Tóm tắt Luận văn Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với những đặc điểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm đặc thù và được định giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng đối với sản phẩm này. Trên thực tế việc định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cụ thể: Trong năm 2007 thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng để đăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại đường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi đó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, điều kiện mua và có vị trí tương đồng, đặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn được đưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh để định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại được xây dựng trên các quan điểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng đã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi định giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến đường giới hạn, mà không gắn liền với các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể và như vậy không thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi được đặt ra là, mô hình định giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới và cần có những điều kiện gì để áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam? Xuất phát từ những lý do đó, tác giả luận án đã chọn đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” để làm chủ đề nghiên cứu của mình. 2. Mục đích, ý nghĩa luận án a/ Mục đích nghiên cứu của luận án Phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, từ đó đưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này . b/ Ý nghĩa nghiên cứu của luận án - Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến vấn đề nhà ở thương mại xây dựng mới . - Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới để tham khảo trong quá trình đưa ra các quyết định quản lý và kinh doanh. 3. Câu hỏi nghiên cứu - Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở còn có những vấn đề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn đến các vấn đề bất cập và tồn tại đó? 2 - Giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có phù hợp với nhu cầu của thị trường và đảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp? - Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở? - Các DNĐTXD&KD nhà ở cần làm gì để hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM? 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận án tiến hành nghiên cứu công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu tập trung vào TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNĐTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai đoạn 2008 - 2012. 5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, luận án dự kiến đóng góp những điểm mới sau đây: - Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ đó làm căn cứ cho việc xác định các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM. - Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh của các yếu tố đó đến giá nhà chung cư TMXDM. - Đề xuất nhóm các giải pháp để hoàn thiện và giải quyết các vấn đề còn tồn tại của công tác định giá nhà TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu 1.2 Nhận xét và đánh giá các công trình nghiên cứu 1.2.1. Cơ sở lý thuyết Hầu hết các công trình nghiên cứu đều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp, nguyên tắc và quy trình xác định giá bất động sản. 1.2.2. Các phương pháp nghiên cứu Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nghiên cứu đều được áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng; trong đó phần lớn các nghiên cứu đều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể, đồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế để sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy. 1.2.3. Các đóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu - Cơ sở xác định giá nhà và phương pháp xác định giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm căn cứ để xác định được mức giá cơ bản. - Các nghiên cứu khoa học đã chỉ ra tính phức tạp của định giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BĐS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. 3 - Các nhà khoa học đã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của định gía BĐS, tuy nhiên chưa đưa ra được quy trình và nguyên tắc của định giá nhà ở TMXDM. 1.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu - Các nghiên cứu chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu đưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các doanh nghiệp đưa ra hay không - Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn đề và tìm ra quy luật cho quan điểm của mình ở một thị trường cụ thể - Một số tác giả này đã áp đặt quan điểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy quá trình nghiên cứu đều hướng theo quan điểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu tính khách quan - Việc định giá BĐS đối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào đi vào nghiên cứu một cách đầy đủ - Việc định giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính định tính để định giá.. - Tổ chức hoạt động định giá chưa có sự thống nhất - Thế giới đã đưa ra mô hình định lượng để ứng dụng định giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với thế giới, với thị trường BĐS phát triển có tính ổn định cao, việc vận dụng trong điều kiện ở Việt Nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1. Định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới của doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh nhà ở 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và định giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ đã quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong đó, nhà ở được đầu tư xây dựng để bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là đầu tư xây dựng mới hoàn toàn và đầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” (12). 2.1.1.2. Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới  Khái niệm định giá tài sản Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.  Khái niệm định giá bất động sản 4 Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.  Khái niệm định giá nhà ở Định giá nhà ở được hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.  Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xác định giá bán hoặc cho thuê đối với một nhà ở cụ thể, tại một thời điểm xác định dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở đó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời điểm định giá. Như vậy, định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp định giá nhà ở để xác định mức giá bán tại thời điểm doanh nghiệp cần định giá để đáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.  Thời điểm định giá nhà ở tại các DNĐTXD&KD nhà ở: Thông thường các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ định giá nhà ở TMXDM tại 03 thời điểm trong quá trình đầu tư dự án đó là: Định giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, định giá tại thời điểm được phép huy động vốn đầu tư cho dự án và định giá bán khi dự án hoàn thiện. - Định giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án - Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định - Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm dự án hoàn thành phần thô 2.2.2. Mục đích, nguyên tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.2.1. Mục đích Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là: Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, để chiếm vị trí dẫn đầu. 2.2.2.2. Nguyên tắc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.2.2.3. Đặc điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở - Việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn mục đích định giá. - Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng của định giá. 5 - Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. 2.2. Quy trình tổ chức và phƣơng pháp định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.1. Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Nhóm 1: Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ định giá trên cơ sở huy động các thành viên của các phòng chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách định giá và đề xuất giá với lãnh đạo doanh nghiệp quyết định.  Nhóm 2: Lãnh đạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp cung cấp để trực tiếp tiến hành định giá và quyết định mức giá nhà ở cho dự án của doanh nghiệp đang tiến hành đầu tư.  Nhóm 3: Mô hình quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM nhóm này được thực hiện như nhóm thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh đạo doanh nghiệp quyết định mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm định mức giá mà tổ định giá của doanh nghiệp đã đề xuất với ban Lãnh đạo của doanh nghiệp.  Nhóm 4: Đối với nhóm này, việc tổ chức định giá được doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức định giá độc lập định giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức định giá độc lập để quyết định mức giá. 2.2.2. Phương pháp định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Đối với định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. 2.2.3. Phương pháp định giá ẩn (Hedonic) a. Cơ sở lý luận Thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn" (Goodman, 1998: 292) (59). Rosen (1974: 34) (87) b. Nền tảng lý thuyết mô hình định giá Hedonic Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) đã có một bài nhận định xuất sắc về sự phát triển lý thuyết của mô hình định giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích người mua tác động ra sao đến giá nhà. 6 c. Lịch sử ban đầu của mô hình Hedonic d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic e. Các thành phần trong mô hình Hedonic Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên đây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu khi ứng dụng mô hình Hedonic đều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc của nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau đây tác giả sẽ làm rõ về những nghiên cứu này.  Thứ nhất thuộc tính vị trí  Thứ hai thuộc tính kết cấu  Thứ ba thuộc tính khu dân cư 2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá ở thƣơng mại xây dựng mới Mục tiêu của doanh nghiệp; Chi phí sản xuất của doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí của khách hàng khi chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức và qui trình định giá nhà ở thương mại xây dựng mới; Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp; Hệ thống thông tin định giá; Đội ngũ nhân lực; Các nhân tố về điều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường BĐS; Nhận thức của người định giá về các nhân tố ảnh hưởng đến gía nhà ở TMXDM CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở để xác định vấn đề nghiên cứu, luận án đưa ra khung nghiên cứu như sau: 3.1.1 Khung lý thuyết Sơ đồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM 7 Xác định vấn đề nghiên cứu Phân tích thực trạng định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 3.1.2 Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Nội dung công tác định giá nhà ở TMXDM Tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Mục tiêu hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở - Đặc điểm và nguyên tắc định giá nhà ở TMXDM - Mô hình tổng quát về tổ chức định giá nhà ở TMXDM - Quy trình khung định giá nhà ở TMXDM - Các phương pháp định giá nhà ở TMXDM - Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá nhà ở TMXDM. - Chính sách và căn cứ của DN trong định giá nhà ở TMXDM - Các mô hình tổ chức cơ bản đã được các DNĐTXD&KD nhà ở triển khai trong quá trình định giá nhà ở TMXDM - Các quy trình định giá nhà ở TMXDM được các DN tổ chức thực hiện. - Mức độ sử dụng và tính hiệu quả của các phương pháp định giá được các DN sử dụng. - Chính sách, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá sau định giá nhà ở TMXDM của các DN. - Lựa chọn và xây dựng được mô hình tổ chức định giá phù hợp với DN - Điều chỉnh và xây dựng quy trình định giá nhà ở TMXDM đảm bảo tính khoa học và giảm thiểu chi phí. - Lựa chọn và ứng dụng phương pháp định giá nhà ở TMXDM phù hợp với đặc thù DN và thị trường, có căn cứ khoa học, tính linh hoạt và khả thi cao. - Các điều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ sở dữ liệu thông tin để đáp ứng được mục tiêu hoàn thiện. Sơ đồ 3.2: Khung nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 3.2. Quy trình nghiên cứu Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau đây (sơ đồ 1.2): Sơ đồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án 3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải quyết được các vấn đề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án đã tiến hành các phương pháp nghiên cứu sau đây: 3..3.1. Phương pháp thu thập thông tin 3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin 3.3.3. Phương pháp phân tích và xử lý thông tin Nghiên cứu tổng quan và xin ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực định giá BĐS Xây dựng khung lý thuyết về định giá nhà ở TMXDM Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ĐGBĐS. Phỏng vấn sâu Lãnh đạo, chuyên viên chuyên trách định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác định nhóm nhân tố ảnh hƣởng giá nhà ở TMXDM. Điều tra bằng phiếu khảo sát đối với khách hàng đã mua nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội Đánh giá thực trạng định gía nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở 8 CHƢƠNG 4. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua Với các chính sách mà Nhà nước đã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở đã đạt được những kết quả đáng khích lệ. Có thể đánh giá kết quả ở các mặt sau đây: - Về số lượng nhà ở và hệ thống các đô thị - Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước - Về hệ thống đô thị trong cả nước: - Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn 4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở - Tính trong phạm vi cả nước - So sánh khu vực đô thị và khu vực nông thôn 4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ 4.1.4. Về tài chính nhà ở 4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính đến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gấp 5 lần so với năm 2002. 4.2. Thực trạng định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam  Thực trạng giá cả nhà ở thương mại để bán  Đối với thị trường căn hộ - Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh - Tại thị trường TP. Hà Nội  Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về định giá nhà ở Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác định giá cho sản phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đã xem xét các quan điểm chính sách sau đây về vấn đề xác định giá nhà ở, đó là xác định giá cho sản phẩm mới, xác định giá có chiết khấu và bù trừ, xác định giá để kích thích tiêu thụ và xác định giá phân biệt. 4.2.2.2. Căn cứ xác định giá nhà của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - Đơn giá xây dựng - Khung giá chuyển quyền sử dụng đất: 9 - Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu nhà ở 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở Từ thực tế nghiên cứu chưa có một doanh nghiệp nào có một mô hình tổ chức định giá hoàn thiện, chủ yếu là thành lập tổ định giá khi có dự án triển khai và tự giải thể sau khi xác định xong giá bán cho dự án. 4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt động định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở cho thấy, cả bốn nhóm quy trình được trình bầy tại mục 3.2.3.1 của luận án đều được sử dụng. Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức độ áp dụng triệt để quy trình đó cũng khác nhau. Mức độ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu điều tra của luận án như sau: Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình định giá nhà ở TMXDM của DNĐTXD&KD nhà ở tại thời điểm năm 2012 STT Nhóm quy trình Số lƣợng DN áp dụng Tỷ lệ DN áp dụng (%) 1 Nhóm quy trình 1 48 58,54 2 Nhóm quy trình 2 17 20,73 3 Nhóm quy trình 3 5 6,10 4 Nhóm quy trình 4 12 14,63 Tổng cộng 82 100,00 Nguồn: Thống kê từ kết quả khảo sát và điều