Luận án Phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bền vững

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH DOANH VÀ CÔNG NGHỆ HÀ NỘI LÊ HOÀI NAM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI THEO HƯỚNG BỀN VỮNG LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH DOANH VÀ CÔNG NGHỆ HÀ NỘI LÊ HOÀI NAM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI THEO HƯỚNG BỀN VỮNG NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã số: 9.34.01.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học 1. PGS.,TS. Nguyễn Thanh Sang 2. PGS., TS. Nguyễn Thị Việt Nga HÀ NỘI, 2022 LỜI CAM ĐOAN Tác giả cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tác giả, với sự giúp đỡ tận tình của Người hướng dẫn khoa học PGS.,TS. Nguyễn Thanh Sang; PGS., TS. Nguyễn Thị Việt Nga. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận án có nguồn gốc rõ ràng, đã được công bố công khai, trích dẫn theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực phù hợp với đối tượng và mục tiêu nghiên cứu. Hà Nội, ngày 11 tháng 11 năm 2022 Tác giả Luận án Lê Hoài Nam LỜI CẢM ƠN Trước hết, cho phép Tác giả bày tỏ lòng biết ơn tới PGS.,TS. Nguyễn Thanh Sang; PGS., TS. Nguyễn Thị Việt Nga người hướng dẫn khoa học giúp Tác giả hoàn thành bản luận án tiến sĩ. Tác giả trân trọng cảm ơn đến Ban Giám hiệu, Viện Đào tạo Sau đại học, các nhà khoa học, cán bộ nhân viên trường Đại học Kinh Doanh và Công nghệ Hà Nội đã có những góp ý xác đáng và giúp đỡ nhiệt tình trong quá trình nghiên cứu hoàn thành luận án. Tác giả xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo và các đồng nghiệp công tác tại Công ty cổ phần tập đoàn Hà Đô về những giúp đỡ chân thành, tận tình và những ý kiến đóng góp, động viên khích lệ giúp Tác giả hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu của mình. Cuối cùng Tác giả gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè và những người thân đã thường xuyên động viên khích lệ, giúp đỡ Tác giả hoàn thành bản luận án. Trân trọng cảm ơn! DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt Nghĩa tiếng Anh BĐS Bất động sản Real estate CPF Quỹ tiết kiệm trung ương Central Savings Fund HDB Ủy ban phát triển nhà đất Housing and Development Board KĐT Khu đô thị Urban area KĐTM Khu đô thị mới New urban areas KTTT Kinh tế thị trường Market economy QLNN Quản lý nhà nước State management REIT Quỹ tín thác BĐS Real estate trust fund TTBĐS Thị trường bất động sản Real estate market UBND Ủy ban nhân dân Real estate market MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 - Thu nhập bình quân 1 người/tháng chia theo 5 nhóm thu nhập 98 Bảng 4.1 Dự báo nhu cầu nhà đất khu vực đô thị của Việt Nam đến năm 2025 138 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 Dân số thành phố Hà Nội 2016 - 2020 79 Biểu đồ 3.2 Thu nhập bình quân đầu người Hà Nội 2016 - 2020 80 Biểu đồ 3.3 Lạm phát giai đoạn 2016 – 2020 81 Biểu đồ 3.4 Đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 2016 – 2020 81 Biểu đồ 3.5 - Kiều hối Việt Nam 2016 - 2020 82 Biểu đồ 3.6 - Khách du lịch tới Hà Nội, 2016 - 2020 83 Biểu đồ 3.7 Chỉ số năng lực cạnh tranh của thành phố Hà Nội 2016 – 2020 83 Biểu đồ 3.8 - Nguồn cung căn hộ theo quận 88 Biểu đồ 3.9 - Nguồn cung chào bán căn hộ 2016 - 2020 tại Hà Nội 89 Biểu đồ 3.10 - Nguồn cung căn hộ tương lai tại Hà Nội 89 Biểu đồ 3.1 - Nguồn cung theo quận và giá chào bán thứ cấp biệt thự trên thị trường nhà đất địa bàn Hà Nội 104 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Hình 2.1 - Các đặc điểm của bất động sản 26 Hình 2.2 - Quan hệ cung - cầu 39 Hình 2.3 - Mức độ thay đổi của cung ngắn hạn và dài hạn 40 Hình 2.4 - Cầu thay đổi trong ngắn hạn và dài hạn Các quy luật chi phối giá cả trên thị trường nhà đất 41 Hình 2.5. Cung về đất 58 Hình 2.6 Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất 63 Hình 2.7 Mức thu nhập với tổng cầu nhà đất 64 Hình 2.8 Quan hệ giá và lượng cầu 65 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đã trải qua 36 năm đổi mới và phát triển, nước ta đã thành công trong việc chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá, tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội - chủ nghĩa. Trong đó phải kể đến sự hình thành phát triển đồng bộ các loại thị trường, như: Thị trường tư liệu sản xuất, thị trường tư liệu sinh hoạt, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán và thị trường nhà đất, bất động sản, Để phát huy mọi nguồn lực, phát triển kinh tế thị trường, việc phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) có vai trò rất quan trọng. Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Để TTBĐS phát triển, cần đảm bảo quyền sử dụng đất thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ đắc lực cho công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nhận thức được vấn đề này, ngay từ khi TTBĐS bắt đầu khởi sắc, văn kiện Đại hội IX (năm 2001) của Đảng ta đã nêu rõ "Hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở TTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư", trên tinh thần ấy Chính phủ đã ban hành những chính sách, biện pháp thúc đẩy phát triển TTBĐS. Điển hình là về phía cung, chủ yếu ở các đô thị lớn nhiều chương trình, dự án phát triển nhà ở cho nhân dân được triển khai. Nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà đất được thực hiện, như: Cho doanh nghiệp vay vốn, miễn giảm thuế doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ 03 tháng mặt bằng, ban hành khung giá đất phù hợp,. Về phía cầu cho phép áp dụng nhiều hình thức thanh toán linh hoạt, sử dụng đa dạng các hình thức cho thuê, thuê mua, bán trả góp,. Đồng thời nhiều cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước có liên quan được ban hành đảm bảo TTBĐS hoạt động lành mạnh. Kết quả của những biện pháp chủ động tích cực trên đã góp phần hoàn thiện và phát triển TTBĐS, từng bước đáp ứng yêu cầu nhà ở cho xã hội. Ở nước ta, do mục tiêu phát triển nền kinh tế thị trường ( KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa, nên việc điều tiết TTBĐS cũng là một trọng tâm trong việc điều tiết thị trường của Nhà nước. Chúng ta đang phát triển nền kinh tế mở cửa và hội nhập quốc tế, hoạt động của TTBĐS không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh doanh quốc tế, mà nó còn liên quan đến chủ quyền quốc gia và an ninh quốc phòng. Trong thời gian ngắn hạn thì điều tiết TTBĐS vừa là cơ sở lại vừa là nội dung trọng yếu của việc điều tiết nền KTTT trước những biến động bất thường như lạm phát, khủng hoảng, suy thoái,.... Do đó có thể nói, điều tiết TTBĐS là một công cụ của điều tiết vĩ mô không chỉ trong những hoạt động kinh tế, mà còn cả những vấn đề chính trị. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả nước, hoạt động TTBĐS ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nước. Quy mô thị trường Bất động sản Hà Nội tương đương khoảng 40% tổng sản phẩm (GRDP) trên địa bàn Thủ đô, phát triển lành mạnh TTBĐS sẽ ảnh hưởng tích cực đến các thị trường khác như thị trường tài chính, chứng khoán, vàng, vật liệu xây dựng, lao động và góp phần ổn định kinh tế - xã hội. Hoạt động của TTBĐS đang dần đi vào ổn định, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Đặc biệt, do tốc độ đô thị hoá nhanh, quá trình di dân cơ học vào Thành phố không ngừng tăng, đồng thời thu nhập và mức sống người dân tăng cao cùng với quá trình phát triển kinh tế đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đang gây sức ép lên TTBĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua phát triển thị trường BĐS Hà Nội còn bộc lộ những hạn chế, như: Việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội để làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định; Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản còn tồn tại, bất cập. Công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời ; Có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; Việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường; Các thủ tục trong giao dịch còn phức tạp, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh nhà đất và dịch vụ môi giới nhà đất... Do vậy, đây là loại thị trường mới cần phải được đầu tư nghiên cứu hệ thống, bài bản. Xuất phát từ thực tế trên đây, việc nghiên cứu TTBĐS ở Hà Nội cùng với những nhân tố ảnh hưởng, quy định xu hướng phát triển của thị trường là vấn đề cấp thiết cả về mặt phương diện lý luận và thực tiễn. Với ý nghĩa đó thì nội dung nghiên cứu về "Phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bền vững" được chọn làm Đề tài Luận án Tiến sĩ kinh tế - Ngành Quản trị kinh doanh. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản, Luận án phân tích, đánh giá thực trạng phát triển TTBĐS Hà Nội, đề xuất quan điểm và các giải pháp phát triển TTBĐS Hà Nội theo hướng bền vững đến năm 2030. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm: (1) Làm rõ những vấn đề lý luận về bất động sản và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. Qua đó làm cơ sở lý luận cho nghiên cứu về phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bền vững. (2). Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản của một số thành phố trên thế giới và một số địa phương trong nước, từ đó rút ra bài học cho thành phố Hà Nội. (3). Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân. (4). Trên cơ sở những mục tiêu và định hướng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận án đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu nahwmf phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bền vững đến năm 2030. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu: Phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: Nghiên cứu về bất động sản; thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng; phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bền vững với giá cả phù hợp với khả năng tài chính, thông tin được minh bạch, pháp lý rõ ràng, chất lượng bất động sản đảm bảo, giao dịch thuận lợi,. - Về không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội. - Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020, có một số nội dung đánh giá phân tích trong thời gian trước năm 2016 và đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu để phát triển bền vững đến năm 2030. 4. Câu hỏi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu của Luận án sẽ trả lời các câu hỏi sau đây: (1). Những nghiên cứu lý luận cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản được vận dụng như thế nào trong nội dung đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn vừa qua? (2). Việc nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản trong nước và quốc tế mang đến những bài học gì cho thành phố Hà Nội? (3). Thời gian qua, phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội thu được những kết quả như thế nào? Có những hạn chế, yếu kém gì trong công tác này và những nguyên nhân của hạn chế đó? (4) Cần có những giải pháp nào để phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn ở thành phố Hà Nội theo hướng bền vững từ nay đến năm 2030? 5. Phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận của Luận án là quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước về TTBĐS cùng với các lý thuyết khác về thị trường và KTTT. Đồng thời kế thừa, tiếp thu có chọn lọc những kết quả nghiên cứu trong các công trình khoa học đã được công bố trong và ngoài nước. Cơ sở thực tiễn của Luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTBĐS của một số thành phố, quốc gia trên thế giới và một số thành phố lớn tại Việt Nam. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp luận trên cở sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử để hệ thống hoá, phân tích và luận giải vấn đề nghiên cứu. Cụ thể, tại Chương 2 và Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để rút ra những vấn đề cần nghiên cứu. Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê số liệu trên cơ sở các số liệu thứ cấp của các công ty tư vấn quốc tế như CBRE, Savill, JLL Luận án sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp cho việc nghiên cứu lý thuyết và đồng thời cũng sử dụng trong phân tích thực tiễn ở một số nội dung cần thiết. Luận án sử dụng phương pháp thống kê - so sánh: Sử dụng các số liệu thống kê, phân tích sự phát triển TTBĐS Hà Nội trong các giai đoạn khác nhau. Luận án sử dụng phương pháp mô hình hoá kết hợp với phương pháp thống kê: Được sử dụng nhằm đưa ra dự báo, đánh giá tác động biến động TTBĐS tới phát triển kinh tế của thành phố Hà Nội. Luận án sử dụng phương pháp thu thập số liệu: Đề tài sử dụng nguồn số liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, báo cáo của Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, báo cáo của các tổ chức liên ngành, các Sở Kế hoạch và Đầu Tư của một số địa phương và các báo cáo của Ngân hàng thế giới, Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế, Liên hợp quốc và một số tổ chức quốc tế khác. Luận án sử dụng phương pháp dự báo: Được các chuyên gia có trình độ chuyên sâu về kinh tế, thị trường bất động sản sử dụng để phân tích và dự báo các vấn đề nghiên cứu. 6. Kết quả nghiên cứu và đóng góp mới của Luận án (1) Góp phần hệ thống hoá và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản và phát triển TTBĐS trong điều kiện đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Đặc biệt đã đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của phát triển thị trường bất động sản theo các phương diện bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi; luận giải những đặc thù của phát triển TTBĐS thể hiện thông qua quan hệ Cung - Cầu và các nhân tố ảnh hưởng. (2) Từ phân tích đánh giá thực trạng phát triển TTBĐS Hà Nội, bên cạnh những kết quả tích cực, đã rút ra một số hạn chế chủ yếu bao gồm: Chính sách quản lý thiếu tính khoa học, còn lộ rõ nhiều tồn tại chồng chéo giữa các bộ chủ quản, thị trường thiếu minh bạch, sự bất hợp lý giữa nguồn cung nhà đất thương mại và nhà đất xã hội, chưa có một hệ thống tài chính ổn định đáp ứng nhu cầu của những người có thu nhập thấp,. (3) Đề xuất một số nhóm giải pháp nhằm góp phần phát triển TTBĐS theo hướng bền vững trên địa bàn Hà Nội từ nay đến năm 2030, bao gồm: Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý TTBĐS, tăng cung hàng hoá cho thị trường và cải thiện chất lượng nguồn cung bất động sản, đa dạng hóa phân khúc bất động sản để đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân, có chính sách điều tiết thị trường giảm đầu cơ, thổi giá tạo bong bóng giá ảo trên thị trường, giải pháp tác động tới cầu của TTBĐS trên địa bàn Hà Nội, giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho hệ thống các tổ chức trung gian thị trường nhằm cho thị trường bất động sản Hà Nội phát triển bền vững. 7. Kết cấu của Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án được kết cấu thành 4 chương, như sau: Chương 1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến Đề tài Luận án Chương 2. Cơ sở lý luận về phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững Chương 3. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bền vững Chương 4. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bền vững đến năm 2030 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 2.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI CỦA LUẬN ÁN 2.1.1. Tài liệu nước ngoài - Williams, Joseph T (1991), "Phát triển bất động sản như một sự lựa chọn" [100]. Theo tác giả việc với các điều kiện pháp lý ràng buộc, chủ sở hữu BĐS tiềm năng chưa thể làm các tài sản của mình gia tăng giá trị. Điều này có thể khiến anh ta rời bỏ mảnh đất của mình. Giá trị của các lựa chọn phụ thuộc một phần vào sự phát triển ngẫu nhiên qua thời gian của doanh thu hoạt động và chi phí xây dựng của nhà phát triển. Trong bài báo này thì vấn đề định giá quyền chọn được giải quyết phân tích và số lượng cho các dữ liệu tối ưu và mật độ phát triển, ngày tối ưu bị bỏ rơi, và các giá trị thị trường do các đặc tính phát triển và kém phát triển. - David C. Parks (1992), "Environmental management for real estate professionals" [88]. Trong cuốn sách này tác giả đã trình bày những vấn đề về môi trường quản lý thị trường BĐS, những yêu cầu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ. - David Palmer & John Mc Langhlin (1994), "Quản lý đất đai lồng ghép: Các cách thức về mặt thể chế và kỹ thuật" [90]. Nêu ra phương pháp lồng ghép về quản lý đất đai theo kiểu truyền thống với quản lý đất đai theo phương pháp hiện đại. Những ưu điểm của mô hình lồng ghép tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý và quy hoạch. Tuy nhiên, đặt vào mỗi quốc gia cụ thể vướng phải những rào cản về pháp luật, đồng thời trình độ phát triển công nghệ thông tin các quốc gia cũng khác nhau nên không thể cùng một lúc áp dụng theo quy mô lớn. Kiến nghị giải pháp để vượt qua thách thức. - Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994), "Phương pháp luận về phân tích thị trường nhà đất" [93]. Những nguyên lý cơ bản của TTBĐS liên quan đến lý luận địa tô. Tính đặc thù khác biệt với các thị trường khác. Tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường BĐS. - William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996), "Nền kinh tế đô thị và thị trường bất động sản" [99]. Hai tác giả đã phân tích tác động của quá trình đô thị hoá tới sự hình thành thị trường BĐS tại Mỹ. Nội dung được đề cập đã bao hàm các vấn đề lý thuyết về quá trình chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị trường BĐS. Các dẫn chứng thực tiễn từ sự phát triển của thị trường BĐS Mỹ đã cho chúng ta một góc nhìn rõ ràng hơn về xu hướng khách quan của việc hình thành thị trường BĐS và cách thức nhà nước kiểm soát và định hướng sự phát triển của nó. - Denise Dipasquale & Wiliam C.Weaton (1996), "Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản" [89]. Phân tích dưới góc độ kinh tế lượng đối với thị trường BĐS. Phân khúc các yếu tố tác động đến đối tượng lựa chọn BĐS theo 3 loại; hiện đại - trung bình - thấp. Xu hướng phát triển kinh tế đô thị và thị trường BĐS phân theo vùng. Các yếu tố tác động đến quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS. Đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Chính phủ điều tiết thông qua các công cụ và đòn bẩy kinh tế: thuế, lãi suất - Gershon Fedor (1998), "Các thể chế và thị trường đất đai" [92]. Tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Các điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên. - GTZ - Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit (1998), "Sử dụng đất trong hợp tác pháp triển - Các nguyên tắc cơ bản" [27]. Xu hướng phát triển của thế giới trong lĩnh vực kinh tế là công ty xuyên quốc gia mở rộng hoạt động cắm nhánh sang các nước đang phát triển. Vấn đề cần tính toán và giải quyết tốt lợi ích kinh tế của các hợp đồng dài hạn khi sử dụng đất đối với mỗi bên. - European Central Bank, Frankfurt Germany (2003), "Các đặc trưng về cơ cấu thị trường nhà tại EU" [91]. Đặc thù về cơ cấu thị trường của một số nước: Anh, Đức, Pháp, Hà Lan. Cơ cấu tỷ lệ khác nhau về nhà ở cao c