Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở và chung cư Thành Thủy

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------    ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƢ THÀNH THỦY CHỦ ĐẦU TƢ : CÔNG TY TNHH THÀNH THỦY ĐỊA ĐIỂM : PHƢỜNG 16, QUẬN 8, TP.HỒ CHÍ MINH Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 5 năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------    ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƢ THÀNH THỦY CHỦ ĐẦU TƢ KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƢ THÀNH THỦY ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN ANH QUÂN NGUYỄN VĂN MAI Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 5 năm 2012 MỤC LỤC CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN ........................................................ 4 I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ .......................................................................................................... 4 I.2. Mô tả sơ bộ dự án ................................................................................................................ 4 I.3. Căn cứ pháp lý ..................................................................................................................... 4 CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG ....................................................................... 6 II.1. Tình hình kinh tế Tp.HCM quý 1/2012 ........................................................................... 6 II.2. Tình hình xã hội Tp.HCM quý 1/2012 ............................................................................ 9 II.3. Thị trƣờng bất động sản Tp.HCM quý 1/2012 ............................................................. 10 II.3.1. Căn hộ để bán ............................................................................................................... 10 II.3.2. Căn hộ dịch vụ .............................................................................................................. 12 II.3.3. Biệt thự và nhà liền kế.................................................................................................. 14 CHƢƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ ................................................................ 17 III.1. Mục tiêu của dự án ........................................................................................................ 17 III.2. Sự cần thiết phải đầu tƣ ................................................................................................ 17 CHƢƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ ...................................................... 18 IV.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................................... 18 IV.2. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................................... 18 IV.3. Dân cƣ ............................................................................................................................. 19 IV.4. Giao thông ....................................................................................................................... 19 CHƢƠNG V: QUY HOẠCH TỔNG THỂ ........................................................................... 20 V.1. Lý do và sự cần thiết phải lập quy hoạch ...................................................................... 20 V.2. Mục tiêu của đồ án quy hoạch ........................................................................................ 20 V.3. Cơ cấu sử dụng đất .......................................................................................................... 20 V.4. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc .................................................................................... 20 V.4.1. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc toàn khu ................................................................. 20 V.4.2. Các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc cho các hạng mục công trình trong khu quy hoạch ......................................................................................................................................... 21 V.5. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật ............................................................................ 21 V.5.1. Quy hoạch giao thông ................................................................................................... 22 V.5.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật ....................................................................................... 22 V.5.3. Quy hoạch cấp nƣớc ..................................................................................................... 22 V.5.4. Quy hoạch cấp điện ...................................................................................................... 22 V.5.5. Quy hoạch thoát nƣớc bẩn, rác thải và vệ sinh môi trƣờng ..................................... 23 V.5.6. Bản đồ tổng hợp đƣờng dây đƣờng ống ..................................................................... 23 CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG .................................................. 24 VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng ...................................................................................... 24 VI.1.1. Giới thiệu chung .......................................................................................................... 24 VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng ....................................................... 24 VI.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng .............................................................................. 25 VI.2.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng ............................................................. 26 VI.3. Kết luận ........................................................................................................................... 28 CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN .................................................................. 29 VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ........................................................................................... 29 VII.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ ........................................................................................... 29 VII.3. Tổng chi phí ban đầu .................................................................................................... 30 VII.3.1. Chi phí xây lắp ........................................................................................................... 30 Đối với hạng mục chi phí này chủ đầu tƣ sử dụng hình thức giao thầu xây dựng trọn gói. ................................................................................................................................................... 30 VII.3.2. Chi phí quản lý dự án ................................................................................................ 30 VII.3.3. Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng ............................................................................... 30 VII.3.4. Chi phí khác ............................................................................................................... 31 VII.3.5. Dự phòng phí .............................................................................................................. 31 CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................ 34 VIII.1. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án ............................................................................ 34 VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn .................................................................................................... 34 VIII.3. Tổng chi phí hoạt động ............................................................................................... 34 VIII.3.1. Chi phí lãi vay ........................................................................................................... 34 VIII.3.2. Chi phí kinh doanh .................................................................................................. 37 CHƢƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ ......... 39 IX.1. Phân tích doanh thu ....................................................................................................... 39 IX.1.1. Các thông số giả định dùng để tính toán ................................................................... 39 IX.1.2. Doanh thu dự kiến ....................................................................................................... 39 IX.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án ....................................................... 40 IX.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội .................................................................................. 42 CHƢƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 43 Dự án: Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy Phƣờng 16 Quận 8 Tp.HCM --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh 4 CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ  Tên công ty : Công ty TNHH Thành Thủy  Địa chỉ : 307/6 Nguyễn Văn Trỗi, P.1, Q.Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh  Giấy phép ĐKKD : 0301450718  Ngày đăng ký lần 1 : 04 tháng 01 năm 1992  Ngày đăng ký lần 8 : 13 tháng 02 năm 2012  Đại diện pháp luật : Ông Nguyễn Anh Quân I.2. Mô tả sơ bộ dự án  Tên dự án : Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy  Địa điểm xây dựng : Phƣờng 16 Quận 8  Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng mới I.3. Căn cứ pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình ;  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trƣờng trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình và dự án phát triển;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng công trình;  Thông tƣ số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng;  Quyết định số 21/2005/QĐ-BSD ngày 22/7/200 của Bộ Xây dựng về ban hành hệ Dự án: Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy Phƣờng 16 Quận 8 Tp.HCM --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh 5 thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng ;  Quyết định số 137/2005/QĐ-UBND ngày 2/8/2005 của Ủy ban Nhân dân thành phố về thẩm quyền thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đề án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và xây dựng điểm dân cƣ nông thôn;  Quyết định số 6859/QĐ-UB-QLĐT ngày 21/12/1998 của Ủy ban Nhân dân thành phố về phê duyệt quy hoạch chung cƣ quận 8;  Quyết định số 2674/QĐ-UBND ngày 21/6/2007 của Ủy ban Nhân dân thành phố về phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung quận 8 đến 2025 ;  Quyết định số 15039/KTST-QH ngày 16/12/1999 Kiến trúc sƣ trƣởng thành phố (Nay là Sở Quy hoạch Kiến trúc) về phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 Khu dân cƣ Rạch Năng phƣờng 16 quận 8;  Quyết định số 5458/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc cho công ty TNHH Thành Thủy đƣợc chuyển quyền sử dụng đất tại phƣờng 16 quận 8 để đầu tƣ xây dựng khu nhà ở;  Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cƣ phƣờng 16 đã đƣợc Ủy ban nhân dân quận 8 phê duyệt theo Quyết định số 8555/QĐ-UBND ngày 31/12/2007;  Văn bản số 5036/KQTĐ-SQHKT ngày 10/12/2007 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về thẩm định Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 Khu dân cƣ phƣờng 16 quận 8;  Văn bản số 829/KTST-QH của Kiến trúc sƣ trƣởng thành phố (nay là Sở Quy hoạch Kiến trúc) về việc thỏa thuận quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở và chung cƣ của Công ty TNHH Thành Thủy tại phƣờng 16 quận 8;  Văn bản số 1612/QHKT-QH ngày 8/5/2003 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về việc có ý kiến rà soát quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy của Công ty TNHH Thành Thủy tại phƣờng 16 quận 8;  Văn bản số 3890/QHKT-BD91 ngày 28/12/2004 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về việc ý kiến quy hoạch kiến trúc cho khu đất tại phƣờng 16 quận 8 của Công ty TNHH Thành Thủy;  Văn bản số 7260/UBND-ĐT ngày 30/8/2005 của Ủy ban nhân dân quận 8 về việc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy tại phƣờng 16 quận 8;  Văn bản số 4913/QHKT-QHKTT ngày 3/12/2007 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về việc có ý kiến quy hoạch kiến trúc cho khu đất tại phƣờng 16 quận 8 của Công ty TNHH Thành Thủy;  Văn bản số 1820/KQTĐ-SQHKT ngày 23/5/2008 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về kết quả thẩm định Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy của Công ty TNHH Thành Thủy tại phƣờng 16 quận 8; Dự án: Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy Phƣờng 16 Quận 8 Tp.HCM --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh 6 CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG II.1. Tình hình kinh tế Tp.HCM quý 1/2012 Tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP) quí I/2012 đạt 99,384 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 7% so với quý I/2011 (quí I/2011 tăng 10.3%). Khu vực dịch vụ tăng 7.5%, đóng góp 4.37 điểm phần trăm trong mức tăng trƣởng; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 6.3% (công nghiệp tăng 9.6%, xây dựng 2.2%), đóng góp 2.59 điểm phần trăm; khu vực nông lâm thủy tăng 4.5% và đóng góp 0.04 điểm phần trăm trong mức tăng trƣởng chung. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP) Khu vực nông, lâm, thủy sản đạt 973 tỷ đồng chiếm 1% và tăng 4,5% (quý I/2011 tăng 4,2%); khu vực công nghiệp - xây dựng 41,252 tỷ đồng chiếm 41.5%, tăng 6.3% (quý I/2011 tăng 10.9%); khu vực dịch vụ 57,159 tỷ đồng, chiếm 57.5%, tăng 7.5% (quý I/2011 tăng 10%). Trong đó: ngành vận tải bƣu chính viễn thông tăng 7.9%, ngành thƣơng mại tăng 9.1%, ngành khách sạn nhà hàng tăng 0.5%. Chỉ số phát triển sản xuất công nghiệp ba tháng tăng 2.7% so cùng kỳ. Trong đó công nghiệp chế biến tăng 3.4%. Giá trị sản xuất xây dựng quý 1 trên địa bàn thành phố ƣớc thực hiện 26,625.3 tỷ đồng, tăng 10.1% so với cùng kỳ năm trƣớc. Trong đó: kinh tế nhà nƣớc đạt 2,001.6 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 7.5% tăng 22.7%; kinh tế ngoài nhà nƣớc đạt 22,505.6 tỷ đồng, chiếm 84.5%, tăng 11%; khu vực có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đạt 2,118.1 tỷ đồng, chiếm 8%, tăng 8% so cùng kỳ. Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản ƣớc đạt 2,390.3 tỷ đồng (giá thực tế) trong quí I, tăng 5% so quí I/2011. Giá trị sản xuất nông nghiệp quý I đạt 1,964.9 tỷ đồng (giá thực tế) chiếm 82.2% giá trị sản xuất nông lâm thủy sản, tăng 3.6% so cùng kỳ. Trong đó: trồng trọt 728.8 tỷ đồng, chiếm 37.1%, tăng 3.2%; chăn nuôi 1,051.8 tỷ đồng chiếm 53.5%, tăng 4%. Giá trị sản xuất trồng trọt quý I tăng 3.2% so cùng kỳ. Diện tích gieo trồng lúa đông xuân đạt 5,730 ha, tăng trên 5% so cùng kỳ (riêng Củ Chi 4,696 ha). Giá trị sản xuất ngành chăn nuôi quý I đạt 1,051.8 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 4% so cùng kỳ; Giá trị sản xuất lâm nghiệp quý I đạt 22.8 tỷ đồng (giá thực tế), xấp xỉ cùng kỳ. Giá trị sản xuất thủy sản quí I/2012 ƣớc đạt 402.6 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 9.7% so với quí I/2011. Tổng sản lƣợng thủy sản quý I ƣớc thực hiện 8,718 tấn, tăng 3.2% so cùng kỳ. Sản lƣợng nuôi trồng ƣớc đạt 4,425 tấn tăng 15.3%. Sản lƣợng khai thác ƣớc đạt 4,293 tấn, giảm 6.8%. Tổng vốn đầu tƣ xây dựng cơ bản trên địa bàn quý 1 ƣớc thực hiện 14,532 tỷ đồng, tăng 8.7% so với quí I/2011 (quý 1/2011 tăng 12.5%). Vốn xây dựng thuộc ngân sách thành phố quý 1 ƣớc thực hiện 2,225.3 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ. Cấp thành phố ƣớc thực hiện 1,292.5 tỷ đồng, chiếm 58%; cấp quận huyện ƣớc thực hiện 932.8 tỷ đồng, chiếm 42%. 2 tháng đầu năm, toàn thành phố đã có 4,286 giấy phép với diện tích sàn 748.7 ngàn m 2 nhà ở tƣ nhân riêng lẻ đƣợc cấp phép xây dựng và sửa chữa. Trong đó cấp cho xây dựng mới 3,783 giấy phép, với diện tích 702 ngàn m2 và 503 giấy phép sửa chữa lớn, với diện tích 46.7 ngàn m2. Dự án: Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy Phƣờng 16 Quận 8 Tp.HCM --------------------------------------------------------------------------- Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh 7 So với cùng kỳ bằng 88% về giấy phép (-535) và bằng 80% về diện tích (-76.5 ngàn m 2 ). Từ đầu năm đến ngày 15/3, có 59 dự án có vốn nƣớc ngoài đƣợc cấp phép với tổng vốn đầu tƣ đăng ký là 39 triệu USD. Qui mô vốn của dự án nhỏ, 15/59 dự án có vốn đầu tƣ dƣới 100 ngàn USD. Hình thức đâu tƣ liên doanh có 13 dự án vốn đầu tƣ 6.7 triệu USD, 100% vốn nƣớc ngoài có 46 dự án với vốn đầu tƣ 32.3 triệu USD. Chia theo đầu tƣ: Ngành công nghiệp 7 dự án, vốn đầu tƣ 15.5 triệu USD. Ngành xây dựng 6 dự án, vốn đầu tƣ 3.6 triệu USD. Ngành thƣơng nghiệp 20 dự án vốn đầu tƣ 12 triệu USD. Ngành kinh doanh bất động sản và dịch vụ tƣ vấn 23 dự án vốn đầu tƣ 7.1 triệu USD, 19 dự án điều chỉnh vốn, số vốn đầu tƣ tăng 20.4 triệu USD. Tổng vốn đầu tƣ cấp mới và điều chỉnh đến 15/3 đạt 59.4 triệu USD. 10 dự án giải thể và chuyển đi tỉnh thành khác với vốn đầu tƣ 50.1 triệu USD, riêng dự án công ty Căn hộ Hàn Quốc có số vốn là 43.7 triệu USD. Số dự án còn hiệu lực hoạt động đến ngày 15/3 là 4,186 dự án với vốn đầu tƣ 31,586.8 triệu USD, tăng 310 dự án và tăng 1,864.3 triệu USD vốn đầu tƣ so với cùng kỳ năm 2011. Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ trên địa bàn thành phố trong tháng ƣớc đạt 43,581 tỷ đồng, tăng 4.4% so với tháng trƣớc, trong đó khu vực kinh tế có vốn nƣớc ngoài có mức tăng thấp nhất (+2.8%). So với tháng 3/2011, tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ tăng 20.4%. Trong đó doanh thu du lịch (bao gồm du lịch lữ hành và khách sạn) tăng 32.8%. Dự ƣớc quí I, tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ đạt 128,749 tỷ đồng, tăng 21% so với quí I/2011 (cùng kỳ năm trƣớc tăng 20.4%). Kinh tế nhà nƣớc 28,155 tỷ đồng, tăng 15.5%. Kinh tế ngoài nhà nƣớc 96,994 tỷ đồng, tăng 22.8%; Kinh tế có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài 3,601 tỷ đồng, tăng 18.4%. Nếu loại trừ yếu tố biến động giá, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ quý I/2012 tăng 5.7% so với cùng kỳ năm trƣớc (quý I/2011 tăng 9.7%) Giá tiêu dùng tháng 3 tăng 0.12% so với tháng 2, đây là mức tăng thấp nhất tính từ tháng 9/2010 đến nay. Mức tăng thấp chủ yếu do nhóm: “hàng ăn và dịch vụ ăn uống giảm 0.74%”, “nhóm đồ uống và thuốc lá”, giảm 0.25%; 9 nhóm hàng còn lại đều tăng với mức tăng không đáng kể. Trong tháng có đợt điều chỉnh tăng giá xăng dầu và ga chất đốt nên nhóm “nhà ở, điện nƣớc, chất đốt và VLXD” tăng tới 2.51% đã ảnh hƣởng đến mức tăng chung. Giá hàng thực phẩm giảm, thịt heo giảm 5,09%. Ngoài ra một số mặt hàng thực phẩm cũng giảm nhẹ do nguồn cung cấp khá: thủy hải sản tƣơi sống (-0.38%); thủy hải sản chế biến (-1.71%); các loại đậu hạt (-0.09%); rau các loại (-4.87%); trái cây các loại (-0.53%). Giá gas tăng bình quân 7.26% so tháng trƣớc; nhiên liệu tăng 2.13%; Thuốc và dụng cụ y tế tăng 0.80%. So với tháng 3/2011, chỉ số giá hàng hóa tiêu dùng tăng 13.06%. Hàng hóa thuộc