Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

MỞ ĐẦU I. Sự cần thiết của đề tài Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển. Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp. Bên cạnh những đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả. Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường. Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam. Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản” II. Đối tượng nghiên cứu Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản. III. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt. Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiện nay. Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần: Chương I:Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản Chương III: Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam hiện nay. CHƯƠNG I:LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lí luận chung về bất động sản 1.1. Khái niệm bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản. Cách phân chia này đã có từ cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã và được ghi trong Bộ luật của La Mã. Như vậy, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây trồng, … Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự- Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định. 1.2. Phân loại bất động sản Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là động sản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng. Có phải tất cả các công trình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền với công trình xây dựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai lầm trong việc phân định bất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Một tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người, - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định, - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó không thay đổi, -  Tồn tại lâu dài. Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương ứng với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại, yêu cầu sử dụng. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động sản để có những chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản. Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước và của các nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản được chia làm 3 nhóm: 1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ,… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường. 1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng… 1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa,… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp. Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cần thiết để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thị trường bất động sản. 1.3. Đặc điểm của bất động sản Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặc điểm cơ bản sau: 1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của đất đai. Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của các mảnh đất về các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không thể cứ mở rộng mãi bề rộng của các công trình. Chính vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản. Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ với bất động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhau hay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt. Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất, hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng về tính dị biệt của người tiêu dùng. 1.3.2 Tính cố định Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đất đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian. Vì vậy lợi ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ thể nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công cộng, y tế, giáo dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Một khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi. 1.3.3 Tính bền lâu Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếu như không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng trên nó sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rất lâu. Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì thế khi đầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời một bất động sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác. Ví dụ như sự ra đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm dân cư hoặc các khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của các bất động sản sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đường mới đó. 1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản - Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này. Tuy nhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn. Sở dĩ là do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,… - Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ quan cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Mặt khác, bất động sản đều gắn liền với đất đai, mà đất đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội. Do đó, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. - Phụ thuộc vào năng lực quản lý Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại. Vì vậy để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phí quản lý nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác. 2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 2.1. Thế nào là thị trường? Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp. Từ thời kỳ cổ đại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị trường luôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới. Tùy theo giác độ nghiên cứu mà có những khái niệm về thị trường khác nhau. Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán. Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo các giác độ nghiên cứu khác nhau: - Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề về giá cả và số lượng hàng hóa mua bán. - Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường và là hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường. 2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản * Khái niệm thị trường bất động sản Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau. Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội. Trên thực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất động sản đều gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai luôn chiếm vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất động sản. * Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản đó như môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do các giao dịch bất động sản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường nhà đất. Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thị trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế nó sẽ đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu. 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác. Cụ thể như sau: + Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bất động. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bất động sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch. Không giống như các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa đó. Vì chúng ta không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau. Do có đặc điểm như trên nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà thông thường phải trải qua các khâu như sau: - Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch, - Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được, - Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch. Các bên tham gia phải thực hiện đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường giao dịch chính thức. + Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát triển trải qua 4 giai đoạn: * Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng được nhà và được coi là bất động sản. * Giai đoạn tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các nhà xây dựng. Vì không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính, trình độ và các điều kiện cần thiết khác để xây dựng một tòa nhà, một bất động sản lớn. * Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng. Không phải bất kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ tiền đến lúc bất động sản được rao bán trên thị trường. Do vậy, việc ngân hàng đầu tư vào dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đó. + Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về nguồn vốn dài hạn hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa các nguồn vốn. Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như trên mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó. + Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) + Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó phong tục tập quán thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nền kinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi vùng cũng khác nhau. + Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Do đó các vấn đề về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống pháp luật về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. + Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc mua bán không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Do đó việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm dễ dàng. + Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn. Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được lưu thông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch,… Có thể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn. Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Như vậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó thị trường bất động sản còn có mối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường xây dựng, thị trường lao động… 2.2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam + Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90 Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó có yếu tố đất đai. Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở đó Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. + Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và pháp luật nước Việt Nam không cho phép mua bán đất, do đó đất đai không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất đai mới được coi là hàng hóa và có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng... Do đó, hoạt động của thị trường bất động sản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp. Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước