Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản

Lời nói đầu Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô. Các phương tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng. Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngươì. Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay.. cơn sốt đất ở Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng không bình thường cuả nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao động; thị trường bất động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trường không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được)…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô . Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm: Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau: + Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai. Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quỳên. + Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau - theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trường và các loại thị trường a) Thị trường Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoá trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hoá. Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá. Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua và người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lượng, chất lượng , giá cả hàng hoá dịch vụ. Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả.. b) Phân loại thị trường Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng hình thành và vận động của từng loại thị trường . Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học. Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi.. Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội: Thị trường hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thông tin khoa học công nghệ. theo mức độ cạnh tranh: được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, do đó hình thành các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường. c) Các hình thái thị trường phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người tham gia trên thị trường : Người mua Người bán Một Một số Nhiều Một độc quyền tay đôi độc quyền bán hạn chế độc quyền bán Một độc quyền mua hạn chế độc quyền song phương độc quyền cạnh tranh bán Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua Cạnh tranh Thực tế người ta phân loại thị trường như sau: + thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương + thị trường không hoàn hảo -- thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền. Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại hàng hoá. ở đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường. điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá. Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…) d ) Thị trường bất động sản . Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thể hiện. Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản . Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau: thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất . thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê. Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đã cho thuê. 1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau: thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh. Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản . Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá và dung lượng thị trường. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng về bất động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất . Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền với đất. Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh. 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản . 1) Mang tính chất không tập trung Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lượng cao hơn ở nông thôn. 2) Là thị trường không hoàn hảo vì đất đai không tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hoá khác. do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ. 3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu. Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt cung và cầu ở thị trường . Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xin cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các thị trường. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn với sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đoán được sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất động sản . 4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải. 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay. 1) Nhà nước và người sử dụng đất Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất được các quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn. Người kinh doanh bất động sản Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận. Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ương, các tổ chức đoàn thể, người dân. 3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối với sự vận hành của thị trường bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trường chính phủ điều tiết quan hệ cung – cầu và gía cả bất động sản . 4) Ngân hàng Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ). 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ đầu tư bất động sản . 6) Chuyên gia tư vấn các loại Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắp đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới. 1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường nay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội. Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong môi trường hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ toàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình. Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức độ nhất định. Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trường phải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị trường bất động sản. Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quản lý. II) Sự vận động của thị trường bất động sản 2.1) Cung về bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn nhất định. Điều kịên hình thành cung : người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán bất động sản phải dáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường là được thừa nhận 2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở + Khu vực công cộng khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhà nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Khu vực công cộng được xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thể can thiẹp trực tiếp vào. + Khu vực tư nhân Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng. Chính phủ các nước thường điều tíêt thị trường nhà ở tư nhân theo hai hướng là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách cho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua. + Khu vực nhà ở không chính thức Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung + Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. + Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có. Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định. + Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản . + Chính sách và pháp luật của nhà nước Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà đất. Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung a) Độ co giãn của cung Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định. Gía đường cung Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trong trường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng vuông góc với trục hoành. Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên. Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toàn không co giãn , song đó chưa phải là cung đất với tư cách là hàng hoá. Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tương đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đường tương đối dốc. Giá lượng cung b) Sự dịch chuyển đường cung Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua một bước qua trái hoặc phải. Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không theo kịp và do vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động sản . Trong những trường hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đường cung. Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất: các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng, các tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển về bên trái. Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển sang bên phải. 2.2) Cầu về bất động sản Khái niệm Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường . Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về qui mô , phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu trên thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Điều kiện hình thành cầu: Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh toán có điều kiện gặp cung Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau: cầu về đất đai cho sản xuất cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản khác cầu giả tạo trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của người đầu tư bất động sản 2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên. Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Sự tăng dân số không chỉ làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất nhất là tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thươ