Luận văn Mô hình lượng hóa rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá

Việt Nam đang trong quá trình đồi mới, nền kinh tếchuyển từnền kinh tếkếhoạch hoá tập trung bao cấp sang nền kinh tếthịtrường định hướng Xã hội chủnghĩa. Nền kinh tếthịtrường đòi hỏi nhiều công cụphục vụcho quá trình phát triển kinh tế. Thẩm định giá là một trong những đòi hỏi của nền kinh tếthị trường. Nó góp phần thu hút vốn đầu tư, chuyển dịch vốn giữa các nhà đầu tư và các ngành trong nền kinh tế. Nhà nước đã rất quan tâm đến sựphát triển của dịch vụnày và đã tạo nhiều điều kiện đểngành thẩm định giá phát triển. Pháp lệnh giá, Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ, Thông tư15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của BộTài chính và các văn bản pháp quy khác đã quy định cụthểvềngành thẩm định giá. Các văn bản trên đã là chỗdựa quan trọng, là cơsởpháp lý cho các tổ chức và cá nhân tham gia vào hoạt động dịch vụthẩm định giá; tạo điều kiện cho họhiểu rõ hơn nội dung dịch vụ, nguyên tắc, trình tựthẩm định giá; cũng nhưtrách nhiệm, quyền hạn của thẩm định giá viên. Thẩm định giá đã chính thức được pháp luật Việt Nam công nhận là một nghề, được bảo hộvà tạo điều kiện đểphát triển ngang tầm với khu vực và thếgiới. Chất lượng dịch vụthẩm định giá đã dần được khách hàng tin tưởng và ngày càng có uy tín. Tuy vậy, thực tếsựphát triển của hoạt động dịch vụthẩm định giá hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, gây trởngại không ít cho quá trình phát triển kinh tế đất nước và hội nhập quốc tế. Trình độ, năng lực, kinh nghiệm hành nghề - 8 - và năng lực quản lý của nhiều công ty thẩm định giá còn hạn chế, các loại dịch vụcòn đơn điệu, tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các công ty đểtranh thủkhách hàng thông qua việc giảm thấp giá chi phí, chất lượng dịch vụchưa thực sự đáp ứng được yêu cầu của thực tế đòi hỏi. Bên cạnh đó nhận thức của xã hội vềdịch vụthẩm định giá còn nhiều hạn chế. Khuôn khổpháp lý điều chỉnh hoạt động dịch vụthẩm định giá tuy đã có nhiều đổi mới nhưng chưa đồng bộvà chưa đầy đủ, các tổchức nghềnghiệp chưa đủkhảnăng đảm nhận việc tổchức và hướng dẫn quản lý chuyên môn. Vì thếcòn nhiều rủi ro trong quá trình thẩm định giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên vềgiá rất cần biết độrủi ro trong nghiệp vụthẩm định giá đối với những hồsơ đã, đang và chuẩn bịthực hiện thẩm định giá đểhọcó những đối sách thích hợp cho từng bộhồsơthẩm định giá. Với những lý do nêu trên, đểhoàn thành luận văn tốt nghiệp cao học và với giác độlà thẩm định viên vềgiá nghiên cứu vấn đềcần thiết cho toàn ngành, tác giảchọn đềtài: “Mô hình lượng hoá rủi ro trong nghiệp vụthẩm định giá”.

pdf80 trang | Chia sẻ: ngtr9097 | Lượt xem: 2613 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận văn Mô hình lượng hóa rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
- 1 - BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN KHÁNH TUYỀN MÔ HÌNH LƯỢNG HOÁ RỦI RO TRONG NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH –NĂM 2008 - 2 - MỤC LỤC Trang phụ bìa Trang Tóm tắt luận văn Mục lục Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục các bảng, biểu Danh mục các hình vẽ, đồ thị Phần mở đầu…………………………………………………………….. 1 Chương 1: Thẩm định giá, vai trò, nghiệp vụ thẩm định giá, rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá và mô hình lượng hoá …………………….. 6 1.1 Nghiên cứu về thẩm định giá ………………………….…………….. 6 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá……………………………………….. 6 1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá - Quyền tài sản …………………… 7 1.1.3 Mục đích của thẩm định giá …………………………………….. 8 1.1.4 Giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá ……………………………. 8 1.1.5 Các nghiệp vụ và phương pháp thẩm định giá ………………….. 9 1.1.6 Kết quả của hoạt động thẩm định giá ……………………………. 9 1.1.7 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam ………………………………………………. 10 1.1.7.1 Sự cần thiết khách quan của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường ……………………………………………………………………..10 - 3 - 1.1.7.1.1 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam …………………………………….11 1.1.7.1.1.1 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam ……………..11 1.1.7.1.1.2 Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống …………………….. …………………………… 11 1.2 Rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ……………………………..........12 1.2.1 Rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ………………………….12 1.2.2 Tồn tại rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ở Việt Nam ..12 1.2.3 Sự cần thiết nghiên cứu về rủi ro trong thẩm định giá ………....13 1.2.4 Các dấu hiệu để nhận biết rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá 14 1.2.4.1 Bản thân đối tượng thẩm định giá …………………………...14 1.2.4.2 Môi trường hoạt động của tổ chức …………………………..14 1.2.4.3 Điều kiện kinh tế ……………………………………………..15 1.2.4.4 Nhận thức của thẩm định viên về giá ………………………...15 1.2.4.5 Môi trường thông tin …………………………………………16 1.2.5 Các rủi ro thường gặp trong nghiệp vụ thẩm định giá ………....16 1.2.6 Quản trị rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ………………..16 1.2.6.1 Nhận dạng rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá …………....17 1.2.6.1.1 Các phương pháp nhận dạng rủi ro ………………………...17 1.2.6.1.2 Phân loại rủi ro ……………………………………………..18 1.2.6.2 Phân tích và đo lường rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá 19 1.2.6.3 Kiểm soát, phòng ngừa rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá 20 1.2.6.4 Khắc phục rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ………….....20 1.3 Mô hình lượng hoá rủi ro ………………………………………...21 1.3.1 Phân tích nhân tố ……………………………………………….21 1.3.1.1 Khái niệm và ứng dụng ……………………………………....21 - 4 - 1.3.1.2. Mô hình phân tích nhân tố …………………………………..21 1.3.2 Thang đo Likert ………………………………………………..22 1.3.3 Hồi quy phi tuyến ………………………………………………23 Kết luận chương ……………………………………………………………24 Chương 2: Nghiên cứu thực trạng rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ở Việt Nam và mô hình lượng hóa rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá, ứng dụng mô hình…………………………………………………………26 2.1 Thiết kế nghiên cứu …………………………….……………………....26 2.1.1 Nghiên cứu định tính ……………………………………….26 2.1.2 Nghiên cứu định lượng …………………………………….27 2.2 Kết quả điều tra ……………………………………………………..28 2.3 Thang đo các yếu tố gây ra rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ….29 2.3.1 Bảng câu hỏi các yếu tố gây ra rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản …………………………………………………………...29 2.3.2 Bảng câu hỏi các yếu tố gây ra rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá máy móc thiết bị ……………………………………………………... 30 2.3.3 Bảng câu hỏi các yếu tố gây ra rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá doanh nghiệp ………………………………………………………….30 2.3.4 Bảng câu hỏi chung về các yếu tố gây ra rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá …………………………………………………………. 31 2.4 Thang đo đánh giá mức độ rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá … 31 2.5 Thống kê mô tả …………………………………………………… 32 2.5.1 Thang đo các yếu tố gây ra rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá 2.5.2 Thang đo đánh giá mức độ rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá - 5 - 2.6 Phân tích nhân tố các yếu tố gây ra rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá33 2.7 Điều chỉnh mô hình nghiên cứu …………………………………….35 2.8 Phân tích hồi quy tuyến tính với các quan hệ phi tuyến …………….36 2.9 Trọng số ảnh hưởng của từng nhân tố đến kết quả phương trình …...38 Kết luận chương ………………………………………………...................39 Chương 3: Kiểm định và ứng dụng mô hình lượng hoá rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá ………………………………………….. 40 3.1 Kiểm định mô hình ……………………………………………………..40 3.1.1 Kiểm định các nhân tố bằng Cronbach Alpha …………………40 3.1.2 Kiểm định mô hình …………………………………………….42 3.1.2.1 Kiểm định độ phù hợp của mô hình ..……………………….43 3.1.2.2 Kiểm định ý nghĩa các hệ số ……….……………………….44 3.1.2.3 Kiểm định độ phù hợp tổng quát … ..……………………….46 3.1.2.4 Mức độ chính xác của dự báo ………………………………46 3.2 Ứng dụng và phát triển mô hình ………………………………………. 47 3.2.1 Ứng dụng mô hình …………………………………………….47 3.2.2 Phát triển mô hình ………………………………………….….53 Kết luận chương ………………………………………………...................54 Chương 4: Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong thẩm định giá ….55 4.1 Các giải pháp cục bộ để quản trị rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá .. 55 4.2 Các giải pháp tổng thể để hạn chế rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá 57 4.2.1 Về môi trường hoạt động của tổ chức …………………...........57 - 6 - 4.2.1.1 Về phía Nhà nước ………………….......................................57 4.2.1.1.1 Thực hiện các điều chỉnh về tổ chức và hoạt động của các công ty thẩm định giá …………………...................................................58 4.2.1.1.2 Hoàn thiện hệ thống chuẩn mực thẩm định giá ...................58 4.2.1.1.3 Nâng cao vai trò của các hiệp hội và các tổ chức nghề nghiệp 4.2.1.1 Về phía bản thân các công ty thẩm định giá …………...........60 4.2.1.1.1 Ban hành các văn bản, các tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá ……………………………………………………………….60 4.2.1.1.2 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá ………………….........60 4.2.1.1.3 Về tiêu chuẩn, năng lực …………………...........................61 4.2.1.1.4 Trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá khi có hành vi vi phạm pháp luật …………….61 4.2.2 Về điều kiện kinh tế …………………........................................61 4.2.3 Về nhận thức của thẩm định viên về giá …………………........63 4.2.4 Về môi trường thông tin ………………….................................64 4.2.5 Về các điều kiện khác ………………….....................................65 Kết luận chương ……………………………………….…………………...66 Phẩn kết luận………………………………………..……................... ..67 Kết luận ……………………………………………………………. 68 Các hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo………………………...69 Danh mục công trình của tác giả Tài liệu tham khảo Phụ lục - 7 - MỞ ĐẦU Việt Nam đang trong quá trình đồi mới, nền kinh tế chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa. Nền kinh tế thị trường đòi hỏi nhiều công cụ phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế. Thẩm định giá là một trong những đòi hỏi của nền kinh tế thị trường. Nó góp phần thu hút vốn đầu tư, chuyển dịch vốn giữa các nhà đầu tư và các ngành trong nền kinh tế. Nhà nước đã rất quan tâm đến sự phát triển của dịch vụ này và đã tạo nhiều điều kiện để ngành thẩm định giá phát triển. Pháp lệnh giá, Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ, Thông tư 15/2004/TT- BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chính và các văn bản pháp quy khác đã quy định cụ thể về ngành thẩm định giá. Các văn bản trên đã là chỗ dựa quan trọng, là cơ sở pháp lý cho các tổ chức và cá nhân tham gia vào hoạt động dịch vụ thẩm định giá; tạo điều kiện cho họ hiểu rõ hơn nội dung dịch vụ, nguyên tắc, trình tự thẩm định giá; cũng như trách nhiệm, quyền hạn của thẩm định giá viên. Thẩm định giá đã chính thức được pháp luật Việt Nam công nhận là một nghề, được bảo hộ và tạo điều kiện để phát triển ngang tầm với khu vực và thế giới. Chất lượng dịch vụ thẩm định giá đã dần được khách hàng tin tưởng và ngày càng có uy tín. Tuy vậy, thực tế sự phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm định giá hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, gây trở ngại không ít cho quá trình phát triển kinh tế đất nước và hội nhập quốc tế. Trình độ, năng lực, kinh nghiệm hành nghề - 8 - và năng lực quản lý của nhiều công ty thẩm định giá còn hạn chế, các loại dịch vụ còn đơn điệu, tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các công ty để tranh thủ khách hàng thông qua việc giảm thấp giá chi phí, chất lượng dịch vụ chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu của thực tế đòi hỏi. Bên cạnh đó nhận thức của xã hội về dịch vụ thẩm định giá còn nhiều hạn chế. Khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động dịch vụ thẩm định giá tuy đã có nhiều đổi mới nhưng chưa đồng bộ và chưa đầy đủ, các tổ chức nghề nghiệp chưa đủ khả năng đảm nhận việc tổ chức và hướng dẫn quản lý chuyên môn. Vì thế còn nhiều rủi ro trong quá trình thẩm định giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá rất cần biết độ rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá đối với những hồ sơ đã, đang và chuẩn bị thực hiện thẩm định giá để họ có những đối sách thích hợp cho từng bộ hồ sơ thẩm định giá. Với những lý do nêu trên, để hoàn thành luận văn tốt nghiệp cao học và với giác độ là thẩm định viên về giá nghiên cứu vấn đề cần thiết cho toàn ngành, tác giả chọn đề tài: “Mô hình lượng hoá rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá”. Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống lại những vấn đề liên quan đến thẩm định giá, rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá và mô hình phân tích nhân tố . - Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, xây dựng mô hình lượng hoá rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá qua việc nghiên cứu các phiếu phỏng vấn. - Kiểm định mô hình và ứng dụng mô hình vào thực tiễn để xác định độ rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá đối với những hồ sơ đã tiến hành thẩm định giá và những hồ sơ chuẩn bị thẩm định giá để doanh nghiệp thẩm định giá và những thẩm định viên về giá có được cơ sở vững chắc hơn để tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá hoặc từ chối bộ hồ sơ. - 9 - - Kiến nghị các giải pháp tổng thể của toàn ngành thẩm định giá và cụ thể trong doanh nghiệp nhằm hạn chế rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu nghiệp vụ thẩm định giá tại các doanh nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá. Đối tượng nghiên cứu cụ thể là 30 người hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Mỗi phiếu phỏng vấn áp dụng cho một bộ hồ sơ đã thực hiện thẩm định giá. Đã thu về được 477 phiếu phỏng vấn trong đó có 127 phiếu cho rằng có rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá. Phương pháp nghiên cứu - Xây dựng thang đo đơn hướng để đánh giá sự nhận biết các yếu tố gây rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá, kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach Alpha, kiểm tra tính đơn hướng của thang đo bằng phân tích nhân tố (Principal Component Factor Analysis). - Phân tích hồi qui tuyến tính với các quan hệ phi tuyến rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá theo các thành phần để xác định các nhân tố có ảnh hưởng quan trọng đến rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá từ đó tính được xác xuất rủi ro của từng bộ hồ sơ thẩm định giá. - Từ kết quả phân tích hồi qui tuyến tính với các quan hệ phi tuyến, kiểm định mô hình và ứng dụng mô hình vào thực tiễn từ đó đề xuất các giải pháp hạn chế rủi ro và khắc phục các tổn thất từ rủi ro. Cơ sở dữ liệu Dữ liệu thứ cấp: Các báo cáo trong ngành thẩm định giá. Dữ liệu sơ cấp: - 10 - Thiết kế thu thập dữ liệu: Thảo luận với nhóm chuyên gia để đặt câu hỏi phỏng vấn, phỏng vấn thử, điều chỉnh bảng câu hỏi và tiến hành phỏng vấn. Trong phiếu phỏng vấn chính thức có 21 mục hỏi cho thang đo yếu tố rủi ro cho mỗi loại hình nghiệp vụ thẩm định giá. Mỗi mục hỏi được cho điểm theo thang điểm Likert từ 1 đến 5 (Phụ lục 1). Lấy mẫu: Chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng, số mẫu lấy từ các thẩm định viên về giá, các công ty hoạt động thẩm định giá. Thông thường thì số quan sát ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố (Hòang Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc-2005). Thang đo yếu tố rủi ro có 21 mục hỏi được đưa vào phân tích nhân tố nên yêu cầu cỡ mẫu nhỏ nhất là 105. Số mẫu thu được 127 là đạt yêu cầu nghiên cứu. Phân tích dữ liệu: Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS. Sau khi được mã hóa và làm sạch, số liệu sẽ qua các phân tích sau: thống kê mô tả, đánh giá độ tin cậy của các thang đo, phân tích nhân tố và phân tích hồi qui. Cấu trúc của luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của Luận văn được sắp xếp thành 4 chương: Phần mở đầu: Giới thiệu cách đặt vấn đề, sự cần thiết của luận văn và phương pháp nghiên cứu. Chương 1: Trình bày cơ sở lý thuyết về thẩm định giá, vai trò, nghiệp vụ của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá và mô hình lượng hóa. - 11 - Chương 2: Xây dựng mô hình lượng hoá rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá. Chương 3: Kiểm định và ứng dụng của mô hình: tính được xác xuất rủi ro của từng bộ hồ sơ trong nghiệp vụ thẩm định giá. Chương 4: Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá Phần kết luận: Trình bày kết luận về kết quả nghiên cứu và kiến nghị cho hướng nghiên cứu tiếp theo. - 12 - CHƯƠNG 1 THẨM ĐỊNH GIÁ, VAI TRÒ, NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ RỦI RO TRONG NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Nghiên cứu về thẩm định giá: 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu trong quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hóa nhất định. (Theo "Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn-Chuyên ngành thẩm định giá", Nhà xuất bản Hà Nội, 2007) KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ Khi nghiên cứu về thẩm định giá, người ta đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau : Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là dự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”; “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Theo giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hửu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. - 13 - Theo Ông Gred Peter Marrone – Giám đốc marketing của AVO, Úc: “ Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Theo Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam thẩm định giá được định nghĩa: "Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế". Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là: - Sự ước tính giá trị hiện tại. - Tính bằng tiền tệ. - Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản. - Theo yêu cầu, mục đích nhất định. - Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể. - Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường. 1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá - Quyền tài sản: Quyền tài sản là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu của chủ sở hữu. Khái niệm này được dùng để chỉ đối tượng của thẩm định giá bao gồm tài sản bất động sản, tài sản cá nhân (tài sản riêng), doanh nghiệp và các lợi ích tài chính. Các loại tài sản: - 14 - . Tài sản bất động sản: bao gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Đây là một khái niệm phi vật chất. Do đó tài sản bất động sản bao gồm bất động sản và các quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản đó. Ở Việt Nam thì đó là quyền sử dụng bất động sản của các đối tượng không phải là Nhà nước. Bất động sản bao gồm: - Đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật . Tài sản cá nhân: quyền sở hữu một lợi ích gắn liền với một tài sản không phải là bất động sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. . Doanh nghiệp: là một thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc đầu tư theo đuổi một lợi ích kinh tế. . Các lợi ích tài chính: là sự phân chia về mặt luật pháp các quyền sở hữu về lợi ích như doanh nghiệp, bất động sản, tài sản vô hình. 1.1.3 Mục đích của thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau. Tuỳ theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi thường, giá trị thanh lý… Hoạt động của thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm rất nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng quyền sở hữu (mua bán, liên doanh), các mục đích của Chính phủ (định thuế, đền bù, duyệt chi từ ngân sách), bảo hiểm, thế chấp. thực hiện các án lệnh, tư vấn đầu tư, lập báo cáo tài chính, định giá trị chứng khoán, khiếu nại, phá sản doanh nghiêp… - 15 - 1.1.4 Giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá ™ Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá: "Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua sẵn sàng mua tài sản; vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập". ™ Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường hay những cơ sở phi thị trường của giá trị: - "Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định tài sản trong điều kiện thị trường bất bình thường". 1.1.5 Các nghiệp vụ và phương pháp thẩm định giá Các nghiệp vụ thẩm định giá: Thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị, thẩm định giá doanh nghiệp hoặc tài sản vô hình Các phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thẩm định giá khác. 1.1.6 Kết quả của hoạt động thẩm định giá: Kết quả của hoạt động thẩm định giá là phát hành "Báo cáo thẩm định giá" nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản. Báo cáo thẩm định giá có thể được thiết kế phù hợp với đặc điểm của công việc, yêu cầu của khách hàng và những nội dung cần thiết. - 16 - Trong "Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000" của Ủy ban tiếu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC) có quy định: "1. Những nội dung của một báo cáo thẩm định: - Tư cách thẩm định viên và thời hạn báo cáo. - Những chỉ thị, thời hạn, mục đích và ý đồ sử dụng thẩm định giá. - Cơ sở của thẩm định giá bao gồm
Luận văn liên quan