Tiểu luận Sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở đối với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình

Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA SAU ĐẠI HỌC TIỂU LUẬN 2 MÔN: NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Đề tài: Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS.Trần Hoàng Ngân Lớp: Ngân hàng Đêm 2 – K16 Học viên thực hiện: (Nhóm 11) 1. Mai Thị Lệ Oanh 2. Đỗ Thị Ngọc Thảo 3. Lê Thị Ngọc Trang 4. Phạm Thị Thùy Trang 5. Lê Thụy Tứ Tp.Hồ Chí Minh, tháng 01/2008 Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 1/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân I. PHẦN MỞ ĐẦU Hiện nay nhu cầu nhà ở cho mọi người dân đặc biệt là ở các thành phố lớn đang trở nên rất nóng bỏng. N gười dân có được cuộc sống ấm no, có nơi ăn chốn ở thì họ mới an tâm để làm việc vì “an cư” mới “lạc nghiệp” được. Trong khi đó với mức thu nhập của một số người dân nhập cư, họ có khả năng chi trả phần tiền để mua nhà sau một thời gian làm việc và cư ngụ tại đây. Vì thế các ngân hàng nhận thấy được nhu cầu của họ nên đã và đang ồ ạt đẩy mạnh cho vay mua nhà với những điều kiện tín dụng đơn giản, thủ tục dễ dàng. Trong bối cảnh đó Ngân hàng đầu tư và phát triển - chi nhánh Gia Định cũng đang đưa ra sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở mang tên “ngôi nhà hạnh phúc - bền vững tương lai” nhằm đáp ứng về tình hình hiện nay và thu hút được số lượng khách hàng đông, hiệu quả bằng các dịch vụ tiện ích mà ngân hàng đem lại. Vì thời gian và phạm vi nghiên cứu có hạn, bài viết này chỉ tập trung nói đến các điều kiện, thủ tục, phương thức,… về sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở của NH ĐT&PT - CN Gia Định II. SẢN PHẨM CHO VAY NH U CẦU VỀ NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LÀ CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 2.1 Đối tượng được vay vốn 1. Khách hàng là cá nhân, hộ gia đình mà các thành viên đang sinh sống thường xuyên và làm việc, kinh doanh trên cùng địa bàn với Chi nhánh cho vay. 2. Các trường hợp không thuộc đối tượng được vay vốn theo quy định này, bao gồm: - Khách hàng đang vay vốn để mua ô tô phục vụ tiêu dùng, mua cổ phiếu phát hành lần đầu, thấu chi tài khoản tiền gửi thanh toán, vay CBCNV, cho người thân đi du học... tại BIDV và cam kết trả nợ bằng nguồn thu nhập ổn định hàng tháng mà nguồn thu nhập đó chỉ đủ đảm bảo cho việc trả nợ vay hiện tại. - Đối tượng quy định tại Điều 77 Luật các tổ chức tín dụng (bao gồm cả cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định tại Chi nhánh). Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 2/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân 2.2 Điều kiện vay 2.2.1 Điều kiện đối với khách hàng: Khách hàng vay vốn phải đảm bảo các điều kiện vay vốn theo quy định tại Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001 và các văn bản sửa đổi bổ sung của N gân hàng Nhà nước, các văn bản hướng dẫn của BIDV. Ngoài ra, khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau: 1.1 Khách hàng là người đứng tên (hoặc sẽ đứng tên) chủ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở được Ngân hàng cho vay mua, xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, trang trí nội thất. 1.2 Có mức thu nhập bảo đảm khả năng trả nợ trong suốt thời gian vay vốn. 1.3 Trường hợp khách hàng vay vốn và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì phải có mức vốn tự có tham gia bằng tiền và/hoặc tài sản bảo đảm khác tối thiểu bằng 30% giá trị nhà đất ở. 1.4 Cam kết bổ sung tài sản bảo đảm khi thu nhập của khách hàng bị giảm sút ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay ngân hàng hoặc theo yêu cầu của Ngân hàng. 2.2.2 Điều kiện đối với nhà đất ở: 2.1 Đối với đất ở phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh là đất ở và được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai, không thuộc diện bị quy hoạch không được làm nhà ở, giải toả, thu hồi. 2.2 Đối với nhà ở phải có đầy đủ giấy tờ về cấp phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo theo quy định của pháp luật (trường hợp xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo), có hợp đồng mua bán hợp pháp theo quy định của pháp luật (trường hợp mua nhà ở). Đồng thời, đất xây dựng nhà ở phải đảm bảo điều kiện quy định tại Điểm 2.1. 2.3 Cách thức cho vay 2.3.1 Đối tượng cho vay Các chi phí hợp lý liên quan đến việc mua nhà ở, mua quyền sử dụng đất ở, xây dựng mới nhà ở, sửa chữa, cải tạo và mua sắm trang trí nội thất nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật, nhưng không bao gồm: chí phí nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, các loại thuế, phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật. Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 3/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân Không cho vay đối với nhu cầu chỉ dừng lại ở việc mua đất mà phải gắn liền việc mua đất và xây dựng nhà ở. 2.3.2 Mức cho vay Căn cứ nhu cầu vay vốn để mua nhà đất ở, xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, trang trí nội thất nhà ở, vị trí thương mại của nhà đất ở và khả năng trả nợ của khách hàng để xác định và quyết định mức cho vay, cụ thể: 1. Về tỷ lệ cho vay trên tài sản bảo đảm: 1.1 Trường hợp khách hàng vay vốn và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì mức cho vay tối đa bằng 60% giá trị nhà đất ở. 1.2 Trường hợp khách hàng vay vốn và bảo đảm bằng tài sản của khách hàng hoặc tài sản của bên thứ ba (các loại tài sản theo quy định của BID V) thì mức cho vay tối đa là 80% giá trị tài sản đảm bảo. 1.3 Trường hợp khách hàng kết hợp hình thức thế chấp, cầm cố tài sản của khách hàng hoặc tài sản của bên thứ ba với hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay (bao gồm cả trường hợp khách hàng tham gia vốn tự có bằng tài sản bảo đảm) thì mức cho vay có thể cao hơn quy định tại Điểm 1.1 Khoản này, mức cho vay phải tương ứng với giá trị tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu hợp pháp của khách hàng hoặc của bên thứ ba và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm, nhưng tổng số tiền cho vay tối đa cũng không quá 70% giá trị nhà đất ở. 2. Về mức cho vay tối đa: 2.1 Căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng vay và vị trí nhà đất ở theo từng khu vực thì mức cho vay tối đa không được vượt quá các mức sau: a) Đối với khu vực nội thành (thuộc các quận) của Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh: Mức cho vay tối đa là 4.000 triệu đồng. b) Đối với khu vực khác của Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí M inh, các khu vực nội thành của các Thành phố trực thuộc Trung Ương khác: Mức cho vay tối đa là 2.000 triệu đồng. c) Đối với khu vực nội thành của các Thành phố khác và khu vực nội thị của các Thị xã: Mức cho vay tối đa là 1.000 triệu đồng. d) Đối với các khu vực khác: Mức cho vay tối đa là 500 triệu đồng. Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 4/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân e) Trường hợp đối với khách hàng vay mua nhà ở tại các Dự án khu đô thị được BIDV tài trợ vốn cho Chủ đầu tư thì mức cho vay tối đa được cộng thêm 20% mức đã quy định tương ứng nêu trên. 2.2 Trường hợp cho vay bảo đảm bằng tài sản là sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá thì mức cho vay tối đa bằng 100% mệnh giá của sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá, nhưng không vượt quá giá trị nhà đất ở. 2.3.3 Lãi suất cho vay và phí a/ Lãi suất cho vay  Theo cơ chế lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, quy định của N gân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong từng thời kỳ;  Lãi suất nợ trong hạn: Ngắn hạn (dưới 10 tháng): 12,24%/năm. Đối với những trường hợp vay với thời gian trên 12 tháng: Áp dụng lãi suất cho vay thả nổi, bằng lãi suất huy động tiền gửi dân cư kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau cộng (+) 4,20%/năm đối với kỳ hạn dưới 05 năm, cộng 4,44%/năm. Lãi suất được điều chỉnh 02 lần/năm vào ngày 01/01 và 01/07.  Trường hợp khách hàng vay mua nhà ở thuộc các dự án do BID V tài trợ vốn cho Chủ đầu tư, áp dụng mức lãi suất ưu đãi so với mức lãi suất cho vay cùng loại.  Lãi suất gia hạn nợ: 120% lãi suất trong hạn.  Lãi suất nợ quá hạn: 150% lãi suất trong hạn b/ Phí Tín dụng  Phí định giá tài sản đảm bảo nợ vay: Áp dụng khi định giá lần đầu, mức phí bằng 0,05% giá trị tài sản định giá, tối thiểu 100.000đ, tối đa 500.000đ, phí được thanh toán một lần khi ký hợp đồng đảm bảo nợ vay.  Phí cam kết rút vốn: Áp dụng khi Bên vay không rút hết vốn vay từ 2.000.000đ trở lên khi kết thúc thời hạn rút vốn, mức phí bằng 0,05% số tiền không rút, tối thiểu 20.000đ, phí được thanh toán khi kết thúc thời hạn rút vốn. Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 5/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân  Phí trả nợ trước hạn: Áp dụng khi Bên vay tất toán Hợp đồng trong vòng 45 tháng tính từ ngày giải ngân đầu tiên, mức phí 0,05%tháng nhân (x) số tiền trả nợ trước hạn nhân (x) số ngày trả nợ trước hạn chia (:) 30, tối thiểu 20.000đ, phí được thanh toán khi tất toán hợp đồng.  Phí chậm trả lãi: Áp dụng khi bên vay có tổng số tiền lãi chậm trả từ 2.000.000đ trở lên, mức phí 0,2% nhân (x) số lãi chậm trả nhân (x) số ngày chậm trả, tối thiểu 10.000đ, phí được thu khi thu lãi 2.3.4 Thời hạn cho vay Thời hạn cho vay căn cứ khả năng trả nợ của khách hàng nhưng tối đa: 1.1 Đối với mục đích sửa chữa, cải tạo nhà ở, mua sắm nội thất: đến 05 năm. 1.2 Đối với mục đích xây dựng mới nhà ở: đến 07 năm. 1.3 Đối với mục đích mua nhà ở chung cư cao cấp hoặc mua đất và xây dựng nhà ở thuộc qui hoạch mới hiện đại: đến 10 năm. 1.4 Đối với mục đích mua nhà ở thuộc đô thị loại I, dự án quy hoạch hiện đại, nhà ở thuộc đối tượng chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vư ờn và các dự án này được BIDV tài trợ vốn cho Chủ đầu tư: đến 15 năm. 2.3.5 Trả nợ gốc và nợ lãi 1. Nợ gốc và lãi được trả theo từng kỳ hạn phù hợp với thu nhập và khả năng trả nợ của khách hàng. 2. Trường hợp vay để mua đất ở và/hoặc xây nhà mới, sửa chữa, cải tạo nhà ở thì thời gian ân hạn nợ tối đa bằng thời gian thi công (xây dựng, sửa chữa, cải tạo), nhưng tối đa không quá 18 tháng. 2.3.6 Phương thức cho vay: 1. Đối với khách hàng là cá nhân: khách hàng trực tiếp ký các thủ tục vay với ngân hàng. 2. Đối với khách hàng là hộ gia đình: Những người đồng sở hữu phải trực tiếp ký thủ tục vay hoặc ký văn bản uỷ quyền cho Chủ hộ hoặc người đã thành niên trong gia đình (có Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 6/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân xác nhận của chính quyền địa phương hoặc công chứng nhà nước) là người đại diện đứng tên vay để ký các thủ tục vay với ngân hàng. 2.3.7 Bảo đảm nợ vay 1. Thế chấp, cầm cố bằng tài sản hình thành từ vốn vay áp dụng đối với trường hợp khách hàng vay để mua đất ở và/hoặc xây dựng nhà ở, trong đó: 1.1 Tài sản hình thành từ vốn vay phải nằm trên cùng địa bàn (tỉnh, thành phố) với Ngân hàng và có vị trí thuận lợi cho giao dịch, dễ chuyển nhượng. Đảm bảo tính pháp lý của các thoả thuận/hợp đồng giữa người mua và người bán, tính hợp pháp của nhà đất ở (không vi phạm quy hoạch, có giấy phép xây dựng hoặc quyết định phê duyệt dự án đầu tư nhà ở,...), có đủ điều kiện để mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở cho khách hàng vay theo quy định của pháp luật. 1.2 Khách hàng phải sử dụng vốn tự có để đặt cọc (nếu có) theo hợp đồng mua bán nhà đất. 1.3 Bên mua thoả thuận với Bên bán về hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở cho Bên mua theo đúng quy định của pháp luật và giao thẳng giấy tờ mua bán, nhà đất ở cho Ngân hàng. 1.4 Trường hợp khách hàng vay mua nhà ở của Bên bán là Đơn vị đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở theo hợp đồng mua bán thanh toán nhiều lần thì khách hàng phải ký với Ngân hàng hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và phải có cam kết (bằng văn bản) của Bên bán về việc chỉ chuyển giao bản gốc giấy tờ sở hữu nhà đất ở của Bên mua cho ngân hàng. Ngân hàng chuyển khoản tiền vay cho Bên bán trên cơ sở Hợp đồng mua bán và đề nghị giải ngân của khách hàng. 1.5 Sau khi nhận được bản gốc giấy tờ sở hữ u nhà đất ở, Ngân hàng tiến hành hoàn thiện thủ tục đăng ký thế chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp và lưu giữ giấy tờ thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành. 2. Thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng hoặc của bên thứ ba Trường hợp thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của khách hàng hoặc của bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay thì trình tự, thủ tục nhận tài sản bảo đảm, Ngân hàng thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay. Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 7/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân 3. Trường hợp thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay kết hợp với hình thức thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của khách hàng hoặc của bên thứ ba thì trình tự, thủ tục nhận tài sản bảo đảm, Ngân hàng thực hiện theo khoản 1 và 2 Điều này. 4. Trường hợp tài sản bảo đảm pháp luật quy định phải mua bảo hiểm, khách hàng vay phải mua bảo hiểm cho tài sản với giá trị tối thiểu bằng 100% giá trị vốn vay tại BIDV trong suốt thời hạn vay vốn; Hợp đồng Bảo hiểm phải ghi rõ BIDV là người thụ hưởng số tiền bảo hiểm. 2.3.8 Chứng minh tính khả thi của nguồn trả nợ Nguồn trả nợ dựa trên cơ sở thu nhập của người đứng tên vay và người thân trong gia đình đóng góp. N gười vay chứng minh nguồn trả nợ gồm các nguồn thu hợp pháp, hợp lý, thuyết minh rõ ràng phương án trả nợ. Cụ thể : 1. Đối với nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh của cá nhân/hộ gia đình: 1.1 Có giải trình về hiệu quả kinh doanh và nguồn trả nợ từ hoạt động kinh doanh cũng như các nguồn trả nợ khác. 1.2 Các tài liệu khác chứng minh nguồn thu nhập và khả năng trả nợ. 2. Đối với nguồn thu nhập chính từ lương: 2.1 Có xác nhận nguồn trả nợ từ lương đối với khách hàng vay và các thành viên tham gia trả nợ vay của thủ trưởng đơn vị mà khách hàng vay và thành viên gia đình đang đang công tác. 2.2 Giải trình về nguồn trả nợ khác là hợp pháp, hợp lý và có căn cứ. 2.4 Cách thức thực hiện 2.4.1 Thủ tục giải ngân 1. Trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay của BIDV, việc giải ngân chỉ tiến hành khi khách hàng vay đã thanh toán hết phần vốn tự có và hoàn tất thủ tục cầm cố, thế chấp. Khách hàng vay phải sử dụng vốn tự có để đặt cọc (nếu có) theo hợp đồng mua bán nhà đất ở. Bên mua thoả thuận với Bên bán về điều khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở: Ngoài số tiền đặt cọc cho Bên bán từ số tiền tự có của Bên mua, số tiền phải trả còn lại được thực hiện như sau: Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 8/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân 1.1 Bên bán sẽ được thanh toán đến 80% giá trị mua bán (đã bao gồm 30% vốn tự có của khách hàng, gồm cả tiền đặt cọc cho bên bán (nếu có)) khi Bên bán hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và (hoặc) quyền sở hữu nhà ở cho Bên mua theo đúng quy định của pháp luật nhưng Bên mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và (hoặc) quyền sở hữu nhà ở. 1.2 Bên bán sẽ được thanh toán hết số tiền còn lại khi Bên mua nhận được (đồng thời giao cho Ngân hàng giữ) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và (hoặc) quyền sở hữu nhà ở; 2. Trường hợp tài sản bảo đảm không phải là tài sản hình thành từ vốn vay, việc giải ngân chỉ tiến hành khi khách hàng vay hoàn tất thủ tục cầm cố, thế chấp (bao gồm cả cầm cố, thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba). 3. Trong mọi trường hợp, việc thanh toán tiền mua nhà đất ở cho Bên bán theo thoả thuận tại H ợp đồng mua bán nhà ở với phương thức toàn bộ vốn tự có của Bên mua phải được thanh toán trước hoặc đồng thời với lần thanh toán đầu tiên bằng vốn vay ngân hàng. 2.4.2 Hồ sơ vay vốn 1. Giấy đề nghị vay vốn; Bảng dự trù chi phí; Phương án trả nợ vốn vay; Tài liệu chứng minh nguồn vốn tự có tham gia đảm bảo mức quy định. Trường hợp khách hàng vay có vợ (chồng) thì Giấy đề nghị vay vốn phải có đủ chữ ký của cả vợ và chồng. Trường hợp khách hàng vay vốn là đại diện hộ gia đình thì Giấy đề nghị vay vốn phải có đủ chữ ký của các thành viên hộ gia đình. 2. Sổ hộ khẩu thường trú hoặc Phiếu đăng ký tạm trú (đối với khách hàng vay vốn diện KT3); Giấy xác nhận độc thân của khách hàng vay được Chính quyền địa phương xác nhận hoặc đơn vị công tác (có thể xác nhận độc thân vào giấy đề nghị vay vốn) hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có); Giấy chứng minh nhân dân của khách hàng vay là cá nhân và của vợ hoặc chồng (nếu có); Giấy tờ chứng minh khách hàng vay vốn là đại diện hộ gia đình. 3. Các giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ; 4. Các giấy tờ xác định mục đích vay vốn: Giấy phép xây dựng, Hợp đồng mua bán nhà ở, H ợp đồng thi công (nếu có), các văn bản thoả thuận và hồ sơ liên quan đến đất và nhà ở cần mua, xây dựng, sửa chữa; Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 9/10 Lớp: Ngân Hàng đ êm 2 – K16 GVHD: PGS TS. Trần Hoàng Ngân 5. Hồ sơ tài sản bảo đảm nợ vay: Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở; Biên bản định giá tài sản, hợp đồng cầm cố, thế chấp,... III. KẾT LUẬN Trong tình hình thị trường nhà đất sôi động như hiện nay, thị trường chứng khoán, thị trường tiền tệ cũng đang rất nóng bỏng. Số lượng khách hàng có nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và họ cũng đang tìm mọi cách để có thể đạt được nhu cầu của mình và vì thế nguy cơ rủi ro cho ngân hàng ngày một cao cho nên bản thân ngân hàng p hải tìm hiểu, định giá, xem xét và kiểm tra,… phải hết sức cẩn trọng để giảm thiểu nguy cơ rủi ro sau này cho ngân hàng và chính điều đó sẽ giúp Viêt N am tránh được cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản như các quốc gia trên thế giới. Học viên thực hi ện: Nhóm 11 Trang 10/10