Luận văn Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung, thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển. Nhà ở dưới góc độ là một loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hiện nay, Việt Nam là nước đông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 13 trong các nước đông dân nhất thế giới. Do đó, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao. Trong khi đó diện tích đất đai hạn chế, kinh tế còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầu người còn thấp, khả năng tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, giá nhà ở ngày càng tăng cao. Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở được khuyến khích phát triển. Thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển. Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các văn bản pháp luật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như mong muốn, hiệu quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp. Các quy định pháp luật còn bộc lộ nhiều hạn chế. Hệ thống văn bản pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất. Nhà nước cũng chưa có chính sách cụ thể về việc cung cấp thông tin liên quan trong lĩnh vực bất động sản như thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát. Thị trường nhà ở phát triển còn thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà ở bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế. Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện” là hết sức cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn.

doc58 trang | Chia sẻ: ngtr9097 | Lượt xem: 3205 | Lượt tải: 4download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận văn Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung, thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển. Nhà ở dưới góc độ là một loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hiện nay, Việt Nam là nước đông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 13 trong các nước đông dân nhất thế giới. Do đó, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao. Trong khi đó diện tích đất đai hạn chế, kinh tế còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầu người còn thấp, khả năng tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, giá nhà ở ngày càng tăng cao. Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở được khuyến khích phát triển. Thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển. Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… và các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các văn bản pháp luật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như mong muốn, hiệu quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp. Các quy định pháp luật còn bộc lộ nhiều hạn chế. Hệ thống văn bản pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất. Nhà nước cũng chưa có chính sách cụ thể về việc cung cấp thông tin liên quan trong lĩnh vực bất động sản như thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát. Thị trường nhà ở phát triển còn thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà ở bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế. Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện” là hết sức cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn. 2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI. Ở Việt Nam, ở những phạm vi và mức độ khác nhau đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà ở như: Đề tài nghiên cứu “ Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản tại Hà nội”do Sở khoa học và công nghệ Hà nội, Trung tâm nghiên cứu pháp luật và chính sách phát triển bền vững nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất của PGS.TSKH. Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị Quốc gia); Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga: “Pháp luật thị trường Bất động sản, thực trạng và giải pháp hoàn thiện” Trên cơ sở các công trình nghiên cứu, bài viết đã có, tác giả mong muốn nghiên cúu và hoàn thiện một công trình mới nhằm khái quát được toàn diện về cả mặt lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở. 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung nhất về nhà ở, về kinh doanh nhà ở và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở. Tìm hiểu thực trạng pháp luật trên thị trường nhà ở của nước ta hiện nay, qua đó đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động kinh doanh nhà ở. Từ đó đề xuất, đưa ra một số định hướng, giải pháp để khắc phục tình trạng đó và thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến. 4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN. Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở có nội dung rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong khuôn khổ của luận văn thạc sĩ, tác giả chỉ giới hạn nghiên cứu những nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà ở. Cụ thể là các quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ỏ và quy định về các giao dịch kinh doanh nhà ở và thực tiễn áp dụng các quy định trên. 5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Để đạt được mục đích mà đề tài đề ra, trong quá trình nghiên cứu luận văn có sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác- Lênin; Bên cạch đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử được sủ dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà ở. Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở. Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở. 6 KẾT CẤU LUẬN VĂN. Luận văn bao gồm các phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo. Trong đó Nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà ở. Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở. Chương 1 NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở. 1.1. Tổng quan các vấn đề về nhà ở và kinh doanh nhà ở 1.1.1. Tổng quan các vấn đề về nhà ở 1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở. a, Khái niệm nhà ở. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình. Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở được đưa ra các khái niệm: - Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. - Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. - Dưới góc độ về kinh doanh thương mại: Nhà ở là tài sản có giá trị. Là một hàng hóa của hoạt đồng đầu tư kinh doanh. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm nhà ở được hiểu dưới góc độ về kinh doanh thương mại. b, Đặc điểm nhà ở. Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005. Nhà ở là một loại bất động sản do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản. Thứ nhất, là tính cố định. Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hoá nhà ở so với các hàng hóa khác. Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với nhà ở thì không thể di dời được. Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có Nhà ở. Hàng hoá nhà ở không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo hàng hoá nhà ở mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại nhà ở nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Thứ hai, là tính bền vững, lâu dài. Nhà ở gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Nhà ở xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá nhà ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phong phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng. Thứ năm, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mội khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối nhu cầu và hình thức nhà ở. Thứ sáu, hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật. Chính sách pháp luật về đất đai; chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản; chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư…có sự ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá cả hàng hóa nhà ở. c, Phân loại nhà ở. Tùy thuộc vào những tiêu chí và căn cứ khác nhau, nhà ở được phân loại hết sức đa dạng và phong phú. c1, Căn cứ vào khu vực xã hội có thể phân loại nhà ở thành: - Nhà ở nông thôn: Đây là loại nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao động nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng. - Nhà ở được xây dựng trong các đô thị: Hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng tập trung dân cư thành các khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp năng lượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao thông; môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ-phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất và văn hoá, tinh thần của con người. c2. Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia nhà ở thành: - Nhà biệt thự: Là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách. Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Thường mỗi biệt thự có một tên riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử. Biệt thự thường được xây trên những diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố.... Nhà biệt thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, những người có điều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, các thương nhân giàu hay các trí thức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình không hạn chế. - Nhà liền kề: Đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối ghép liền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng. Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng. Đây cũng là loại nhà ở gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thự thường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt ở các thành phố nhỏ và vừa rất được phát triển. Xây dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem là thích hợp hơn, kinh tế hơn so với loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì cũng có đủ sân vườn, cổng ngõ riêng nhưng rẻ hơn nhiều. Đây là loại nhà gồm các căn đặt cạnh nhau xếp thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng. Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối vào phía trước và phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên cạnh. - Nhà ở kiểu khách sạn: Đây là loại nhà ở bao gồm những căn hộ nhỏ (chủ yếu từ 1-2 phòng ở). Khu phụ trong căn hộ của nhà ở kiểu khách sạn tương đối đơn giản hơn ở chung cư nhưng trang thiết bị phục vụ cho những gia đình ít nhân khẩu (chỉ có hai vợ chồng không có con hoặc có một con, người độc thân, những cặp vợ chồng trẻ chưa có con). Nội dung của căn nhà kiểu này nằm ở giữa hai loại hình nhà ở chung cư và khách sạn. Các gia đình thường là quy mô nhỏ, sống trong đó phải sử dụng chung các hành lang cầu thang như ở chung cư nhưng lại có bộ phận dịch vụ kiểu khách sạn - Nhà ở ký túc xá; Thành phần tạo nên ngôi nhà là các buồng ở tập thể cho cá nhân (người độc thân) chỉ bố trí giường ngủ là chủ yếu, với các phòng bố trí 1-3 giường nếu là giường một tầng hay 6-8 giường nếu là giường hai tầng. Các khu vực vệ sinh, bếp được tập trung để phục vụ cho một loại phòng. Các phòng sang cũng chỉ trang bị một vòi tắm bông sen, một vòi rửa mặt cho tập thể từ ba đến sáu phòng. - Nhà ở nhiều căn hộ (nhà chung cư) Các chung cư nhiều tầng là các loại nhà ở phục vụ nhiều gia đình với số tầng từ bốn tầng trở lên. Nhà ở nhiều căn hộ là loại nhà phổ biến nhất trong thành phố và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại này gồm một số kiểu căn hộ nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp của các phòng chính, phòng phụ trong một căn hộ. Loại nhà này được thiết lập dự trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình. c3,Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng. Trên cơ sở pháp lý là thông tư liên bộ số 07/LB-TT ngày 30/09/1991 của Bộ xây dựng - Tài chính - Ủy ban vật giá Nhà nước và tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất. The đó, Nhà được phân thành : Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà tạm. c4,. Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thế phân chia nhà ở thành: - Nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ, nhà cấp IV - Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà ở liền kề, chung cư - Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: thường là biệt thự, chung cư cao cấp c.5. Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở. Có thể phân nhà ở thành các loại sau: - Nhà ở tự do tạo lập: Đây loại nhà do hộ gia đình, cá nhân xây dựng với mục đích để ở. - Nhà ở thương mại là nhà do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. - Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng (là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ) mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định. - Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng (Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ) thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà ở 2005. 1.1.1.2. Chính sách về nhà ở tại Việt Nam qua các thời kì. a, Thời kì trước đổi mới (1954 - 1985) Đây là thời kì mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm trong xã hội. Nhà nước đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân cư. Một chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong những khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị đã được triển khai. Việc xây dựng các khu nhà ở được đưa vào kế hoạch 5 năm và hàng năm của chính phủ. Nhà nước ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung cầu nhà ở là rất lớn. Nhu cầu nhà ở rất cao song quỹ nhà ở hạn hẹp. Cùng với cách sản xuất và phân phối kéo dài và phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội. Việc bao cấp nhà ở đã làm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sang tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ vào Nhà nước. Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân. Các giao dịch về nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. b, Thời kì sau đổi mới (1986 - nay ) Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những chuyển biến rõ rệt. Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép và tạo điều kiện để người dân phát triển nhà ở. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh được triển khai. Nhà nước rất quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển nhà ở. Ngoài bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà ở thương mại để kinh doanh thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở… Nhà nước cũng dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, người có công với cách mạng, và thực hiện cấp đất giúp đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xây dựng nhà ở. Với sự ra đời của hàng loạt các văn bản pháp luật như: Pháp lệnh nhà ở được ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp 1992; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và một số văn bản pháp quy khác, đã khẳng định một chính sách mới, chính sách đứng đắn của Đảng và Nhà nước về việc phát triển nhà ở cho người dân. 1.1.1.3. Thực trạng của vấn đề nhà ở tại nước ta. a, Những thành tựu đạt được. Bằng hàng loạt các cơ chế, chính sách đã ban hành, chúng ta đã thu hút được nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia phát triển nhà ở cũng như tạo điều kiện để người dân có điều kiện tạo lập chỗ ở, góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại cả ở khu vực đô thị và nông thôn. Tại khu vực đô thị, nhiều dự án nhà ở được xây dựng với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhiều khu nhà ở mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng, thay thế các khu nhà ở chuột, chật chội, mất vệ sinh. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Đối với người dân khu vực nông thôn, do chính sách đổi mới trong nông nghiệp, đời sống, thu nhập của nông dân được nâng cao nên nhà ở của người dân cũng được cải thiện đáng kể, nhà ở không chỉ được mở rộng về quy mô, tăng về diện tích mà chất lượng cũng được tăng lên, nhà ở kiên cố và bán kiên cố đã dần thay thế cho nhà ở đơn sơ, tạm bợ. Số lượng hộ gia đình, đặc biệt là hộ gia đình nghèo, bà con dân tộc vùng sâu, vùng xa, khu vực biên giới, người dân vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long được Nhà nước quan tâm hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở cũng tăng đáng kể, từ đó góp phần từng bước giảm nhanh số lượng hộ nghèo không có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng dột nát, tạm bợ. Kết quả Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở 01/4/20