Quy trình đo đạc phục vụcho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Tiền Giang

Trần Tấn Kiệt Quy trình ño ñạc phục vụ cho công tác cấp GCNQSD ñất tại tỉnh Tiền Giang vi MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa ..................................................................................................... ii Phiếu ñánh giá ................................................................................................... iii Nhận xét của giáo viên .......................................................................................iv Lời cảm ơn ..........................................................................................................v Mục lục ..............................................................................................................vi Tóm tắt..............................................................................................................vii MỞ ðẦU ............................................................................................................1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN .............................................................................2 1.1 Giới thiệu về tỉnh Tiền Giang......................................................................2 1.1.1 Khí hậu - thủy văn: .....................................................................................2 1.1.2 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của ñịa phương ....................................2 1.1.3 Vị trí ñịa lý và tổ chức hành chính tỉnh: ......................................................3 1.2 Giới thiệu Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ....................................3 1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ: ................................................................................3 1.2.2 Tổ chức bộ máy ..........................................................................................5 1.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất....................................6 1.3.1 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận lần ñầu cho hộ gia ñình, cá nhân: ...............6 1.3.2 Cấp giấy chứng nhận cho cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất:...................7 1.3.3 Cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo ñang sử dụng ñất: ...........7 1.3.4 Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận: ..............................................7 1.4 Các khái niệm ..............................................................................................8 1.4.1 Thửa ñất: ....................................................................................................8 1.4.2 Diện tích thửa ñất: ......................................................................................9 1.4.3 Trích ño ñịa chính: .....................................................................................9 1.4.4 Bản trích ño ñịa chính, mảnh bản ñồ trích ño, bản ñồ trích ño (gọi chung là bản trích ño ñịa chính): .........................9 vii CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................11 2.1 Văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy trình ño ñạc:......................11 2.2 Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm.....................................................11 2.2.1 Công tác chuẩn bị: ...................................................................................11 2.2.2 Xác ñịnh ranh giới thửa ñất:.....................................................................11 2.2.3. Ranh giới hành chánh: .............................................................................11 2.2.4 Tiến hành ño thửa ñất: ..............................................................................12 2.2.5 Phương pháp ño........................................................................................14 2.3. Phương pháp ñánh giá, so sánh ...............................................................14 2.3.1. Xử lý số liệu ño ñã ño của thửa ñất: ........................................................14 2.3.2. Xử lí các hồ sơ ño: ...................................................................................14 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN...................................................15 3.1Các quy ñịnh pháp luật liên quan ñến công tác ño ñạc thủa ñất .............15 3.2 Quy trình ño...............................................................................................16 3.2.1. Công tác chuẩn bị: ...................................................................................17 3.2.2. Công tác ñiều tra dã ngoại:.......................................................................20 3.3 Vận dụng quy trình ño ñạc ñể ứng dụng vào các trường hợp.................20 3.4. Nhận xét ....................................................................................................21 3.4.1. Quy ñịnh về ño ñạc thửa ñất:..................................................................21 3.4.2. Thuận lợi, khó khăn của công tác ño ñạc:...............................................21 CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................22 4.1. Kết luận.....................................................................................................22 4.2. Kiến nghị ...................................................................................................22 PHỤ CHƯƠNG.............................................................................................. 23 viii TÓM TẮT ðất ñai giữ vai trò ñặc biệt quan trọng. Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội, ñời sống của nhân dân ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở là vấn ñề ñược quan tâm, giá ñất càng tăng và trở thành mối quan tâm của toàn xã hội. Chính vì vậy, công tác quản lý ñất ñai, ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là vấn ñề ñược nhà nước quan tâm hàng ñầu và bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng ñất. ðo ñạc là một công tác có tính rất thực tế như xác ñịnh ñược vị trí, kích thước, diện tích của thủa ñất. Cũng như nhu cầu của người sử dụng ñất là cần thiết nắm bắt các số liệu ño chi tiết trên mảnh ñất mà mình ñang sử dụng. Vì vậy ño ñạc phục vụ cho nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hiện nay rất quan trọng trong việc quản lý ñất ñai. ðo ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất, do ñất thường xuyên biến ñộng về chủ sử dụng ñất, hiện trạng sử dụng ñất, ranh giới. ðo ñạc cấp giấy chứng nhận là sự phục vụ công tác quản lý kinh tế xã hội và pháp lý ñến từng thửa ñất, ñối với từng chủ sử dụng. ðề tài này cũng nhằm nắm bắt lại các kiến thức cơ bản về pháp luật ñất ñai, những quy ñịnh của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Song song ñó, ñề cũng tìm hiểu về các phương pháp ño ñạc, quy trình ño. Qua ñó, ñề tài cũng áp dụng quy trình ño ñạc vào một số trường hợp cụ thể. 1 MỞ ðẦU ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. ðể có thể quản lý, khai thác sử dụng ñất một cách có hiệu quả củng như phát triển lâu dài thì ngành quản lý ñất ñai giữ vai trò hết sức quan trọng trong xã hội ñể nhà nước có thể quản lý tốt hơn. ðo ñạc là một công tác có tính rất thực tế như xác ñịnh ñược vị trí, kích thước, diện tích của thủa ñất. Cũng như nhu cầu của người sử dụng ñất là cần thiết nắm bắt các số liệu ño chi tiết trên mảnh ñất mà mình ñang sử dụng. Vì vậy ño ñạc phục vụ cho nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hiện nay rất quan trọng trong việc quản lý ñất ñai. Mục ñích ñề tài ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể nâng cao kiến thức chuyên môn phục vụ cho em nói riêng, cũng như ở ñịa phương sau này nói chung ðối tượng của ñề tài là trực tiếp ño ñạc các thửa ñất của cộng ñồng, dân cư sinh sống trong xã, huyện… Sau ñó thông qua các trang thiết bị ñể tạo ra một bản ñồ thửa ñất với các số liệu kĩ thuật theo quy ñịnh. Các số liệu ño ñạc này là căn cứ pháp lý ñể cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng ñất. Phạm vi nghiên cứu của ñề tài là ño ñạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất trên ñịa bàn tình Tiền Giang. Ý nghĩa thực tiễn của ñề tài công tác ño ñạc là một trong những nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai. ðo ñạc phục vụ trực tiếp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Tìm hiểu về công tác ño ñạc ñể cấp giấy nhằm nâng cao kiến thức trong chuyên môn của sinh viên. ðề tài cũng là dịp ñể sinh viên trải nghiệm thực tế thông qua việc ño ñạc ñịa chính thửa ñất. 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN 1.1 GIỚI THIỆU VỀ TỈNH TIỀN GIANG 1.1.1 Khí hậu - thủy văn Khí hậu nằm trong vùng nhiệt ñới ñiển hình, trong năm phân thành 2 mùa (mùa khô và mùa mưa) khá rõ rệt. Nhiệt ñộ cao và ổn ñịnh trung bình năm là 28 oC, tổng tích ôn năm 9.700 - 9.800 oC. Lượng mưa vào loại thấp của ñồng bằng Sông Cửu Long trung bình năm 1.400 - 1.500 mm và có khuynh hướng giảm dần theo hướng biển ðông. Trong năm có 2 mùa gió chính là: mùa gió Tây Nam với tần suất 60 - 70%, tốc ñộ gió trung bình 2,4 m/giây và mùa gió ðông Bắc với tần suất 50-60%, tốc ñộ gió trung bình 3,8 m/giây. Nhìn chung yếu tố ñộ ẩm, không khí, gió bốc hơi, giờ nắng phân hoá sâu sắc theo mùa mưa và mùa khô. Chế ñộ thuỷ văn: Sông Tiền là sông cung cấp nguồn nước ngọt chính trong tỉnh, có hệ thống sông rạch chằng chịt, phía ñông giáp biển ðông nên chịu ảnh hưởng bán nhật triều. Vào mùa khô thường bị ảnh hưởng mặn khu vực các huyện phía ðông và phía Bắc huyện Châu Thành, vào mùa mưa bị ảnh hưởng ngập lũ và phèn khu vực Bắc các huyện phía Tây. 1.1.2 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của ñịa phương Tiền Giang là tỉnh thuộc ñồng bằng Sông Cửu Long, nằm trải dọc trên bờ Bắc sông Mê Kông với chiều dài 120 km. ðịa hình tương ñối bằng phẳng, ñất phù sa trung tính, ít chua, chiếm khoảng 53% diện tích toàn tỉnh. + Phía Bắc: giáp tỉnh Long An và thành phố Hồ Chí Minh. + Phía Tây: giáp tỉnh ðồng Tháp. + Phía Nam: giáp tỉnh Bến Tre và Vĩnh Long. + Phía ðông: giáp biển ðông. Tọa ñộ: 105o0’ - 106o45’ ñộ kinh ðông và 10o35’ - 10o12’ ñộ vĩ Bắc. Diện tích: 2.481,8 km2. 3 Dân số: 1.735.426 người, mật ñộ 699 người/km2. Số người trong ñộ tuổi lao ñộng chiếm khoảng 74% dân số. 1.1.3 Vị trí ñịa lý và tổ chức hành chính tỉnh:. Tiền Giang có 10 ñơn vị hành chính. Gồm: 1 thành phố loại II (ñược Chính phủ công nhận vào năm 2005) và hướng tới ñô thị loại I vào năm 2015 là TP Mỹ Tho; 2 thị xã loại IV là TX Gò Công và TX Cai Lậy và 8 huyện 1.2. GIỚI THIỆU VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Tiền Giang là cơ quan dịch vụ công, ñơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính giúp cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật. Chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên và Môi trường. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng và ñược mở tài khoản theo quy ñịnh của pháp luật. Giúp giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân ở nước ngoài. ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất là tổ chức, cơ sở tôn giáo người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân ở nước ngoài. Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ ñịa chính gốc với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ ñịa chính từ hồ sơ ñịa 4 chính gốc cho Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện và UBND xã, phường, thị trấn. Chỉnh lý hồ sơ ñịa chính gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện; chuyển trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý cho Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện và UBND cấp xã, phường, thị trấn, ñã chỉnh lý bản sao hồ sơ ñịa chính. Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với người sử dụng ñất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Lưu trử quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy ñịnh. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp tỉnh. Xây dựng quản lý và phát triển hệ thống thông tin ñất ñai; cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính, các thông tin khác về ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu cộng ñồng. Theo quy ñịnh của pháp luật, thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng ñất; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin ñất ñai Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiện vụ về các lãnh vực công tác ñược giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường. Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản của văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật. Lập và ñiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất Trích ño bản ñồ ñịa chính phục vụ cho việc giao ñất, cho thuê ñất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài Ký kết hợp ñồng với các tổ chức, cá nhân ñể thực hiện các hoạt ñộng về dịch vụ, tư vấn trong lĩnh vực ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật 5 1.2.2 Tổ chức bộ máy Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất có + 1 Giám ñốc + 1 Phó giám ñốc + 3 Tổ nghiệp vụ gồm .Tổ Hành chính-Tổng hợp . .Tổ ðăng ký quyền sử dụng ñất .Tổ Kỹ thuật và Thông tin ñất ñai Có Văn phòng làm việc chung với Sở Tài nguyên và Môi trường tại số 11- Lê Lợi-TP Mỹ Tho-Tiền Giang và ñược trang bị cơ sở phù hợp với chức năng, nhiệm vụ ñược giao Hình 1: Sơ ñồ tổ chức VPðKQSDð của Tỉnh Tiền Giang GIÁM ðỐC HỒ THANH BÌNH PHÓ GIÁM ðỐC ðỖ ðÌNH TỨ TỔ HÀNH CHÁNH TỔ ðO ðẠC TỔ ðKQSDð TỔ KỸ THUẬT 6 1.3 ðIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT: 1.3.1 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận lần ñầu cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất (ñược quy ñịnh tại ðiều 50 Lðð và ðiều 48 Nð) Có một trong sáu loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất và ñược UBND cấp xã xác nhận sử dụng ñất ổn ñịnh, không tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng ñất. + Giấy tờ về quyền sử dụng ñất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước 15/10/1993. + Giấy chứng nhận tạm thời ñược cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất. + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước 15/10/1993, nay ñược UBND cấp xã xác nhận thời ñiểm sử dụng. + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất. + Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật. + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng. Có một trong sáu loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất nhưng ghi tên người khác thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất nếu: + Phải kèm theo giấy tờ chuyển quyền có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ñến trước ngày luật có hiệu lực thi hành mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. + ðược UBND cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp. Người ñang sử dụng ñất tại vùng có ñiều kiện kinh tế khó khăn ở miền núi, hải ñảo thì ñược cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng ñất. Người sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của tòa án, quyết ñịnh thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và ñã ñược 7 thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh thì ñược cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền. Người ñược giao, cho thuê ñất từ 15-10-1993 ñến 30-6-2004 nhưng chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy ñịnh của pháp luật. Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không có một trong sáu loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. 1.3.2 Cấp giấy chứng nhận cho cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất: ðối với loại ñất có: ñình, ñền, miếu, nhà thờ. ðược cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng ñất nếu ñược cấp xã xác nhận. ðất ñang ñược sử dụng cho cộng ñồng. ðất ñã có quyết ñịnh của tòa án có hiệu lực. 1.3.3 Cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo ñang sử dụng ñất: Các tổ chức phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng ñất và báo cho UBND cấp tỉnh và cơ quan cấp trên trực tiếp. Chỉ cấp giấy chứng nhận ñối với diện tích ñang sử dụng ñúng mục ñích, có hiệu quả. ðối với tổ chức, sự nghiệp doanh nghiệp nhà nước sử dụng ñất nông nghiệp. ðối với các doanh nghiệp và hợp tác xã sử dụng ñất phi nông nghiệp ñược giao không thu tiền, giao ñã trả tiền sử dụng ñất, thuê ñã trả tiền sử dụng ñất, nhận chuyển nhượng hợp pháp bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước thì phải lập phương án sản xuất. 1.3.4 Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận: Thuê ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích. Người sử dụng ñất do thuê của người khác. Người ñược khoán ñất trong các nông trường, lâm trường. Người sử dụng ñất không ñủ ñiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại ðiều 51Luật ðất bổ sung 8 + Phần diện tích ñất mà tổ chức ñang sử dụng nhưng không ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giải quyết như sau: . Nhà nước thu hồi phần diện tích ñất không sử dụng, sử dụng không ñúng mục ñích, sử dụng không ñúng hiệu quả. .Tổ chức phải bàn giao phần diện tích ñã sử dụng làm ñất ở do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ñể quản lý. 1.4 CÁC KHÁI NIỆM 1.4.1 Thửa ñất Là phần diện tích ñất ñược giới hạn bởi ranh giới xác ñịnh trên thực ñịa hoặc ñược mô tả trên hồ sơ. Ranh giới thửa ñất trên thực ñịa ñược xác ñịnh bằng các cạnh thửa là tâm của ñường ranh giới tự nhiên hoặc ñường nối giữa các mốc giới hoặc ñịa vật cố ñịnh (là dấu mốc hoặc cọc mốc) tại các ñỉnh liền kề của thửa ñất; ranh giới thửa ñất mô tả trên hồ sơ ñịa chính ñược xác ñịnh bằng các cạnh thửa là ñường ranh giới tự nhiên hoặc ñường nối giữa các mốc giới hoặc ñịa vật cố ñịnh. Trên bản ñồ ñịa chính tất cả các thửa ñất ñều ñược xác ñịnh vị trí, ranh giới (hình thể), diện tích, loại ñất và ñược ñánh số thứ tự. Trên bản ñồ ñịa chính ranh giới thửa ñất phải thể hiện là ñường bao khép kín của phần diện tích ñất thuộc thửa ñất ñó. Trường hợp ranh giới thửa ñất là cả ñường ranh tự nhiên (như bờ thửa, tường ngăn…) không thuộc thửa ñất mà ñường ranh tự nhiên ñó thể hiện ñược bề rộng trên bản ñồ ñịa chính thì ranh giới thửa ñất ñược thể hiện trên bản ñồ ñịa chính là mép của ñường ranh tự nhiên giáp với thửa ñất. Trường hợp ranh giới thửa ñất là cả ñường ranh tự nhiên không thuộc thửa ñất mà ñường ranh tự nhiên ñó không thể hiện ñược bề rộng trên bản ñồ ñịa chính thì ranh giới thửa ñất ñược thể hiện là ñường trung tâm của ñường ranh tự nhiên ñó và ghi rõ ñộ rộng của ñường ranh tự nhiên trên bản ñồ ñịa chính. Các trường hợp do thửa ñất quá nhỏ không ñủ chỗ ñể ghi số thứ tự, diện tích, loại ñất thì ñược lập bản trích ño ñịa chính và thể hiện ở bảng ghi chú ngoài khung bản ñồ. Trường hợp khu vực có ruộng bậc thang, thửa ñất ñược xác ñịnh theo mục ñích sử dụng ñất của cùng một chủ sử dụng ñất (không phân biệt theo các bờ chia cắt bên trong khu ñất của một chủ sử dụng).