Luận án Pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LƢU TRẦN PHƢƠNG THẢO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2024 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LƢU TRẦN PHƢƠNG THẢO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Giảng viên hƣớng dẫn: 1. PGS.TS: Phạm Hữu Nghị 2. TS. Nguyễn Thị Dung HÀ NỘI - 2024 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những kết quả nghiên cứu, trích dẫn trong luận án này là trung thực, có nguồn rõ ràng. Những kết luận trong luận án này là hoàn toàn mới và chưa từng được ai công bố ở bất cứ công trình khoa học nào. Tác giả luận án ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lời cám ơn chân thành, sâu sắc tới PGS.TS. Phạm Hữu Nghị và TS. Nguyễn Thị Dung. Thầy và cô đã tận tình, tâm huyết hướng dẫn tôi hoàn thành luận án này. Tôi xin cám ơn các Thầy/Cô giáo của trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình dạy dỗ, hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt khoảng thời gian tôi làm NCS tại đây. Tôi xin cám ơn người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp luôn cảm thông, động viên, chia sẻ để tôi có nghị lực, thời gian và các nguồn lực khác trong suốt quá trình hoàn thành luận án. Tác giả luận án iii DANH MỤC VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN TT Từ viết tắt Nghĩa 1 KCN Khu công nghiệp 2 NCS Nghiên cứu sinh 3 Luật đất đai LĐĐ 4 Bộ luật Hình sự năm 2015 BLHS 2015 5 Ủy ban nhân dân UBND iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii DANH MỤC VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN ............................................ iii MỤC LỤC ....................................................................................................... iv DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU ............................................................ viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................ 3 3. Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu ..................................................................... 4 4. Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................................... 4 5. Những điểm mới và đóng góp về lý luận của luận án .................................. 5 6. Kết cấu của luận án........................................................................................ 6 Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................................. 8 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................ 8 1.1.1. Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai .... 8 1.1.2. Những công trình nghiên cứu về khu công nghiệp và các khía cạnh pháp lý về đất trong khu công nghiệp ............................................................. 10 1.1.3. Những công trình nghiên cứu về khu công nghiệp, đất khu công nghiệp tại Thành phố Hà Nội và một số khu công nghiệp ở địa phương khác .......... 18 1.1.4. Những giá trị có thể kế thừa và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu từ các công trình đã công bố ........................................................................... 20 1.2. Cơ sở lý thuyết của đề tài ......................................................................... 23 1.2.1. Lý thuyết nghiên cứu ............................................................................. 23 1.2.2. Các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết và cơ sở lý thuyết nghiên cứu ... 24 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................................ 27 Chƣơng 2. LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP ........................................................................ 29 v 2.1. Những vấn đề lý luận về đất khu công nghiệp và quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp ........................................................................................ 29 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất khu công nghiệp ..................... 29 2.1.2. Quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp.................................................. 38 2.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp ...................................................................................................... 41 2.2.1. Khái niệm pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp 41 2.2.2. Đặc điểm của pháp luật đất khu công nghiệp....................................... 43 2.2.3. Vai trò của pháp luật đất khu công nghiệp ........................................... 45 2.3. Cơ chế điều chỉnh bằng pháp luật đối với quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp .................................................................................................... 47 2.3.1. Các yếu tố của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất khu công nghiệp ....... 47 2.3.2. Phương thức tích hợp - Yếu tố đặc trưng trong điều chỉnh pháp luật đối với quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp ...................................................... 50 2.4. Nội dung pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp ................. 52 2.4.1. Nội dung pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp - Các cách tiếp cận ............................................................................................................ 52 2.4.2. Nội dung pháp luật tiếp cận theo hoạt động của chủ thể ..................... 53 2.5. Các điều kiện đảm bảo hiệu quả pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp .............................................................................................. 67 2.5.1. Chính sách, pháp luật về đất khu công nghiệp nhất quán, phù hợp ..... 67 2.5.2. Điều kiện về năng lực và sự liêm chính của đội ngũ cán bộ trong các thiết chế tham gia quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp............................... 68 2.5.3. Ý thức pháp luật trong thi hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp ........................................................................................ 69 2.5.4. Các đảm bảo về nguồn vốn, cơ sở vật chất........................................... 70 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ................................................................................ 71 vi Chƣơng 3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................................................................................... 73 3.1. Khái quát chung về thành phố Hà Nội ..................................................... 73 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội .... 73 3.1.2. Tác động ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội tới sự thực tiễn thực thi pháp luật của khu công nghiệp của thành phố Hà Nội .............. 74 3.2. Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội ..................................................................................... 75 3.3. Pháp luật về thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp, giao đất, cho thuê đất đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội ................................. 85 3.3.1. Pháp luật về thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội ............................................................................................ 85 3.3.2. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 93 3.4. Pháp luật về sử dụng đất khu công nghiệp đúng mục đích từ thực tiễn thành phố Hà Nội .......................................................................................... 105 3.5. Pháp luật về chuyển nhƣợng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội.................................. 108 3.5.1. Pháp luật về chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội .......................................................................................... 108 3.5.2. Pháp luật về cho thuê lại đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội ........................................................................................................... 110 3.5.3. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội ................................................................................... 119 3.6. Pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu công nghiệp ............................................................................................ 122 3.7. Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội ................... 123 vii 3.7.1. Pháp luật về thanh tra đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 123 3.7.2. Xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội .......................................................................................... 125 3.7.3. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất khu công nghiệp từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội ................................................................................. 134 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .............................................................................. 137 Chƣơng 4. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TRONG THỰC TIỄN ........................................................................ 139 4.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tiễn ................................... 139 4.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp ................................................................................................... 144 4.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp trong thực tiễn .................................................. 161 4.3.1. Nhóm giải pháp chung ........................................................................ 161 4.3.2. Nhóm giải pháp riêng cho thành phố Hà Nội ..................................... 164 KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 .............................................................................. 169 KẾT LUẬN .................................................................................................. 171 PHỤ LỤC DANH MỤC CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN CỦA TÁC GIẢ ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO viii DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bản đồ 3.1. Quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội ......... 79 Bản đồ 3.2. Các dự án nhà ở công nhân đang triển khai thực hiện ......................... 83 Bản đồ 3.3: Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp Bắc Thăng Long .................... 106 Sơ đồ 3.1. Sơ đồ các bước giải quyết tranh chấp đất đai ....................................... 135 Sơ đồ 4.1: Bộ máy quản lý nhà nước đối với khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội .............................................................................................................. 167 Biểu đồ 3.1. Giá chào thuê đất khu công nghiệp tại một số địa phương ................ 105 Biểu đồ 3.2. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở một số địa phương miền Bắc .......... 116 Bảng 3.1. Khu công nghiệp đang hoạt động trên địa bàn thành phố Hà Nội .......... 80 Bảng 3.2. Danh sách Chủ đầu tư của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động trên địa bàn Thành phố Hà Nội ........................................................................................ 96 Bảng 3.3. Phân biệt hoạt động cho vay đầu tư nhà nước và hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ............................................................................................... 99 Bảng 3.4. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội.............. 115 Bảng 3.5. Chủ thể sản xuất, kinh doanh thứ cấp trong khu công nghiệp từng vi phạm hành chính về sử dụng đất khu công nghiệp ................................................. 127 Bảng 3.6. Chủ thể sản xuất, kinh doanh thứ cấp trong khu công nghiệp từng vi phạm hình sự về sử dụng đất khu công nghiệp ....................................................... 134 Bảng 3.7. Chủ thể sản xuất, kinh doanh thứ cấp trong khu công nghiệp từng xảy ra tranh chấp đất đai với chủ thể sản xuất, kinh doanh khác trong khu công nghiệp ..... 135 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài KCN có ranh giới địa lý xác định, đƣợc thành lập để chuyên thực hiện sản xuất hàng công nghiệp hay những dịch vụ hỗ trợ cho sản xuất công nghiệp. Các KCN đƣợc thành lập theo điều kiện, quy định riêng của địa phƣơng. Nhà nƣớc ban hành các quy định để đảm bảo thành lập các KCN đúng trình tự, thủ tục và đúng bản chất kinh tế của loại chủ thể đặc thù này. Có thể nói KCN hiện nay đang là ―điểm nhấn‖ quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, bởi vì đây là nơi tập trung các nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nƣớc để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Các hoạt động sản xuất, dịch vụ trong KCN sẽ kích thích sự phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ, nâng cao về trình độ chuyên môn hóa tay nghề lao động, khả năng cạnh tranh trong và ngoài nƣớc, hiện đại hóa đƣợc cơ sở hạ tầng, kết cấu, phát triển các khu đô thị kinh tế mới. Đất đai là tƣ liệu sản xuất không thể thiếu đƣợc của mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thì doanh nghiệp hay các chủ thể khác tiếp cận đất với những đặc thù gắn với mục tiêu, phạm vi đất giao, đƣợc cho thuê. Trong số những chủ thể - ngƣời sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất KCN có những đặc thù do địa vị pháp lý của đất KCN. KCN là một thực thể kinh tế có vai trò rất lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế thông qua việc thu hút đầu tƣ nhờ những hạ tầng sẵn có, hiện đại và có khả năng giúp doanh nghiệp tăng cƣờng tính cạnh tranh. Pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai KCN cũng chịu những đặc thù phát sinh từ địa vị pháp lý nhƣ vậy. Việc xây dựng và thi hành các quy định pháp luật về đất KCN ở với những quy mô, cấp độ khác nhau trong những năm qua đã góp phần cải thiện sức hấp dẫn của môi trƣờng đầu tƣ, môi trƣờng kinh doanh nhờ đó thu hút các nhà đầu tƣ trong và nƣớc ngoài. Tuy nhiên, nhƣ nhiều quy định khác của pháp luật đất đai, các quy định pháp luật về đất KCN vẫn còn rất nhiều bất cập do nhiều yếu tố. Trước hết, đó là tính chất phức tạp cố hữu của quan hệ đất đai, nhất là quan hệ xác định QSDĐ, chuyển nhƣợng, quản lý và sử dụng đất. Thứ hai, việc quản lý, sử dụng đất KCN phức tạp hơn do đất KCN về cơ bản là đất đa mục đích. Thực tiễn vẫn còn gặp nhiều rào cản, vƣớng mắc trong quá trình thi hành pháp luật đất KCN nhƣ sự bất bình đẳng giữa quyền và nghĩa vụ giữa các tổ chức kinh tế trong nƣớc và nƣớc ngoài trong vấn đề chuyển 2 nhƣợng, giao đất, thuê đất, các ƣu đãi về thuế, phí, lệ phí. Thứ ba, việc Việt Nam ký các Hiệp định thƣơng mại tự do thế hệ mới với những nguyên tắc cốt lõi của hoạt động thƣơng mại, đầu tƣ quốc tế nhƣ bình đẳng, minh bạch, không phân biệt đối xử, đãi ngộ quốc gia cũng đặt ra những yêu cầu đặc biệt về quản lý, sử dụng đất KCN. Thứ tư, việc ban hành các luật mới nhƣ Luật Đầu tƣ năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Quy hoạch năm 2017 đã làm một số quy định về quản lý, sử dụng đất KCN trong LĐĐ không còn phù hợp. Ngày 18/01/2024, Quốc hội đã thông qua Luật số: 31/2024/QH15 (LĐĐ 2024) trong đó có nhiều quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất KCN. LĐĐ 2024 có nhiều quy định mới nhằm xác định cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quản lý, sử dụng đất KCN. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (đƣợc thông qua ngày 28/11/2023) bổ sung nhiều quy định về kinh doanh QSDĐ gắn với hạ tầng trong các KCN. Luật Nhà ở năm 2023 (đƣợc thông qua ngày 27/11/2023) hoàn thiện các quy định về hoàn thiện về sử dụng đất nhằm xây dựng nhà ở cho công nhân trong các KCN. Tuy nhiên, không phải các quy định mới nào cũng đã phù hợp với thực tiễn. Hơn nữa để thực hiện có hiệu quả những quy định đó thì cần thiết phải có cơ chế phù hợp. Việc nghiên cứu để xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật về đất KCN nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chúng cần đƣợc thực hiện cả từ phƣơng diện nghiên cứu lý luận và thực tiễn. Về lý luận, cần làm rõ bản chất, vai trò của KCN, địa vị pháp lý của KCN trong quan hệ đất đai. Về thực tiễn, cần phát hiện, phân tích, đánh giá thực tiễn thi hành các quy định về đất đai trong các KCN. Trong nghiên cứu thực tiễn, lựa chọn các địa phƣơng phù hợp sẽ giúp đƣa ra những đánh giá có tính đại diện hơn. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội và dịch vụ lớn hàng đầu của cả nƣớc. Hà Nội là địa phƣơng có lịch sử lâu đời nên có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt hơn và có tỷ lệ lấp đầy so với các tỉnh thành khác. Trong những năm qua Hà Nội đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về đất đai nói chung và đất KCN nói riêng song vẫn không tránh khỏi những vƣớng mắc, hạn chế trong quản lý, sử dụng đất KCN. Nhiều KCN chƣa đi vào hoạt động, gây lãng phí đất, quyền của một số nhà đầu tƣ chƣa đƣợc đảm bảo, việc quản lý đất đai trong KCN của Nhà nƣớc thiếu hiệu quả. Luận án lựa chọn Hà Nội là địa phƣơng nghiên cứu chính cho Luận án của mình là vì lý do trên. 3 Từ các lý do trên đây, NCS đã lựa chọn đề “Pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm luận án tiến sĩ luật học của mình. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích. Mục đích nghiên cứu của luận án là tạo ra một công trình nghiên cứu tổng thể, toàn diện ở tầm luận án tiến sỹ luật học về pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai trong KCN và giữa KCN với các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, với những ngƣời sử dụng đất khác để cung cấp những cơ sở lý luận, thực tiễn cho việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt đƣợc các mục đích nghiên cứu nhƣ đã trình bày ở trên, luận án có các nhiệm vụ cụ thể nhƣ sau: - Nhận diện, phân tích nội hàm các khái niệm: KCN, đất KCN, pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN, bổ sung cho khoa học pháp lý những khía cạnh khoa học chuẩn xác hơn về các các khái niệm này. - Luận án nghiên cứu kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới nhƣ (Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản ) trong xây dựng, thực thi pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN nhằm so sánh về lý luận và đánh giá thực tiễn pháp luật về đất KCN ở các quốc gia nói trên. Dựa trên những kết quả nghiên cứu so sánh các khía cạnh này, luận án đề xuất khả năng áp dụng một số kinh nghiệm của các quốc gia này trong việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam về đất KCN. - Luận án đánh giá thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về quản lý, sử dụng đất KCN với trọng tâm làm rõ các hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật về đất KCN ở khía cạnh lý luận nhƣ tiêu chí về tính đồng bộ, tính khả thi, tính thống nhất đồng thời nghiên cứu những biểu hiện của những hạn chế, bất cập này trong thực tiễn thi hành. - Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về đất KCN đƣợc đánh giá dựa trên những nghiên cứu việc quản lý, sử dụng đất ở các KCN tại thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, luận án có tham khảo kinh nghiệm thi hành pháp luật về đất KCN của một số địa phƣơng khác trong nƣớc nhƣ Thái Nguyên, Bắc Giang, Hƣng Yên... nhằm so sánh và rút ra bài học cho nhóm giải pháp chung. - Phân tích định hƣớng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4 3. Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu 3.1. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian. Luận án nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN tại Việt Nam. Các tình huống nghiên cứu là KCN ở một số tỉnh phía Bắc nhƣng với trọng tâm là thành phố Hà Nội, nơi tác giả luận án có các tình huống thực tiễn đại diện tiêu biểu. Phạm vi quản lý, sử dụng đất trong KCN rất rộng, trong khuôn khổ của Luận án, NCS chỉ chọn lựa một số vấn đề quan trọng để nghiên cứu, cụ thể: Quy hoạch, giao đất, cho thuê, cho thuê lại, thu hồi đất KCN, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp đất đai trong KCN và hệ thống quản lý nhà nƣớc trong KCN, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể quản lý, sử dụng đất trong KCN. Phạm vi thời gian. Luận án nghiên cứu pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến thời điểm hiện tại. 3.2. Đối tượng nghiên cứu Các quan hệ pháp luật đất đai phát sinh từ hoạt động của KCN đƣợc điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, quy hoạch, đấu thầu, đầu tƣ... Pháp luật đất đai đƣợc ban hành nhằm thể chế hóa các chính sách, đƣờng lối của Đảng về quản lý và sử dụng đất nên Luận án nghiên cứu các nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đất đai, đặc biệt là Nghị quyết 19/NQTW ngày 31 tháng 10 năm 2012 và Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16 tháng 6 năm 2022. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Luận án đã sử dụng phƣơng pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lê nin và tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về nhà nƣớc và pháp luật. - Bên cạnh đó, luận án còn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể nhƣ phân tích, tổng hợp, so sánh, khái quát, diễn dịch, bình luận, lập luận, đánh giá, suy luận logic, điều tra xã hội học Xuyên suốt quá trình viết luận án, tác giả sử dụng tất cả những phƣơng pháp này. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả tốt nhất, trong mỗi Chƣơng, mỗi phần của luận án, tác giả lại sử dụng những phƣơng pháp khác nhau. Cụ thể: + Tại Chƣơng 1, Chƣơng 2 của luận án, NCS chủ yếu sử dụng phƣơng pháp phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, diễn giải, suy luận... để tìm hiểu tổng quan tình hình nghiên cứu, đánh giá những điểm còn bỏ ngỏ và lý giải, soi sáng những vấn đề lý luận về pháp luật đất KCN. 5 + Tại Chƣơng 3 của luận án, NCS chủ yếu sử dụng phƣơng pháp phân tích, bình luận, lập luận, diễn giải, đánh giá, so sánh, tổng hợp để đánh giá thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội. Đặc biệt, NCS sử dụng phƣơng pháp so sánh để đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN tại Thành phố Hà Nội và các địa phƣơng khác trong phạm vi cả nƣớc. + Tại Chƣơng 4 của luận án, tác giả chủ yếu sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, suy luận logic, so sánh, lập luận, bình luận để phân tích định hƣớng và đƣa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tiễn nói chung và ở thành phố Hà Nội nói riêng. 5. Những điểm mới và đóng góp về lý luận của luận án - Luận án này bổ sung một số khía cạnh lý luận để hoàn thiện hệ thống một số khái niệm về KCN, Quản lý, sử dụng đất KCN, nội hàm của pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN. Xét về mặt lý luận, hầu hết các khía cạnh lý luận này đƣợc trình bày, đánh giá, phân tích lần đầu tiên đƣợc nghiên cứu một cách sâu sắc, toàn diện, hệ thống. Đây là những đóng góp mới đáng ghi nhận góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về KCN, đất KCN và pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN ở nƣớc ta. - Luận án đƣa ra những đánh giá toàn diện đối với thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và thực tiễn thi hành tại các KCN với các tình huống nghiên cứu đƣợc lựa chọn dựa trên tiêu chí tính đại diện. Luận án đã nhận diện và phân tích các bất cập hạn chế của pháp luật hiện hành ở nƣớc ta về quản lý, sử dụng đất KCN cả ở một số tiêu chí nhƣ tính phù hợp, tính khả thi, tính hiệu quả và những minh chứng từ thực tiễn thi hành ở các KCN. - Nhƣ là tình huống nghiên cứu điển hình để xác minh các đánh giá về mặt lý luận, thực tiễn, Luận án phân tích những thành tựu và hạn chế trong thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN tại Thành phố Hà Nội, chỉ ra những bài học cần lƣu ý trong quá trình hoàn thiện và thi hành pháp luật về đất KCN nói chung và ở thành phố Hà Nội nói riêng. - Luận án đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN. Các quan điểm, giải pháp đƣợc rút ra từ những nghiên cứu định tính, định hƣớng và theo một số tình huống nghiên cứu cụ thể nên có giá trị và độ tin cậy khoa học cao. 6 - Chứa đựng nhiều thông tin khoa học trong và ngoài nƣớc về KCN, pháp luật về quản lý sử dụng đất KCN, luận án là tài liệu tham khảo cho giảng dạy, học tập, nghiên cứu luật, đặc biệt là pháp luật đất đai đối với các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật trong cả nƣớc cũng nhƣ đối với các cơ quan nhà nƣớc có chức năng soạn thảo và thi hành các quy định pháp luật về đất đai. 6. Kết cấu của luận án Ngoài Mục lục, Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Phụ Lục, Luận án đƣợc kết cấu thành 4 Chƣơng nhƣ sau: - Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của đề tài. - Chƣơng 2: Những vấn đề lý luận về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp. - Chƣơng 3: Thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội - Chƣơng 4: Hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tiễn. 8 Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1. Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Sử dụng đất và ngƣời sử dụng đất là những khái niệm pháp lý gắn với sở hữu toàn dân về đất đai. Chính chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã tạo chế định QSDĐ rất đặc thù, chỉ tồn tại ở một số ít các nƣớc nhƣ Việt Nam, Trung quốc. Không tồn tại chủ sở hữu đất đai nào khác ngoài nhà nƣớc. Những ngƣời có đất hợp pháp đƣợc coi là ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất gắn với loại đất mình sử dụng bằng các quyền và nghĩa vụ đặc thù bên cạnh các quyền và nghĩa vụ chung của những ngƣời sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất trong KCN còn có các quyền và nghĩa vụ đặc thù. Song việc sử dụng đất trong KCN có rất nhiều khía cạnh cần đƣợc làm rõ, nhất quản lý và sử dụng đất. Có rất nhiều công trình nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, liên quan đến đề tài luận án thì những công trình sau đây là khá tiêu biểu: PGS.TS. Trần Quốc Toản và những ngƣời khác trong công trình ―Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai. Lý luận và thực tiễn”1 đề cập bản chất, đặc điểm, của việc đổi mới trong quan hệ sở hữu đất đai gắn với sự phát triển nông nghiệp hóa, công nghiệp hóa, đô thị hóa. Các đồng tác giả của công trình cũng lý giải sự thay đổi, vận động của các quyền trong quan hệ sở hữu đất đai, dẫn đến pháp luật đất đai cũng phải bổ sung, mở rộng các quyền năng của ngƣời sử dụng đất. Sự thay đổi các quyền năng này luôn đặt trong mối quan hệ sở hữu đất đai dựa trên nền tảng là ―Đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu‖. Trong luận án tiến sĩ Luật học với đề tài ―Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất”2 Nguyễn Ngọc Minh đã phân tích những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất. Tác giả Luận án đã chỉ ra mối quan hệ giữa quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Những kết quả nghiên cứu của luận án này cho thấy rõ mối quan hệ giữa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với chế độ pháp lý về quản lý, sử dụng đất trong đó có KCN vì chủ thể sử dụng đất trong các khu KCN chủ yếu là các tổ chức kinh tế. 1 PGS.TS. Trần Quốc Toản (Chủ biên): ―Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn‖, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2013 2 Nguyễn Ngọc Minh, ―Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất‖, Luận án tiến sỹ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội năm 2016 9 Nguyễn Quang Tuyến (2016) trong bài viết ―Vài suy nghĩ về sở hữu toàn dân đối với đất đai‖3 Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật, số 01/2016 đã giải mã nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai. Tác giả bài viết đã khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm mang tính chính trị chứ không phải khái niệm mang tính pháp lý. ―Toàn dân‖ không phải là một chủ thể cụ thể nên không thể trở thành một bên trong quan hệ pháp luật đất đai. Tác giả cũng phân tích, đánh giá những thiếu sót, hạn chế trong các quy định của LĐĐ 2013 về quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của nhà nƣớc và vấn đề tham gia giám sát của ngƣời dân đối với nhà nƣớc trong thực hiện quyền đại chủ sở hữu toàn dân về đất đai và đƣa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai hiện hành. Phạm Hữu Nghị đã công bố công trình ―Vai trò của nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai”4 trong đó tác giả đã phân tích, làm sáng tỏ vai trò của nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong việc thực hiện ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. So với các chủ thể khác trong xã hội, việc thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của nhà nƣớc đối với đất đai có sự khác biệt. Điều đó thể hiện ở chỗ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng của nhà nƣớc đối với đất đai mang tính gián tiếp còn quyền định đoạt đối với đất đai là quyền quy định điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển QSDĐ đai cho ngƣời sử dụng đất. Một trong những công trình chứa đựng nhiều góc nhìn chính trị - pháp lý khác nhau về sở hữu đất đai và QSDĐ ở Việt Nam là cuốn sách tham khảo ―Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay‖5 do PGS.TS Vũ Văn Phúc chủ biên với nhiều nghiên cứu chuyên đề về quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta của các tác giả khác nhau. Những bài viết trong công trình này cho mang lại những góc nhìn tƣơng đối toàn diện về lịch sử hình thành và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bản chất của sở hữu đất đai gắn với các yếu tố chính trị, kinh tế và đặc biệt là vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai. Theo các tác giả này, trƣớc năm 1986, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chƣa đƣợc ghi nhận chính thức trong 3 Nguyễn Quang Tuyến, Vài suy nghĩ về sở hữu toàn dân đối với đất đai‖ Tạp chí Nhà nƣớc và Pháp luật, số 01/2016 4 Phạm Hữu Nghị, Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật, số 01/2005 5 PGS.TS Vũ Văn Phúc (Chủ biên), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, NXB 10 các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong tƣ tƣởng của Hồ Chí Minh về giải phóng dân tộc và trong các văn kiện của Trung ƣơng Đảng manh nha hình thành quan điểm sở hữu toàn dân về đất đai. Sau đó, trong thời kỳ đổi mới, Đảng và Nhà nƣớc ta tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù hợp với điều kiện xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội ở nƣớc ta. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất. NCS sử dụng kết quả nghiên cứu này để phân tích những ảnh hƣởng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với nội dung pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN. Những công trình nêu trên chỉ là một số ít các công trình nghiên cứu về sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai. Việc lựa chọn các công trình nghiên cứu trên vì trong đó có nhiều phân tích, phát hiện liên quan đến quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Các kết quả nghiên cứu ở trong các công trình nêu trên giúp tác giả luận án xác định một số nội dung của luận án về sử dụng đất trong các KCN để tránh lặp lại những những vấn đề đã đƣợc xác nhận diện, phân tích toàn diện từ các góc chính trị học, kinh tế học. Phải khẳng định rằng sở hữu toàn dân về đất đai có ảnh hƣởng rất lớn đến việc xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai nói chung và quản lý, sử dụng đất KCN nói riêng. 1.1.2. Những công trình nghiên cứu về khu công nghiệp và các khía cạnh pháp lý về đất trong khu công nghiệp *Các công trình nghiên cứu về bản chất, đặc trưng của KCN Bản chất của KCN và sở hữu của KCN, đặc biệt là sở hữu đất đai đƣợc nghiên cứu trong khoa học kinh tế, pháp lý của một số quốc gia. Ở Việt Nam địa vị pháp lý, địa vị tài sản của KCN đƣợc quan tâm đặc biệt vì tính đặc thù và những tác động chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với ngƣời sử dụng đất, đặc biệt là đối với KCN. Những công trình dƣới đây đƣợc lựa chọn tham khảo trong Luận án do có liên quan đến địa vị pháp lý của KCN. Trong bài viết: ―Các khu công nghiệp: Những nguyên tắc và thực tiễn‖, tác giả Caj O. Falcke6 đã chỉ ra rằng KCN đã xuất hiện ở các nƣớc công nghiệp phát triển cách đây khoảng một trăm năm. Sự xuất hiện của KCN chủ yếu một phƣơng tiện để thúc đẩy và quản lý sự phát triển công nghiệp và cung cấp cơ sở hạ 6 Caj O.Falcke, Industrial Parks Principles and Practice, Journal of Economic Cooperation Among Islamic Countries 20, 1 (1999) 1-10 11 tầng và dịch vụ cộng đồng với chi phí hiệu quả. Đây có thể đƣợc coi là đặc điểm quan trọng nhất của KCN. Tác giả khẳng định vai trò của các KCN trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp vừa, nhỏ nhờ giảm chi phí xây dựng hạ tầng, sử dụng các nguồn lực chung, mở rộng khả năng thu hút lao động tại chỗ ở mức độ cao hơn nhiều so với đứng tách riêng, biệt lập. Tác giả nhấn mạnh các nguyên nhân kinh tế, đặc biệt là nhu cầu nâng cao tính cạnh tranh của việc hình thành các KCN. Tác giả cũng chỉ ra rằng các nền kinh tế tập trung chú trọng nhiều hơn các yếu tố hành chính, quản lý của KCN so với các yếu tố kinh tế. Nhóm nghiên cứu Liên ngành về KCN trong tài liệu trong tài liệu ―Hướng dẫn quốc tế đối với Khu công nghiệp”7 đã đƣa ra quan điểm về KCN theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa hẹp KCN là khu vực đất xác định phục vụ cho sản xuất công nghiệp. Theo nghĩa rộng, KCN còn bao hàm cả các mô hình khác nhƣ trung tâm thƣơng mại, khu dịch vụ thƣơng mại. Quan điểm về KCN theo nghĩa rộng trong tài liệu này có điểm tƣơng đồng với quan điểm về khu công nghệ cao, khu kinh tế của Việt Nam. Đặc biệt, tài liệu do UNIDO phát hành có những hƣớng dẫn về tiếp cận đất trong các KCN. Tác giả cho rằng, việc xây dựng các KCN cần một diện tích đất lớn để xây dựng hạ tầng cho thuê, chuyển nhƣợng. Quá chiếm hữu đất có thể khác nhau bởi thành phố, tỉnh hoặc khu vực trong các quốc gia và quá trình chuyển nhƣợng sau đó có thể có các hình thức khác nhau tùy thuộc vào chính sách sở hữu đất của khu vực. Sở hữu đất đai có thể là sở hữu tƣ nhân, sở hữu chung hoặc sở hữu nhà nƣớc. Ở một số quốc gia, chính phủ cung cấp giao đất miễn phí cho các nhà phát triển KCN hoặc với chi phí tối thiểu nhƣ một phần của gói khuyến khích, trong khi ở các nƣớc khác, đất đƣợc bán, làm có sẵn trên cơ sở nhƣợng bộ hoặc cho thuê, theo các điều khoản và điều kiện khác nhau. Luận án tiến sĩ Luật học của Cấn Văn Minh “Pháp luật về KCN ở Việt Nam trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế”8 là công trình đáng lƣu ý khi thực hiện các nghiên cứu về KCN. Mặc dù Luận án không hƣớng tới khía cạnh sử dụng đất nhƣng những phân tích về KCN đƣợc thực hiện tƣơng đối toàn diện và có chiều sâu. Theo đó tác giả luận án, khái niệm KCN hiện đƣợc hiểu theo nhiều cách khác nhau và trong nhiều trƣờng hợp dễ bị nhầm lẫn với niệm khác nhƣ khái niệm khu công nghệ cao, khu kinh tế đặc biệt v.v. Luận án đã tìm cách làm rõ nội hàm khái niệm KCN. 7 Cross-Disciplinary Team on Industrial Parks, International Guidelines for Industrial Parks, Parks.pdf 8 Cấn Văn Minh, Pháp luật về khu công nghiệp ở Việt Nam trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, Luận án tiến sĩ Luật học của Trƣờng Đại học Luật Hà nội (2009)