Tiểu luận Tìm ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năm 1997 và 2008 đến thị trường bất động sản

ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường được hiểu là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua – bán giữa người sản xuất - người tiêu dùng. Và thị trường bất động sản cũng được hiểu theo nghĩa đó. Nó là nơi gặp gỡ của người bán và kẻ mua bất động sản để thực hiện các giao dịch về bất động sản nhằm thoả mãn một nhu cầu thiết yếu nào đó. Hay thị trường bất động sản là địa điểm để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng các quyền về sở hữu, sử dụng bất động sản. Nhưng dù hiểu thế nào đi chăng nữa nó vẫn mang màu sắc của trao đổi hàng hoá. Vào thời gian trước các hoạt động giao dịch bất động sản đặc biệt là đất đai bị cấm hoặc hạn chế nhất là trong thời kỳ bao cấp và ngay sau đổi mới được thể hiện khá rõ trong luật đất đai năm 1987 và năm 1993 thì ở thời kỳ này nhà nước ta đã có những chính sách mở cửa hơn điều này là khá rõ trong luật đất đai 2003. Đây cũng là điều dễ hiểu bởi khi xã hội càng phát triển, dễ dân số lại tăng nhanh thì các giao dịch về bất động sản diễn ra là tất yếu. Khi nhìn vào thị trường bất động sản của không chỉ Việt Nam mà cả trên thế giới thì có quá nhiếu rối ren và phức tạp gây ảnh hưởng lớn tới những ngươì tiêu dùng đúng nghĩa như ở nước ta: Do hiện tượng đầu cơ của một số ngươi nên đã đảy giá đất lên khá cao, rồi hiện tượng mua ban qua lại giữa các nhà đầu tư cung đẩy giá đất lên cao khiến những ngươi có nhu cầu thực sực không có khả năng mua được. thêm vào đó nhà nước lại chưa có chính sách phù hợp đa số vẫn chỉ là khắc phục. Từ nhận thức đó mà em đã chọn đề tài: “Tìm ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năm 1997 và 2008 đến thị trường bất động sản” Để có thể hoàn thành bài tiểu luận này em đã được sự hướng dẫn nhiệt tình của cô giáo: Thạc sĩ. Nguyễn Thị Hải Ninh Em xin chân thành cám ơn! NỘI DUNG 2.1. Ảnh hưỏng của cuộc khủng hoảng Đông Á năm 1997. 2.1.1. Nguyên nhân. Khủng hoảng năm 1997 còn được gọi là cuộc khủng hoảng tài chính Đông Á bắt đầu từ tháng 7 năm 1997 ở thái Lan. Sau đó cuộc khủng hoảng này đã ảnh hưởng tới các thị trường chứng khoán, các trung tâm tiền tệ lớn và giá cả của một số nước Châu Á. Và theo như phân tích của các nhà kinh tế học thì cuộc khủng hoang này diễn ra do một số nguyên nhân sau: Do nền tảng kinh tế vĩ mô yếu kém. Điều này được thấy rõ ở chính sách của Thái Lan và một số nước Đông Nam Á như: Họ đã cố định giá trị đồng tiền của mình vào Dolla Mỹ, Tự do lưu chuyển vốn trong khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh chính vì vậy đã tạo ra sức ép tăng giá nội tệ. Để đối phó với tình hình đó các ngân hàng đã thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ và mô hình chung đã dẫn tới hiện tượng lạm phát. Khi lạm phát xảy ra thì các chính sách của Thái Lan đều vô hiệu. Hàn quốc thì có đôi nét khác. họ có nền tảng kinh tế vĩ mô tương đối tốt ngoại trừ đồng won tăng giá so với đông Dolla. Chính vì vậy mà hàng hoá xuất khẩu không bán được họ rơi vào tình trạng khó khăn. Và để khắc phục họ đã di vay nước ngoài. Nhưng chủ yếu là vay ngắn hạn. Do các dòng vốn nước ngoài kéo vào. Như đã nói ở phấn trước do họ có chính sách tiền tệ không hợp lý cụ thể là lãi xuất ngân hàng tăng vì vậy mà các nguông vốn đầu tư la rất lớn. Do sự thay đổi bất lợi của nên kinh tế. Nhật bản thì xuất khẩu giảm do sức cạnh tranh kém ở khâu giá cả hàng hoá. Thêm vào đó Cục dự trữ liên bang mỹ đã thực thi tăng lãi xuất ngân hàng mà đồng tiền các nước Châu Á lại neo theo Dolla. Do tấn công đầu cơ và rút vốn đồng loạt Đây là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới cuộc khủng hoảng năm 1997. 2.1.2. Ảnh hưởng khủng hoảng Đông Á tới thị trường bất động sản. 2.1.2.1. Trên bình diện quốc tế. Mặc dù được gọi là cơn khủng hoảng "Đông Á" bởi vì nó bắt nguồn từ Đông Á, nhưng ảnh hưởng của nó lại lan truyền toàn cầu và gây nên sự khủng hoảng tài chính trên toàn cầu, với những tác động lớn lan rộng đến cả các nước như Nga, Brasil và Hoa Kỳ. Ở Thái Lan trong những năm từ 1985 – 1995 tốc độ tăng trưởng của thái lan đạt 9%/năm. Và được đánh giá là nền kinh tế bong bóng. Ngay sau khi khủng hoảng xảy ra đông tiền cua thái lan mất giá một cách trầm trọng cụ thể là 56 đông balt đổi ra 1 dolla mỹ. Trong ngày từ 14 – 15 tháng 5 năm 1997 hiện tượng đầu cơ tiền với quy mô lớn xuất hiện. Ở Philippines Sau khi khủng hoảng bùng phát ở Thái Lan, ngày 3 tháng 7 ngân hàng trung ương Philippines đã cố gắng can thiệp vào thị trường ngoại hối để bảo vệ đồng peso bằng cách nâng lãi suất ngắn hạn (lãi suất cho vay qua đêm) từ 15% lên 24%. Đồng peso vẫn mất giá nghiêm trọng, từ 26 peso ăn một dollar xuống còn 38 vào năm 2000 và còn 40 vào cuối khủng hoảng. Ở Indonesia Tháng 7, khi Thái Lan thả nổi đồng Baht, cơ quan hữu trách tiền tệ của Indonesia đã nới rộng biên độ dao động của tỷ giá hối đoái giữa Rupiah và Dollar Mỹ từ 8% lên 12%. Tháng 8, đồng Rupiah bị giới đầu cơ tấn công và đến ngày 14 thì chế độ tỷ giá hối đoái thả nổi có quản lý được thay thế bằng chế độ thả nổi hoàn toàn. Đồng Rupiah liên tục mất giá. IMF đã thu xếp một gói viện trợ tài chính khẩn cấp cho Indonesia lên tới 23 tỷ Dollar, nhưng Rupiah tiếp tục mất giá do đồng Rupiah bị bán ra ồ ạt và lượng cầu Dollar Mỹ ở Indonesia tăng vọt. Tháng 9, cả giá Rupiah lẫn chỉ số thị trường chứng khoán đều giảm xuống mức thấp lịch sử. Ngoài ra một số nước khác như Hàn Quốc, Hồng Kông, Malaysia cũng rơi vào tình trạng tương tự bế tắc trong kinh tế phải dựa vào các viện trợ từ các nước và tổ chức phi chính. Với tình trạng này thì điều dễ thấy là thu nhập của đại đa số người dân sẽ rất thấp. Và để duy trì được cuộc sống hiện tại của mình đã là một khó khăn rất lớn. Chính vì vậy mà sức mua các bất động sản của đa số dân trong thời kỳ này hầu như không có. Nhưng trong giai đoạn này một số nhà đầu tư trong nước hoặc nước ngoài sẽ đầu cơ đất đai. Bởi họ thức được khả năng chống lạm phát của bất động sản. Nhìn chung thì thị trường bất động sản trong giai đoạn này là đóng băng và kém sôi động kể cả ở những thời gian sau đó. 2.1.2.2. Ở Việt Nam. Sau nhiều chính sách mở cửa thì Việt Nam mới gia nhập hiệp hội các nước Đông Nam Á là ASEAN. Và chúng ta chưa thực sự tham gia sâu rộng đặc biệt là về các lĩnh vực đầu tư, hợp tác hệ thống tài chính, các chính sách của ta con nhiều bó hẹp… Chính vì vậy có thể khẳnh định Việt Nam không hề bị ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng trên. Thêm vào đó nước ta lại là một nước nông nghiệp đó cũng là một cứu cánh của Việt Nam. Nhưng như thế không có nghĩa là Việt Nam không chịu ảnh hưởng chỉ là so với các nước thì nó quá nhỏ mà thôi. Tuy vậy nó cũng có những ảnh hưởng sau thị trường bất động sản chưa được hâm nóng bởi thiếu các dòng vốn chảy vào, nhều công trình không thể triển khai,…và chúng ta cũng gặp không ít những khó khăn. 2.2. Ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năm 2008. 2.2.1.Nguyên nhân. Có thể nói, khủng tài chính toàn cầu hiện nay bắt nguồn từ các khoản cho vay thế chấp bất động sản thứ cấp của các tổ chức tài chính Mỹ tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn. Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay. Trong đó mấu chốt của vấn đề là việc chứng khoán hóa các khoản cho vay này để tạo ra sản phẩm mới là các chứng khoán bất động sản (Mortgage Backed Securities – MBS) và mua bán, trao đổi chúng trên thị trường tài chính toàn cầu. Đến khi thị trường bất động sản xuống dốc, kéo theo các khoản nợ xấu gia tăng, và khi tỉ lệ nợ xấu vượt quá giới hạn chịu đựng, các tổ chức tài chính sẽ lâm vào tình trạng phá sản. 2.2.2. Ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng 2008 đến thị trường bất động sản. 2.2.2.1. Trên bình diện thế giới Hoa Kỳ được xem là một cường quốc ở trên thế giới. Hầu hết mọi nước có nền kinh tế đang phát triển trở lên đều có quan hệ về mặt kinh tế với Hoa Kỳ. Do vậy mà khi Hoa Kỳ rơi vào tình trạng khủng hoảng thì cũng kéo theo ảnh hưởng lan rộng đến nhiều nước. Và đó cũng dễ thấy qua ý kiến của Ông Lê Kiến Thành chuyên gia tài chính độc lập: “Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng...Điều này không chỉ có ở Mỹ mà các thị trường tài chính nhiều nước châu âu cũng bắt chước Mỹ phát hành các trái phiếu phái sinh tương tự, tổng số chứng khoán phái sinh này hiện nay trên toàn thế giới chưa thể ước lượng được, vì vậy tác động của nó trên toàn thế giới cũng chưa thể đo lường hết được” Qua phần tìm hiểu nguyên nhân của cuộc khủng hoảng năm 2008 thì ta đã rõ. Thị trường bất động sản Mỹ trước khi khủng hoảng xảy ra là khá sôi động với các hoạt động mua nhà ở, đất để đầu cơ. Phía người bán thì tiếp tục giảm giá hoặc khuyến mãi. Nhưng người mua vẫn trong động thái chờ đợi để mong giá cả sẽ còn tiếp tục hạ. Do thế mà có thể nói thị trường bất động sản của Mỹ cũng như các nước liên quan đều rơi vào tình trạng đóng băng. Cho đến nay, thị trường bất động sản Hoa Kỳ vẫn chưa thể gượng dậy được. Việc ngân hàng giảm lãi suất để tăng khả năng cho vay cũng vẫn chưa đủ mạnh để kích hoạt thị trường vì các chính sách, điều kiện cho vay của ngân hàng nay lại siết chặt hơn lúc nào hết trong vòng mười bảy năm qua khiến sức mua của thị trường và giá nhà vẫn tiếp tục giảm như: “Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng 12.2004 để khuyến khích các ngân hàng vay và cho vay với lãi suất thấp. Lần cắt giảm mới đây nhất vào cuối tháng 4 năm nay là lần thứ bảy của chiến dịch này đã đưa lãi suất quỹ dự trữ giảm hơn 60% kể từ giữa tháng 9” 8 bài học từ cơn sốt đầu cơ BĐS ở Mỹ: 1- Tâm lý sở hữu nhà gia tăng, có nhà riêng mới chứng minh sự thành đạt trong xã hội. 2-  Vai trò quá lố của giới truyền thông, các chương trình quảng cáo, các bài viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai. 3- Hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi lý. 4-  Hiện tượng vỡ bóng bóng đầu tư Dot.com (các công ty kinh doanh internet) đầu thế kỷ 21, khiến người ta chuyển sang thị trường BĐS. 5- Quỹ dự trữ liên bang (FED) liên tục cắt lãi suất khiến người dân chuyển sang đầu tư  BĐS để kiếm lời 6- Niềm tin mù quáng cho rằng, kinh doanh BĐS luôn luôn có lời. 7- Sự ra đời các hình thức cho vay trả góp trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người. 8- Các chính sách can thiệp của Chính phủ tác động trực tiếp đến nền kinh tế. 2.2.2.2. Tại Việt Nam. a. Ảnh hưởng Sau khi đã dự đoán được cuộc khủng hoảng thì điểm lại tình hình về vốn của bất động sản trong năm vừa qua, số cho vay bất động sản của các ngân hàng rất lớn. Ngân hàng nhà nước báo cáo dư nợ cho vay trực tiếp là 115 ngàn tỷ, tổng số cho vay bất động sản kể cả cho vay thế chấp khoảng trên 600 ngàn tỷ đồng… Xét về định tính, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ bằng 10% tổng tài sản ngân hàng. Tuy nhiên, bất động sản thế chấp lên tới khoảng 50% tổng tài sản ngân hàng, nghĩa là bằng GDP Việt Nam. Vì vậy, nếu thị trường bất động sản sụp đổ là nguy hại ngay toàn bộ hệ thống tài chính. Vì vậy, chính phủ đã đưa ra một gói giải pháp cương quyết không để thị trường bất động sản tiếp tục bong bóng, mà cũng không để cho nó sụp đổ. Nó phải xì hơi từ từ. Sau khi khủng hoảng xảy ra ta thấy thị trường bất động sản tại các thành phố trọng điểm của Việt Nam trong giai đoạn cuối năm 2007, đầu năm 2008 nóng đến nỗi khiến nhiều người lo ngại khi liên tưởng đến quả bong bóng thị trường Mỹ. bất động sản Việt Nam tự điều chỉnh lại để phát triển lành mạnh bền vững hơn trong tương lai. Tuy nhiên, tình trạng thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay cũng gây ra nhiều hệ quả bất cập. Trong khi giá vật tư thì tăng mạnh do nhiều yếu tố đưa đến việc tăng chi phí xây dựng, sức mua của thị trường lại giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của ngân hàng lại vừa phải chịu lãi suất quá cao. Một số công ty đầu tư phát triển bất động sản có thể sẽ phải buộc nghĩ đến việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy động được vốn. Trong khi đó, với xu hướng đô thị hóa, tốc độ tăng dân số, tiềm năng phát triển kinh tế, mức tăng thu nhập cá nhân, phong cách sống mới... thì nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu căn hộ dự án tại các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tăng. Nếu không kịp thời có các biện pháp để cải thiện tình trạng bế tắc của thị trường bất động sản hiện nay, e rằng sự mất cân đối giữa cung cầu về nhà ở sẽ càng tăng trong các năm tới. Giá nhà sẽ tiếp tục tăng tại các khu vực thành phố lớn nếu các dự án mới triển khai không đủ đáp ứng nhu cầu. Người mua nhà thực sự để ở rồi sẽ còn tiếp tục gặp nhiều khó khăn. b.Dự báo trong tương lai Nhận định của các chuyên gia, nhà đầu tư BĐS trên một số báo gần đây cho thấy, thị trường BĐS đã bắt đầu có chuyển động theo hướng tích cực, sẽ khởi sắc trong trung hạn, mặc dù tình trạng "băng giá" trong giao dịch hiện tại vẫn chưa được "nung chảy". cụ thể như: Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, vẫn đang là thị trường có sức hút mạnh nhất Châu Á hiện nay. Trên bình diện chung, thời điểm cuối tháng 6 đầu tháng 7, thị trường BĐS TP.HCM vẫn chưa có gì khởi sắc, sức mua không đáng kể so với nhu cầu bán. Thế nhưng, trong vòng 1 tháng nay, những nhà đầu tư phát triển hàng hoá BĐS đã có những chuyển động, chuẩn bị cho những dự án với giá trị tính bằng tỷ USD. Nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa thực sự phục hồi.Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết: Thị trường BĐS bị suy thoái không phải toàn bộ mà "ấm, lạnh" tùy theo từng loại hình BĐS. Văn phòng cho thuê vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu và giá thuê rất cao. Quỹ đất tại các khu công nghiệp đang thu hút nhiều nhà đầu tư. Loại nhà ở có giá trị trung bình và thấp (khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn) đang rất "nóng". Nhà ở xã hội vẫn đang thiếu hụt trầm trọng. Chỉ có loại căn hộ cao cấp và đất nền dự án đang gặp nhiều khó khăn trong giao dịch. c. Nguy cơ tiềm ẩn Tình hình thiếu vốn của các doanh nghiệp bất động sản do ảnh hưởng của chủ trương thắt chặt tiền tệ đang mở ra cơ hội cho luồng vốn đầu tư nước ngoài. Kịch bản chung cho các chủ đầu tư dự án trong nước hiện nay là phải mời thêm người góp vốn hoặc chuyển nhượng dự án, và nhà đầu tư nước ngoài đang có ưu thế để đàm phán mua hàng giá rẻ. Thời gian gần đây, thị trường đã chứng kiến sự xuất hiện của những dự án vốn đầu tư lên đến hàng tỉ đô la Mỹ. Theo Tổng cục Thống kê, chỉ riêng quí 1-2008, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản lên đến 5,1 tỉ đô la, chiếm 88% trong tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam. Con số này thậm chí nhỉnh hơn cả tổng vốn FDI đổ vào bất động sản năm 2007.Trước tình hình đó, một số người tỏ ra lo ngại thị trường sẽ mau chóng bị doanh nghiệp nước ngoài thôn tính Hiện đang có luồng ý kiến cho rằng Nhà nước phải nhanh chóng có chính sách tiền tệ phù hợp, quy định mức dư nợ cho vay bất động sản an toàn để mở tín dụng đầu tư trở lại cho doanh nghiệp trong nước. Theo luồng ý kiến này, một khi doanh nghiệp trong nước phải rút lui gần hết thì doanh nghiệp nước ngoài sẽ thống lĩnh thị trường.Lợi nhuận đầu tư, khai thác sản phẩm bất động sản là rất lớn sẽ được người nước ngoài chuyển hết về nước. Và sau khi đã khai thác kiệt quệ dự án trong vòng vài chục năm, những thứ còn lại chỉ còn là cái xác! Một nhà doanh nghiệp bất động sản trong nước băn khoăn: “Nếu Nhà nước không khống chế vốn đầu tư nước ngoài ở mức an toàn thì thị trường sẽ bị họ lũng đoạn, khả năng họ sẽ thao túng giá cả ở những phân khúc sản phẩm có thế mạnh mà doanh nghiệp Việt Nam chưa vươn tới được là rất lớn” d. Giải pháp. Chính sách cởi mở cho Việt kiều và người nước ngoài được mua nhà, chính sách phát triển kinh tế tạo công ăn việc làm tăng thu nhập cho người dân, chính sách tín dụng bất động sản và lãi suất hợp lý, các chính sách khuyến khích tạo điều kiện dễ dàng cho nhà đầu tư phát triển bất động sản sẽ đều là những tháo gỡ cần thiết để giúp thị trường tiếp tục phát triển. Nhưng ảnh hưởng mạnh nhất và trực tiếp nhất đến thị trường chính là các biện pháp về lãi suất, tín dụng và tiền tệ. Nhà đầu tư phát triển bất động sản hoặc sẽ phải ngưng triển khai dự án vì không gánh nổi tiền lãi ngân hàng, hoặc nếu cứ tiếp tục xây dựng thì sẽ buộc phải tăng giá đầu ra; còn người mua nhà thì cũng sẽ sợ không dám vay, hoặc đã vay rồi thì lại gặp khó khăn hơn trong việc thanh toán; người đầu tư kinh doanh bất động sản chắc chắn sẽ buộc phải rút lui khỏi thương trường khi lãi suất tiền vay vượt cao hơn cả mức lợi nhuận kinh doanh của họ. Bên cạnh đó, tình hình siết chặt tín dụng và tăng lãi suất ngân hàng trong nước khiến lợi thế cạnh tranh có thể sẽ nghiêng về các tập đoàn đầu tư phát triển bất động sản quốc tế do họ có nhiều khả năng huy động vốn ngoại tệ với lãi suất thấp từ các ngân hàng nước ngoài... Câu hỏi đặt ra hiện nay là liệu tình trạng đóng băng thị trường bất động sản tại Việt Nam còn kéo dài bao lâu và sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế? Câu trả lời phụ thuộc rất nhiều vào chính sách quản lý linh hoạt và khoa học của các nhà quản lý. KẾT LUẬN Trải qua một quá trình tìm hiểu về “ Ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính Đông Á năm 1997 và năm 2008 đến thị trường bất động sản” thì bản thân em nhận thấy có quá nhiều vấn đề phát sinh xoay quanh đề tài trên và để có thể đưa ra những nhận định đúng đắn thì cần phải có một thời gian khá dài. Tuy vậy sau một thời gian nghiên cứu thì bài tiểu luận này cũng đã đạt được một số báo cáo sau: Tìm hiểu được nguyên nhân của hai cuộc khủng hoảng Đưa ra các bài học từ đấu tư BĐS Phân tích ảnh hưởng của hai cuộc khủng hoảng đến thị trường BĐS trong nước và trên thế giới. Đưa ra những dự đoán trong tương lai, nguy cơ tiềm ẩn và các biện pháp khắc phục. Do điều kiện thời gian không cho phép. Thêm vào đó trình độ chuyên môn còn nhiều hạn chế. Do vậy mà bài tiểu luận này vướng phải những sai xót là điều khó tranahs khỏi. Vì vậy em rất mong được sự đóng góp chỉnh sửa, bổ sung của quý thầy(cô) và các bạn đồng học để sao cho bài tiểu luận này của em hoàn chỉnh hơn và điều quan trọng la giúp em nhận thức được đúng vấn đề hơn. Em cin chân thành cám ơn!