Tiểu luận Hoạch định dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A&B

Khoa Quản Trị Kinh Doanh QUẢN TRỊ DỰ ÁN Bài tiểu luận: Hoạch Định Dự Án ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG A&B Danh sách nhóm 1: 10. Phạm Hoàng Chiến 17. Huỳnh Thị Ngọc Diễm 29. Võ Trọng Hân 59. Trương Thị Liền 67. Lê Hoàng Trúc Mai 75. Nguyễn Ngọc Ngân Mục lục Lời nói đầu Phần 1: Thiết lập các mục tiêu Phần 2: Mô tả công việc Phần 3: Tổ chức Phần 4: Lập tiến độ Phần 5: Hoạch định nguồn lực Phần 6: Hoạch định việc kiểm soát Kết luận Phụ lục: Tài liệu dự án Khung trách nhiệm từng thành viên nhóm 1 thực hiện tiểu luận. Lời nói đầu Lập kế hoạch thực hiện là việc nhất thiết phải làm khi tiến hành dự án nói riêng hay bất kì một công việc nào nói chung để đảm bảo hoàn thành mục tiêu công việc tốt nhất trong giới hạn về phạm vi, chi phí và thời gian. Nhận thấy tàm quan trọng của việc hoạch định, nhóm 1 đã chọn đề tài: “Hoạch định dự án” cho bài tiểu luận của nhóm dựa trên dự án đã có sẵn nhưng chưa có hoạch định cụ thể. Nội dung bài tiểu luận hướng tới mục tiêu là tìm hiểu rõ hơn về công việc hoạch định một dự án dựa trên cơ sở lý thuyết đã học mà vận dụng vào dự án thực tế. Do đó không tránh khỏi những hạn chế về kiến thức vận dụng và nguồn thông tin về dự án.Vì vậy, nếu được mong cô có nhiều đóng góp và sữa chữa để nhóm có thể tham khảo và vận dụng tốt hơn trong công việc. PHẦN 1: THIẾT LẬP MỤC TIÊU Cơ sở mục tiêu: Thị trường căn hộ cao cấp tại Hồ Chí Minh được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển do những nguyên nhân cơ bản sau: Tiến trình đô thị hoá ở Việt Nam mới ở giai đoạn đầu: Nền kinh tế đang phát triển, cần mở rộng và nâng cao cơ sở hạ tầng như cao ốc, chungcư, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,… Tỷ lệ dân cư thành thị hiện chiếm khoảng 27 – 28%. Dự đoán tỷ lệ này sẽ tăng lên 45-50% vào năm 2020-2035 và tiếp tục tăng lên trong những năm tiếp theo. Do đó, nhu cầu về nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học,… sẽ tăng trong thời gian tới. Nền kinh tế tăng trưởng và hội nhập Thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng vẫn là thị trường tiềm năng do nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, do đó vốn FDI đầu tư và Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 đạt 47 tỷ USD, tăng 4,5 lần so với năm 2007, trong đó 50% đổ vào địa ốc. Tp. HCM xếp thứ 2 cả nước với 7,9 tỷ USD, trong đó đầu tư bất động sản chiếm 90%. Cùng với tiến trình mở cửa hội nhập kinh tế, dự báo các Tập đoàn đa quốc gia, Công ty nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam tăng mạnh trong thời gian tới tăng nhu cầu về văn phòng cho thuê, đặc biệt là văn phòng cao cấp. Làn sóng đầu tư trong nước và nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và thị trường văn phòng cho thuê cao cấp nói riêng tiếp tục tăng. Nguồn cung hạn chế và quy mô còn nhỏ: Tính đến hết quý II/2008, Tp. Hồ Chí Minh có 6 tòa nhà văn phòng hạng A, 27 tòa nhà văn phòng hạng B. Trong năm 2008, thị trường cao ốc văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh có thêm nhiều văn phòng hạng B đi vào hoạt động trong khi đó không có thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào. Nguồn cung diện tích văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh
 Nhu cầu văn phòng cho thuê tiếp tục tăng xuất phát từ hai nguồn: Thứ nhất, nhu cầu từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư mới và mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Các doanh nghiệp nước ngoài muốn kinh doanh tại khu vực trung tâm hoặc các tuyến phố chính, có mặt bằng đẹp, diện tích lớn thuận tiện cho việc kinh doanh. Thứ hai, các doanh nghiệp trong nước có nhu cầu thuê văn phòng có chất lượng cao nhằm tăng khả năng cạnh tranh và cải thiện hình ảnh doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các Công ty hiện tại đang thuê cũng có nhu cầu mở rộng về quy mô lẫn số lượng áp lực lớn về nhu cầu văn phòng cao cấp. Hiện nay, nhu cầu văn phòng cho thuê chủ yếu từ các công ty đa quốc gia (chiếm 63%), nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước chiếm tỷ lệ thấp hơn 37%. Phân chia theo ngành nghề hoạt động, nhu cầu như sau: Số lượng văn phòng yêu cầu theo ngành hoạt động Ngành nghề  Số lượng yêu cầu  Tỷ lệ   Tàu biển và vận chuyển  225  18%   Ngân hàng (NH nước ngoài chiếm 58%)  206  17%   Giao dịch và thương mại  179  14%   Dầu khí  170  14%   Quỹ đầu tư và tài chính  160  13%   Chứng khoán  142  11%   Bảo hiểm  92  7%   Hàng tiêu dùng  73  6%   Tổng  1247  100%   (Nguồn: CBRE) Một số dự án văn phòng cho thuê trong thời gian tới:
 (Nguồn:Tổng hợp báo cáo từ CBRE và Savills) Năm 2007, giá cho thuê văn phòng hạng A trung bình khoảng 35 USD/m2/tháng, đến tháng 5 năm 2008 giá cho thuê đã tăng gấp hai lần, tốc độ tăng là 100%, khoảng 65-70 USD/m2/tháng, cao điểm là tháng 7 với mức giá 75 USD/m2/tháng. Mức giá thuê văn phòng hạng A tại Tp. HCM hiện tại trung bình khoản 70 USD/m2/tháng. Bảng giá cho thuê văn phòng tại HCM
Bên cạnh đó vẫn còn những rủi ro và cạnh tranh: - Vốn đầu tư lớn, có nhiều biến động. - Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới - Các yếu tố cạnh tranh trong ngành Mục tiêu và kết quả dự án: Tên Dự án: Dự án Đầu tư Xây dựng Cao ốc văn phòng A&B Loại hình: Văn phòng cho thuê hạng A Địa điểm đầu tư: Số 76 Lê Lai, P. Bến Thành, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh Vị trí dự án: Sát khách sạn New World, đối diện công viên 2/9, dự án nằm tại đường Lê Lợi giao với Nguyễn Thị Nghĩa. Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần phát triển A&B Tổng vốn đầu tư: 581.636 triệu đồng (đã bao gồm lãi vay). Thời gian khai thác: 50 năm (2006 – 2056) theo hợp đồng thuê đất số 12384 của Sở TNMT - UBND Tp. HCM ngày 25/12/2006. Các chỉ tiêu quy hoạch: Diện tích lô đất: 1832,7 m2 Diện tích xây dựng: 1.099,6 m2; Hệ số sử dụng đất: 60% Tổng diện tích sàn xd: 25.726 m2; Tầng cao:25 tầng (01 trệt, 23 tầng lầu và 01 tầng kỹ thuật mái, 03 tầng hầm Dự kiến đến năm 2010 đưa vào khai thác sử dụng Theo bảng dự toán, giả định hiệu suất sử dụng tầng 1-3 là 100% do các tầng thấp thường được sử dụng cho mục đích thương mại, các tầng còn lại được đề xuất với một mức an toàn là 75%-80% trong thời gian đầu và 85% trong thời gian còn lại. Đây là một tỷ lệ cho thuê ở mức hợp lý và chấp nhận được, vừa bảo đảm tính thử nghiệm độ rủi ro của thị trường vừa sát tình hình thực tế. PHẦN 2: MÔ TẢ CÔNG VIỆC PHẦN 3: TỔ CHỨC Xác định các tương tác của đội dự án Dự án được thực hiện với sự tham gia của nhiều tổ chức khác nhau, các tổ chức này cùng tham gia tư vấn hỗ trợ trong việc thực hiện đội dự án nên sẽ có sự tương tác qua lại giữa các tổ chức. Các thành viên tham gia đội dự án: Đơn vị quản lý giám sát thi công công trình và thiết kế kết cấu: Duffill Watts & Tse Ltd Là Công ty có Trụ sở tại New Zealand, văn phòng đại diện tại 11B Ngô Văn Nam, Quận 1, HCM chuyên cung cấp các dịch vụ về khảo sát, thiết kế, quản lý thi công, phối hợp toàn bộ dự án, quản lý giá … liên quan đến: Lãnh vực xây dựng (kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật hạ tầng) Các dự án thương mại và buôn bán lẻ. Cơ sở hạ tầng Duffill Watts & Tse Ltd chịu trách nhiệm quản lý thi công đúng tiến độ và tính toán chi phí ở mức hợp lý nhất nhằm tiết kiệm cho chủ đầu tư. Nếu vi phạm hợp đồng, Duffill Watts & Tse Ltd có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư mỗi hợp đồng tối đa 1 triệu USD trong thời hạn 6 năm đảm bảo rủi ro thi công và tính toán kết cấu. Nhận xét: Duffill Watts & Tse Ltd là một Công ty có nhiều kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực thiết kế, quản lý thi công. Duffill Watts & Tse Ltd vừa quản lý thi công toàn bộ công trình vừa thiết kế kết cấu và cơ sở hạ tầng nên rất thuận tiện trong việc tính toán, quản lý chi phí xây dựng nhằm đem lại hiệu quả cao nhất cho dự án cao ốc A&B Đơn vị thiết kế kiến trúc: DCMSTUDIOS Là công ty thiết kế nổi tiếng của HongKong thành lập năm 1976, có chi nhánh tại nhiều nước như Việt Nam, Úc, Singapore, Malaysia, Anh,…Một số khách hàng truyền thống và các công trình đã thiết kế như Louis Vuitton, Hilton Hotels, Starwood Hotels, The Peninsula Hotel, Mandarin Oriental Hotels, Cathay Pacific Airways, Hong Kong and Shanghai Bank,… DCMSTUDIOS cam kết thực hiện theo đúng kế hoạch đã ký kết với chủ đầu tư. Nếu vi phạm hợp đồng, DCM có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư (giới hạn 1 triệu USD) trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày hoàn thành công trình  rủi ro về thiết kế kiến trúc được đảm bảo Nhận xét: DCMSTUDIO là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc công trình, từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng. Rủi ro được đảm bảo bằng hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm Đơn vị thiết kế cơ điện: Indochine Engineering Indochine Engineering là một đơn vị tư vấn về kỹ thuật điện độc lập của Úc chuyên thiết kế cho các dự án tại Việt Nam. Một số dự án đã tham gia thiết kế về mảng cơ điện: Park Hyatt Saigon (259 key, Bệnh viện khoa Nhi Huế, Phu My Hung, Bitexco, Tung Shing, Avalon, and Nguyen Du Park Villas, Đại học RMIT, Hung Vuong Plaza,… Rủi ro về phần thi công và thiết kế cơ điện được đảm bảo bằng bảo hiểm trách nhiệm pháp lý và bảo hiểm cho bên thứ 3 theo hợp đồng bảo hiểm số 0220623 và 0220625 với Công ty Liên doanh Bảo hiểm Việt Úc ngày 29/11/2005 Nhận xét: Indochine Engineering là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế cơ điện, từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng. Năng lực thiết kế và thi công được đảm bảo. Đơn vị thi công móng: Tổng công ty xây dựng số 1 Tổng công ty xây dựng số 1 (COFICO) tiền thân là xí nghiệp xây lắp của nhà nước, sau hơn 30 năm hoạt động COFICO trở thành một trong những đơn vị thi công có uy tín và ngày càng lớn mạnh. Một số công trình đã thi công: Saigon Pearl, Hùng Vương Plaza, Golden Plaza, Richland Hill, Keangnam Hanoi Landmark Tower,… Nhận xét: COFICO là đơn vị thi công có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường xây dựng, từng thi công nhiều công trình lớn. Việc thi công phần móng và tầng hầm thông qua đấu thầu bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả dưới sự giám sát của Duffill Watts & Tse Ltd. Theo kế hoạch, COFICO và các đơn vị thành viên sẽ tiếp tục tham gia thi công phần thô cao ốc A&B. Kết luận: Các đối tác tham gia xây dựng công trình đều là những đơn vị có uy tín trong ngành xây dựng. Do vậy, chất lượng và tiến độ công trình có thể được đảm bảo. Sơ đồ trách nhiệm của các thành viên tham gia đội dự án WBS  CÁC THÀNH VIÊN TRONG ĐỘI DỰ ÁN  CÁC THÀNH VIÊN CHỦ CHỐT BÊN TRONG    DUFFILL & Tse Ltd  DCM STUDIO  INDOCHINE ENGINEERING  TỔNG CTY XÂY DỰNG SỐ 1  NHÀ TÀI TRỢ SEABANK   QUẢN LÝ GS VÀ THI CÔNG  R  S  S   A   THIẾT KẾ CẤU TRÚC  C  R  S     THIẾT KẾ CƠ ĐIỆN   C  R  S    THI CÔNG MÓNG   S  S  R    Trong đó: R: Responsible (Trách nhiệm) S: Support (Hỗ trợ) C: Consult ( Tư vấn ) A: Approval ( Chấp thuận) PHẪN 4: LẬP TIẾN ĐỘ Tiến độ thi công và các đối tác tham gia thực hiện Dự án: Tiến độ thi công: Nội dung thực hiện  Thời hạn (ngày)  Ngày thực hiện  Ngày hoàn tất   Hoàn thành thiết kế chi tiết    06/11/2007   Gói thầu các loại  548  22/5/2007  13/12/2008   Gói thầu số 1 – Móng, cọc, hầm  44  06/11/2007  31/07/2007   Gói thầu số 2 – Kết cấu  191  22/4/2008  29/10/2008   Gói thầu số 3 - Máy móc và thiết bị điện  351  22/5/2007  30/05/2008   Gói thầu số 4 - Chống thấm và cửa sổ  107  22/5/2007  16/09/2007   Gói thầu số 5 - Thang máy và thang cuốn  370  22/5/2007  18/06/2008   Gói thầu số 6 - Hoàn tất phần kiến trúc tổng thể (bao gồm cung cấp và lắp ráp cửa các loại)  548  22/5/2007  13/12/2008   Xây dựng cơ bản  965  22/5/2007  05/03/2010   Hợp đồng 1 – Thi công móng, hầm  423  09/08/2007  16/11/2008   Hợp đồng 2 - Kết cấu, phần thô  825  22/5/2007  10/03/2009   Hợp đồng 3 - Hạng mục máy móc và hệ thống điện  965  22/5/2007  05/03/2010   Hợp đồng 4 - Cung cấp và lắp đặt thiết bị bằng nhôm các loại  855  22/5/2007  02/11/2009   Hợp đồng 5 - Hạng mục thang máy  965  22/5/2007  05/03/2010   Hợp đồng 6 – Hoàn thiện kiến trúc tổng thể  407  14/12/2008  10/02/2010   Tiến độ công trình được nêu chi tiết bằng bảng vẽ kỹ thuật ngày 2/6/2008, được tóm tắt như trên. Trong phần xây dựng cơ bản, hợp đồng thi công móng theo dự kiến thực hiện từ ngày 8/9/2008 đến ngày 16/11/2008. Tiến độ hiện tại theo thông tin chủ đầu tư cung cấp là đang thi công khoản mục tầng hầm 3 – đúng tiến độ đề ra. Dự kiến đến giữa tháng 11, COFICO hoàn tất việc thi công phần tầng hầm. 22/5/07  9/8/07     16/11/08  10/3/09   11/09   2/2010  5/3/10                                                   423 ngày                                                                                                                                                  825 ngày                                                                                                                                                  965 ngày                                                                                                                                               855 ngày                                                                                                                                               965 ngày                                                                                                                                                                    407 ngày                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     PHẦN 5: HOẠCH ĐỊNH NGUỒN LỰC Đơn vị tính: triệu đồng Xây móng  Xây tầng hầm  Xây phần Thân   22/5/07 - 22/7/07  23/07/07 - 4/11/07  5/11/07 - 05/03/10                    A(150)         B(100)         C(100)                                   khoi luong nguon luc       150                      100                             50                      10                             Số lượng nhân lực huy động làm móng toà nhà diện tích nền 1832.7 m2 có 3 đội Đội cofa có 50 người Đội làm sat có 50 người Đội đổ bê tông có 50 người. Ngày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật. Hoat dong A: lam mong ( 2 thang) tu ngay 22/05/07 den ngay 22/07/07      Hoat dong B: xay 3 tang ham ( 2 thang), duoc thuc hien sau hoat dong A, tu ngay 23/07/07 den ngay 4/11/07   Hoat dong C: xay dung phan than gom 25 tang, duoc thuc hien sau hoat dong B, tu ngay 05/11/07 den ngay 05/03/10    Moi Tang duoc thuc hien trong 33 ngay       Tang 1: bat dau ngay 5/11/07 den 08/12/07       tang 2: bat dau ngay 9/12/07 den 12/01/07       Tang 3: bat dau ngay 13/01/08 den 16/02/08       Tang 4: bat dau ngay 17/02/08 den 20/03/08       Tang 5: bat dau ngay 21/03/08 den 24/04/08       Tang 6: bat dau ngay 25/04/08 den 28/05/08       Tang 7: bat dau ngay 29/05/08 den 02/06/08       Tang 8: bat dau ngay 103/06/08 den 06/07/08       Tang 9: bat dau ngay 07/07/08 den 10/08/08       Tang 10: bat dau ngay 11/08/08 den 14/09/08       Tang 11: bat dau ngay 15/09/08 den 18/10/08       Tang 12: bat dau ngay 19/10/08 den 22/11/08       Tang 13: bat dau ngay 25/11/08 den 28/12/08       Tang 14: bat dau ngay 29/12/08 den 01/01/09       Tang 15: bat dau ngay 02/02/09 den 05/03/09       Tang 16: bat dau ngay 06/03/09 den 09/04/09       Tang 17: bat dau ngay 10/04/09 den 13/05/09       Tang 18: bat dau ngay 14/05/09 den 17/06/09       Tang 19: bat dau ngay 18/06/09 den 21/07/09.       Tang 20: bat dau ngay 22/07/09 den 25/07/09       Tang 21: bat dau ngay 26/07/09 den 29/08/09       Tang 22: bat dau ngay 30/08/09 den 03/09/09       Tang 23: bat dau ngay 05/10/09/ den 08/11/09       Tang 24: bat dau ngay 09/11/09 den 12/12/09       Tang 25: bat dau ngay 13/12/09 den 16/01/09       Xay mai toa nha: bat dau ngay 17/01/10 den 20/02/10       Thoi gian du tru vi thoi tiet xau la 14 ngay(21/02/10 den 05/03/10)              412.752    400.000        106.948  82.471     200.000                                     Chi phí làm móng : 98036 + 8912( vat) = 106948   Chi phí làm 3 tầng hầm: 15tr/m2 * dien tich san la 1832.7 m2 = 27490.5 *3 = 82471.5    Chi phí thiêt bị (thang may, co dien, dien va thiet bi chieu sang) : 101,775   chi phi lam phan than: 142,752   Khoản mục  Gt đầu tư  VAT  Giá ngoaì VAT  Suất đầu tư   I  Chi phí xây lắp  199,252  18,114  181,138  6.56   1  Hạ tầng kỹ thuật  1,356  123  1,233  0.04   2  Phần móng  98,036  8,912  89,124  3.23   3  Phần thân  99,860  9,078  90,781  3.29   II  Chi phí thiết bị  278,497  25,318  253,179  9.17   1  Thang máy  30,341  2,758  27,583  0.99   2  Cơ điện  121,059  11,005  110,054  3.98   3  Hoàn thiện kiến trúc  44,238  4,022  40,217  1.45   4  Vách kính ngoài  69,108  6,283  62,826  2.27   5  Điện và thiết bị chiếu sáng  13,750  1,250  12,500  0.45   III  Chi phí khác + Dự phòng  47,775      IV  Lãi vay trong thời gian XD  56,112         Tổng cộng  581,636  43,432  538,204  15.7   PHẦN 6: HOẠCH ĐỊNH VIỆC KIỂM SOÁT quá trình kiểm soát tiến đô: Kiểm soát chi phí: Chi phí làm móng : 98036 + 8912( vat) = 106948   Chi phí làm 3 tầng hầm: 15tr/m2 * dien tich san la 1832.7 m2 = 27490.5 *3 = 82471.5    Chi phí thiêt bị (thang may, co dien, dien va thiet bi chieu sang) : 101,775   chi phi lam phan than: 142,752   Kiểm soát phạm vi: Công suất khai thác và giá cho thuê: Đối với tầng 1-3: t