Thuyết minh dự án Đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake view becamex UDJ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX -----------    ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ ĐỊA ĐIỂM : LÔ N10, N11, KHU LIÊN HIỆP CN/DV VÀ ĐÔ THỊ BÌNH DƯƠNG CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ Bình Dương - Tháng 7 năm 2011 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ -----------    ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ Bình Dương - Tháng 7 năm 2011 CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN VĂN MAI NỘI DUNG CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ........................................................ 4 I.1. Giới thiệu chủ đầu tư .......................................................................................................... 4 I.2. Mô tả sơ bộ dự án ................................................................................................................ 4 I.3. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................................... 4 CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ....................................................................... 7 II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011 ........................................................................... 7 II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương ................................................................................. 7 II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương ..................................................................... 9 CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ ................................................................ 11 III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư ............................................................................................. 11 III.2. Sự cần thiết phải đầu tư ................................................................................................ 11 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN ........................................................................................ 13 IV.1. Vị trí địa lý dự án ........................................................................................................... 13 IV.2. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................................... 13 IV.2.1. Địa hình ........................................................................................................................ 13 IV.2.2. Khí hậu ......................................................................................................................... 14 IV.2.3. Thủy Văn...................................................................................................................... 14 IV.2.4. Địa chất công trình ...................................................................................................... 15 IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 15 IV.3.1. Tổng quan .................................................................................................................... 15 IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................................... 15 IV.3.3. Đường giao thông ........................................................................................................ 15 IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc .............................................................. 16 IV.3.5. Hiện trạng cấp điện ..................................................................................................... 16 IV.3.6. Hiện trạng thoát nước ................................................................................................. 16 IV.4. Nhận xét chung ............................................................................................................... 16 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT ............................................................................... 17 V.1. Đánh giá hiện trạng công trình ...................................................................................... 17 V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach ....................................................................... 17 V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế .......................................................................................................... 17 V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch ..................................................................... 17 V.3. Phần kết cấu ..................................................................................................................... 20 V.3.1. Cơ sở thiết kế kết cấu ................................................................................................... 20 V.3.2. Qui phạm và tiêu chuẩn dùng để thiết kế ................................................................... 20 V.3.3. Giải pháp kết cấu công trình ....................................................................................... 20 V.3.4. Các số liệu thiết kế ........................................................................................................ 21 V.3.5. Trọng lượng riêng của vật liệu và các hệ số vượt tải................................................. 21 V.3.6. Các hoạt tải sử dụng ..................................................................................................... 22 V.3.7. Tải trọng gió .................................................................................................................. 22 V.3.8. Các trường hợp tổ hợp tải trọng ................................................................................. 23 V.3.9. Kết cấu móng................................................................................................................. 23 V.3.10. Tính toán kết cấu dầm ................................................................................................ 23 V.3.11. Tính toán thiết kế cột .................................................................................................. 24 V.3.12. Tính toán kết cấu sàn ................................................................................................. 25 V.4. Phần hệ thống kỹ thuật ................................................................................................... 25 V.4.1. Hệ thống cấp thoát nước .............................................................................................. 25 V.4.2. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng trong ngoài nhà ......................................................... 28 V.4.3. Hệ thống Điện thoại, mạng internet, truyền hình cáp ............................................... 29 V.4.4. Hệ thống điều hòa không khí và thông thoáng cơ ..................................................... 30 V.5. Phần hạ tầng kỹ thuật ..................................................................................................... 31 V.5.1. San nền ........................................................................................................................... 31 V.5.2. Giao Thông .................................................................................................................... 31 V.5.3. Hệ thống thoát nước mưa ............................................................................................ 32 V.5.4. Hệ thống thoát nước thải ............................................................................................. 34 CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG .................................................. 36 VI.1. Đánh giá tác động môi trường ...................................................................................... 36 VI.1.1. Giới thiệu chung .......................................................................................................... 36 VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ....................................................... 36 VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án ................................................................ 36 VI.2.Tác động của dự án tới môi trường ............................................................................... 37 VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án .......................................................................................... 37 VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ............................................................. 38 VI.3. Kết luận ........................................................................................................................... 40 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .................................................................. 41 VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ........................................................................................... 41 VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư ........................................................................................... 41 VII.3. Tổng chi phí ban đầu .................................................................................................... 42 VII.3.1. Chi phí xây lắp ........................................................................................................... 42 VII.3.2. Chi phí quản lý dự án ................................................................................................ 42 VII.3.3. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ............................................................................... 42 VII.3.4. Chi phí khác ............................................................................................................... 43 VII.3.5. Dự phòng phí .............................................................................................................. 43 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................ 46 VIII.1. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án ............................................................................ 46 VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn .................................................................................................... 46 VIII.3. Tổng chi phí hoạt động ............................................................................................... 47 VIII.3.1. Chi phí kinh doanh .................................................................................................. 47 VIII.3.2. Chi phí lãi vay ........................................................................................................... 48 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ ......... 51 IX.1. Phân tích doanh thu ....................................................................................................... 51 IX.1.1. Các thông số giả định dùng để tính toán ................................................................... 51 IX.1.2. Doanh thu dự kiến ....................................................................................................... 51 IX.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án ....................................................... 53 IX.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội .................................................................................. 56 CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 57 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ ------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 4 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1. Giới thiệu chủ đầu tư  Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị - BECAMEX UDJ  Giấy phép đăng ký kinh doanh : Số 4603000326. Do Sở Kế họach và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007  Trụ sở công ty : Lô 9, 10 Khu dân cư Chánh Nghĩa - Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương  Điện thoại : (0650) 3816681 - Fax: (0650) 3816661  Đại diện pháp luật công ty : Ông Nguyễn Minh Đồng  Chức vụ : Giám đốc I.2. Mô tả sơ bộ dự án  Tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Địa điểm : Lô N10, N11 Khu Liên Hợp Công nghiệp dịch vụ và đô thị Bình Dương  Hình thức đầu tư : Giao thầu xây dựng trọn gói để bán I.3. Cơ sở pháp lý  Văn bản pháp lý  Luật đất đai 26/11/2003  Luật xây dựng số 16/2003/QH11 đã được Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.  Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.  Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung 1 số điều của nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.  Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.  Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng.  Căn cứ Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.  Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản.  Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.  Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban hành định mức dự toán xây dựng cơ bản. Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ ------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 5  Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự án công trình xây dựng cơ bản.  QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình XD dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày 01/4/2010  Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng.  Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt.  Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việc lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.  Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ số giá xây dựng.  Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.  Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xây dựng.  Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành Quy chuẩn xây dựng.  Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô thị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương.  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ 4.  Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình  Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.  Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.  Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.  Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương.  Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007 do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp.  Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình, quy phạm chuyên ngành.  Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.  Các tài liệu tham khảo  Quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hiện hành của Việt Nam.  Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000. Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ ------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 6  Áo đường mềm – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 của Bộ Giao Thông Vận Tải.  Áo đường cứng – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 của Bộ Giao Thông Vận Tải.  Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05.  Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79.  Quy phạm thi công và nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000.  Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế” TCVN: 1984.  Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 – 86.  Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp và nghiệm thu – Yêu cầu kỹ thuật TCVN 170:1989  Tiêu chuẩn kỹ thuật Công trình giao thông đường bộ - tập III – Thi công và nghiệm thu do bộ giao thông vận tải ban hành năm 1996.  Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải về việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm.  Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01.  Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN 259:2001). Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện. Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ ------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 7 CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011 Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I là 5.43% so với quý I năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP không cao nhưng vẫn khá trong bối cảnh chính sách kinh tế lấy ổn định vĩ mô làm chính và tăng trưởng không còn là chỉ tiêu hàng đầu. Tổng mức bán lẻ đạt khoảng 452 ngàn tỉ đồng, tăng 22.6% (tăng 8.7% nếu trừ tăng giá) so với quý I năm trước. Xuất khẩu đạt 19,245 triệu USD tăng 33.7% so với quý I năm trước. Nhập khẩu đạt 22,274 triệu USD tăng 23.8% so với quý I năm trước. Mặc dù nhập khẩu và xuất khẩu đều tăng nhưng nhập siêu ở mức 3,029 triệu USD, mất cân đối cán cân thương mại. Nhức nhối nhất vẫn là lạm phát ở mức khá cao. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 là 2.17% so với tháng trước làm cho CPI của 3 tháng đầu năm đã lên đến 6.12% so với tháng 12/2010. CPI quý I so với cùng kỳ năm trước đã tăng 12.79%. Nếu muốn đạt chỉ tiêu do Quốc hội đề ra là CPI cả năm không quá 7% thì mức tăng CPI của cả 3 quý còn lại chỉ còn 0.82%. Cố giữ cho CPI năm nay không quá 2 con số cũng là một mục tiêu khó đạt. Như thế cuộc chiến chống lạm phát còn cam go và đòi hỏi những nỗ lực vượt bậc trong điều hành chính sách của Chính phủ. II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương Trong bối cảnh chung còn nhiều khó khăn nhưng kinh tế của tỉnh đã duy trì được sự tăng trưởng tích cực. GDP của tỉnh ước tăng 13.4