Phân tích những biến động của thị trường tài chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. HAY SINH SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THANH NGUYỆT KHOÁ 31- LỚP VG2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4/2009 LỜI CẢM ƠN Trước tiên, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và thầy cô khoa Kinh tế phát triển nói riêng. Bốn năm qua, em đã được quý thầy cô dạy bảo cho, không chỉ là những kiến thức về học vấn mà còn là những kiến thức vô cùng thiết thực về cuộc sống. Đây là hành trang vô cùng quý báu để em có thể tự tin bước tiếp trên con đường phiá trước. Đặc biệt, xin cho em gửi đến cô Hay Sinh, người đã chỉ bảo, hướng dẫn em tận tình để em có thể hoàn thành tốt đề tài này, lòng biết ơn sâu sắc nhất. Ngoài ra, trong 3 tháng thực tập tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Đồng Nai, em đã nhận được sự hướng dẫn và giúp đỡ rất chân tình từ các cô chú, anh chị trong công ty. Em xin cảm ơn. Lời cảm ơn cuối cùng em xin dành cho ba mẹ, gia đình và bạn bè đã ủng hộ, động viên và giúp đỡ em trong suốt thời gian qua. Với kiến thức còn hạn hẹp và thời gian thực hiện đề tài không dài nên sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự góp ý và giúp đỡ của quý thầy cô, bạn bè và các cô chú, anh chị. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI LỜI MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài: mục đích nghiên cứu : phạm vi nghiên cứu: phương pháp nghiên cứu: CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm 1.2 Thuộc tính của bất động sản 1.3 Đặc trưng của bất động sản THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Các đặc trưng của thị trường Phân loại thị trường Các lực lượng tham gia thị trường THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Khái niệm về thẩm định giá 3.2 Chức năng và mục đích thẩm định giá 3.3 Cơ sở thẩm định giá 3.4 Nguyên tắc thẩm định giá 3.5 Quy trình thẩm định giá 3.6 phương pháp thẩm định giá CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 4.2 Nhóm các yếu tố vi mô THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH 5.1 Khái niệm 5.2 Vai trò- chức năng 5.3 Phân loại thị trường tài chính MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1. PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI VIỆT NAM HIÊN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tình hình thị trường tài chính và bất động sản trên thế giới 1.2 Biến động của thị trường ảnh hương đến giá trị bất động sản như thế nào ? 1.2.1 Sự liên thông giữa thị trường bất động sản-vốn- tiền tệ 1.2.2 Sự tương tác giữa thị trường bất động sản- thị trường chứng khoán 1.2.3 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng dư nợ của bất động sản tại các ngân hàng thương mại 1.3 Tình hình bất động sản tại khu vực tp.HCM ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đô thị tại Phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 3/2008 2.2 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đô thị tại Phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 4/2009 UƯ ĐIỄM VÀ HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP KHI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Ưu điểm 3.2 Hạn chế CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH BIẾN ĐỘNG NHẬN XÉT KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP LỜI MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài: Giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào 1 phần lớn quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường như “độc quyền” “đầu cơ” “ cạnh tranh không lành mạnh”…có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước…có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân…và nhóm yếu tố thị trường cũng ảnh hưởng 1 phần không nhỏ đến giá trị bất động sản. Nhất là nền kinh tế thế giới và việt nam trong thời gian qua đang xảy ra những biến động đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản Mục đích nghiên cứu : Phục vụ cho công tác nghiên cúư của sinh viên, và áp dụng những kiến thức đã học vào thực tiễn trong quá trình thực tập tại cơ quan. Phạm vi nghiên cứu: Bất động sản gồm: Đất đai Người viết đề tài tập trung vào bất động sản tại khu vực Tp.HCM 4 Phương pháp nghiên cứu: Thu thập và xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, lựa chọn, ứng dụng phương pháp thẩm định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm - Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắm thấy, nằm ngoài bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất. - Những tài sản do con người xây dựng trên đất như: các toà nhà, các công trình hạ tầng, các vật gắn liền với nhà ở. Công trình xây dựng trên đất như: hệ thống cấp nước, các tài sản gắn liền với đất đai được xem như thành phần tự nhiên của đất như: cây cối, khoáng sản. Các tài sản kho do pháp luật qui định như: tàu biển, máy bay, phương tiện được một số nước qui định là bất động sản. - Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất và pháp lí. Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như: đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lí bao gồm các quyền, quyền lợi liên quan đến bất động sản như: quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê… Thuộc tính của bất động sản - Tính bất động: bất động sản không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác được vì giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, địa điểm của bất động sản. - Tính không đồng nhất (tính đa dạng): thông thường các bất động sản thường không giống nhau. Bởi vì giá trị của bất động sản luôn luôn gắn liền với đặc điểm của từng bất động sản. - Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn mà dân số thì ngày càng tăng lên do đó nhu cầu về đất đai trong tương lai là rất lớn. - Tính bền vững: đất đai cùng các công trình xây dựng trên đất thường có tính bền vững cao và luôn được cải taọ bồi đắp nên bất động sản có hiệu quả kinh tế lâu dài. 1.3 Đặc trưng của bất động sản - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: do tính khan hiếm của bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. - Thời gian giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao: vì bất động sản có giá trị lớn đối với chủ sở hữu nên những giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận và mặt khác thời gian xem xét về mặt vật chất, pháp lý đòi hỏi nhiều dẫn đến chi phí trong giao dịch cao và thời gian giao dịch thì kéo dài. - Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém: bất động sản có giá trị lớn cộng thêm thời gian giao dịch kéo dài nên việc chuyển đổi ra tiền mặt là kém linh hoạt. - Chịu sự quản lí của nhà nước: do tính chất phức tạp và không ổn định của thị trường này có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia cho nên rất cần thiết có sự quản lí và kiểm soát chặt chẽ của nhà nước. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm - Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. - Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế, những vị trí vừa và nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của nhà đầu tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của những nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều điểm ở nhiều nước khác nhau để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hoá về kinh tế. 2.2 Các đặc trưng của thị trường 2.2.1 Không có thị trường trung tâm - Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu mua hoặc bán, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán qua báo chí, phổ biến hơn cả là qua người mô giới (cò nhà đất). Gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm giao dịch bất động sản, cũng như sự xuất hiện các siêu thị địa ốc nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích. => Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trừơng rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trừơng 2.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương - Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương. - Đây là điều quan trọng mà thẩm định viên giá cần quán triệt khi thẩm định giá bất động sản. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản cụ thể bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp ly, môi trường xung quanh... cần được chú ý và xem xét đúng mức. 2.2.3 Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo Do tính chất khan hiếm của đất đai khả năng co giản kém nên thị trường bất động sản kém hoàn hảo hơn các hàng hoá thông dụng khác, biến động giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của hàng hoá thông thường, đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt là trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 2.2.4 Quá trình giao dịch phức tạp Do bất động sản thường có gía trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý do vậy quá trình giao dịch thường diễn ra phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí của giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin tư vấn, thẩm định, thanh toán. 2.2.5 Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh khác Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So giữa tài sản lưu động và tài sản cố định thì tích luỹ của tài sản cố định chiếm từ 7–9 lần. Việc khai thông thị trường bất động sản không chỉ thuận lợi cho các nhà sản xuất kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành kinh doanh có thể đưa bất động sản tích luỹ tham gia vào hoạt động kinh tế. 2.2.6 Nhạnh cảm với những biến động về kinh tế - chính trị Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế đễ bị nóng lên khi kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Và ngoài ra nó cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hoá, xã hội. 2.2.7 Ngoài ra thị trường Bất động sản còn dễ bị phân khúc thị trường Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này. 2.3 Các lực lượng tham gia thị trường Bất động sản 2.3.1 Nhà nước - Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà Nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau: - Nhà Nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy họach về việc sử dụng đất và xây dựng nhà. - Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp, nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản. 2.3.2 Nhà đầu tư Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS và vào các ngành kinh tế khác. - Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường BĐS, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường BĐS phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,… - Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS. Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường BĐS, hoạt động của họ làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại. 2.3.3 Người mua, người bán bình thường Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán BĐS vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là: Người mua đơn thuần. Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác. Vừa bán vừa mua: bán BĐS ở nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở. 2.3.4 Người môi giới Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán BĐS. Nhờ họ mà hoạt động thị trường BĐS được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường BĐS mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán BĐS thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước. Do vậy, cần sớm hình thành những công ty môi giới BĐS để đưa vào hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường BĐS. 2.3.4 Các tổ chức tín dụng - Bao gồm ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. Vai trò của tổ chức tín dụng hết sức quan trọng thể hiện ở các mặt sau: - Các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho vay vốn để đầu tư xây dựng các công trình là nhà ở hoặc cao ốc văn phòng,… - Cho người lao động vay vốn để mua nhà trả ngay hoặc trả chậm. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm thẩm định giá Theo điều 4- Pháp lệnh giá 40 thì thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị cua tài sản phù hợp với thị trường tại một đại điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá bất động sản nhưng chúng đều có những điểm chung từ đó có thể đưa ra khái niệm như sau: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Chức năng và mục đích thẩm định giá bất động sản Mục đích của thẩm định giá bất động sản Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, phục vụ tư vấn , xác định giá trị để cố phần hóa … Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế Đối với các nước trên thế giới, sự ra đời và phát triển của thẩm định giá gắn liền với nền kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường càng phát triển thì nghề thẩm định giá càng phát huy tác dụng. Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường. Nên công tác thẩm định giá đã và đang đổi mới để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế thị trường . Để tránh những thiệt hại về kinh tế cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định giá trị tài sản thông qua việc xác định giá cả…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếu khách quan. Nhu cầu thẩm định giá bất động sản của toàn xã hội là rất lớn, do giá trị bất động sản biến đổi liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao. Bất động sản không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản là rất hạn chế, người mua và người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết định của mình. Thẩm định giá đã tạo môi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ bản chất của bất động sản được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả. Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trước đây việc chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn việc kinh doanh bất động sản chỉ đơn lẻ. Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản ra đời nên bất động sản phải được định giá rỏ ràng để đưa lên sàn giao dịch. Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể coi nó là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường. Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị 3.3.1 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được thanh toán cho một hàng hóa và dịch vụ. Đó là một thức tế lịch sử dù điều đó được thể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân. Chi phí (cost) là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền sở hữu bất động sản (loại trừ đất), đây là yếu tố quan trọng mà thẩm định viên phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại. Chi phí nói trên là chi phí hình thành của người bán. Ngoài ra nhân viên thẩm định cũng cần chú ý đến chi phí bỏ ra để có một bất động sản theo ý muốn của mình, đó là chi phí của người mua. Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua người bán chúng. Giá trị không phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị. Khái niệm kinh tế của giá trị phản ánh điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào. 3.3.2 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá