Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cửa hàng xăng dầu Thạch Bàn

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------    ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI VÀ XNK MẠNH HẢI ĐỊA ĐIỂM : PHƯỜNG THẠCH BÀN, QUẬN LONG BIÊN, TP.HÀ NỘI Hà Nội – Tháng 6 năm 2013 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------    ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI VÀ XNK MẠNH HẢI (Giám đốc) ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (P. Tổng Giám đốc) Ô. NGUYỄN BÁ HẢI B. NGUYỄN BÌNH MINH Hà Nội – Tháng 6 năm 2013 i MỤC LỤC CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN .............................................................. 1 I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư .................................................................................................. 1 I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ............................................................................................. 1 CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ....................................................... 2 II.1. Môi trường vĩ mô ........................................................................................................... 2 II.2. Quy hoạch mạng lưới xăng dầu thành phố Hà Nội ........................................................ 2 II.2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................................ 2 II.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................................ 3 II.2.3. Tổng hợp địa điểm xây dựng cửa hàng xăng dầu mới ................................................ 3 II.3. Địa điểm thực hiện dự án ............................................................................................... 4 II.3.1. Vị trí địa lý khu vực thực hiện dự án .......................................................................... 4 II.3.2. Hiện trạng của khu dự án ............................................................................................ 5 II.4. Căn cứ pháp lý xây dựng dự án...................................................................................... 6 II.5. Kết luận về sự cần thiết đầu tư ....................................................................................... 7 CHƯƠNG V: QUY MÔ VÀ PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT ................................................... 9 V.1. Quy mô xây dựng ........................................................................................................... 9 V.1.1. Quy mô xây dựng và các hạng mục công trình .......................................................... 9 V.1.2. Các sảnh phẩm và dịch vụ kinh doanh ....................................................................... 9 V.2. Nhu cầu sử dụng lao động ............................................................................................. 9 V.3. Tiến độ và thời gian thực hiện ..................................................................................... 10 CHƯƠNG VI: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ CƠ SỞ ............................................................. 11 VI.1. Tiêu chuẩn áp dụng..................................................................................................... 11 VI.2. Giải pháp thiết kế ........................................................................................................ 11 VI.2.1. Mái che cột bơm ...................................................................................................... 11 VI.2.2. Nhà dịch vụ và văn phòng ....................................................................................... 11 VI.2.3. Nhà nghỉ ca .............................................................................................................. 11 VI.2.4. Khu bể ngầm ............................................................................................................ 12 VI.2.5. Đường bãi ................................................................................................................ 12 VI.2.6. Điện – nước – công nghệ ......................................................................................... 12 VI.2.7. Hệ thống phòng chống cháy, chữa cháy, chống sét ................................................ 12 CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ............................................... 13 VII.1. Đánh giá tác động môi trường ................................................................................... 13 VII.1.1. Giới thiệu chung ..................................................................................................... 13 VII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ..................................................... 13 VII.2. Tác động của dự án tới môi trường ........................................................................... 14 VII.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án ...................................................................................... 14 VII.2.2. Giai đoạn vận hành trạm xăng dầu ......................................................................... 14 VII.3. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm .................................................................. 15 VII.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án ...................................................................................... 15 VII.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ........................................................... 15 VII.4. Kết luận ..................................................................................................................... 16 CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN............................................................... 17 VIII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ....................................................................................... 17 ii VIII.2. Nội dung tổng mức đầu tư ....................................................................................... 17 VIII.2.1. Nội dung ................................................................................................................ 17 VIII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư ....................................................................................... 21 CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ........................................................ 22 IX.1. Kế hoạch sử dụng vốn của dự án ................................................................................ 22 IX.2. Tính toán chi phí của dự án ........................................................................................ 23 IX.2.1. Chi phí nhân công .................................................................................................... 23 IX.2.2. Chi phí hoạt động .................................................................................................... 24 CHƯƠNG X: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH ........................................................... 25 X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ........................................................................ 25 X.2. Doanh thu từ dự án....................................................................................................... 25 X.3. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án ...................................................................................... 27 X.3.1. Báo cáo thu nhập của dự án ...................................................................................... 27 X.3.2. Báo cáo ngân lưu dự án............................................................................................. 27 CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 30 --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 1 DỰ ÁN: CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư  Chủ đầu tư : Công ty TNHH Thương mại và XNK Mạnh Hải  Mã số thuế : 0104607487  Ngày đăng ký : 10/5/2010  Nơi đăng ký : Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội  Ngành nghề chính : Bán buôn xăng dầu, đại lý bán lẻ xăng dầu  Vốn điều lệ : 9.000.000.000  Đại diện pháp luật : Ông. Nguyễn Bá Hải Chức vụ: Giám đốc  Địa chỉ trụ sở : Số 4 Ngô Gia Tự- P.Đức Giang- Q.Long Biên- TP. Hà Nội I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án  Tên dự án : Cửa hàng xăng dầu Thạch Bàn  Địa điểm xây dựng : Phường Thạch Bàn – Quận Long Biên- TP.Hà Nội  Diện tích : 2,400 m2  Mục tiêu dự án : Xây dựng cửa hàng xăng dầu đạt tiêu chuẩn quốc gia bảo đảm an toàn về phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường.  Mục đích đầu tư : - Góp phần cung cấp đầy đủ và an toàn nhu cầu tiêu dùng xăng dầu cho các loại phương tiện giao thông, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của Thành phố Hà Nội. - Góp phần đảm bảo chất lượng dịch vụ thương mại, nâng cao hiệu quả kinh doanh, bảo đảm lợi ích người tiêu dùng.  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới  Hình thức quản lý : Chủ đầu tư sẽ trực tiếp quản lý điều hành phát triển dự án;  Tổng mức đầu tư : 10,042,689,000 đồng (Mười tỷ không trăm bốn mươi hai triệu sáu trăm tám mươi chín nghìn đồng).  Vốn chủ sở hữu : 100% tổng mức đầu tư.  Tiến độ thực hiện : + Giai đoạn 1 : Chuẩn bị đầu tư từ 1/6/2013 đến 30/12/2013 + Giai đoạn 2 : Tiến hành xây dựng và hoạt động. - Xây dựng : Từ 1/2/2014 đến 30/5/2014 - Đi vào hoạt động : Từ tháng 6/2014  Vòng đời dự án : 15 năm --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2 DỰ ÁN: CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN II.1. Môi trường vĩ mô Quý I năm 2013, kinh tế- xã hội nước ta diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới tiếp tục chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, nhất là khu vực đồng Euro và hầu hết các nước trong khu vực. Một số nước điều chỉnh giảm tăng trưởng năm 2013 do tình hình kinh tế những tháng cuối năm 2012 không được như mong đợi. Thị trường tiêu thụ hàng hóa thu hẹp, nhu cầu tiêu dùng giảm sút dẫn đến sự trì trệ của nhiều nền kinh tế lớn. Ở trong nước, mặc dù một số cân đối vĩ mô có những cải thiện nhưng hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Hàng tồn kho vẫn còn cao. Tình trạng nợ xấu chưa được giải quyết. Trước tình hình đó, ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ ban hành Nghị quyết số 01/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2013 và Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, đồng thời chỉ đạo quyết liệt các ngành, địa phương thực hiện đồng bộ nhằm thực hiện tốt các mục tiêu, chỉ tiêu kinh tế-xã hội cả năm. Một số chỉ tiêu chủ yếu quý I năm 2013 (tăng/giảm) so với cùng kỳ năm 2012 (%): - Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước: +4.89 - Tốc độ tăng giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản: +2.6 - Chỉ số sản xuất công nghiệp: +4.9 - Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng: +11.7 - Tổng kim ngạch xuất khẩu: +19.7 - Tổng kim ngạch nhập khẩu: +17.0 - Khách quốc tế đến Việt Nam: -6.2 - Vốn đầu tư ngân sách nhà nước thực hiện so với kế hoạch năm: 18.0 - Chỉ số giá tiêu dùng quý I năm 2013 so với cùng kỳ năm 2012: +6.91 Riêng về thị trường xăng dầu tháng 3 và 3 tháng đầu năm 2013 như sau: lượng nhập khẩu xăng dầu trong tháng là 720 nghìn tấn, trị giá là 704 triệu USD, tăng 48% về lượng và tăng 47.2% về trị giá so với tháng trước. Tính đến hết 3 tháng/2013, tổng lượng xăng dầu nhập khẩu của cả nước là gần 1.7 triệu tấn, giảm 19.4%, trị giá là 1.66 tỷ USD, giảm 22.1% so với quý I/2012. Xăng dầu các loại nhập khẩu vào Việt Nam trong 3 tháng qua chủ yếu có xuất xứ từ: Singapore với 464 nghìn tấn, giảm 45.8%; Trung Quốc: 283 nghìn tấn, giảm 2.6%; Đài Loan: 263 nghìn tấn, giảm 4.7%; Cô Oét: 196 nghìn tấn, tăng 93.7%; Hàn Quốc: 185 nghìn tấn, giảm 31.1%; Thái Lan: 134 nghìn tấn, giảm 23.4%; so với quý I/2012. II.2. Quy hoạch mạng lưới xăng dầu thành phố Hà Nội II.2.1. Mục tiêu chung Quy hoạch hệ thống cửa hàng xăng dầu trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 để xây dựng và tổ chức quản lý kinh doanh xăng dầu phù hợp với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, đáp ứng mọi nhu cầu sử --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 3 DỰ ÁN: CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN dụng xăng dầu trong sản xuất và tiêu dùng. “Quy hoạch hệ thống cửa hàng xăng dầu trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030” nhằm đạt mục tiêu sau: - Làm cơ sở để quản lý và lập kế hoạch xây dựng hệ thống cửa hàng xăng dầu trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Sắp xếp lại hệ thống các cửa hàng hiện có, loại bỏ dần các cửa hàng không phù hợp về quy hoạch phát triển chung của thành phố hoặc có vi phạm tiêu chuẩn về an toàn. Khai thác hiệu quả hơn cơ sở vật chất kỹ thuật của hệ thống cửa hàng hiện có, giảm thiểu những nguy cơ mất an toàn về PCCC và vệ sinh môi trường. - Xây dựng mới một mạng lưới cửa hàng khang trang, hiện đại, ngang tầm khu vực, đáp ứng nhu cầu tiêu thụ nhiên liệu của thủ đô Hà Nội, đảm bảo an ninh về nhiên liệu cho thành phố trong mọi tình huống. - Tiết kiệm quỹ đất, phối kết hợp dịch vụ cung cấp nhiên liệu với các dịch vụ thương mại khác. - Tăng hiệu quả đầu tư, tăng tính mỹ quan trong kiến trúc đô thị. - Ứng dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật tiến tiến trong dịch vụ bán lẻ xăng dầu. II.2.2. Mục tiêu cụ thể a. Số lượng cửa hàng phải xóa bỏ, giải tỏa, di dời: 56 cửa hàng b. Số lượng cửa hàng cần xây dựng mới đến năm 2020: 312 – 247 cửa hàng. Trong đó: - Giai đoạn 2010 – 2015: Loại 1 có 5 cửa hàng; Loại 2 có 60 cửa hàng; Loại 3: 136 cửa hàng. - Giai đoạn 2016 – 2020: Loại 1: 2 cửa hàng; Loại 2: 48 cửa hàng; Loại 3: 65 cửa hàng. c. Số lượng cửa hàng xây dựng mới từ 2020 – 2030: 31 – 50 cửa hàng II.2.3. Tổng hợp địa điểm xây dựng cửa hàng xăng dầu mới TỔNG HỢP ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CỬA HÀNG XĂNG DẦU MỚI THEO LOẠI CỬA HÀNG VÀ KỲ ĐẦU TƯ (Kèm theo Quyết định số 5059/QĐ-UBND ngày 05/11/2012 của UBND Thành phố Hà Nội) TT Tên quận, huyện Tổng số Phân theo loại cửa hàng và kỳ đầu tư Giai đoạn 2012 - 2015 Giai đoạn 2016 - 2020 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 1 Loại 2 Loại 3 I Quận, Thị xã 54 1 5 30 0 9 9 1 Ba Đình 0 2 Cầu Giấy 7 0 0 7 0 0 0 3 Đống Đa 1 0 0 1 0 0 0 4 Hà Đông 11 0 1 5 0 2 3 5 Hai Bà Trưng 1 0 0 1 0 0 0 --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 4 DỰ ÁN: CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN 6 Hoàn Kiếm 0 7 Hoàng Mai 8 1 2 4 0 0 1 8 Long Biên 5 0 1 2 0 1 1 9 Tây Hồ 3 0 0 3 0 0 0 10 Thanh Xuân 6 0 0 3 0 3 0 11 Sơn Tây 12 0 1 4 0 3 4 II Huyện 262 4 55 106 2 39 56 12 Ba Vì 17 0 1 11 1 1 3 13 Chương Mỹ 14 1 3 7 0 1 2 14 Đan Phượng 13 0 2 5 0 5 1 15 Đông Anh 18 0 4 8 0 3 3 16 Gia Lâm 16 1 1 9 0 2 3 17 Hoài Đức 14 0 6 6 1 0 1 18 Mê Linh 7 0 4 0 0 0 3 19 Mỹ Đức 11 0 2 3 0 1 5 20 Phú Xuyên 13 0 1 4 0 3 5 21 Phúc Thọ 11 0 1 7 0 2 1 22 Quốc Oai 18 0 1 10 0 4 3 23 Sóc Sơn 26 1 4 9 0 4 8 24 Thạch Thất 16 1 3 4 0 5 3 25 Thanh Oai 9 0 3 3 0 0 3 26 Thanh Trì 14 0 5 6 0 1 2 27 Thường Tín 19 0 8 5 0 2 4 28 Từ Liêm 14 0 6 3 0 2 3 29 Ứng Hòa 12 0 0 6 0 3 3 Tổng cộng 316 5 60 136 2 48 65 II.3. Địa điểm thực hiện dự án II.3.1. Vị trí địa lý khu vực thực hiện dự án Cửa hàng xăng dầu Thạch Bàn được xây dựng tại đường Thạch Bàn, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Vị trí xây dựng công trình: theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số .. do UBND Quận Long Biên cấp ngày. kèm theo trích lục các thửa.. tờ bản đồ số . thuộc phường Thạch Bàn, quận Thạch Bàn, thành phố Hà Nội với diện tích là 2,400m2 (Đính kèm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án). - Ranh giới đất được xác định như sau: + Phía Bắc giáp: + Phía Nam giáp: + Phía Tây giáp: + Phía Đông giáp: --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 5 DỰ ÁN: CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN Hình: Vị trí xây dựng cửa hàng xăng dầu Thạch Bàn II.3.2. Hiện trạng của khu dự án  Hiện trạng dân cư  Hiện trạng cơ sở hạ tầng - Giao thông: - Cấp nước: - Thoát nước mưa: - Cấp điện: Trong khu vực quy hoạch đã có hệ thống cấp điện hoàn chỉnh. - Ưu điểm: Khu đất ở vị trí ngay trung tâm quận Long Biên, nằm cạnh Quốc lộ 5 và tỉnh lộ 195, thuận lợi cho việc dừng chân của khách hàng và giao dịch mua bán xuất nhập --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 6 DỰ ÁN: CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN xăng dầu. . II.4. Căn cứ pháp lý xây dựng dự án  Văn bản pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 55/2007/NĐ-CP ngày 6/4/2007 của Thủ tướng Chính phủ về kinh doanh xăng dầu;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;  Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật phòng cháy và chữa cháy;  Nghị định số 84/2009/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về kinh doanh xăng dầu;  Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Thương mại về hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện;  Thông tư 36/2009/TT-BCT ngày 14/12/2009 của Bộ Công Thương ban hành Quy --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 7 DỰ ÁN: CỬA HÀNG XĂNG DẦU THẠCH BÀN chế đại lý kinh doanh xăng dầu;  Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Thô