Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội

lời mở đầu Đất đai là tài nguyên có hạn, nhưng vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với thủ đô Hà Nội. Để trở thành một thành phố, xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao. Việc bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án QH sử dụng đất đai thống nhất. Khi các phương án QH sử dụng đất đai đã được phê duyệt và ban hành thì các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan tiến hành giải phóng mặt bằng (GPMB) để làm cơ sở tiền đề cho việc xây dựng các dự án QH đó. GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn. Trong giai đoạn bồi thường thiệt hại cho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất. Bởi vì việc này nó liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau. Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và qua thực tiễn. Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998-NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6-1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá các loại đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng ở nước ta và càng không thể đáp ứng được sự thay đổi liên tục diễn ra trên địa bàn. Theo quy định của Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở giá được quy định trong khung giá của Chính Phủ nhân với hệ số K. Việc xác định hệ số K cả về lý thuyết và thực tế rất khó khăn, phức tạp. Để hiểu rõ thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB. Em nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội ”. Luận văn gồm 3 chương: Chương I : Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thương GPMB. Chương II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội. Chương III: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản hoàn thiện định giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội. * Mục tiêu của đề tài: + Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. + Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ sở và phương pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay. + Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền. * Giới hạn của đề tài. Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là toàn bộ diện tích đất tự nhiên của Quận Cầu Giấy, được tính toán và phân bổ cho các mục đích sử dụng. Đặc biệt chú trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện Quốc phòng. Do tính chất phức tạp của công việc định giá đất bồi thường GPMB và nhiều khó khăn thực tế trên địa bàn, đòi hỏi phải chi tiết cụ thể nên dự án HVQP được thực hiện từ năm 1997 đến nay.: Đề tài này tổng hợp những kết quả nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và thực trạng về định giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội trong thời gian qua. Chủ trương của Đảng và Nhà nước, phương hướng nhiệm vụ trong thời gian tới của Quận Cầu Giấy. * Phương pháp nghiên cứu. Đề tài này được trình bày trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác Lê-nin và những quan điểm của Đảng, nhà nước ta đối với việc GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Những phương pháp vận dụng chủ yếu: + Phương pháp duy vật biện chứng. + Phương pháp thống kê. + Phương pháp toán. + Phương pháp phân tích. CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường 1. Khái niệm về định giá và định giá đất bồi thường. Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất. Thông thường người ta sử dụng khái niệm sau: - Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. - Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau: Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định. Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vất (đất,..) 2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường. 2.1. Sự cần thiết phải định giá. Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản. Có thể có những giá trị khác nhau cho một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này phụ thuộc vào mục đích định giá. Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ... xác định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp, khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án.... Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi. Từ đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một người sử dụng đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt, nhưng để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản... thì giá đất càng cao càng có lợi. Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao. Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà...liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng. Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành đền bù và góp phần hoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai. Như vậy có sự khác nhau giữa gía cả ở từng địa phương, vì giá cả thị trường là biểu hiện tổng hợp các nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà nước... đất đai ở Việt nam có sự khác nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn...). Vì vậy khi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định. Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích: - Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật định. - Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. - Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi. Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3 mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất thường không được sát với giá thực tế, điều này làm cho những người phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có lời khi định giá tài sản cần đóng thế chấp. Nhưng ngược lại việc đền bù là phục vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà nước. Chính vì vậy đối với mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì những người trong diện được đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay. 2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả. Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền bù bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định hướng dẫn của Chính Phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích. Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi một dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Đây là phần đất hiện chưa có mục đích sử dụng. Vậy khi đền bù bằng đất này ta đã làm tăng tổng diện tích đất đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất sử dụng đất bị giảm. Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng, có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất của chúng ta là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế. Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có. Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên tắc đất sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ- CP của Chính Phủ thì khi Nhà nước thu hồi đất mới được đền bù đất. Như vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nước có thể lấy lại phần đất đó mà không cần phải bồi thường thiệt hại. Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng đất đai sai mục đích còn xảy ra ở nhiều nơi. Do đó, khi đền bù đất thì phần đất đó được sử dụng theo đúng mục đích của Nhà nước và Nhà nước có thể dễ dàng quản lý đất đai. Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường GPMB A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường. 1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng. a. Giá đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội. * Bản chất của giá đất: Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai. Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trường, nó như một loại hàng hoá đặc biệt. Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định. Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất. Nó là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộng hay chủ tư bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Như vậy, về mặt bản chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Vì vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là chủ sở hữu ruộng đất và người sử dụng phải trả cho chủ ruộng. Địa tô mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định bởi độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là địa tô chênh lệch I. Đây là cơ sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất. Khác với địa tô chênh lệch I là hình thái của địa tô có được trên cơ sở những điều kiện tự nhiên thuận lợi. Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh, tức là do những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có. Những khoản đầu tư ấy đều làm tăng sản lượng của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. Do đó, địa tô II thuộc về người sử dụng đất. Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinh doanh đất đai ở những khu khác nhau. Về bản chất hai loại địa tô này khác nhau vì có nguồn gốc khác nhau, nhưng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá cho nhau. Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, người sử dụng ruộng đất cũng phải trả một khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện thì việc người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đương nhiên. Nhà nước sử dụng khoản tiền đóng góp này của người sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những người sử dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu tư cải tạo đất đối với các vùng gặp khó khăn. Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng vì lợi ích công cộng thì những đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước để sử dụng đất đai. Số tiền này dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản cho những người bị thu hồi đất. Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi. Bởi vậy việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Như chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu hồi. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là vị trí của mảnh đất đang được sử dụng. Như vậy, để tính mức phải trả ta phải căn cứ vào các yếu tố sau: - Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở... - Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó. b. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất: - Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của đất cũng bị thay đổi. Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp. - Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào có chất đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác. Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu của đất, độ bền vững của các tầng đất đai. - Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điều kiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với đất đô thị. Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị của một mảnh đất. Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiều mảnh đất có cùng diện tích nhưng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi không cao. - Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa hình, đương nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền núi. - Chính sách điều tiết của Nhà nước: Điều chủ yếu trong vấn đề này là các chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại thuế...) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích sử dụng...). Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá đền bù đất nhưng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt quan trọng sau: - Quan hệ cung cầu về đất đai. Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt. Do vậy, nó cũng như các loại hàng hoá khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Trong các yếu tố tác động đến giá cả đất, có những yếu tố có thể lượng hoá được và có những yếu tố không thể lượng hoá được. Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là nhân tố tác động rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động. Cũng như cung cầu của các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trường cũng mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phương, các vùng khác nhau. Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn. Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau. Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn. Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động lớn của quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường và như vậy cũng ảnh hưởng đến giá cả đền bù. - Giá trị sinh lời. Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng sinh lời của mảnh đất. Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ. Đất càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao. Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất, khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó. Đất đô thị sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trung tâm, vị trí mặt