Luận án Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ THANH THẢO QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ CÔNG HÀ NỘI – 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ THANH THẢO QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 9.34.04.03 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. GS.TS. Đinh Văn Tiến 2. TS. Lê Anh Xuân HÀ NỘI – 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, tư liệu nêu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc, xuất xứ rõ ràng. Các kết quả nghiên cứu của luận án chưa được công bố trong bất cứ công trình khoa học nào. Hà Nội, ngày.tháng.năm 2023 Tác giả luận án Nguyễn Thị Thanh Thảo LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận án “Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam”, trước hết tác giả luận án xin đặc biệt cảm ơn hai người hướng dẫn khoa học là GS.TS. Đinh Văn Tiến và TS. Lê Anh Xuân đã luôn quan tâm, tận tình hướng dẫn, giúp đỡ về nội dung và phương pháp nghiên cứu khoa học trong suốt quá trình thực hiện luận án này. Tác giả luận án xin trân trọng cảm ơn tới Ban Lãnh đạo Học viện Hành chính Quốc gia, Khoa Sau đại học, Khoa QLNN về đô thị, cán bộ, công chức, viên chức cùng các tổ chức (Sở Kế hoạch – Đầu tư Hà Nội; Sở Xây dựng Hà Nội; Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản) đã giúp đỡ tận tình, tham gia ý kiến đóng góp, tạo điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình tác giả thực hiện nghiên cứu. Xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, những người thân yêu nhất, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn động viên, khích lệ, chia sẻ, tạo điều kiện tốt nhất giúp tác giả vượt qua mọi khó khăn để hoàn thành chương trình học tập và nghiên cứu. Do những điều kiện chủ quan và khách quan, chắc chắn kết quả nghiên cứu của luận án vẫn còn những thiếu sót nhất định. Tác giả rất mong tiếp tục nhận được những ý kiến đóng góp để giúp cho Luận án được hoàn thiện hơn! Hà Nội, ngày.tháng.năm 2023 Tác giả luận án Nguyễn Thị Thanh Thảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa của chữ viết tắt BĐS Bất động sản CB, CC Cán bộ, Công chức CB, CC, VC Cán bộ, Công chức, Viên chức CPF Quỹ tiết kiệm trung ương CSDL Cơ sở dữ liệu QLN & TTBĐS Quản lý nhà và thị trường bất động sản ĐT, BD Đào tạo, bồi dưỡng HCNN Hành chính Nhà nước HDB Cục Phát triển Nhà ở HPF Quỹ tiết kiệm nhà ở KHB Ngân hàng nhà ở Hàn Quốc KNHC Tập đoàn Nhà ở Quốc gia Hàn Quốc NƠ Nhà ở NƠ ĐT Nhà ở Đô thị NƠ XH Nhà ở xã hội NHF Quỹ Nhà ở quốc gia QLNN Quản lý nhà nước QLNN về NƠ ĐT Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị SHNN Sở hữu Nhà nước SXD Sở Xây dựng TP Thành phố TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS Thị trường bất động sản TNT Thu nhập thấp TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban Nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Các hình thức cho thuê nhà ở tại Hàn Quốc ............................................. 68 Bảng 3.1. Tỷ lệ các loại nhà theo Thành thị - Nông thôn; các vùng KT-XH ........... 79 Bảng 3.2. Tỷ lệ hộ có nhà ở theo loại nhà 2019 ........................................................ 79 Bảng 3.3. Tổng số nhà ở hoàn thành trong các năm 2018, 2019, 2020 .................... 80 Bảng 3.4. Tỷ lệ hộ có nhà ở theo diện tích nhà ở bình quân đầu người ................... 81 Bảng 3.5. Tỷ lệ hộ có nhà ở theo năm đưa vào sử dụng của ngôi nhà/căn hộ .......... 82 Bảng 3.6. Tỷ lệ hộ có kế hoạch mua nhà/căn hộ ...................................................... 82 Bảng 3.7. Ban hành và tổ chức thực hiện VBPL về quản lý NƠ ĐT hiện hành từ 2014 - 2022......................................................................................................................... 84 Bảng 3.8. Số dự án NƠ XH tại đô thị, nhà ở công nhân KCN đã hoàn thành ................ 95 Bảng 3.9. Quỹ nhà ở công vụ cả nước 2019, 2021 ................................................. 105 Bảng 3.10. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ 2021 ....................... 110 Bảng 3.11. Số lượng các dự án phát triển NƠ ĐT được cấp phép, đang triển khai, đã hoàn thành trên cả nước qua các năm 2020 – 2022 ................................................ 112 Bảng 3.12. Số liệu về dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm 2019 – 2021 ...... 113 Bảng 3.13. Số liệu thống kê về vốn đầu tư nước ngoài từ năm 2019 - 2021 .......... 114 DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Hình 3.1. Tỷ lệ hộ có nhà ở theo hình thức sở hữu..77 Biểu đồ 3.1. Tỷ lệ hộ ở trong nhà thuê/mượn, 2009 – 2019.78 Sơ đồ 3.1. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở đô thị nước ta ................... 101 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ......................................................................................................... 10 1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài liên quan đến đề tài luận án .......... 10 1.1.1 Các nghiên cứu về nhà ở đô thị ........................................................................ 10 1.1.2. Các nghiên cứu quản lý nhà nước về nhà ở đô thị .......................................... 17 1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài luận án .......... 21 1.2.1 Các nghiên cứu trong nước về nhà ở đô thị ..................................................... 21 1.2.2. Các nghiên cứu trong nước về quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ................... 25 1.3. Nhận xét tình hình nghiên cứu ........................................................................ 31 1.3.1. Những vấn đề đã dược giải quyết ................................................................... 32 1.3.2. Những “Khoảng trống” trong nghiên cứu ....................................................... 33 1.4. Định hướng nghiên cứu của đề tài luận án .................................................... 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 35 Chương 2 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ............................................................................................................................ 36 2.1. Khái quát về nhà ở đô thị ................................................................................ 36 2.1.1. Đô thị ............................................................................................................... 36 2.1.2. Nhà ở đô thị ..................................................................................................... 36 2.1.3. Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ................................................................... 39 2.2. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ................................................... 44 2.2.1. Xây dựng, ban hành thể chế, chính sách quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ... 46 2.2.2. Tổ chức bộ máy và đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước về nhà ở đô thị .................................................................................................. 50 2.2.3. Quản lý, kiểm soát việc sở hữu, xây dựng và kinh doanh phát triển nhà ở đô thị ............................................................................................................................... 53 2.2.4. Huy động nguồn lực đầu tư, phát triển nhà ở đô thị ....................................... 55 2.2.5. Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở đô thị ......................................................................................................... 56 2.2.6. Xây dựng và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở đô thị .............. 57 2.2.7. Hợp tác quốc tế về quản lý, phát triển nhà ở đô thị ........................................ 57 2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ................. 58 2.3.1. Yếu tố khách quan ........................................................................................... 58 2.3.2. Yếu tố chủ quan .............................................................................................. 61 2.4. Kinh nghiệm quản lý nhà ở đô thị của một số quốc gia và những giá trị tham khảo cho Việt Nam ........................................................................................ 65 2.4.1. Kinh nghiệm quản lý nhà ở đô thị của một số quốc gia .................................. 65 2.4.2. Những giá trị tham khảo cho Việt Nam .......................................................... 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 76 Chương 3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM .............................................................................................................. 77 3.1. Khái quát về nhà ở đô thị tại Việt Nam ......................................................... 77 3.1.1. Tình trạng sở hữu nhà ở đô thị ........................................................................ 77 3.1.2. Loại nhà ở ........................................................................................................ 78 3.1.3. Số lượng nhà ở đô thị ...................................................................................... 80 3.1.4. Giá nhà ở ......................................................................................................... 80 3.1.5. Chất lượng nhà ở đô thị ................................................................................... 81 3.1.6. Mức độ đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở đô thị ................................ 82 3.2. Thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện nay ......... 84 3.2.1. Xây dựng, ban hành thể chế, chính sách quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ... 84 3.2.2. Tổ chức bộ máy và đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước về nhà ở đô thị .................................................................................................. 96 3.2.3. Quản lý, kiểm soát việc sở hữu, xây dựng và kinh doanh phát triển nhà ở đô thị ............................................................................................................................. 104 3.2.4. Huy động nguồn lực đầu tư, phát triển nhà ở đô thị ..................................... 110 3.2.5. Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở đô thị ....................................................................................................... 116 3.2.6. Xây dựng và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở đô thị 117 3.2.7. Hợp tác quốc tế về quản lý, phát triển nhà ở đô thị ...................................... 119 3.3. Những ưu điểm và hạn chế trong quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện nay ......................................................................................................... 120 3.3.1. Ưu điểm ......................................................................................................... 120 3.3.2. Hạn chế .......................................................................................................... 121 3.3.3. Nguyên nhân hạn chế .................................................................................... 125 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 129 Chương 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM ................................................... 130 4.1. Bối cảnh kinh tế – xã hội và dự báo nhu cầu nhà ở đô thị trong thời gian tới năm 2030 ........................................................................................................... 130 4.1.1. Bối cảnh kinh tế - xã hội quốc tế, trong nước ............................................... 130 4.1.2. Dự báo nhu cầu về nhà ở đô thị trong thời gian tới năm 2030 ..................... 131 4.2. Quan điểm hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ..................... 132 4.3. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam ..... 135 4.3.1. Giải pháp hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý nhà nước về nhà ở đô thị 135 4.3.2. Giải pháp kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ..................... 140 4.3.3. Giải pháp nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ......................................................................................................... 143 4.3.4. Giải pháp tăng cường huy động nguồn lực phát triển nhà ở đô thị............... 146 4.3.5. Giải pháp đẩy mạnh thanh, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm trong quản lý nhà nước về nhà ở đô thị ......................................................................................... 149 4.3.6. Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản ............................................................................................................. 152 4.3.7. Giải pháp tăng cường quản lý, kiểm soát việc sở hữu, xây dựng, kinh doanh nhà ở đô thị .............................................................................................................. 154 4.3.8. Giải pháp xây dựng các quy định đặc thù về nhà ở đối với các đô thị lớn ........ 156 4.4. Một số khuyến nghị ........................................................................................ 156 4.4.1. Khuyến nghị với Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội ........................ 156 4.4.2. Khuyến nghị với Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan ....... 156 4.3.3. Khuyến nghị với UBND cấp tỉnh .................................................................. 158 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ........................................................................................ 159 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 160 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 162 PHẦN PHỤ LỤC ................................................................................................... 172 MẪU SỐ 1 PHIẾU KHẢO SÁT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG "QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM" (DÀNH CHO NGƯỜI DÂN SINH SỐNG TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ) ........................................................................... 173 KẾT QUẢ KHẢO SÁT ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN SINH SỐNG TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ .......................................................................................................................... 178 MẪU SỐ 2 PHIẾU KHẢO SÁT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG "QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM" (DÀNH CHO CB, CC QUẢN LÝ) ................................................................................................................................. 187 KẾT QUẢ KHẢO SÁT ĐỐI VỚI CB, CC QUẢN LÝ ......................................... 192 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp nhân dân, là tiền đề có vai trò quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân, ổn định xã hội, góp phần tích cực vào xây dựng và phát triển đất nước. Tháp nhu cầu của Maslow đã xác định nhu cầu về nhà ở nằm trong tầng thứ nhất của tháp, để khẳng định đây là một trong những nhu cầu thiết yếu, phải được đảm bảo cho mỗi con người. Việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở của con người được đáp ứng bằng nhiều hình thức khác nhau trong đó có việc tự xây dựng nhà để ở hay thông qua việc mua bán. Nhà ở cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp cho con người sống và duy trì các hoạt động xã hội và hoạt động thể chất. Nhà ở đô thị (NƠ ĐT) là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị; để tái sản xuất sức lao động đô thị; ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội trong đô thị. Sở hữu nhà là một “quyền con người”; không chính phủ nào có thể bỏ qua quyền quan trọng này của các công dân. Tuyên ngôn toàn cầu về Nhân quyền năm 1948 và Công ước Quốc tế về quyền kinh tế, xã hội và văn hóa năm 1966 ghi nhận rằng “Quyền có chỗ ở phù hợp” là một trong những quyền cơ bản của con người. Các quốc gia trên thế giới đều ghi nhận trong Hiến pháp và khẳng định Nhà nước có trách nhiệm đảm bảo cho người dân có chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả. [129, tr 15] Ở tất cả các nước trên thế giới, phát triển con người luôn đi cùng với phát triển đô thị. Đô thị hóa đến từ các hoạt động của con người để tạo ra môi trường tốt hơn cho sự sống của con người. Việc đầu tư mở rộng nhà ở là biểu tượng của sự phát triển đô thị vì nhà ở là cơ sở nền tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho tất cả mọi người. Đã có nhiều nghiên cứu chứng minh mối tương quan cao giữa tỷ lệ có nhà ở của người dân với trình độ phát triển kinh tế, ổn định xã hội và trình độ văn hóa, mức sống của người dân đô thị. [110, tr 35]. Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các đô thị, ngày càng nhiều người chuyển đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư là sự gia tăng dân số tại các đô thị, nhu cầu nhà ở tăng cao. Các hộ gia đình có khả năng trở thành vô gia cư vì họ gặp khó khăn khi tìm nhà ở. Nếu tình trạng 2 các hộ gia đình vô gia cư trở nên tồi tệ hơn, đô thị không thể phát triẻn ổn định. Để giữ sự ổn định và sự phát triển bền vững của đô thị, chính quyền phải can thiệp để đảm bảo mọi người dân đều có chỗ ở tại đô thị. Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hoá nhanh (Tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh từ 19,6% lên khoảng 39,3% năm 2020, 2021 – 40,4%; mục tiêu đến 2025 là 45%, 2030 là 50%). Hơn nữa, mật độ dân số ở các đô thị lớn tăng cao trong quá trình đô thị hóa (Năm 2020, dân số của nước ta là 97,58 triệu người, trong đó dân số thành thị là 35,93 triệu người, chiếm 36,82% tổng dân số, tăng 6% so với năm 2010). Nguyên do là sự phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, do việc hình thành các khu công nghiệp mới tập trung cùng với làn sóng di cư ngày càng mạnh mẽ từ khu vực nông thôn sang khu vực thành thị chủ yếu để học tập và làm việc nên nhu cầu về nhà ở của người dân tại đô thị liên tục tăng cao. [ 94] Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, đã có nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở được ban hành nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở và chăm lo chỗ ở cho người dân. Hiến pháp (1980) đã khẳng định“công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý”. Luật Nhà ở đầu tiên năm 1991 ra đời, trong đó quy định rằng mọi công dân Việt Nam đều có quyền hợp pháp và chính đáng trong việc mua nhà. Tuyên bố này được khẳng định lại trong Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia năm 2011, trong đó chỉ rõ: "Quyền cơ bản của con người là có một chỗ ở phù hợp và an toàn. Nhu cầu nhà ở chính đáng này là điều kiện cần thiết để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực như là một phần của công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa Việt Nam." Hiến pháp (2013) nhất quán định hướng: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở...”, và Nhà nước phải “có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. Định hướng định này thể hiện trong Chiến lược Phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020: “Có chính sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân, nhất là cho các đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp”. T