Luận án Thị trường quyền sử dụng đất ở cộng hòa dân chủ nhân dân lào

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH DAOSAVANH KHEUAMYXAY THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N D¢N LµO LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ Mã số: 62 31 01 02 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THANH HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, trích dẫn trong luận văn bảo đảm độ tin cậy, chính xác, trung thực và được trích dẫn đầy đủ theo quy định. Tác giả luận án Daosavanh KHEUAMYXAY MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1. Các công trình nghiên cứu ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 6 1.2. Những công trình nghiên cứu của tác giả nước ngoài liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất 9 1.3. Những vấn đề được tiếp tục nghiên cứu trong luận án 22 Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24 2.1. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất 24 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất 52 2.3. Kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Trung Quốc - bài học đối với Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 56 Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 68 3.1. Quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 68 3.2. Thực trạng cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường quyền sử dụng đât ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 76 3.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 93 3.4. Những vấn đề đặt ra đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 105 Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030 116 4.1. Dự báo xu hướng phát triển và quan điểm về phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 và tầm nhìn 2030 116 4.2. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 tầm nhìn 2030 125 KẾT LUẬN 149 DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ Đà CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 151 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 152 PHỤ LỤC 163 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CHDCND : Cộng hòa Dân chủ Nhân dân CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa CNXH : Chủ nghĩa xã hội ĐTH : Đô thị hóa KT-XH : Kinh tế - xã hội KTTT : Kinh tế thị trường NDCM : Nhân dân Cách mạng NN : Nông nghiệp Nxb : Nhà xuất bản QLNN : Quản lý nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHTD : Sở hữu toàn dân TTQSDĐ : Thị trường quyền sử dụng đất XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH Trang Bảng 3.1: Tỷ lệ tăng trưởng của GDP giai đoạn (2010-2015) 68 Bảng 3.2: Tổng sản phẩm quốc nội bình quân đâu người 69 Bảng 3.3: Cơ cấu kinh tế năm 2011-2015 69 Bảng 3.4: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp 85 Bảng 3.5: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích trồng cây 85 Bảng 3.6: Các đặc khu kinh tế được quy hoạch 97 Biểu đồ 3.1: Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm 2015-2016 80 Biểu đồ 3.2: Thực trạng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, năm 2014 92 Hình 2.1: Cung về đất đai 37 Hình 2.2: Cung quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa 37 Hình 2.3: Cầu về quyền sử dụng đất 38 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tặng vật của tự nhiên cho con người, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của lao động; đất đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật chất. William Petty đã từng nói: “Lao động là cha, còn đất là mẹ của mọi của cải vật chất”. Tuy nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải được đánh giá một cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải được chuyển hóa thành hàng hóa. Một trong những điều kiện để giao dịch đất đai với tư cách hàng hóa là phải có được môi trường pháp lý và kinh tế cho sự hình thành thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ). Cộng hòa Dân chủ Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường. Vì vậy, các loại thị trường đã và đang từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, trong đó có TTQSDĐ. Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông dân quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản xuất nông nghiệp. Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành TTQSDĐ đối với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng các cơ sở hạ tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức tạp, chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị trường, gần đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt, các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, cản trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế giao dịch đất khiến thất thu ngân sách nhà nước. 2 Những phân tích trên cho thấy, việc nghiên cứu TTQSDĐ ở CHDCND Lào hiện nay vừa có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, vừa mang tính thời sự cấp bách, nhằm góp phần tìm ra bước đi, giải pháp phù hợp cho việc phát triển và hoàn thiện loại thị trường đặc biệt này. Với ý nghĩa đó, đề tài “Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào” được chọn làm đối tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở CHDCND Lào tới năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong nền kinh tế thị trường. - Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và Trung Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào. - Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra những vấn đề đặt ra và nguyên nhân, tạo tiền đề cho việc đề xuất quan điểm và giải pháp tương ứng. - Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án được xác định là thị trường quyền sử dụng đất, nơi hàng hóa được mua bán là quyền sử dụng đất. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu ở nước CHDCND Lào. 3 - Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát đều được bắt đầu từ năm 1995 (thời điểm mà Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất được triển khai) đến 2015. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận - Cơ sở lý luận của luận án là lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối chính sách của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, pháp luật của Nhà nước CHDCND Lào về vấn đề quan hệ đất đai, TTQSDĐ; nghiên cứu tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước Việt Nam về vấn đề đất đai và TTQSDĐ, đồng thời sử dụng chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong một số công trình của các tác giả trong và ngoài nước có liên quan đến luận án. - Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTQSDĐ ở Việt Nam và Trung Quốc rút ra một số kinh nghiệm cho việc phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đặc biệt là phương pháp trừu tượng hóa khoa học. Đồng thời có sử dụng các phương pháp như: phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp tổng kết kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa, so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để làm rõ đối tượng nghiên cứu. Các phương pháp sử dụng cụ thể như sau: - Phương pháp phân tích hệ thống được sử dụng trong việc phân tích hệ thống lý luận về TTQSDĐ và phân tích quá trình hình thành và phát triển của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, một cách đồng bộ, gắn với từng quá trình lịch sử và hoàn cảnh lịch sử cụ thể của đất nước. - Phương pháp trừu tượng hóa khoa học được sử dụng để khái quát những đặc điểm của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, những nguyên nhân cơ bản 4 của hạn chế của quá trình phát triển của TTQSDĐ, những đề xuất về quan điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào. - Phương pháp thu thập thông tin: nhằm phục vụ cho việc chứng minh cho các luận điểm, các lập luận và nhận định đánh giá về thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, luận án sử dụng phương pháp thu thập thông tin trực tiếp và gián tiếp các số liệu, các đánh giá nhận xét trong báo cáo tổng kết hàng năm, các tài liệu hội thảo, các sách, tạp chí,... - Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở phân tích những nội dung cơ bản về TTQSDĐ, luận án đã sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa ra những đánh giá chung mang tính khái quát về thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào. Thực trạng này đặt trong bối cảnh chung của cả nước. - Phương pháp so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu một vấn đề chuyên sâu về TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị. Đồng thời nội dung phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào được so sánh đối chiếu với việc phát triển TTQSDĐ của một số nước trên thế giới, nhằm rút ra kinh nghiệm cho nước CHDCND Lào. 5. Những đóng góp mới của luận án - Luận án tiếp cận vấn đề TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị, vì vậy, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hàng hoá QSDĐ và TTQSDĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở CHDCND Lào. Đặc biệt đã đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của hàng hoá QSDĐ theo các phương diện bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi; luận giải những đặc thù của TTQSDĐ thể hiện thông qua quan hệ cung, cầu, giá cả và các nhân tố ảnh hưởng. - Luận án phân tích, nghiên cứu thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, phân tích những cấu trúc của TTQSDĐ đó là vấn đề cung, cầu quyền sử dụng đất, giá cả quyền sử dụng đất và các thể chế của TTQSDĐ. Luận án chỉ ra những vấn đề đặt ra đối với TTQSDĐ, nhất là chỉ ra những hạn chế trong nhận thức về TTQSDĐ, hạn chế trong quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ qua các giai đoạn. 5 - Luận án đưa ra các quan điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, để làm luận cứ đưa ra các giải pháp có tính khả thi cao về hoàn thiện TTQSDĐ, góp phần tạo lập căn cứ cho việc hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách đất đai, cơ chế điều chỉnh quan hệ lợi ích phù hợp với điều kiện cụ thể của Lào, tạo điều kiện thúc đẩy sản xuất hàng hóa, thúc đẩy quá trình CNH, HĐH đất nước trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN. 6. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án gồm có 4 chương, 12 tiết. 6 Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 1.1.1. Các đề tài nghiên cứu B.Wehrmann và cộng sự (2006) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [126] đã nghiên cứu cơ chế phát triển thị trường đất đai ở thành thị như: quyền mua - bán, đăng ký QSDĐ, quản lý nhà nước về đất đai, môi trường phát triển của thị trường đất đai. Tác giả nghiên cứu thực trạng phát triển của thị trường đất đai ở thành thị, trong đó đi sâu nghiên cứu về giá cả QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, mua bán QSDĐ, thuê đất, thế chấp đất, đầu cơ đất đai, thực trạng môi giới mua bán bất động sản, thương nhân trung gian,... trên cơ sở đó tác giả đã kiến nghị những yếu tố để phát triển đất đai bảo đảm sự bền vững của môi trường. Phạm vi nghiên cứu về không gian của tác giả chỉ tập trung vào 4 huyện trung tâm của thủ đô Viêng Chăn. B. Wehrmann và cộng sự (2007) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [127] đã nghiên cứu thị trường đất đai ở nông thôn tại CHDCND Lào, với mẫu nghiên cứu là 4 tỉnh: Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly và Borkeo, trong đó tập trung vào 11 huyện với 20 bản. Các tác giả của công trình này đã nêu được các điều kiện để thị trường đất đai phát triển hiệu quả, nêu các yếu tố cấu thành của thị trường đất đai ở nông thôn như: mua - bán QSDĐ, giá cả QSDĐ, đầu cơ đất, thuê đất, thế chấp và kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất một số kiến nghị nhằm phát triển thị trường đất đai trên địa bàn nông thôn ở CHDCND Lào. 1.1.2. Các bài viết trên tạp chí khoa học Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) trong công trình “Vai trò của Nhà nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta” [60] đã nêu được một số quan điểm 7 của Đảng NDCM Lào về vấn đề đất đai, phân tích một số văn bản pháp lý mà Nhà nước đã ban hành nhằm vốn hóa đất đai, đồng thời tác giả đã nêu được thực trạng vốn hóa đất đai để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc vốn hóa đất đai. Khăm Chen Vông Phô Xy (2010) trong công trình “Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta” [59] đã nghiên cứu những thực trạng quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào trong thời gian qua, nêu được những thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất NN, trên cơ sở đó đã đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào. Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) trong công trình “Phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất” [16] đã nêu những nỗ lực của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách đất nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, nêu được những thành tựu trong việc sử dụng đất vào phát triển kinh tế, trên cơ sở đó đã đề xuất một số nhiệm vụ cần phải tập trung làm vào thời gian tới nhằm phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất. Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012) trong công trình“Quản lý và sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật” [61] đã nêu được vị trí vai trò của đất đai trong đời sống của con người, đồng thời tác giả đã đánh giá thực trạng sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là đánh giá thực trạng các hình thức cho thuê hoặc tô nhượng đất, từ đó rút ra một số hạn chế và đề xuất phương hướng khắc phục. Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) trong bài “Kiểm tra quyền sử dụng đất cho đúng với mục đích sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả mặt kinh tế” [120] đã khái quát được những quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất, cụ thể, đã nêu 8 loại đất được sử dụng với 8 mục đích khác nhau. Trên cơ sở đó đã điểm lại việc thực hiện mục đích sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất như: đối tượng thuê hoặc tô nhượng đất quy mô lớn, đối tượng được Nhà nước giao và các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất khác. 8 Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) trong bài“Đất đai với phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [121] đã dựa trên quan điểm của Đảng NDCM Lào và chính sách của Nhà nước Lào về vấn đề đất đai để nêu tầm quan trọng của vấn đề đất đai trong phát triển KT-XH của đất nước, phân tích thực trạng và nêu được nguyên nhân dẫn đến những khó khăn phức tạp của quản lý đất đai. Đồng thời tác giả đã đề xuất một số giải pháp khắc phục. Việc điểm lại các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đất đai cho thấy quá trình phát triển TTQSDĐ còn đang là vấn đề chưa được nghiên cứu thấu đáo ở CHDCND Lào, do đó cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu sắc, có hệ thống, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Lào, giúp Lào hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. 1.1.3. Các luận án tiến sĩ Khăm La Lovanxay (2013) trong luận án "Quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" [58] đã tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước về đất đai dưới góc độ Lý luận lịch sử Nhà nước và pháp luật, nghiên cứu các phương tiện pháp lý cấu thành quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai như: quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai; việc tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai và xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cùng với ý thức pháp luật và pháp chế lĩnh vực đất đai là môi trường và nguyên tắc hoạt động của quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai, trong sự tác động qua lại của một thể thống nhất. Bunkoong Phuthichac (2003) trong luận án “Những khuyết tật của cơ chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương hướng và giải pháp phòng ngừa” [14] đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường, cơ chế thị trường và sự nảy sinh các khuyết tật của cơ chế thị trường; những tác động của các khuyết tật của cơ chế thị trường nói chung và ở nước CHDCND Lào nói riêng; kiến nghị và phương hướng cơ bản phòng ngừa khuyết tật của cơ chế thị trường ở Lào hiện nay. 9 Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ sở quan trọng để tác giả luận án tiếp thu. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTQSDĐ tại CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Đây là một yếu tố quan trọng trong quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của tác giả. 1.2. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam 1.2.1.1. Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản - Sách chuyên khảo và tham khảo: Thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện SHTD về đất đai là lĩnh vực khá đặc thù ở Việt Nam và chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu. Từ khi Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, lúc đó các vấn đề về thị trường BĐS trong đó có TTQSDĐ mới được quan tâm nghiên cứu. Một số công trình tiêu biểu như sau: Bùi Thị Tuyết Mai (2005) trong công trình "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" [71] đã tập trung phân tích QSDĐ và TTQSDĐ. Tác giả đã làm rõi đặc thù của Việt Nam trong những phân tích khái quát về TTQSDĐ và khẳng định TTQSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hoá QSDĐ, từ đó tạo ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước. Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của TTQSDĐ là điểm nổi bật của cuốn sách này. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” [15] đã nghiên cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn 10 sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam được cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc. Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam. Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [4] đã nêu ra nhiều cách tiếp