Tóm tắt Luận án Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Thủ tướng Chính đã phê duyệt chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050. Chiến lược xác định: “Đến năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn minh, văn hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả nước ” (Thủ tướng Chính, 2012). Trong đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn 2011 - 2020 và tăng 9,5 - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so với mức 3660 USD năm 2015. Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải pháp rất quan trọng và cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô thị. Trong quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất chuyển đổi mục đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối với trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng vai trò rất lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những thập niên tới. Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên vấn đề mấu chốt là xác định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS, các cơ quan chức năng của Hà Nội chưa dựa trên sự phân tích một cách khoa học các nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không đúng thực chất và không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Việc xác định đúng giá BĐS dựa trên sự phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cấp cách. Trên tinh thần đó, việc lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện lý thuyết và thực tiễ

pdf7 trang | Chia sẻ: thientruc20 | Lượt xem: 358 | Lượt tải: 3download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Tóm tắt Luận án Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Thủ tướng Chính đã phê duyệt chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050. Chiến lược xác định: “Đến năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn minh, văn hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả nước” (Thủ tướng Chính, 2012). Trong đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn 2011 - 2020 và tăng 9,5 - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so với mức 3660 USD năm 2015. Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải pháp rất quan trọng và cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô thị. Trong quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất chuyển đổi mục đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha . Đây là một quỹ đất rất lớn đối với trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng vai trò rất lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những thập niên tới. Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên vấn đề mấu chốt là xác định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS, các cơ quan chức năng của Hà Nội chưa dựa trên sự phân tích một cách khoa học các nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không đúng thực chất và không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Việc xác định đúng giá BĐS dựa trên sự phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cấp cách. Trên tinh thần đó, việc lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện lý thuyết và thực tiễn. 2. Mục tiêu nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý thuyết về giá trị và các thành tố của giá trị nhằm xây dựng mô hình các thành tố giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Trên cơ sở kiểm định mô hình nghiên cứu, luận án đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá bất động sản với mục đích đảm bảo huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội. Câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu sẽ đạt được thông qua việc tìm kiếm câu trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây: - Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong”: của BĐS là những nhân tố nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính sách tài chính gắn với bất động sản Hà Nội? - Hai là: Các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị phù hợp với điều kiện và đặc điểm của thị trường bất động sản Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào? Tầm quan trọng của các nhân tố đó (biến độc lập) có khác nhau hay không? Đâu là nhân tố có ý nghĩa quyết định đến giá bất động sản (biến phụ thuộc)? - Ba là: Có thể và cần phải thực hiện các giải pháp quản lý gì nhằm xác định đúng giá bất động sản với mục đích cải thiện nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội? 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất động sản nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung. + Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS; + Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS. Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong, gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của gá cả BĐS đó. 4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án 5. Những đóng góp mới của luận án 5.1. Những đóng góp về mặt lý luận - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị BĐS được thẩm định. - Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với mục tiêu và đối tượng nghiên cứu của luận án. 5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn - Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án có thể giúp phát hiện ra một số thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản cũng như yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”. - Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. Luận án đã cho thấy mối quan hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố tác động đến giả cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát cũng như quan hệ cùng chiều giữa mức giá được xác định với thu ngân sách của thành phố. - Kiểm định các giả thuyết và thang đo về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. - Đề xuất nguyên tắc và một số giải pháp hàm ý quản lý cho các cơ quan hữu quan của Hà Nội nhằm xác định đúng đắn giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. 6. Bố cục của luận án Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án được bố cục thành 5 chương CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH 1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác dộng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính 1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà kinh tế trên thế giới. Trong đó có thể kể đến như nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế đất và thuế xây dựng của (Malme và Youngman, 2001) nghiên cứu về thuế tài sản của (Rudnick và Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ của (Edwards, 2005) đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012)). (Plassmann và Tideman, 2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung. 3 Kết quả nghiên cứu (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012; Bahl và Martinez-Vazquez, 2007) về thuế tài sản (trong đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước. 1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị các thành tố của nó Theo Wyatt (2013), chi phí kết tinh và đặc điểm của BĐS là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐS khác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Theo Olayinka và các cộng sự (1997) các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm: Biến cấu trúc: số phòng, nhà để xe, vườn, tuổi của công trình,có bể bơi hay không; Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung quanh, chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc; Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan Đặc điểm vị trí như có ở gần và tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống như trục đường chính, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng; Đặc điểm môi trường như quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước; Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ. Kết quả nghiên cứu của (Ozdilek và cộng sự, 2002) cho thấy các biến số tác động tới giá trị BĐS có thể được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí. 1.1.3. Những nghiên cứu về định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính 1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để thực hiện việc định giá bất động sản nhưng hầu hết các nghiên cứu đều đề cập đến năm nhóm phương pháp cơ bản để xác định giá trị: (i) tiếp cận chi phí, (ii) tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực tiếp), (iii) tiếp cận thu nhập, (iv) tiếp cận lợi nhuận và (v) tiếp cận giá trị còn lại (residual approach) (Scarrett, 2008). Tuy nhiên, có một phương pháp định giá khác đạt được hiệu quả đặc biệt trong suốt thời đại của công nghệ như hiện nay, đó là phương pháp hồi quy (Eboy và Samat, 2014)). Theo (Wyatt, 2013) để xác định giá trị bất động sản (đất ở đô thị) trong phương pháp định giá đầu tư (investment appraisal), cần phải tính đến các nhân tố (các nguồn thông tin) như: (i) Cho thuê và tốc độ tăng trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả; (iii) Thời kỳ nắm giữ và (iv) Giá trị còn lại. Các thành phần thiết yếu của các mô hình định giá và xác định giá trị cho mục đích tài chính, cụ thể là tính thuế tài sản là (Babawale, 2013): - Cơ sở tính thuế (the tax base); - Cơ sở định giá (the basis of valuation); - Các phương pháp định giá (method of valuation); - Tiếp cận định giá (approach to valuation); và Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll). 4 1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam 1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản Trong luận án của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), đã liệt kê một số tác giả có công trình nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam. Quách Đức Pháp (2002) với thuếtài sản áp dụng tại Việt Nam; Thái Bá Cần (2004) nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, trong đó đưa ra các giải pháp về giá đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. (Đàm Văn Huệ, 2006), (Nguyễn Văn Ninh, 2007) tập trung chính vào đánh giá các sắc thuế liên quan đến BĐS hiện hành và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các sắc thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS. Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu về cải cách thuế Nhà, đất tại Việt Nam và đưa ra khuyến nghị chính sách về cải cách thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế là giá trị thị trường của đất và giá trị các công trình trên đất, ngoài ra thuế suất áp dụng được phân biệt từ thấp đến cao cho ba trường hợp: nhà nông thôn, nhà khu đô thị, nhà dùng vì mục đích kinh doanh. Nguyễn Hồng Thắng (2010), Trịnh Hồng Loan (2010) nghiên cứu về cải cách thuế BĐS tại Việt Nam với mục tiêu tối đa hóa nguồn thu và tối ưu hóa phát triển đất nước. Trong đó đưa ra lý do là chính sách thuế BĐS hiện nay ở Việt Nam chủ yếu là thuế thu một lần, không phải là hình thức thuế thường xuyên hàng năm đối với tài sản, doanh thu của nguồn thuế này ngày càng giảm và cải cách là bắt buộc, giải pháp được đưa ra là tính thuế BĐS trên cả đất và giá trị công trình xây dựng trên đất theo giá trị thị trường của tài sản. 1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản Chưa có nhiều công trình nghiên cứu về định giá và xác định giá trị bất động sản tại Việt Nam. Chưa có công trình nghiên cứu nào về các thành tố của giá trị bất động sản chuyển nhượng dựa trên kết quả nghiên cứu định lượng được công bố. Có một số công trình có liên quan đến chủ đề này như: Lục Mạnh Hiển (2014) nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới (căn hộ) và khẳng định có 5 yếu tố tác động cơ bản: (1) Khoảng cách đến trung tâm; (2) Giá thành; (3) An ninh; (4) Môi trường sinh thái; (5) Khoảng cách mua sắm. Nghiên cứu của Ngô Thị Phương Thảo (2011) khẳng định, phương pháp định giá BĐS thế chấp phù hợp nhất hiện nay vẫn là phương pháp so sánh và chi phí. Luận án đã bổ sung các tiêu chí đánh giá hiệu quả của định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại bao gồm cả các tiêu chí định tính và định lượng như sau: (1) Thời gian và chi phí định giá; (2) Tỷ lệ giá trị thế chấp bất động sản/ giá trị thị trường của bất động sản; (3) Giá trị bất động sản thế chấp/ giá trị thanh lý bất động sản; (4) Giá trị bất động sản thế chấp/ Giá trị đánh giá lại. Ứng dụng hàm hồi qui trong phân tích mối quan hệ giữa giá cả BĐS và các đặc tính BĐS, “Lý thuyết vị thế- chất lượng” (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) đã mô phỏng mô hình giá BĐS với hai thành phần cơ bản: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, mối quan hệ giữa vị thế và chất lượng trong việc hình thành giá BĐS có mối quan hệ tương tác lẫn nhau. Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã xây dựng mô hình hồi qui giá đất và giá bất động sản. Kết quả hồi qui được ước lượng như sau: Y = -7346,808 + 48,713x1 + 4,024x2 + 179,266x3+ 28213,306x4+ 2577,076x5 + 2154,827x6 Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế. Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (1)- Đặc điểm pháp lý; (2)- Hình dáng lô đất; (3)- Kích thước, qui mô; (4)- Lợi thế giao thông; (5)- Lợi thế kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)- Cảnh quan, môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (12)- Qui hoạch. 1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án Kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, có những nghiên cứu liên quan đến giá trị, giá cả bất động sản. Tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào, cả ở trong nước và quốc tế, chỉ tập trung về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Nói cách khác, đã có một số công trình nghiên cứu về bất động sản (thị trường, thuế, tài chính) và định giá nhà ở (góc độ doanh nghiệp) nhưng chưa có 5 luận án nào nghiên cứu về các thành tố của giá trị bất động sản chuyển nhượng nhằm mục đích huy động nguồn tài chính cho địa phương. Tác giả dự định tập trung nghiên cứu về các nhân tố có tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản, lấy lý thuyết định giá (hay thẩm định giá) làm nền tảng lý thuyết cơ bản. CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản 2.1.1. Khái niệm Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài. 2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản 2.2.1. Chính sách tài chính 2.2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản 2.3. Các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả bất động sản 2.3.1. Giá trị và giá cả bất động sản 2.3.2. Định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính 2.3.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản 2.3.3.1. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản Giá trị tài sản bao gồm 2 nhóm nhân tố sau: (i) Các nhân tố đặc điểm tài sản và (ii) Các nhân tố liên quan thị trường: (i) Các nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản; (ii) Nhân tố xã hội và (iii) Thay đổi nhu cầu.(Wyatt, 2013). Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản - Đặc điểm vật lý. - Tính chất pháp lý. - Vị trí của BĐS. - Môi trường xung quanh. - Quan hệ lịch sử và tâm lý xã hội. 2.3.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản Giá cả là một phạm trù kinh tế tổng hợp. Giá cả thị trường chịu sự quyết định của 2 nhân tố cơ bản. Thứ nhất, giá trị thị trường. Sự tác động của giá trị thị trường đến giá cả thị trường được thể hiện ở mối quan hệ giữa 2 phạm trù này. Thứ hai, quan hệ cung cầu. Sự vận động của giá cả trên thị trường trực tiếp phụ thuộc vào tình trạng và diễn biến của quan hệ cung cầu. Có thể chia các nhân tố hình thành giá cả thị trường thành 3 nhóm: (1) các nhân tố tác động đến giá cả thông qua "cầu" về hàng hoá (2) các nhân tố tác động đến giá cả thông qua "cung" về hàng hoá, (3) các nhân tố ảnh hưởng đồng thời đến cả "cung" và "cầu" về hàng hoá. Luận án theo cách tiếp cận phân loại của (Wyatt, 2013) với 2 nhóm nhân tố cơ bản tác động đến giá cả BĐS là (i) các thành tố giá trị bất động sản (bên trong) và (ii) các nhân tố thị trường (bên ngoài). Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ giới hạn tập trung vào các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua các thành tố giá trị BĐS. CHƯƠNG 3 6 THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1. Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội 3.1.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.2.1. Thu ngân sách thành phố từ bất động sản 3.1.2.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.2.3. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn Hà Nội a. Hệ thống chính sách tài chính đất đai vẫn còn phức tạp, thiếu tính ổn định và khó khăn trong tổ chức thực hiện b. Nguồn lực tài chính đất đai chưa được khai thác đầy đủ và chủ động. Một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước. c. Hệ thống các công cụ tài chính chưa đủ mạnh dẫn đến kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều tiết, kiểm soát thị trường còn hạn chế. 7 3.1.3. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội 3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội. 3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nôi. 3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội 3.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở Hình 3.1: Các thành tố của giá trị bất động sản Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002) Sử dụng kết quả nghiên cứu của các tác giả David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011), luận án xem xét bổ sung một số nhân tố có ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị thị trường/ giá trị trao đổi. Hình 3.2: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc
Luận văn liên quan