Một số vấn đề về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội

§Ò tµi: Mét sè vÊn ®Ò vÒ c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng ë Thµnh phè Hµ néi Lêi nãi ®Çu §Êt n­íc ta ®ang trong qu¸ t×nh CNH-H§H ®Êt n­íc, nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai cho c¸c môc ®Ých më mang ph¸t triÓn ®« thÞ, x©y dùng c¸c khu c«ng nghiÖp, khu du lÞch - dÞch vô, khu d©n c­, c¸c c«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng kü thuËt vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c phôc vô cho sù ph¸t triÓn kinh tÕ –x· héi còng nh­ ®¶m b¶o quèc phßng, an ninh vµ n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n ngµy cµng t¨ng. ViÖc thu håi, bè trÝ,s¾p xÕp l¹i ®Êt ®ai ®¸p øng cho nh÷ng nhu cÇu trªn mét c¸ch khoa häc, t¹o ®iÒu kiÖn cho sù ph¸t triÓn l©u dµi vµ bÒn v÷ng lµ mét vÊn ®Ò lín vµ cÊp thiÕt. HiÖn nay mét trong nh÷ng nguyªn nh©n chñ yÕu dÉn ®Õn viÖc c¸c dù ¸n ®Çu t­ ®­îc triÓn khai chËm lµ do c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n v­íng m¾c. C¸c chÝnh s¸ch vÒ ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB, c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thùc hiÖn cña Nhµ n­íc cßn ch­a ®Çy ®ñ, cô thÓ, ch­a c«ng khai, hay thay ®æi g©y nhiÒu khã kh¨n cho viÖc x¸c ®Þnh vµ ph©n lo¹i møc ®é ®Òn bï, gi¸ ®Òn bï. C«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt ch­a chó ý ®Õn tÝnh phøc t¹p cña c«ng t¸c ®Òn bï GPMB. ViÖc tuyªn truyÒn phæ biÕn c¸c chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn c«ng viÖc nµy ch­a thùc hiÖn tèt. Ch­a cã biÖn ph¸p hç trî chuyÓn ®æi nghÒ nghiÖp, t¹o c«ng ¨n viÖc lµm míi cho ng­êi d©n vïng di dêi mét c¸ch cô thÓ. Do ®ã ®ßi hái ph¶i cã c¸c ph­¬ng ¸n ®Òn bï thËt sù hîp lý, c«ng b»ng ®¶m b¶o mäi ng­êi d©n ®Òu thÊy tho¶ ®¸ng vµ phÊn khëi thùc hiÖn. §­îc sù ®ång ý cña c¸c thÇy c« h­íng dÉn thùc tËp em ®· x©y dùng chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp víi môc tiªu: Nghiªn cøu c¬ së khoa häc cña viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB bao gåm b¶n chÊt, sù cÇn thiÕt, c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng vµ c¸c quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB . Nghiªn cøu thùc tr¹ng c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB bao gåm t×nh h×nh thùc hiÖn vµ nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c nµy, tõ ®ã ®­a ra nh÷ng ph­¬ng h­íng vµ nh÷ng gi¶i ph¸p chñ yÕu nh»m thùc hiÖn tèt c«ng t¸c ®Òn bï GPMB hiÖn nay vµ trong thêi gian tíi. C¸c ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông chñ yÕu trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu lµ ph­¬ng ph¸p thu thËp xö lý th«ng tin sè liÖu ( ph­¬ng ph¸p thèng kª, ph­¬ng ph¸p to¸n), ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch tæng hîp, ph­¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng, duy vËt lÞch sö. Cã thÓ nãi c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB lµ mét c«ng viÖc quan träng, cã nhiÒu khÝa c¹nh cÇn gi¶i quyÕt. Trong ph¹m vi chuyªn ®Ò nµy chØ ®Ò cËp ®Õn mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n trong c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi. Chuyªn ®Ò gåm 3 phÇn: PhÇn thø nhÊt: C¬ së khoa häc cña viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB. PhÇn thø hai: Thùc tr¹ng c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB ë Thµnh phè Hµ Néi. PhÇn thø ba: Ph­¬ng h­íng vµ nh÷ng gi¶i ph¸p chñ yÕu nh»m thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB ë Thµnh phè Hµ Néi. phÇn thø nhÊt - c¬ së khoa häc cña viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng b¶n chÊt cña c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. Kh¸i niÖm: §Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng cã thÓ ®­îc hiÓu lµ viÖc chi tr¶, bï ®¾p, nh÷ng chi phÝ th¸o dì, di chuyÓn, bµn giao mÆt b»ng cho ng­êi sö dông ®Êt vµ ng­êi së h÷u tµi s¶n trªn ®Êt ( nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c©y cèi, hoa mµu...) Khi nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. 2. B¶n chÊt: VÒ b¶n chÊt viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng chÝnh lµ viÖc ®Òn bï nh÷ng thiÖt h¹i, nh÷ng tæn thÊt do viÖc thay ®æi chøc n¨ng hay môc ®Ých sö dông gi÷a c¸c lo¹i ®Êt g©y ra. (VÝ dô: Tõ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n, ®Êt ch­a sö dông sang ®Êt ®« thÞ hoÆc ®Êt ch­a sö dông, ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n sang ®Êt chuyªn dïng ). LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 quy ®Þnh theo môc ®Ých sö dông ®Êt nh­ sau: + §Êt n«ng nghiÖp: Lµ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh chñ yÕu ®Ó sö dông vµo s¶n xuÊt n«ng nghiÖp nh­ trång trät ch¨n nu«i, nu«i trång thuû s¶n, hoÆc nghiªn cøu thÝ nghiÖm vÒ n«ng nghiÖp. + §Êt l©m nghiÖp: Lµ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh chñ yÕu ®Ó sö dông vµo s¶n xuÊt l©m nghiÖp gåm ®Êt cã rõng tù nhiªn, ®Êt ®ang cã rõng trång vµ ®Êt ®­îc sö dông vµo môc ®Ých l©m nghiÖp nh­ trång rõng, khoanh nu«i b¶o vÖ rõng, nu«i d­ìng phôc håi tù nhiªn, lµm giÇu rõng vµ nghiªn cøu thÝ nghiÖm vÒ l©m nghiÖp. + §Êt khu d©n c­ n«ng th«n: lµ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh chñ yÕu ®Ó x©y dùng nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho sinh ho¹t ë n«ng th«n. §Êt ë cña mçi hé gia ®×nh ë n«ng th«n bµo gåm ®Êt ®Ó lµm nhµ ë vµ c«ng tr×nh phôc vô cho ®êi sèng cña gia ®×nh. + §Êt ®« thÞ: Lµ ®Êt néi thµnh, néi thÞ x·, thÞ trÊn ®­îc sö dông ®Ó x©y dùng nhµ ë, trô së c¸c c¬ quan tæ chøc, c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh, c¬ së h¹ tÇng phôc vô môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng vµ vµo c¸c môc ®Ých kh¸c. + §Êt chuyªn dïng: Lµ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh ®Ó sö dông vµo môc ®Ých kh«ng ph¶i lµ n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp , lµm nhµ ë bao gåm: §Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, khoa häc kü thuËt, hÖ thèng giao th«ng, hÖ thèng thuû lîi, ®Ò ®iÒu, v¨n ho¸, x· héi, gi¸o dôc, y tÕ, thÓ dôc thÓ thao, dÞch vô, ®Êt sö dông cho nhu cÇu quèc phßng an ninh, ®Êt dïng cho th¨m dß, khai th¸c kho¸ng s¶n, ®¸ c¸t ®Êt lµm muèi, ®Êt lµm ®å gèm, g¹ch ngãi, c¸c vËt liÖu x©y dùng kh¸c, ®Êt di tÝch lÞch sö v¨n ho¸, danh lam th¾ng c¶nh, ®Êt nghÜa trang nghÜa ®Þa, ®Êt cã mÆt n­íc sö dông vµo môc ®Ých kh«ng ph¶i lµ n«ng nghiÖp. + §Êt ch­a sö dông: Lµ ®Êt ch­a ®ñ ®iÒu kiÖn hoÆc ch­a ®­îc x¸c ®Þnh ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, l©m nghiÖp, ch­a ®­îc x¸c ®Þnh lµ ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n, ®Êt ®« thÞ, ®Êt chuyªn dïng vµ Nhµ n­íc ch­a giao cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n nµo sö dông æn ®Þnh l©u dµi. ViÖc ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc hÕt søc quan träng vµ cÇn thiÕt do ®ã cÇn ph¶i cã quan ®iÓm ®óng ®¾n, lµnh m¹nh vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó c«ng t¸c nµy ph¸t triÓn tèt h¬n. iI. sù cÇn thiÕt ph¶i cã c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. C«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét trong nh÷ng c«ng viÖc hÕt søc cÇn thiÕt, kh«ng thÓ thiÕu ®­îc vµ nã lu«n lu«n ®i ®«i víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi. - Sù ph¸t triÓn kinh tÕ bao gåm sù gia t¨ng c¶ vÒ sè l­îng vµ chÊt l­îng mäi mÆt cña nÒn kinh tÕ quèc d©n. HiÖn nay ViÖt Nam ®ang trong qu¸ tr×nh CNH-H§H ®Êt n­íc, sù chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ theo h­íng gi¶m tû träng ngµnh n«ng nghiÖp, t¨ng tû träng ngµnh c«ng nghiÖp vµ dÞch vô diÔn ra m¹nh mÏ. MÆt kh¸c chÝnh sù ph¸t triÓn cña c¸c ngµnh mµ chñ yÕu lµ hai nghµnh c«ng nghiÖp vµ dÞch vô nªn viÖc chuyÓn c¸c lo¹i ®Êt: n«ng nghiÖp , l©m nghiÖp, ®Êt ch­a sö dông, ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n sang ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c khu c«ng nghiÖp, x©y dùng c¸c c«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ( ®iÖn, ®­êng, tr­êng, tr¹m). X©y dùng nhµ ë, trô së c¬ quan.... lµ mét tÊt yÕu kh¸ch quan. Mét ®Êt n­íc ph¸t triÓn, n¨ng suÊt lao ®éng cao, thu nhËp cao, ®êi sèng cña ng­êi d©n ®­îc c¶i thiÖn khi ®ã nhu cÇu vÒ vËt chÊt vµ tinh thÇn sÏ thay ®æi. Hä kh«ng chØ muèn sèng trong nh÷ng ng«i nhµ to ®Ñp, khang trang ®Çy ®ñ tiÖn nghi, cã vÞ trÝ thuËn lîi mµ cßn mong muèn ë khu vùc m×nh sinh sèng cã ®Çy ®ñ nh÷ng lo¹i dÞch vô cã thÓ gióp th­ gi·n nghØ ng¬i sau nh÷ng giê lµm viÖc c¨ng th¼ng nh­ c«ng viªn, v­ên hoa c©y c¶nh, khu vui ch¬i gi¶i trÝ, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, bë b¬i, s©n vËn ®éng...H¬n n÷a cïng víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ th× d©n sè còng ngµy cµng t¨ng, quy m« gia ®×nh mét thÕ hÖ chung sèng ngµy cµng lín do ®ã nhu cÇu sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ cöa vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c phôc vô nhu cÇu ë cña x· héi ngµy cµng gia t¨ng. 2. §Ó ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt ®ai, ng­êi së h÷u nhµ ë còng nh­ cña Nhµ n­íc. - LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®iÒu 1 viÕt: " §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý. Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Nhµ n­íc cßn cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuª ®Êt". §iÒu 2 viÕt: "Nhµ n­íc cã chÝnh s¸ch b¶o ®¶m cho ng­êi lµm n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n cã ®Êt ®Ó s¶n xuÊt". XÐt vÒ nguån gèc ®Êt ®ai lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn, cã tr­íc lao ®éng. Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña x· héi, ®Êt ®ai ®­îc sö dông nh»m môc ®Ých phôc vô sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña x· héi loµi ng­êi. Nªn ®Êt ®ai kh«ng thuéc së h÷u riªng cña mét ai mµ lµ cña chung toµn x· héi. Quü ®Êt ®ai cña n­íc ta ngµy nay lµ thµnh qu¶ cña viÖc khai ho¸, båi bæ, c¶i t¹o vµ b¶o vÖ cña bao nhiªu thÕ hÖ. Do ®ã ®Êt ®ai kh«ng ph¶i cña riªng mét ng­êi mµ nã lµ tµi s¶n chung cña toµn x· héi. Nhµ n­íc lµ ng­êi ®¹i diÖn thèng nhÊt qu¶n lý. QuyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt ®ai cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi nhau. QuyÒn së h÷u toµn d©n thÓ hiÖn ®ã lµ quyÒn së h÷u vÒ mÆt ph¸p lý ( Nhµ n­íc ®Ò ra vµ quy ®Þnh tr¸ch nhiÖm cña m×nh còng nh­ quyÒn lîi vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt ). C¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc giao quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ vµ ph¶i thùc hiÖn c¸c nghÜa vô ®èi víi Nhµ n­íc. §Êt ®ai lµ mét t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt xÐt trªn c¶ ph­¬ng diÖn tù nhiªn, kinh tÕ vµ x· héi. V× vËy Nhµ n­íc ph¶i n¾m quyÒn sö dông ®Êt ®ai vÒ mÆt ph¸p lý, n¾m quyÒn qu¶n lý vµ quyÒn së h÷u ®Êt ®ai. Nhµ n­íc ph¶i x©y dùng chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai cho phï hîp víi lîi Ých cña toµn x· héi nh»m tr¸nh t×nh tr¹ng ®Êt ®ai ®Ó hoang ho¸ v« chñ, sö dông l·ng phÝ, kh«ng cã hiÖu qu¶. Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n tõ ®ã ®¶m b¶o ®Êt ®ai cã chñ sö dông thùc sù vµ cô thÓ. Nhµ n­íc giao quyÒn qu¶n lý ®Êt ®ai ®ång thêi ®­a ra nh÷ng quy ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô cô thÓ vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. Nh»m ph¸t huy tèt h¬n chøcc n¨ng qu¶n lý ®Êt ®ai theo c¬ chÕ míi, phï hîp víi ®iÒu kiÖn míi cña sù ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi trong c¬ chÕ thÞ tr­êng,æn ®Þnh t×nh h×nh ®Êt ®ai vèn rÊt phøc t¹p do lÞch sö ®Ó l¹i. LuËt ®Êt ®ai còng quy ®Þnh khi nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng Nhµ n­íc cã tr¸ch nhiÖm ®Òn bï thiÖt h¹i. - Nh­ vËy luËt ®©t ®ai n¨m 1993 ®· quy ®Þnh râ quyÒn vµ lîi Ých cña ng­êi sö dông ®Êt còng nh­ tr¸ch nhiÖm cña Nhµ n­íc khi thu håi ®Êt. §Êt ®ai cã vai trß v« cïng quan träng ®èi víi x· héi loµi ng­êi, nã lµ ®iÒu kiÖn cho sù sèng cña ®éng vËt thùc vËt vµ con ng­êi trªn tr¸i ®Êt. Nã lµ cë së cña lµng m¹c, thµnh phè, c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, hÖ thèng giao th«ng. Lµ chç dùa, lµ nÒn t¶ng ®Ó x©y dùng nhµ cöa vµ c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc kh¸c phôc vô cho cuéc sèng cña con ng­êi, ®Ó tiÕn hµnh ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh. §Êt ®ai cung cÊp nguyªn liÖu, s¶n phÈm tõ ®Êt cho ho¹t ®éng s¶n xuÊt vµ ®êi sèng con ng­êi. Nã lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt ®èi víi nghµnh n«ng nghiÖp kh«ng thÓ thay thÕ ®­îc. Nã kh«ng chØ lµ chç ®øng, chç dùa ®Ó lao ®éng , lµ nguån cung cÊp thøc ¨n cho c©y trång mµ cßn lµ n¬i chuyÓn dÇn hÇu hÕt c¸c t¸c ®éng cña con ng­êi vµo c©y trång. Nh÷ng ®iÒu nãi trªn cho thÊy ®Êt ®ai lµ tµi s¶n v« cïng quý gi¸ kh«ng thÓ thiÕu ®­îc cña mçi con ng­êi, nã g¾n chÆt víi lîi Ých cña mçi con ng­êi. Do ®ã Nhµ n­íc quy ®Þnh c¸c quyÒn vµ lîi Ých cña ng­êi sö dông ®©t ®ai còng nh­ tr¸ch nhiÖm ph¶i ®Òn bï thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt cña Nhµ n­íc ®¶m b¶o mäi ng­êi ®Òu cã ®Êt ®Ó sèng vµ ®Ó s¶n xuÊt lµ ®iÒu hÕt søc ®óng ®¾n. - Ph¸p lÖnh nhµ ë ngµy 26-3-1991 ®· quy ®Þnh: C«ng d©n thùc hiÖn quyÒn cã nhµ ë b»ng viÖc t¹o lËp hîp ph¸p nhµ ë cho m×nh hoÆc thuª nhµ ë cña chñ së h÷u kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Nhµ n­íc c«ng nhËn vµ b¶o vÖ quyÒn së h÷u mhµ ë cña c¸c c¸ nh©n vµ c¸c chñ së h÷u kh¸c. Nhµ ë còng lµ mét trong nh÷ng lo¹i tµi s¶n v« cïng quý gi¸ cña mçi con ng­êi. Nhµ ë lµ n¬i ®Ó mçi con ng­êi nghØ ng¬i, tr¸nh n¾ng m­a giã b·o, lµ n¬i lµm viÖc, tiÕn hµnh s¶n xuÊt cña c¶i vËt chÊt, t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng. §Ó x©y dùng nhµ cÇn mét kho¶n tiÒn lín, tèn kÐm nhiÒu c«ng søc, h¬n n÷a nhµ ®Êt th­êng g¾n liÒn víi nhau nªn khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®ång thêi thu håi c¶ nhµ trªn ®Êt ®ã. V× vËy, c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i cho ng­êi së h÷u nhµ ë lµ mét tÊt yÕu . MÆt kh¸c b»ng c¸c quy ®Þnh cña m×nh Nhµ n­íc x¸c ®Þnh tÝnh hîp ph¸p cña ®Êt ®ai nhµ ë tõ ®ã lµm c¨n cø xÐt ®Òn bï thiÖt h¹i tr¸nh t×nh tr¹ng ®Òn bï sai, thiÕu g©y l·ng phÝ tiÒn cña cña nh©n d©n. 3. §Ó thùc hiÖn quy ho¹ch kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai , x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë: Quy ho¹ch ®Êt ®ai vµ nhµ ë lµ viÖc Nhµ n­íc bè trÝ, s¾p xÕp c¸c lo¹i ®Êt ®ai vµ nhµ ë cho ®èi t­îng sö dông theo c¸c ph¹m vi kh«ng gian vµ trong tõng thêi gian nhÊt ®Þnh, víi môc ®Ých phôc vô tèt nhÊt cho chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña ®Êt n­íc vµ cho phÐp sö dông hîp lý, cã hiÖu qu¶ c¸c yÕu tè ®Êt ®ai vµ nhµ ë. KÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai vµ nhµ ë bao gåm viÖc x¸c ®Þnh ph­¬ng h­íng, môc tiªu, c¸c chØ tiªu vÒ sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë còng nh­ c¸c biÖn ph¸p cÇn thiÕt ®Ó ®¹t ®­îc c¸c môc tiªu ®ã mét c¸ch tèt nhÊt. Quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai nhµ ë c¨n cø vµo quy ho¹ch tæng thÓ ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi cña ®Êt n­íc vµ nã ®­îc cô thÓ ho¸ b»ng kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, nhµ ë trong tõng thêi gian nhÊt ®Þnh( 1 n¨m hoÆc 5 n¨m). Thùc hiÖn quy ho¹ch kÕ ho¹ch lµ thùc hiÖn viÖc bè trÝ c¸c khu ®Êt ë c¸c khu vùc, c¸c vïng ®Ó ph¸t triÓn c¸c ngµnh nghÒ kh¸c nhau nh­ n«ng nghiÖp, c«ng nghiÖp, x©y dùng, dÞch vô hoÆc lµ viÖc chuyÓn c¸c lo¹i ®Êt kh¸c nhau sang c¸c môc ®Ých sö dông kh¸c nhau. VÝ dô: chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt ch­a sö dông sang ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng. Nh­ vËy viÖc thùc hiÖn quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®· bao gåm c¶ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. 4. §Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi liªn quan ®Õn viÖc sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng ph¸t triÓn nhµ ë: ë bÊt kú mét quèc gia nµo trong mét giai ®o¹n nhÊt ®Þnh sù ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi ®Òu cã nh÷ng bÊt hîp lý. VÝ dô nh­ ch­a cã quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, nhµ ë hoÆc ®· cã quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, nhµ ë nh­ng do tèc ®é, nhu cÇu ph¸t triÓn n¶y sinh nh÷ng vÊn ®Ò míi, nh÷ng yÕu tè míi trong vÊn ®Ò sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë do ®ã cÇn ph¶i cã sù ®iÒu chØnh l¹i quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng ph¸t triÓn nhµ ë cô thÓ ho¸ b»ng c¸c dù ¸n ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi liªn quan. - Khi thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®· nãi ë phÇn trªn nh­ dù ¸n më réng mét con ®­êng, dù ¸n x©y dùng khu ®« thÞ míi, dù ¸n x©y dùng khu c«ng nghiÖp, dù ¸n x©y dùng khu nhµ chung c­ cao tÇng, dù ¸n x©y dùng hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng th× viÖc sö dông c¸c khu ®Êt míi hoÆc viÖc lÊy c¸c khu ®Êt ®ang sö dông vµo mét môc ®Ých cô thÓ ®Ó sö dông vµo c¸c môc ®Ých kh¸c lµ tÊt yÕu x¶y ra vµ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB l¹i lµ mét yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu ®­îc, thËm chÝ ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh tiÕn ®é thùc hiÖn c¸c dù ¸n nªn ph¶i rÊt cÇn chó träng c«ng t¸c nµy. III. C¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB. 1. ChÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc. §©y lµ mét trong nh÷ng nh©n tè cã tÝnh quyÕt ®Þnh ®Õn c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB. ChÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc lµ c¨n cø ph¸p lý quan träng dùa vµo ®ã ®Ó x¸c ®Þnh néi dung ®Òn bï, møc ®Òn bï, gi¸ ®Òn bï vµ c¸c biÖn ph¸p hç trî chuyÓn ®æi nghÒ nghiÖp, hç trî chi phÝ th¸o dì di chuyÓn, chi phÝ ®Ó æn ®Þnh s¶n xuÊt vµ ®êi sèng cña ng­êi d©n vïng di dêi. §Ó c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB ®­îc thùc hiÖn nhanh, chÝnh x¸c vµ hiÖu qu¶ ®ßi hái ph¶i cã mét hÖ thèng chÝnh s¸ch thËt ®óng ®¾n, thèng nhÊt, ®ång bé ®ång thêi ph¶i æn ®Þnh, ph¶i cô thÓ, ph¶i c«ng khai cho mäi ng­êi biÕt ®Ó hä hiÓu vµ tù gi¸c thùc hiÖn. Ng­îc l¹i nÕu c¸c chÝnh s¸ch mµ kh«ng ®óng ®¾n, thèng nhÊt, kh«ng ®ång bé, kh«ng æn ®Þnh, kh«ng cô thÓ chi tiÕt vµ kh«ng ®­îc c«ng khai th× ch¾c ch¾n c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB sÏ gÆp nhiÒu khã kh¨n v­íng m¾c vµ kh«ng thÓ thùc hiÖn ®­îc. 2. Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë: Qui ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë lµ viÖc bè trÝ s¾p xÕp c¸c lo¹i ®Êt ®ai, nhµ ë cho c¸c ®èi t­îng sö dông trong ph¹m vi kh«ng gian vµ thêi gian nhÊt ®Þnh cho phÐp sö dông hîp lý vµ hiÖu qu¶ nhÊt c¸c yÕu tè ®Êt ®ai, nhµ ë. Khi lËp Quy ho¹ch, KÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng ph¸t triÓn nhµ ë cÇn ph¶i xem xÐt toµn diÖn c¸c khÝa c¹nh, ®Æc biÖt ph¶i chó ý ®Õn tÝnh phøc t¹p cña c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. C¸c nhµ lËp Quy ho¹ch, KÕ ho¹ch ph¶i tÝnh to¸n, c©n nh¾c lµm sao cho quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®ã ph¶i khoa häc, cã tÝnh kh¶ thi cao nhÊt, cã nghÜa lµ h¹n chÕ tèi ®a, tr¸nh viÖc quy ho¹ch kÕ ho¹ch ph¶i lÊy nhiÒu ®Êt ®ai thuéc nh÷ng khu d©n c­ ®«ng, l©u ®êi, nh÷ng c«ng tr×nh lín ®Ó gi¶m bít chi phÝ ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB. MÆt kh¸c quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë ph¶i æn ®Þnh, ph¶i ®­îc tiÕn hµnh tr­íc mét b­íc vµ ph¶i ®­îc c«ng khai cho toµn d©n biÕt. Cã nh­ vËy, c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i míi cã thÓ thùc hiÖn hiÖu qu¶ tr¸nh nh÷ng trë ng¹i kh«ng ®¸ng cã. 3. C«ng t¸c giao ®Êt, cho thuª ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ: - C«ng t¸c giao ®Êt cho thuª ®Êt quyÕt ®Þnh ®Õn tiÕn ®é cña c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB. NÕu c«ng t¸c giao ®Êt cho thuª ®Êt ®­îc tiÕn hµnh nhanh chãng th× c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i sÏ ®­îc tiÕn hµnh nhanh chãng ng­îc l¹i, nã sÏ lµm chËm qu¸ tr×nh ®Òn bï thiÖt h¹i vµ tÊt nhiªn lµm chËm tiÕn ®é cña c¸c dù ¸n ®Çu t­. Trong c«ng t¸c giao ®Êt, cho thuª ®Êt th× c«ng t¸c thÈm duyÖt dù ¸n lµ c«ng t¸c rÊt quan träng cã liªn quan ®Õn nhiÒu ngµnh, nhiÒu cÊp. - C«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë còng gi÷ vai trß rÊt lín trong viÖc x¸c ®Þnh tÝnh hîp ph¸p cña m¶nh ®Êt vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi m¶nh ®Êt ®ã lµm c¨n cø ®Ó xÐt xem m¶nh ®Êt ®ã cã ®­îc ®Òn bï hay kh«ng. Trong c«ng t¸c cÊp chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë th× c«ng t¸c ®iÒu tra, ®o ®¹c, lµm c¸c thñ tôc nhµ ®Êt kh¸c gi÷ vai trß quyÕt ®Þnh. Do ®ã ph¶i chó träng c«ng t¸c nµy th× viÖc ®Òn bï míi nhanh chãng ®­îc thùc hiÖn. 4. Nguån vèn ®Ó thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB. Nguån vèn ®Ó thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i GPMB bao gåm vèn tõ ng©n s¸ch Nhµ n­íc, vèn cña chñ dù ¸n vµ c¸c nguån vèn kh¸c. Vèn tõ Ng©n s¸ch Nhµ n­íc bao gåm tiÒn dµnh riªng cho c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i, tiÒn thu tiÒn sö dông ( khi giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt) tiÒn cho thuª nhµ hoÆc b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc. C¸c nguån vèn kh¸c cã thÓ lµ vèn vay cña c¸c tæ chøc phi chÝnh phñ hoÆc vèn nhËn viÖn trî tõ n­íc ngoµi vµ vèn huy ®éng tõ sù ®ãng gãp cña nh©n d©n. Cã thÓ nãi ®©y lµ mét trong c¸c yÕu tè cã tÝnh quyÕt ®Þnh hµng ®Çu ®Õn c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. C«ng t¸c nµy cã thùc hiÖn ®­îc hay kh«ng, ®­îc thùc hiÖn nhanh hay chËm, tèt hay kh«ng tèt lµ do yÕu tè vèn còng nh­ c«ng t¸c qu¶n lý sö dông nguån vèn trªn quyÕt ®Þnh. 5. ViÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n (thÞ tr­êng nhµ ®Êt). Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh c¬ së gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh theo quy ®Þnh cña chÝnh phñ nh©n víi hÖ sè ®iÓu chØnh K. HÖ sè ®iÒu chØnh K ®­îc x¸c ®Þnh chñ yÕu trªn c¬ së quan hÖ tû lÖ gi÷a gi¸ ®Êt tÝnh theo kh¶ n¨ng sinh lîi víi gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh hoÆc trªn c¬ së quan hÖ tû lÖ gi÷a gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ víi gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh ( víi ®iÒu kiÖn viÖc chuyÓn nh­îng quyÓn sö dông ®Êt ®· diÔn ra phæ biÕn). Tuy nhiªn, hiÖn nay ch­a cã thÞ tr­êng chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nhÊt lµ ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp. ViÖc x¸c ®Þnh kh¶ n¨ng sinh lîi trong s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp trªn c¬ së gi¸ trÞ s¶n l­îng, lîi nhuËn cßn nhiÒu khã kh¨n phøc t¹p. Thùc tÕ chñ yÕu lµ viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt n«ng, l©m nghiÖp bÊt hîp ph¸p sang môc ®Ých sö dông kh¸c ë khu vùc ven vµ trong ®« thÞ. C¸c quan hÖ mua b¸n nhµ ë, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt ®ang ra phæ biÕn nh­ng nã diÔn ra víi mét qu¸ tr×nh “ngÇm” n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc. Do ®ã, viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ( thÞ tr­êng nhµ ®Êt ) ®­a c¸c quan hÖ giao dÞch vÒ nhµ ®Êt (quan hÖ mua b¸n, cho thuª, thuª, chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ) c«ng khai trªn thÞ tr­êng vµ cã sù kiÓm so¸t, ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc sÏ cã ý nghÜa v« cïng quan träng trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh ®Ò bï thiÖt h¹i, trong viÖc qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai nhµ ë vµ ch¾c ch¾n vi