Tiểu luận Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010

Thứ nhất, tình hình thực thế cho thấy mức thu thuế nhà đất còn quá thấp, chưa đủ thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước. Cụ thể, thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất tại VN tương tự với thuế bất động sản ở các nước. Thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn giảm từ năm 2003 và tiếp tục miễn giảm đến năm 2020, nguồn thu khác chỉ phụ thuộc vào quỹ đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, nguồn thu từ tiền giao đất, cho thuê đất và bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (chiếm phần lớn nguồn thu từ đất) lại không được xem là bền vững, khoản thu này chỉ nhận được một lần khi giao dịch, không mang tính lâu dài do quỹ đất nhà nước ngày càng hạn hẹp. Còn đối với đất phi nông nghiệp, nguồn thu được xem là bền vững và ổn định cho ngân sách nhà nước thì mức thu quá thấp. Như mức thu thuế đất hàng năm trung bình chỉ chiếm 2, 81% trong tổng thu từ bất động sản; 0,28% trong tổng thu ngân sách nhà nước và 0,08% GDP giai đoạn 2003-2010

pdf36 trang | Chia sẻ: lvbuiluyen | Lượt xem: 2384 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Tiểu luận Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
TIỂU LUẬN Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 1 MỤC LỤC DANH SÁCH NHÓM ........................................................................................................3 PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................................4 1. Mục tiêu nghiên cứu .........................................................................................................4 2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................................4 3. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................................5 CHƯƠNG 1. THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VIỆT NAM ...............................6 1.1 Thực trạng thuế nhà, đất Việt Nam thời gian qua ..........................................................6 1.2 Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua ........................................10 CHƯƠNG 2. DỰ THẢO LUẬT THUẾ NHÀ, ĐẤT VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN .........................................................................................................12 2.1 Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở ...................................................................12 2.1.1 Quyền sử dụng đất ...................................................................................................12 2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở .................................................................................................12 2.2 Pháp lệnh thuế nhà, đất 1991 ......................................................................................13 2.2.1 Những quy định chung .............................................................................................13 2.2.2 Căn cứ tính thuế và biểu thuế nhà đất ......................................................................14 2.2.3 Miễn, giảm thuế .......................................................................................................14 2.3 Dự thảo luật thuế nhà, đất năm 2010 ..........................................................................15 Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 2 2.3.1 Những quy định chung .............................................................................................15 2.3.2 Căn cứ tính thuế, định hướng, khai, tính và nộp thuế ..............................................16 2.3.3 Miễn, giảm thuế .......................................................................................................18 CHƯƠNG 3. PHÂN TÍCH TÍNH HIỆU QUẢ VÀ CÔNG BẰNG CỦA DỰ THẢO LUẬT THUẾ NHÀ, ĐẤT 2010 .......................................................................................20 3.1 Tính hiệu quả ...............................................................................................................20 3.1 ........................................................................20 ...........................................................................................24 3.1.3 Chưa có công cụ chống đầu cơ ................................................................................24 3.2 Tính công bằng ............................................................................................................26 3.2.1 Tác động của thuế đất đai đối với khả năng tiếp cận đất của các DN .....................26 3.2.2 Tác động của thuế đất đai đối với khả năng tiếp cận vốn vay của các DN .............27 3.2.3 Tác động của thuế đất đai đối với việc hưởng chênh lệch giá .................................28 CHƯƠNG 4. GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT THUẾ NHÀ, ĐẤT NĂM 2010 ...................29 4.1 Góp ý dự thảo Luật thuế nhà, đất ................................................................................29 4.2 Phương hướng xây dựng Luật thuế nhà, đất ...............................................................29 Tài Liệu Tham Khảo ........................................................................................................35 Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 3 DANH SÁCH NHÓM 1. Đồng Quang Nhật K09.401.0073 2. Bùi Thị Bích Thảo K09.401.0093 3. Dương Minh Triết K09.401.0113 4. Bùi Lê Bảo Khanh K09.401.0051 5. Phạm Thị Thiên Thư K09.401.0102 6. Phạm Thị Huyền Trâm K09.401.0110 Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 4 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Mục tiêu nghiên cứu Thấy được thất bại thị trường nhà đất Việt Nam và sự cần thiết của sự can thiệp của Chính phủ. Phân tích được tính hiệu quả và công bằng của dự thảo thuế nhà, đất 2010(đây là mục tiêu quan trọng nhất) Qua việc phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo thuế nhà, đất 2010. Nhóm đưa ra những góp ý để cải thiện dự thảo. 2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Dựa vào các tài liệu mà nhóm thu thập được cả nội văn và ngoại văn, nhóm đánh giá vấn đề dưới góc độ Kinh Tế Công. Dùng những lý luận, khái niệm của các tác giả có uy tín để làm cơ sở cho những phân tích và đánh giá của mình. Nguồn tài liệu: sách giáo khoa, tác phẩm khoa học trong ngành, tài liệu lưu trữ, số liệu thống kê, thông tin đại chúng (Internet, truyền hình…) Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia: Tham khảo các ý kiến và đánh giá của các chuyên gia trong ngành, từ đó tiếp thu những ý kiến có chọn lọc cho đề tài nghiên cứu. Phương pháp phân tích thực chứng: Đánh giá thực trạng, tình hình thực tiễn của thị trường nhà đất Việt Nam. Làm cơ sở thực tiễn cho việc phân tích và đánh giá của nhóm, hỗ trợ số liệu và thông tin cho phương pháp phân tích chuẩn tắc. Phương pháp phân tích chuẩn tắc: Dựa vào các thông tin, số liệu thực tế của thị trường nhà đất Việt Nam trước khi có Luật thuế nhà, đất. Nhóm sẽ đánh giá được tính cấp thiết của Luật thuế nhà, đất và phân tích được tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luất thuế nhà, đất cũng như góp ý cho dự thảo. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 5 3. Tính cấp thiết của đề tài Việc ban hành Luật thuế nhà, đất thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành giúp khắc phục những hạn chế của Pháp lệnh cũ ban hành năm 1991 về phương pháp tính thuế, sự bình đẳng trong việc thu thuế, đồng thời tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với lĩnh vực nhà đất này trong bối cảnh chuyển dịch sang nền kinh tế thị trường. Dự thảo Luật thuế nhà, đất 2010 của Bộ Tài Chính đưa ra lấy ý kiến các bên liên quan vì những mục tiêu đó. Tuy chỉ là bản dự thảo, nhưng nó thể hiện quyết tâm của Chính Phủ nhằm đảm bảo tính hiệu quả và công bằng của thị trường nhà đất Việt Nam. Đề tài của nhóm được nghiên cứu nhằm phân tích những hạn chế trong tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất năm 2010. Bên cạnh đó, nhóm góp ý xây dựng dự thảo với mong muốn thị trường nhà đất Việt Nam hoạt động công bằng và hiệu quả. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 6 CHƯƠNG 1. THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VIỆT NAM 1.1 Thực trạng thuế nhà, đất Việt Nam thời gian qua Thứ nhất, tình hình thực thế cho thấy mức thu thuế nhà đất còn quá thấp, chưa đủ thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước. Cụ thể, thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất tại VN tương tự với thuế bất động sản ở các nước. Thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn giảm từ năm 2003 và tiếp tục miễn giảm đến năm 2020, nguồn thu khác chỉ phụ thuộc vào quỹ đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, nguồn thu từ tiền giao đất, cho thuê đất và bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (chiếm phần lớn nguồn thu từ đất) lại không được xem là bền vững, khoản thu này chỉ nhận được một lần khi giao dịch, không mang tính lâu dài do quỹ đất nhà nước ngày càng hạn hẹp. Còn đối với đất phi nông nghiệp, nguồn thu được xem là bền vững và ổn định cho ngân sách nhà nước thì mức thu quá thấp. Như mức thu thuế đất hàng năm trung bình chỉ chiếm 2, 81% trong tổng thu từ bất động sản; 0,28% trong tổng thu ngân sách nhà nước và 0,08% GDP giai đoạn 2003-2010. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 7 Mức thu thuế nhà đất: Chỉ tiêu 2003 2004 20005 2006 2007 2008 2009 2010 Thu thuế đất 510 568 647 705 824 999 1.531 1.325 Tổng thu từ bất động sản 12.513 20.390 20.891 24.35 0 42.133 47.785 51.788 51.030 Tổng thu ngân sách nhà nước 158.05 7 198.614 238.687 289.1 70 336.27 3 434.761 442.34 0 461.50 0 GDP 613.44 3 715.307 839.211 974.2 66 1.143.7 15 1.477.7 17 1.679. 200 1.915. 174 Tỷ trọng thuế/tổn g thu từ bất động sản 4,08% 2,79% 3,10% 2,90 % 1,96% 2,09% 2,96% 2,60% Tỷ trọng thuế đất/ ngân sách nhà nước 0,32% 0,29% 0,27% 0,24 % 0,25% 0,23% 0,35% 0,29% Tỷ trọng thuế đất/GDP 0,08% 0,08% 0,08% 0,07 % 0,07% 0,07% 0,09% 0,07% Nguồn: Bộ Tài chính, tổng cục thống kê Thứ hai, việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập. Để đảm bảo xác định diện tích tính thuế một cách chính xác, theo quy định tại Thông tư số 83 TC/TCT ngày 7/10/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ về thuế nhà, đất, yêu cầu có đủ ba loại tài liệu: giấy giao quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của lô đất, số liệu đo đạc thực tế với diện tích đất đang sử dụng. Tuy nhiên, trong thực tế, do khó hội đủ các tài liệu trên nên phần lớn các trường hợp tính thuế đều căn cứ vào tờ khai của đối tượng nộp thuế. Điều này khó tránh khỏi sự chênh lệch giữa diện tích đất ở thực tế với diện tích kê khai nộp thuế, dẫn Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 8 đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải mất nhiều chi phí cho việc thực hiện xác minh, kiểm tra. Hơn nữa, đối tượng nộp thuế chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất để ở, nhiều khu vực dân cư chưa có quy hoạch ổn định, thậm chí có khu dân cư nằm trong các cơ quan, đơn vị… Có những khu vực hộ khẩu biến động liên tục do vậy tình trạng bỏ sót, tính trùng hộ, thừa hộ xảy ra phổ biến. Theo kết quả thống kê của Tổng cục địa chính, diện tích đất thu thuế năm 2001 là 302.000 ha trên tổng diện tích đất chịu thuế là 469.669 ha, tức chỉ chiếm 64,1% tổng diện tích đất ở. Thứ ba, về việc phân chia hạng đất tính thuế không còn phù hợp với tốc độ phát triển, đặc biệt là các khu đô thị. Yếu tố hạng đất theo quy định hiện hành được xác định căn cứ vào loại đô thị (từ I đến VI), loại đường phố (dựa vào vị trí đất ở khu vực trung tâm, cận trung tâm hay ven đô), các điều kiện có lợi trong sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt…Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ như hiện nay, quy định này từ năm 1994 đã không còn hoàn toàn phù hợp, nhất là gây khó khăn cho những địa phương mới được xếp hạng lên đô thị loại cao hơn. Thứ tư, việc xác định mức thuế đất quy định dựa vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đã dẫn đến việc xác định thuế gặp nhiều khó khăn. Điều 7 Pháp lệnh sửa đổi bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994 quy định: “Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng… Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng…”. Quy định như trên vừa không thể hiện được tính độc lập của loại thuế này vừa không đảm bảo tính toán thuế một cách chính xác, hợp lý, không đảm bảo công bằng bởi phải dựa vào việc xác định hạng đất theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Trên thực tế, quy định phân hạng đất tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 về mặt hình thức là rất khoa học, tuy nhiên trên thực tế, việc phân hạng đất thường Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 9 mang tính chất đối phó, áp đặt theo ý chí chủ quan của các cơ quan quản lý (ngay cả khi muốn tính toán chính xác để phân hạng thì điều kiện kỹ thuật, nhân lực, vật lực cũng còn nhiều hạn chế). Từ đó, khi xác định mức thuế đất cũng dẫn đến bất cập tương tự đã thường xuyên xảy ra với đất nông nghiệp (ví dụ: trong trường hợp cùng một khu đất nhưng thuộc hai địa phương khác nhau thì mức thuế áp dụng sẽ khác nhau do việc xác định hạng đất nông nghiệp ở hai địa phương không đồng nhất). Áp dụng căn cứ tính thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế của thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là nguyên nhân chủ yếu làm cho tỷ lệ động viên thuế nhà, đất quá thấp so với thuế sử dụng đất nông nghiệp vì quy định mức thuế đất cao nhất là bằng 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, không phản ánh được giá trị thật mà đất ở, đất xây dựng công trình mang lại. Giá đất ở, đất xây dựng công trình cao hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp và những lợi nhuận mà nó mang lại có khi gấp hàng trăm lần đất nông nghiệp. Theo kết quả tổng hợp của cơ quan thuế, năm 2000, tỷ lệ động viên vào đất ở, đất xây dựng công trình hạng cao nhất là 0,23%, đất nông nghiệp hạng cao nhất là 0,42% tức mức động viên thuế đất thấp hơn 18,2 lần so với mức động viên vào thuế sử dụng đất nông nghiệp ở cùng hạng. Trong khi đó, mức chênh lệch giữa giá đất đô thị loại cao nhất với giá đất nông nghiệp loại cao nhất là 595 lần. Mức động viên thực tế càng bất hợp lý: đất vùng núi cao hơn đất đồng bằng, đất nông thôn cao hơn đất đô thị, đất khu vực kém thuận lợi cao hơn đất ở khu vực thuận lợi. Thứ năm, việc xác định thuế nhà, đất theo mức thuế tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền đã tạo tính luỹ thoái của thuế, đi ngược với chính sách thuế trực thu. Thuế nhà, đất được tính theo hệ số so sánh với định suất thuế hạng đất nông nghiệp, kết quả tính thuế đất theo số lượng kilogam thóc trong khi thuế đất lại thu bằng tiền nên phải quy đổi theo giá thóc. Quy định này vừa gây thất thu cho ngân sách nhà nước vừa tạo ra tính lũy thoái ngoài mong muốn của thuế nhà, đất với tính chất là một loại thuế trực thu, bởi trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình có xu thế tăng nhanh chóng thì giá thóc Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 10 tăng không đáng kể, thậm chí giữ nguyên hoặc giảm đi. Do vậy việc tính thuế đất bằng thóc theo giá thuế sử dụng đất nông nghiệp vụ cuối năm trước liền kề năm tính thuế vô hình chung khiến cho mức thuế đất tỷ lệ nghịch với giá thực tế của đất ở, đất xây dựng công trình. Thứ sáu, tình hình kinh tế xã hội hiện nay đặt ra yêu cầu cần phải thu thuế đối với nhà ở. Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành có ghi nhận: “Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà”. Đặt trong thời điểm ra đời của Pháp lệnh, quy định trên là phù hợp với điều kiện xây dựng, sử dụng cũng như đăng ký sở hữu và quản lý nhà còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên cho đến nay, qua 15 năm đổi mới, tình hình kinh tế – xã hội đã có nhiều thay đổi, đời sống của đại bộ phận người dân được cải thiện, công tác quản lý nhà cũng đã tương đối ổn định, chủ trương tạm thời chưa thu thuế nhà đã làm mất đi một nguồn thu khá lớn cho ngân sách nhà nước đồng thời hạn chế đáng kể vai trò phân phối lại thu nhập của loại thuế này. Thực tế, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, phân hoá giàu nghèo ngày càng rõ nét hơn, thể hiện ở việc có rất nhiều biệt thự, ngôi nhà giá trị được xây dựng. Nếu có sự phân hoá hợp lý, việc thu thuế đối với nhà không những đem lại nguồn thu cho ngân sách mà còn đảm bảo thực hiện mục tiêu công bằng xã hội. Thêm vào đó, thuế nhà, đất mới chỉ được tồn tại dưới hình thức pháp lý là Pháp lệnh, chưa thể hiện được đầy đủ tầm quan trọng của sắc thuế này. Chế độ miễn giảm quy định trong văn bản pháp luật cũng tạo nên những tiêu cực, chủ quan khi đánh giá, xem xét. Chi phí quản lý thuế nhà, đất được đánh giá là khá cao trong khi công tác hành thu lại không hiệu quả, kết quả thu thấp, đóng góp không nhiều vào tổng số thu thuế chung của nhà nước. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 11 1.2 Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Như đã thấy ở trên, mức thu thuế đối với đất đai tại Việt Nam thấp và do nhiều bất cập nên hiệu quả sử dụng BẤT ĐỘNG SẢN tại Việt Nam chưa cao. Hiện tượng đất bỏ hoang, quy hoạch treo, dự án kéo dài còn phổ biến, đặc biệt là đất đô thị. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, do bị tác động bởi hiện tượng đầu cơ nên dẫn đến nhiều nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, gây lãng phí quỹ đất. Đến nay vẫn chưa có cơ quan thống kê hoặc đề tài nghiên cứu nào đưa ra số nhà, đất và dự án bất động sản bị bỏ hoang, chưa đưa vào khai thác. Tuy nhiên, theo khảo sát của Bộ Tài Chính năm 2008, cho biết 38%-70% các căn hộ mới tại Hà Nội được thực hiện bởi các nhà đầu cơ, nhiều chuung cư, căn hộ và biệt thự bỏ trống trong thời gian dài, có khi lên đến 10 năm. Tại TP.HCM, giai đoạn 2004-2010, thành phố đã thu hồi 80/1437 dự án do không triển khai hoặc triển khai chậm, chiếm 10% diện tích đất được giao. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển không ổn định, giá cả bất động sản tăng giảm bất thường làm ảnh hưởng đến phát triển chung của nền kinh tế. Các chỉ số đo lường sự phát triển của thị trường nhà đất như chỉ số giá (RPI), chỉ số giao dịch của thị trường (RAI), chỉ số đánh giá chung thị trường (ARMI)… đến nay vẫn chưa được công bố tầm quốc gia. Theo nghiên cứu tại một số tập đoàn kinh doanh bất động sản cho thấy, giá bất động sản đã qua ba “cơn sốt” giá vào năm 1994, năm 2001, và đỉnh điểm là con sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu 2008 dã đẩy giá bất động sản lên mức cao kỷ lục. Sau cơn sốt thứ ba, giá căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và TP.HCM tăng từ 50%-300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4-6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, và các nước có thu nhập bình quân đầu người gấp 10 lần Việt Nam. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 12 CHƯƠNG 2. DỰ THẢO LUẬT THUẾ NHÀ, ĐẤT VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN 2.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 2.1.1 Quyền sử dụng đất Theo điều 105 (Luật Đất Đai 2003), người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: 1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Theo điều 106 (Luật Đất Đai 2003), quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định. 2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở Theo điều 21