Tiểu luận Khủng hoảng thị trường tín dụng thứ cấp bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

I. THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG THỨ CẤP 1. Khái niệm: a. Tín dụng: - Tín dụng là một phạm trù kinh tế và nó cũng là sản phẩm của nền kinh tế hàng hóa. Tín dụng ra đời, tồn tại qua nhiều hình thái KT-XH. Quan hệ tín dụng được phát sinh ngay từ thời kỳ chế độ công xã nguyên thủy bắt đầu tan rã. Khi chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất xuất hiện, cũng là đồng thời xuất hiện quan hệ trao đổi hàng hóa. Thời kỳ này, tín dụng được thực hiện dưới hình thức vay mượn bằng hiện vật - hàng hóa. Về sau, tín dụng đã chuyển sang hình thức vay mượn bằng tiền tệ. - Tín dụng có vị trí quan trọng đối với việc tích tụ, tận dụng các nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi để phát triển kinh doanh. Tín dụng được phân loại theo các tiêu thức: thời hạn tín dụng (tín dụng ngắn hạn, trung hạn, dài hạn); đối tượng tín dụng (tín dụng vốn cố định, tín dụng vốn lưu động); mục đích sử dụng vốn (tín dụng sản xuất và lưu thông hàng hoá, tín dụng trong tiêu dùng); chủ thể trong quan hệ tín dụng (tín dụng hàng hoá, tín dụng thương mại, tín dụng nhà nước). - Cho vay, còn gọi là tín dụng, là việc một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất. Do hoạt động này làm phát sinh một khoản nợ nên bên cho vay còn gọi là chủ nợ, bên đi vay gọi là con nợ. Do đó, tín dụng phản ánh mối quan hệ giữa hai bên, một bên là người cho vay, và một bên là người đi vay. Quan hệ giữa hai bên ràng buộc bởi cơ chế tín dụng, thỏa thuận thời gian cho vay, lãi suất phải trả,... Thực chất, tín dụng là biểu hiện mối quan hệ kinh tế gắn liền với quá trình tạo lập và sử dụng quỹ tín dụng nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu vốn tạm thời cho quá trình tái sản xuất và đời sống, theo nguyên tắc hoàn trả. b. Tín dụng thứ cấp: - Tín dụng thứ cấp hay còn được gọi là cho vay dưới tiêu chuẩn (subprime lending). Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn - subprime” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng của người vay. Tín dụng thứ cấp có nhiều loại, hướng tới các mục đích đi vay khác nhau của người vay, như để mua nhà (tín dụng nhà ở thứ cấp), mua ô tô, mở thẻ tín dụng. - “Chuẩn” ở đây được hiểu là chuẩn về thu nhập và chuẩn về điểm tín dụng. Việc cho vay dưới chuẩn là không xét đến khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định. Những người được vay dưới chuẩn thường là những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoăc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn. - Cho vay thế chấp đúng chuẩn: là khoản cho vay mua bất động sản có chất lượng cao. Nó được quyết định một cách cẩn thận bởi một nhân viên tín dụng và được đảm bảo bằng những giấy tờ của người đi vay chứng minh khả năng thanh toán cho ngân hàng, bao gồm: thu nhập hàng năm, tiểu sử nghề nghiệp, hồ sơ vay mượn trước đây, tài sản và các khoản nợ. 2. Thị trường tín dụng thứ cấp: - Thị trường tín dụng thứ cấp là thị trường cho vay thế chấp, tín chấp dưới chuẩn.(subprime mortgages). - Thị trường cho vay dưới chuẩn có nghĩa là một thị trường mà ở đó người có vốn (ngân hàng, tổ chức tín dụng) cho khách hàng vay là những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng xấu. Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất lượng khoản cho vay của mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và còn bằng tài sản thế chấp. 2.1. Đặc điểm của tín dụng thứ cấp: a. Độ rủi ro cao: Hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn có những tính chất sau: - Tài sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. - Hạn mức cho vay cao. - Thời hạn cho vay dài. - Lãi suất cao. Trong khi khả năng chi trả và điểm tín dụng của người đi vay không được xét theo quy định. Do vậy, khi thị trường suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ. b. Quá trình phân bổ rủi ro rộng: Hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn có quá trình phân bổ rủi ro rộng do ngân hàng chỉ còn là đơn vị trung gian cho vay, sau đó chuyển nhượng khoản vay cho công ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed Securities) chuyển nhượng rộng rãi trên thị trường chứng khoán. Dưới hình thức này, người cho vay thực (người nắm giữ “trái phiếu tái thế chấp”) và người đi vay không biết nhau. c. Tính thanh khoản cao: Tín dụng thứ cấp có tính thanh khoản cao do những món nợ đã được “trái phiếu hoá” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. 2.2. Tác động: Với những đặc điểm trên, tín dụng thứ cấp có những tác động sau: a. Tích cực: - Đa dạng lựa chọn tài chính cho người đi vay thế chấp. - Tạo tính thanh khoản cao cho tổ chức cho vay tín dụng. - Gia tăng giá trị thị trường tài sản cầm cố. b. Tiêu cực: - Tồn tại những rủi ro mang tính hệ thống. Khi thị trường tài sản thế chấp suy thoái, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay (trong thị trường liên ngân hàng) dẫn đến mất khả năng thanh khoản. Một ngân hàng phá sản sẽ kéo theo nhiều ngân hàng khác phá sản gây ra hiệu ứng domino. Thị trường tín dụng thứ cấp này liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính do “chứng khoán hóa” tài sản cầm cố là nguồn tài trợ chủ yếu cho hoạt động cho vay dưới chuẩn. Chứng khoán hóa tài sản cầm cố là một trong 4 giải pháp nhằm xử lý xung đột trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, đó là các giải pháp: quy định về nghiệp vụ, đại chúng sở hữu ngân hàng, chứng khoán hóa tài sản cầm cố, bảo hiểm vỡ nợ tín dụng. 3. Chứng khoán hóa: 3.1. Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế chấp khác nhau của những người đi vay được tập hợp và đóng gói rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu (gọi chung là trái phiếu đảm bảo bằng tài sản). Tiền từ người mua các chứng khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng khoán hóa chính là quá trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi đổi lại. Nó đã biến các tài sản kém thanh khoản thành những chứng khoán thanh khoản cao. 3.2. Lịch sử chứng khoán hóa: - Các sản phẩm chứng khoán hóa xuất hiện từ đầu thập niên 1970 và phát triển mạnh trong môi trường chính sách tiền tệ được nới lỏng từ năm 2001. - Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này như chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và các loại tương tự là một phát minh lớn về công cụ tài chính. Tuy nhiên, vì có ít nhất tới 4 loại chủ thể kinh tế liên quan đến chứng khoán hóa (thay vi 2 loại chủ thế kinh tế là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay - nhận thế chấp như giao dịch tín dụng truyền thống), vì sự xuất hiện của bảo hiểm cho các sản phẩm chứng khoán hóa như hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (CDS), vì sự ra đời của các thể chế như các thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và những công cụ đầu tư kết cấu (SIV) để mua bán MBS và CDO, nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống bao gồm cả rủi ro đạo đức và lựa chọn trái ý. Trong khi đó, mô hình giám sát tài chính của Hoa Kỳ trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi ro này. - Những rủi ro mang tính hệ thống đã tồn tại và một khi sự cố đối với bong bóng thị trường tài sản xảy ra thì những rủi ro này sẽ làm mất lòng tin ghê gớm của các bên liên quan. Thêm vào đó, việc thực hành cho vay liên ngân hàng sẽ làm cho những tổn thất tín dụng lây lan ra toàn hệ thống ngân hàng; một ngân hàng phá sản sẽ kéo theo nhiều ngân hàng khác phá sản. Và mất lòng tin ở người gửi tiền gây ra đột biến rút tiền gửi còn làm cho tình hình thêm nghiêm trọng và diễn ra nhanh chóng hơn. - Thực tế, thị trường nhà ở bắt đầu tự điều chỉnh từ năm 2005 khiến cho giá nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các MBS và các CDO giảm theo. Rủi ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra vào tháng 5 năm 2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như một số tổ chức tài chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ. Tiếp theo đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8 năm 2007 khi đến lượt cả các SPV và SIV cũng sụp đổ, rồi phát triển thành khủng hoảng tài chính toàn cầu từ tháng 9/2008 khi cả những tổ chức tài chính khổng lồ như Lehman Brothers sụp đổ. 3.3. Vai trò của chứng khoán hóa: Có 4 loại chủ thể kinh tế chủ yếu liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó là: 1) người thế chấp và đi vay, 2) tổ chức tập hợp và đóng gói tài sản thế chấp rồi phát hành chứng khoán, 3) nhà đầu tư mua bán chứng khoán, và 4) tổ chức tín dụng cho vay. Với 4 loại chủ thể kinh tế thay vì 2 loại là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay, rủi ro được chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tư trái phiếu đảm bảo bằng tài sản. Việc gộp nhiều loại tài sản thế chấp khác nhau vào một tập hợp cũng là một hình thức phân tán rủi ro. Vì thế, đã có cách gọi các trung gian tài chính tham gia vào chứng khoán hóa là những người tạo ra và phân tán rủi ro. Hai loại chủ thể kinh tế trung gian giữa người đi vay và tổ chức tín dụng cho vay đóng vai trò trung gian-môi giới, nên giúp cho người vay và tổ chức tín dụng dễ “gặp nhau” hơn. Ngoài ra, chứng khoán hóa còn giúp giảm chi phí huy động tài chính. Dù người đi vay có mức xếp hạng tín nhiệm không cao nhưng với tài sản đem thế chấp tốt thì chứng khoán đảm bảo bằng tài sản này vẫn có thể được xếp hạng tín nhiệm cao và dễ bán. Chính vì thế, chứng khoán hóa tạo thuận lợi cho việc vay và cho vay có thế chấp. II. KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG THỨ CẤP 1. Khủng hoảng tín dụng thứ cấp: - Khủng hoảng tín dụng thứ cấp: đó là việc các khoản nợ xấu, nợ khó đòi từ việc cho vay “dưới chuẩn”, đặc biệt là cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn (subprime housing mortgage) tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ. Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn bắt nguồn từ Mỹ và lan rộng đến một số lớn các quốc gia ở các châu lục khác nhau bởi vì các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khoán hóa thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay đã lên tới 945 tỷ USD, tức là mỗi cư dân thế giới phải “gánh” 142 USD. Kết quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs của Mỹ dự báo cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thị trường tài chính toàn cầu thiệt hại tới 1.200 tỷ USD. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống tài chính toàn cầu. 2. Nguyên nhân: Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay cho đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khoán hóa các khoản cho vay đó. I. KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP TẠI MỸ 1. Khái quát: Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2007 là cuộc khủng hoảng trong nhiều lĩnh vực tài chính (tín dụng, bảo hiểm, chứng khoán) diễn ra từ năm 2007 cho đến tận nay. Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp. Bản thân nó lại là nguồn gốc trực tiếp của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. 2. Diễn biến: - Tháng 8/2007, một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người gửi tiền ở các tổ chức tín dụng này đã lo sợ và đến rút tiền, gây ra hiện tượng đột biến rút tiền gửi khiến cho các tổ chức đó càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm tín dụng hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính thực thụ chính thức nổ ra. - Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tiến hành các biện pháp nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường tín dụng chẳng hạn như thực hiện nghiệp vụ thị trường mở mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở. - Tháng 9/2007, Cục Dự trữ Liên bang còn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng (Fed fund rates) từ 5,25% xuống 4,75%. Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương Châu Âu đã bơm 205 tỷ Dollar Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng cao mức thanh khoản. - Tháng 12/2007, cuộc khủng hoảng tiến sang nấc trầm trọng hơn khi những báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy sự điều chỉnh của thị trường bất động sản diễn ra lâu hơn và quy mô của khủng hoảng cũng rộng hơn dự tính. Tình trạng đói tín dụng trở nên rõ ràng. Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng vào tháng 12/2007 và tháng 2/2008 nhưng không có hiệu quả như mong đợi. Tình hình phá sản 2007-2008 - Tháng 3/2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York không cứu được Bear Sterns đã làm tăng sự lo ngại về năng lực can thiệp của chính phủ cứu viện các tổ chức tài chính gặp khó khăn. Sự sụp đổ của Bear Stern đã đẩy cuộc khủng hoảng lên nấc thang trầm trọng hơn. - Tháng 8/2008, đến lượt Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản. - Tháng 9/2008, Thượng viện Mỹ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Mỹ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản. - Tháng 10/2008, Mỹ chấp nhận chương trình Paulson (700 tỷ USD để làm sạch các tập đoàn tài chính và cứu các ngân hàng gặp khó khăn). Cục dự trữ liên bang Mỹ đưa ra gói hỗ trợ kinh tế, cắt giảm lãi suất. - Ngày 14/10/2008: thâm hụt ngân sách liên bang 454,8 tỷ USD là mức cao nhất trong lịch sử Mỹ. - Ngày 30/10/2008: Bộ Thương mại Mỹ báo cáo GDP giảm 0,3% từ tháng 7 đến tháng 9/2008, một dấu hiệu cho thấy khủng hoảng càng trầm trọng hơn. - Tháng 12/2008: bùng nổ vụ lừa đảo thế kỷ của Nhà đầu tư chứng khoán Bernard Madoff, với số tiền trên 50 tỷ USD. - Ngày 17/12/2008: Cục dự trữ liên bang Mỹ đưa ra một quyết định lịch sử là giảm lãi suất đến mức 0%. - Tháng 2/2009: Chính phủ Mỹ thông qua gói kích thích kinh tế 787 tỷ USD để cứu vãn nền kinh tế. - Tháng 4/2009: Thâm hụt ngân sách trong 6 tháng đầu năm 2009 chiếm 953 tỷ USD, tăng 3 lần so với cùng kỳ 2008. Chính phủ Mỹ tiến hành điều tra 19 ngân hàng nhằm đánh giá khả năng tồn tại trong trường hợp khủng hoảng tài chính kéo dài và trầm trọng hơn. - Tháng 5/2009: Cục dự trữ liên bang Mỹ nhận định sự xuống dốc của kinh tế Mỹ đã chậm lại, đồng thời những chỉ số kinh tế khả quan đã hỗ trợ cho giá cổ phiếu. Mặc dù nền kinh tế có vài dấu hiệu tốt nhưng vẫn có thêm 7 ngân hàng của Mỹ đóng cửa (1). - Ngày 7/5/2009: Cục dự trữ liên bang Mỹ công bố kết quả sát hạch 19 ngân hàng lớn nhất của Mỹ. Trong đó 9 ngân hàng được đánh giá hoạt động vững chắc, 10 ngân hàng cần thêm 75 tỷ USD. Đồng euro tăng 7% so với đồng dollar. - Ngày 29/5/2009: Bộ thương mại thông báo tổng sản phẩm quốc nội (GDP) giảm 5,7% trong quý I năm 2009, thấp hơn quý IV năm 2008 (6,3%). - Tháng 6/2009: Văn phòng ngân sách quốc hội Mỹ dự đoán thâm hụt ngân sách đến 30/9/2009 sẽ ở mức 1750 tỷ, tăng gấp 3,5 lần so với năm 2008. Tập đoàn công nghiệp ô tô lớn nhất của Mỹ và thế giới General Motors chính thức nộp đơn tuyên bố phá sản. 3. Nguyên nhân: 3.1. Chứng khoán hóa: Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp. Đây là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng. Trước đây ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng. Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật này đã góp phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc bởi các luật lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed Securities) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng.  Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Với niềm tin vào tương lai bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại “trái phiếu tái thế chấp” được cho là an toàn và có lãi suất cao. Nhưng khi thị trường bất động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay (trong thị trường liên ngân hàng) dẫn đến mất khả năng thanh khoản, điển hình như Northen Rock của Anh và Lehman Brothers của Mỹ. Diễn biến thay đổi của lãi suất chính sách ở Mỹ (đường màu xanh) 3.2. Thiếu cơ chế kiểm soát việc cho vay mua nhà: Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm soát. Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, người vay phải đảm bảo “chuẩn” gồm 3 điều kiện cơ bản là: có tiền đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định sao cho số tiền trả góp hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng. Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng. Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low - and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương trình “cho vay dưới chuẩn”. Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này. Khi thị trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ. Việc cho vay dưới chuẩn là không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15%. Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000 USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD. Nhiều công ty cho vay thế chấp hoặc ngân hàng còn cạnh tranh thu hút khách hàng bằng các gói tín dụng hấp dẫn khác. Đây là cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi. Ngoài ra, việc cho vay dễ dãi “dưới chuẩn”