Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ---------------- NGUYỄN THÁI HÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN HÀ NỘI - 2013 i LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trƣờng bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ so với thị trƣờng bất động sản tại nhiều nƣớc trên thế giới nhƣng đến nay cũng đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm trong quá trình phát triển. Giai đoạn 2007-2008 và 2010-2011 là thời kỳ thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển nóng với những cơn sốt đất, sốt giá và tình trạng khan hiếm hàng hóa trên mọi phân khúc của thị trƣờng. Hệ quả của tình trạng phát triển quá nóng nêu trên là một số lƣợng lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc thành lập và các dự án bất động sản ra đời. Các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam cũng bị cuốn theo cơn sốt của thị trƣờng bất động sản với vai trò là nhà đầu tƣ và nhà tài trợ vốn cho các dự án bất động sản. Bộ phận thẩm định của các ngân hàng thƣơng mại đóng vai trò quan trọng trong việc giúp ngân hàng lựa chọn ra những dự án đầu tƣ bất động sản có tính khả thi, hiệu quả sinh lời cao nhất để đầu tƣ và cho vay. Dƣ nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng thƣơng mại sau thời gian phát triển nóng đạt mức 228.000 tỷ đồng (theo ƣớc tính của Ngân hàng Nhà Nƣớc tại thời điểm 31/12/2012), chiếm đến 15%- 25% tổng dƣ nợ cho vay của ngân hàng. Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân hàng tham gia tài trợ cho nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn với dƣ nợ bất động sản hơn 66 nghìn tỷ (31/12/2012). Bên cạnh đó, công tác thẩm định dự án đầu tƣ của các ngân hàng thƣơng mại chƣa đáp ứng kịp với tốc độ phát triển nóng của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua, dẫn đến tình trạng các dự án đầu tƣ bất động sản mặc dù đã qua thẩm định của ngân hàng nhƣng vẫn trở thành nợ quá hạn. Vấn đề đặt ra là: phải chăng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại vẫn còn nhiều lỗ hổng? Cán bộ thẩm định chƣa lƣờng trƣớc đƣợc những rủi ro trong đầu tƣ bất động sản- một lĩnh vực đầu tƣ có rất nhiều đặc thù? Những quyết định đầu tƣ, cho vay dự án bất động sản của ngân hàng đã không dựa trên nhu cầu thực tế của thị trƣờng mà đã bị cuốn theo lợi nhuận xuất phát từ những cơn sốt bất động sản? Nhận thấy ảnh hƣởng của của các dự án bất động sản trong việc phát triển ii kinh tế xã hội và hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại nêu trên, tác giả đã đề xuất đề tài nghiên cứu: “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam” để làm luận văn Thạc sỹ kinh tế. Qua nghiên cứu, ở chƣơng 1 của luận văn, tác giả đã tổng kết một số khái niệm cơ bản liên quan đến cơ sở lý luận của việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam, cụ thể: Khái quát chung về dự án đầu tƣ bất động sán - Khái niệm và phân loại dự án đầu tƣ bất động sản Dự án đầu tư bất động sản: là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tƣ bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Phân loại dự án đầu tư bất động sản: dựa trên mục đích sử dụng của các dự án bất động sản, ngƣời ta phân chia làm 6 loại dự án bất động sản, gồm có:  Dự án xây dựng văn phòng cho thuê  Dự án xây dựng khu đô thị, khu chung cƣ, nhà ở  Dự án trung tâm thƣơng mại  Dự án khách sạn, nhà hàng  Dự án xây dựng khu du lịch  Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên - Đặc điểm của các dự án đầu tƣ bất động sản: Dựa trên những đặc điểm của bất động sản mà các dự án đầu tƣ bất động sản cũng mang những đặc điểm riêng biệt so với các dự án đầu tƣ khác. Đồng thời qua đó, luận văn cũng đã khái quát 6 đặc điểm chung của dự án đầu tƣ bất động sản. Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thƣơng mại - Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết của việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: iii Thẩm định dự án đầu tư bất động sản đƣợc hiểu là việc tiến hành nghiên cứu, phân tích, rà soát, kiểm tra lại một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội dung của dự án và các nội dung liên quan đến dự án để đánh giá mức độ khả thi và tính hiệu quả của dự án đầu tƣ bất động sản trƣớc khi ra quyết định đầu tƣ (hoặc) tài trợ vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản. - Nội dung thẩm định các dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại Thẩm định dự án đầu tư bất động sản bao gồm 5 nội dung chính: (i)Thẩm định tính pháp lý của dự án bất động sản và năng lực chủ đầu tƣ dự án, (ii)Thẩm định mục tiêu và sự cần thiết của dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trƣờng của dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài chính và khả năng trả nợ vay của dự án bất động sản, (v)Thẩm định nội dung về mô hình tổ chức quản trị và nhân lực của dự án. - Phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại: (i) Phƣơng pháp thẩm định theo trình tự, (ii) Phƣơng pháp so sánh đối chiếu, (iii) Phƣơng pháp phân tích độ nhạy, (iv) Phƣơng pháp dự báo. Các nhân tố ảnh hƣờng đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại - Nhân tố chủ quan: (i) chất lƣợng cán bộ thẩm định, (ii)quy trình, (iii) nội dung và phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản,(iv) chính sách tín dụng của ngân hàng, (v) chất lƣợng thông tin, (vi) trang thiết bị công nghệ và chi phí thẩm định dự án. - Nhân tố khách quan: (i) môi trƣờng pháp lý, (ii) thị trƣờng bất động sản, (iii) tính trung thực của chủ đầu tƣ dự án bất động sản. Chƣơng 2, luận văn tập trung vào đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam. Từ đó, luận văn nêu ra những thành tựu và hạn chế. Cụ thể nhƣ sau: iv Thực trạng hoạt động cho vay dự án đầu tƣ bất động sản của ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và phát triển Việt Nam. - Trong cơ cấu tín dụng của BIDV trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao nhất vẫn là công nghiệp chế biến, chế tạo; tiếp đến là mảng bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô xe máy. Cho vay BĐS và xây dựng trong những năm qua tại chiếm trung bình khoảng 25% trong cơ cấu dƣ nợ tín dụng và có sự thay đổi. Tỷ trọng này năm 2011 tăng mạnh so với năm 2010 ở mức 26,9% (ngành xây dựng) và 8,86% (kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên năm 2012 tỷ trọng cho vay trong 2 ngành này đã có xu hƣớng giảm đáng kể do ngân hàng cũng đã đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tƣ vào lĩnh vực này và đề ra những giải pháp và chính sách đầu tƣ thận trọng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trƣờng BĐS có những diễn biến bất thƣờng trong những năm gần đây. Nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay các dự án đầu tƣ BĐS là một trong những giải pháp đó. - Số lƣợng các dự án bất động sản mới đƣợc cho vay tại ngân hàng có xu hƣớng giảm dần qua 3 năm gần đây: 37 dự án (năm 2010), giảm xuống 30 dự án (2011) và chỉ ở mức 29 dự án (năm 2012). Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và phát triển Việt Nam - Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Theo quy định hiện nay, toàn bộ các dự án đầu tƣ bất động sản bao gồm cả các dự án từ dƣới chi nhánh đề xuất đều phải thông qua cấp hội sở của ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam phê duyệt. Do vậy, quy trình đƣợc thực hiện theo các bƣớc cụ thể sau: o Tại chi nhánh: (i) Cán bộ quan hệ khách hàng nghiên cứu, phân tích, đánh giá tổng quát về khách hàng và dự án đầu tƣ bất động sản. Sau đó, cán bộ quan hệ khách hàng lập đề xuất trình lãnh đạo phụ trách quan hệ khách hàng phê duyệt. (ii) Hồ sơ khách hàng và dự án đầu tƣ bất động sản đƣợc phòng quản lý rủi ro thông qua và đánh giá lại trƣớc khi trình lên cấp phê duyệt của Hội sở ngân hàng. v (iii) Cán bộ quản lý rủi ro tập hợp hồ sơ bao gồm: hồ sơ dự án, báo cáo đề xuất tín dụng, báo cáo rủi ro và trình Hội đồng phê duyệt của chi nhánh thông qua. o Tại Hội sở chính của ngân hàng: Các bƣớc thực hiện tƣơng tự nhƣ ở cấp chi nhánh nhƣng thẩm quyền thông qua các phòng Ban tại Hội sở. - Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản và ví dụ minh họa: Công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam cũng bao gồm 6 nội dung cơ bản: (i)Thẩm định tính pháp lý của dự án bất động sản và năng lực chủ đầu tƣ dự án, (ii)Thẩm định mục tiêu và sự cần thiết của dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trƣờng của dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài chính và khả năng trả nợ vay của dự án bất động sản, (v)Thẩm định nội dung về mô hình tổ chức quản trị và nhân lực của dự án. Trong quá trình thẩm định các nội dung đều đƣợc tham chiếu với các văn bản pháp luật và những hồ sơ giấy tờ chứng minh cụ thể theo quy định của ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam. Dự án minh họa: Dự án tổ hợp văn phòng trung tâm thƣơng mại giáo dục và căn hộ Royal City. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và phát triển Việt Nam - Những thành tựu đạt đƣợc: các dự án đƣợc thẩm định đều tuân thủ đúng quy trình, nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản do ngân hàng Thƣơng mại Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam đề ra; phƣơng pháp thẩm định linh hoạt, kết hợp đa dạng với nhiều phƣơng pháp khác nhau; thời gian thẩm định đảm bảo đúng tiến độ; cán bộ thẩm định nỗ lực trong việc khai thác nhiều nguồn thông tin khác nhau cho dự án. - Những hạn chế và nguyên nhân: Vẫn còn những khoản cho vay dự án đầu tƣ bất động sản nằm trong nhóm nợ quá hạn; một số khâu trong công tác thẩm định dự án còn gặp khó khăn; việc phân tích thông tin của cán bộ thẩm định còn bị hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế trên là do: (i) Nguyên nhân chủ vi quan: chƣa có quy trình/hƣớng dẫn riêng cho việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản; số lƣợng cán bộ thẩm định còn thiếu và kinh nghiệm còn non trẻ. (ii)Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khách quan: nguyên nhân xuất phát từ phía chủ đầu tƣ, các văn bản chính sách còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo; diễn biến phức tạp của thị trƣờng bất động sản. Chƣơng 3, luận văn tập trung đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam dựa trên những định hƣớng kinh doanh và mục tiêu cho vay của ngân hàng. Nhóm các giải pháp: - Giải pháp nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản - Giải pháp về phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản - Giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản - Giải pháp nâng cao chất lƣợng thông tin Các kiến nghị và yêu cầu - Kiến nghị với Nhà nƣớc và các bộ ngành liên quan - Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc - Yêu cầu với doanh nghiệp đầu tƣ bất động sản vii KẾT LUẬN Trong thời gian qua nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng suy thoái, kéo theo đó thị trƣờng BĐS bị thiếu vốn đầu tƣ và thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Do vậy công tác thẩm định các dự án đầu tƣ BĐS – vốn là một vấn đề hết sức phức tạp, cần phải đƣợc tiến hành thận trọng hơn bao giờ hết. Thông qua việc xem xét về công tác thẩm định các dự án đầu tƣ bất động sản tại BIDV: từ quy trình, nội dung, phƣơng pháp, cách thức thẩm định và đƣợc minh họa thông qua một dự án mẫu cụ thể có thể thấy công tác thẩm định các dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản tại BIDV đã đạt đƣợc nhiều kết quả khả quan qua từng năm. Các dự án đầu tƣ BĐS đƣợc tiến hành thẩm định theo một quy trình đồng bộ. Số lƣợng các dự án đầu tƣ BĐS gia tăng qua các năm và phong phú về mục đích đầu tƣ. Tuy nhiên công tác thẩm định đầu tƣ BĐS tại BIDV hiện vẫn còn những điểm chƣa hoàn thiện, đôi khi vẫn còn gặp những khó khăn, vƣớng mắc do tính đặc thù của các dự án đầu tƣ BĐS. Hiện tại ngân hàng vẫn chƣa có một hƣớng dẫn riêng cho công tác thẩm định các dự án trong lĩnh vực đặc thù này. Bên cạnh đó đội ngũ các bộ làm công tác thẩm định có trình độ, kinh nghiệm, am hiểu sâu về lĩnh vực BĐS còn khá mỏng, nguồn thu thập thông tin về các dự án đầu tƣ BĐS còn hạn hẹp. Vì vậy, trong thời gian tới, để hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lƣợng thẩm định các dự án đầu tƣ BĐS trƣớc những diễn biến khó lƣờng trƣớc của thị trƣờng này thì việc thực hiện các nhóm giải pháp bao gồm nhóm giải pháp liên quan đến nghiệp vụ thẩm định và nhóm các giải pháp chung về chính sách cho vay, nâng cao chất lƣợng nhân lực, vật lực phục vụ cho công tác thẩm định là điều thực sự cần thiết. Thông qua luận văn này tác giả đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS, nghiên cứu về thực trạng công tác đầu tƣ dự án BĐS tại ngân hàng BÌDV và qua đó đã đƣa ra đƣợc một số giải pháp và kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ dự án BĐS tại ngân hàng này. Tuy nhiên, do kinh nghiệm, trình độ và thời gian thực hiện đề tài luận văn có hạn do đó không thế tránh khỏi những thiếu sót. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Minh Ngọc đã hƣớng dẫn em hoàn thiện luận văn và em mong nhận đƣợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để luận văn thạc sĩ của em đƣợc hoàn thiện hơn. 8 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ---------------- NGUYỄN THÁI HÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI - 2013 9 LỜI MỞ Đ