Tiểu luận Dự án xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby Land (khu A) thuộc dự án xây dựng khu biệt thự WONDERLAND

LỜI MỞ ĐẦU Quản trị dự án là một quá trình thực hiện các hoạt động hoạch định, tổ chức, điều khiển và kiểm soát các giai đoạn của một dự án từ khâu hình thành, thẩm định, triển khai và vận hành dự án theo một mục tiêu nhất định, đến đánh giá hiệu quả đạt được của dự án trong từng thời kỳ và trong cả thời hạn đầu tư, đồng thời phối hợp các giai đoạn của dự án với nhau làm cho dự án hoạt động nhịp nhàng và có hiệu quả cao. Để đảm bảo tính hiệu quả và thành công, dự án phải được phân tích, đánh giá trong suốt quá trình thực hiện. Điều này đòi hỏi người quản trị cũng như nhân sự tham gia dự án phải luôn được cập nhật thông tin và nắm rõ tiến trình, yêu cầu thực hiện dự án. Nền kinh tế Việt Nam không ngừng tăng trưởng và phát triển mạnh trong hai thập kỉ qua. Cùng với sự hòa nhập nền kinh tế quốc tế, Việt Nam trở thành thị trường tiềm năng thu hút số lượng lớn các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài đến nghiên cứu, làm việc, học tập. Chính vì vậy mà nhu cầu một căn hộ cao cấp với đầy đủ tiện nghi, an ninh chuyên nghiệp trong thời gian lưu trú tại Việt Nam của người nước ngoài là rất lớn. Qua quá trình tìm hiểu và nắm bắt được nhu cầu thị trường, tôi_SV Phí Thị Thanh Trà_nhóm 4 lớp Quản Lý Dự Án đã quyết định thực hiện tiểu dự án “xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A)” thuộc dự án lớn “xây dựng khu biệt thự WONDERLAND” của nhóm 4. Việc quản lý tốt dự án xây dựng khu biệt thự sẽ tạo tiền đề cho tôi nắm bắt nhanh nhất các kỹ năng quản trị, cách làm việc theo nhóm cũng như kiến thức trong môn học quản lý dự án. Phần I Tổng quan về dự án 1. Tên dự án: Xây dựng khu nhà Ruby land (khu A) cho thuê Diện tích: 4300 m2. Địa điểm: Khu đất Nông nghiệp thuộc Huyện Đông Anh – Hà Nội. 2. Người quản lý dự án Phí Thị Thanh Trà 3. Chủ đầu tư: Tập đoàn phát triển nhà đô thị Snow Nilvy. 4. Ý tưởng: Trong những năm gần đây, Đông Anh trở thành tâm điểm nóng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Diện mạo của một khu vực năng động đầy tiềm năng và cuồn cuộn sức sống đang ngày một khởi sắc. Nhất là sự chuyển biến mau lẹ của tốc độ hình thành các khu công nghiệp mới nối đuôi nhau ra đời. Và một căn nhà đầy đủ tiện nghi sang trọng là nhu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Vì lẽ đó, xây dựng một khu nhà theo phong cách hiện đại để cho thuê đã ra đời. 5. Mục đích, mục tiêu của dự án: Mục đích: Nhằm phục vụ nhu cầu của các chuyên gia đang làm việc và sinh sống tại khu công nghiệp thuộc huyện Đông Anh. Hứa hẹn sẽ mang lại cho khách hàng những ngôi nhà mang phong cách sống mới,sang trọng và tiện nghi... Mục tiêu: Khách hàng tiềm năng là tầng lớp thượng lưu trong và ngoài nước. 6. Các bên liên quan trong dự án: Ban quản lý dự án Sở quy hoạch Thành phố Hà Nội Chủ đầu tư Các đơn vị thầu Ban thẩm định kiểm tra 7. Tài nguyên của dự án: Nhóm chuyên gia tư vấn Các thiết bị máy móc, sử dụng trong dự án Những phần mềm hỗ trợ quá trình dự án 8. Thời gian thực hiện dự án: Thời gian thực hiện : 7 tháng Hoàn thành vào : Tháng 1 năm 2010 9. Chi phí: 18.640.880.000 VNĐ Khái quát dự án Mô hình tổng thể
Ruby land được xây dựng trên khu đất nông nghiệp thuộc Huyện Đông Anh – Hà Nội. Ngay từ cái nhìn đầu tiên, nơi đây không chỉ làm hài lòng quý khách bởi sự hoàn thiện đến ngạc nhiên về môi trường sống hiện đại bậc nhất mà nó còn mang đến sự quyến rũ bởi những đường nét tinh túy của kiến trúc phương Tây... Diện tích: 380 m2/căn Gồm: 8 căn Mặt bằng cắt của các biệt thự khu A: -1 Gara : 30m2 - 3 phòng ngủ: 3x30=90 m2 -1 Phòng khách : 60m2 - 1 SHC: -1 Bếp và phòng ăn : 40m2 - 2 WC : 2x15 m2 -1 Phòng ngủ : 30 m2 - Giao thông: 30 m2 -1 WC : 15 m2 -Sân vườn: 150m2 ( 40% tổng diện tích đất) Phòng khách Phòng ngủ Phòng của bé Phòng bếp & phòng ăn Phần II Quản trị dự án Người quản lý và các bên liên quan Các bên thực hiện dự án
 Mô hình tích hợp
 Quản trị phạm vi dự án ( Project scop management) 1.1. Lập kế hoạch phạm vi: Xây dựng và hoàn thành công trình: Đảm bảo về độ chính xác của bản thiết kế, tính bền vững và tính thẩm mỹ cao của dự án. 1.2.Xác định phạm vi: Dự án xác định rõ ràng phạm vi công việc của mình không vượt quá giới hạn về xây dựng khu nhà A. Vì vậy, sản phẩm của dự án là bản thiết kế khu nhà và bản quy hoạch mặt bằng xung quanh. Công việc của ban quản trị dự án bắt đầu từ khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và kết thúc khi dự án được hoàn tất. Cơ cấu phân tách công việc: Stt  WBS  Tên công việc  Ghi chú   1  1.1  Thành lập Ban quản lý  * Tìm ra mô hình xây dựng phù hợp nhất với địa hình cảnh quan của lô đất    1.2  Họp toàn bộ các bên liên quan    2  2.1  Tiếp nhận mặt bằng     2.2  Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng     2.3  Khảo sát thiết kế xây dựng     2.4  Thẩm định phê duyệt thiết kế    3  3  Dự toán cho toàn bộ tiểu dự án  * Lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất với chi phí thấp nhất * Hoàn thành đúng tiến độ theo kế hoạch * Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật khi thi công ... * Lắp đặt theo đúng thiết kế   4  4.1  Chuẩn bị hồ sơ mời thầu     4.2  Mời thầu    5  5  Lựa chọn nhà thầu trúng thầu    6  6.1  Tập kết vật liệu     6.2  Chuẩn bị các phương án chống cháy nổ    7  7.1  Gia cố nền móng     7.2  San nền đào đắp đất     7.3  Chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính...    8  8  Xây hàng rào bảo vệ ở công trường và các nhà tạm    9  9.1  Xây phần móng và phần thô của khu A     9.2  Xây chi tiết bên trong và hoàn thiện khu A    10  10.1  Làm sân vườn     10.2  Xây hàng rào, cổng ra vào chính phụ    11  11.1  Xây dựng hệ thống cấp thoát nước     11.2  Xây dựng hệ thống đường giao thông    12  12.1  Mua sắm thiết bị     12.2  Lắp đặt thiết bị    13  13.1  So sánh công việc thực tế với kế hoạch của dự án  * Luôn luôn kiểm tra so sánh tiến độ với kế hoạch của dự án. * Thông báo những sai khác cho chủ đầu tư    13.2  Đánh giá kết quả & điều chỉnh các công việc cần thiết    14  14.1  Hoàn thiện và kiểm tra kết thúc dự án     14.2  Lập biên bản bàn giao công trình     14.3  Lập báo cáo thanh toán và quyết toán     14.4  Thanh lý hợp đồng    Sơ đồ phân tách công việc phần xây dựng: Xây dựng khu nhà A Xây dựng khuôn viên khu nhà Sân vườn Hàng rào Cổng ra vào chính phụ Xây dựng hệ thống điện nước & công trình phụ Hệ thống cung cấp điện Hệ thống cấp thoát nước Đường giao thông Gara ô tô 1.3. Kiểm soát thay đổi phạm vi Trong quá trình thực hiện dự án, ban điều hành có trách nhiệm quản lý sao cho không có sự chồng chéo công việc giữa các phòng ban. Đảm bảo công việc được phân chia chính xác cho các phòng ban, phù hợp với năng lực và trình độ của từng cá nhân. Quản trị thời gian (Project time management) 2.1.Lập kế hoạch thời gian Trong quản trị phạm vi, đã xác định được các công việc cần thực hiện. Khi lên kế hoạch quản trị thời gian, ban điều hành và thông tin cần ước lượng được tương đối thời gian và thứ tự cho các công việc cần thực hiện. Khi đó các công việc được xác định như sau: Giai đoạn  STT  Công việc  Kế hoạch thời gian   Giai đoạn khởi đầu  1  Thành lập Ban quản lý & họp các bên liên quan  Tháng 7/2009    2  Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng  Tháng 7/2009    3  Khảo sát & thẩm định phê duyệt thiết kế  Tháng 7/2009    4  Lập dự toán cho toàn bộ tiểu dự án  Tháng 7/2009    5  Chuẩn bị đấu thầu & tổ chức đấu thầu  Tháng 7/2009    6  Lựa chọn nhà thầu trúng thầu  Tháng 7/2009    7  Tập kết vật liệu & chuẩn bị các phương án chống cháy nổ  Tháng 7/2009   Giai đoạn thực hiện  8  Gia cố nền móng, san nền đào đất, chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính  Tháng 8/2009    9  Xây dựng hàng rào bảo vệ ở công trường & các nhà tạm  Tháng 8/2009    10  Xây phần móng, phần thô & hoàn thiện khu nhà A  Từ cuối tháng 8 (12/2009    11  Xây dựng khuôn viên cổng chính phụ của khu nhà  Tháng 12/2009    12  Xây dựng hệ thống cấp thoát nước, đường giao thông  Tháng 1/2010    13  Mua sắm, lắp đặt trang thiết bị  Tháng 1/2010   Giai đoạn kết thúc  14  Cơ quan thẩm định, xem xét, điều chỉnh, phê duyệt dự án  Tháng 1/2010     Hoàn thiện, lập biên bản bàn giao công trình  Tháng 1/2009   2.2.Sắp xếp công việc Giai đoạn  STT  STT chi tiết  Công việc trước  Tên chi tiết công việc  Công việc sau   Khởi đầu  A  A1  -  Thành lập Ban quản lý  A2     A2  A1  Họp toàn bộ các bên liên quan  B1    B  B1  A2  Tiếp nhận mặt bằng  B2     B2  B1  Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng  B3     B3  B2  Khảo sát thiết kế xây dựng  B4     B4  B3  Thẩm định phê duyệt thiết kế  C, D1    C  C  B4  Dự toán cho toàn bộ tiểu dự án  D2    D  D1  B4  Chuẩn bị hồ sơ mời thầu  D2     D2  C, D1  Mời thầu  E    E  E  D2  Lựa chọn nhà thầu trúng thầu  F1    F  F1  E  Tập kết vật liệu  F2, G1     F2  F1  Chuẩn bị các phương án chống cháy nổ  G2   Thực hiện  G  G1  F1  Gia cố nền móng  G2     G2  F2, G1  San nền đào đắp đất  G3     G3  G2  Chuẩn bị các kết cấu  H    H  H  G3  Xây hàng rào bảo vệ ở công trình & các nhà tạm  I1    I  I1  H  Xây phần móng & phần thô của khu A  I2     I2  I1  Xây chi tiết bên trong & hoàn thiện khu nhà  J1    J  J1  I2  Làm sân vườn  J2, K1     J2  J1  Xây hàng rào, cổng ra vào chính phụ  K2    K  K1  J1  Xây hệ thống cấp thoát nước  K2     K2  J2, K1  Xây hệ thống đường gaio thông  L1    L  L1  K2  Mua sắm thiết bị  L2     L2  L1  Lắp đặt trang thiết bị  M1   Kết thúc  M  M1  L2  So sánh công việc thực tế với kế hoạch của dự án  M2, N1     M2  M1  Đánh giá kết quả & điều chỉnh những công việc cần thiết  N2    N  N1  M1  Hoàn thiện & kiểm tra kết thúc dự án  N2     N2  M2,N1  Lập biên bản bàn giao công trình  N3     N3  N2  Lập báo cáo thanh toán & quyết toán  N4     N4  N3  Thanh lý hợp đồng  -   2.3.Quản lý ước tính thời gian thực hiện STT  STT chi tiết  Thời gian bi quan  Thời gian lạc quan  Thời gian thường gặp  Thời gian dự tính   A  A1  4  1  2  2.17    A2  2  1  1  1.16   B  B1  3  1  2  1.33    B2  8  3  5  4.5    B3  7  3  4  4.33    B4  4  1  3  2.83   C  C  4  2  3  3   D  D1  1  1  1  1    D2  4  1  2  2.17   E  E  4  1  3  2.83   F  F1  7  3  6  5.67    F2  3  1  2  2   G  G1  11  5  7  7.33    G2  7  4  5  5.17    G3  4  1  2  2.17   H  H  21  12  15  15.5   I  I1  80  53  69  68.17    I2  72  40  49  51.83   J  J1  8  4  5  5.3    J2  9  4  5  5.5   K  K1  7  3  4  3.67    K2  8  3  5  5.16   L  L1  8  4  5  5.33    L2  7  3  4  3.67   M  M1  3  1  2  2    M2  2  1  1  1.17   N  N1  4  1  2  2.17    N2  1  1  1  1    N3  2  1  1  1.17    N4  3  1  2  2   Sơ đồ PERT Là kỹ thuật quản lý tiến trình và thời hạn các hoạt động (công việc) của dự án bằng sơ đồ hệ thống (hay sơ đồ mạng) trong đó sự hoàn thành của công việc này có quan hệ chặt chẽ tới sự hoàn thành các hoạt động khác. Giai đoạn khởi đầu Giai đoạn thực hiện Giai đoạn kết thúc Quản trị chi phí (Project cost management) 3.1. Lập kế hoạch chi phí: Chủ đầu tư lập dự toán trên cơ sở nội dung công việc xây dựng phải thực hiện, sản phẩm đồ án xây dựng các chế độ chính sách có liên quan. Khi lập dự toán chi phí, chủ đầu tư có thể tham khảo mức chi phí của đồ án xây dựng về quy mô, tính chất, sản phẩm... 3.2. Quản lý tổng mức đầu tư, dự toán công trình: Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án Đơn vị: Triệu đồng   STT  Nội dung  Chi phí trước thuế  Chi phí sau thuế   1  Gói thầu: Mua sắm và lắp đặt trang thiết bị  1.748,53  1.923,38   2  Chi phí xây dựng  10.706,72  11.777,39   4  Chi phí nhân công  3.644,86  3.644,86   5  Chi phí quản lý dự án  183,71  183,71   6  Chi phí khác  30  33   7  Chi phí dự phòng  654,64  654,64   Tổng  17.392,36  18.640,88   3.3.Xác định chi tiết chi phí Xác định chi phí xây dựng cho các khoản mục Bảng Chi phí xây dựng các hạng mục Đơn vị: Triệu đồng   TT  Tên hạng mục  Đơn vị  Quy mô xây dựng  Đơn giá chưa VAT  Chi phí trước thuế  Chi phí sau thuế   1  Xây dựng nhà A: 8 nhà  m2  380  2.69  8.177,6  8.995,36   2  Công trình tạm    1%V xd  81,78  89,95   3  Garage ô tô  m2  30  2  480  528   4  Hệ thống điện nước ngoài nhà    6% Vxd  490,66  539,73   5  Đường giao thông  m2  30  0,25  60  66   6  Cổng ra vào  Cổng chính  cái  1  45  360  396     Cổng phụ  cái  1  15  120  132   7  Hàng rào  m  48  0,45  172,8  190,08   8  Sân vườn  m2  150  0,4  480  528   9  San lấp nền  m2  4.300  0,047  202,1  222,31   10  Công trình phụ trợ    1% V xd  81,78  89,95   Tổng  10.706,72  11.779,39   Xác định Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: (Vì công trình xây dựng trên đất ruộng nên chỉ có chi phí đền bù không có chi phí tái định cư). Đơn vị: Triệu đồng STT  Nội dung  Chi phí trước thuế  Chi phí sau thuế   1  Chi phí đền bù  322,5  301   2  Chi phí cho ban đền bù  2,5  2,5   3  Chi phí thuê đất  120,4  120,4   Tổng  423,9  423,9   Xác định Chi phí quản lý dự án, chi phí khác: Chi phí quản lý dự án được tính = Tỷ lệ % của chi phí xây dựng & chi phí thiết bị = 1.475%(1) *(10.706,72 + 1.748,53) = 183,71 ( (1) Tra theo công văn số 1751/BXD – VP) Chi phí khác ước tính khoảng 30 triệu đồng. Xác định chi phí nhân công Thưởng = 1 tháng lương Chi phí toàn bộ dự án = (Chi phí 1 tháng*12 + thưởng)*số năm thực hiện dự án Đơn vị: Triệu đồng TT  Nội dung  Chi phí 1 tháng  Thưởng  Chi phí toàn bộ dự án   Tiền lương ban điều hành quản lý dự án   1  Ban điều hành (2 người)    455     Giám đốc dự án  30  30  195     Phó Giám đốc (2 người)  20  20  260   2  Phòng thiết kế (3 người)    299     Trưởng phòng (1 người)  18  18  117     Kiến trúc sư (1 người)  14  14  91     Kỹ sư xây dựng (1 người)  14  14  91   3  Phòng tài chính (2 người)    162,5     Kế toán trưởng (1 người)  15  15  97,5     Nhân viên (1 người)  10  10  65   4  Phòng hành chính (2 người)    162,5     Trưởng phòng (1 người)  15  15  97,5     Nhân viên (1 người)  10  10  65   5  Phòng thông tin (2 người)    110,5     Trưởng phòng (1 người)  11  11  71,5     Nhân viên (1 người)  6  6  39   6  Phòng tư vấn (2 người)    136,5     Trưởng phòng (1 người)  13  13  84,5     Nhân viên (1 người)  8  8  52   7  Ban thanh tra giám sát (2 người)    143     Trưởng ban (1 người)  14  14  91     Nhân viên (1 người)  8  8  52   Tiền lương đội thiết kế và thi công   8  Trưởng ban (1 người)  13  13  84,5   9  Đội trưởng (1 người)  11  11  71,5   10  Kiến trúc sư (1 người)  9  9  58,5   11  Kỹ sư xây dựng (2 người)  8  8  104   Tổng cộng  1.787,5   Tổng chi phí nhân công (bao gồm cả chi phí nhân công trong bảng 1_phụ lục) là: 3.644,86 triệu đồng. Xác định chi phí dự phòng: Lên kế hoạch lập dự phòng cho dự án với 5% tổng chi phí = (10.706,72 + 1.748,53 + 423,9 + 183,71 + 30) * 5% = 654,64 triệu đồng. Khoản dự phòng này dùng để dự trù phát sinh khối lượng hoặc thay đổi do trượt giá, thay đổi chế độ chính sách của Nhà nước hay những công việc chưa lường trước được. 4. Quản trị chất lượng (Project quality management) 4.1. Lập kế hoạch chất lượng Chính sách chất lượng Chất lượng xây dựng công trình được đặt lên hàng đầu. Đảm bảo công trình được bàn giao đúng thời gian dự kiến. Để thực hiện và duy trì chính sách chất lượng, ban lãnh đạo của dự án phải cam kết các điều kiện sau: Chỉ cung cấp sản phẩm theo đúng các tiêu chuẩn kỹ thụât. Nhận biết và cung cấp đầy đủ các nguồn lực, đảm bảo thực hiện hiệu quả hệ thống quản lý chất lượng. Thực hiện đào tạo, nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho mọi thành viên. Phạm vi chất lượng Quản trị chất lượng trong phạm vi dự án, không vượt qua mức phạm vi của dự án
 Quản trị chất lượng hợp đồng Đảm bảo mọi điều khoản của hợp đồng được thực hiện một cách chính xác. Quản trị chất lượng khảo sát địa hình: Để dự án đảm bảo được tiêu chuẩn chất lượng theo yêu cầu, đầu tiên là khảo sát để phản ánh thực trạng nền đất tại Đông Anh - Hà Nội. Chất lượng nền đất phải được đảm bảo theo các tiêu chuẩn về đất xây dựng của tổng cục tiêu chuẩn và đo lường chất lượng từ TCVN 4195:1995 đến TCVN 4202:1995. Đồng thời, dự báo những thay đổi địa chất công trình, từ đó có phương án dự phòng và đảm bảo an toàn cho khu vực xung quanh công trình. Việc khảo sát phải phù hợp với quy mô, các bước thiết kế. Đặc biệt khảo sát phải đầy đủ, phù hợp với các quy định, tiêu chuẩn áp dụng tại Việt Nam. Việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát trước khi tiến hành xây dựng được thực hiện theo quy trình tại điều 12 nghị định số 206/2004/ND-CP. Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc: Quản trị chất lượng thiết kế dự án bao gồm quản lý chất lượng thiết kế cơ sở và quản lý chất lượng thiết kế bản vẽ thi công. Yêu cầu trong quá trình thiết kế : Thiết kế đã được chủ đầu tư phê duyệt. Thiết kế tổng quan của hạng mục thuộc tiểu dự án sẽ là căn cứ để thực hiện giai đoạn kết nối với các thành phần khác trong dự án tổng thể và cho quá trình thi công công trình sau này. Công trình thiết kế sẽ được tiến hành kiểm tra và có chứng nhận sự phù hợp về mặt chất lượng thiết kế đối với các công trình xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện, chất lượng thẩm mỹ và tính phù hợp do ban quản lý quyết định thông qua để trình chủ đầu tư xem xét phê duyệt. Yêu cầu trong quá trình thẩm định thiết kế Đây là bước tiền nghiệm thu. Sau khi Ban quản lý dự án thẩm định sẽ trình lên chủ đầu tư để phê duyệt. Vì vậy, việc đảm bảo chất lượng ở khâu này là một trong những điều hết sức quan trọng đối với dự án.