Tóm tắt Luận văn Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty CP Vĩnh Sơn

LỜI MỞ ĐẦU Cùng với quá trình phát triển nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt ở khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Chất lượng đời sống người dân được cải thiện, nhiều người mơ ước có được chỗ ở tiện nghi để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc vất vả. Nhu cầu về những căn biệt thự cao cấp ngày càng lớn. Chính vì vậy, đầu tư vào những dự án khu đô thị cao cấp đang trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Để dự án được đưa vào thực hiện và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải phân tích, đánh giá trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính, môi trường . từ đó thấy được các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh tế xã hội đứng trên giác độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện hiệu quả kinh tế xã hội của dự án mang lại thì phân tích tài chính lại đứng trên giác độ của nhà đầu tư (doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác, các cá nhân), thể hiện lợi ích của nhà đầu tư. Song, thực tế các dự án đã triển khai không đạt được như mục tiêu đặt ra trong công tác phân tích tài chính dự án là không thể phủ nhận. Kết quả thực hiện dự án khác xa so với dự đoán ban đầu. Nhiều rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện dự án mà công tác phân tích không lường trước được đã làm cho nhà đầu tư trở nên lúng túng, ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án. Điều này chứng tỏ rằng, công tác phân tích tài chính dự án vẫn chưa phát huy tác dụng vốn có của nó. Các dự án đầu tư mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự án đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Chính vì vậy, đề tài nghiên cứu “Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty CP Vĩnh Sơn” được lựa chọn để đáp ứng yêu cầu thực tiễn đó. 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Khái quát về dự án của doanh nghiệp Đối với bất kỳ một tổ chức hay doanh nghiệp nào trong nền kinh tế, đầu tư giữ một vai trò vô cùng quan trọng. Đó là hoạt động bỏ vốn với hy vọng đạt được lợi ích tài chính, kinh tế xã hội trong tương lai. Ngày nay, nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư đều được thực hiện theo dự án. Một dự án từ khi hình thành đến kết thúc thường trải qua những giai đoạn sau: (1) xác định dự án; (2) phân tích và lập dự án: bao gồm nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi; (3) duyệt dự án; (4) thực hiện dự án; (5) nghiệm thu, tổng kết, giải thể. Phân tích tài chính dự án nằm trong giai đoạn 2 của dự án, cụ thể nó nằm trong bước nghiên cứu khả thi dự án. Kết quả của phân tích tài chính dự án là một căn cứ quan trọng để chủ đầu tư quyết định nên đầu tư vào dự án hay không? 1.2 Công tác phân tích tài chính dự án Phân tích tài chính dự án là một nội dung kinh tế quan trọng trong giai đoạn phân tích và lập dự án. Đây là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất. * Công tác phân tích tài chính dự án bao gồm những nội dung sau: - Xác định tổng vốn đầu tư 2 Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng. - Xác định nguồn tài trợ Với dự án bất động sản thường được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu hoặc tài trợ bằng nợ. Doanh nghiệp có thể tài trợ cho dự án thông qua nợ: tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại và phát hành trái phiếu. - Phân tích dòng tiền của dự án Xác định dòng tiền của dự án theo công thức sau: CFFA = OCF - NWC - CS Trong đó, CFFA: dòng tiền dự án đầu tư OCF: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh NWC: tăng vốn lưu động ròng CS: đầu tư tài sản cố định - Xác định tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu của một dự án được tính bình quân của chi phí sử dụng các loại vốn, có trọng số là các tỷ lệ của từng nguồn vốn. Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền được tóm tắt qua công thức tổng quát sau: WACC = %D x rD + %E x rE Trong đó, %D: tỷ lệ nợ vay, %E: tỷ lệ vốn chủ sở hữu rD: lãi suất tiền vay, rE: suất sinh lời đòi hỏi của vốn chủ sở hữu - Phân tích chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án Giá trị hiện tại ròng (NPV): Suất sinh lời nội bộ (IRR): 3 Thời gian hoàn vốn (PP): Chỉ số lợi nhuận (PI): PI = Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP): - Phân tích rủi ro của dự án Để phân tích rủi ro của dự án, người ta sử dụng các phương pháp sau: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng. Trong đó, phương pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng nhiều nhất, nhưng phương pháp phân tích mô phỏng sử dụng phần mền Crytal ball cho kết quả phân tích rủi ro chính xác nhất. * Để đánh giá mức độ hoàn thiện của công tác phân tích tài chính dự án, tác giả sử dụng những chỉ tiêu sau: - Tính phù hợp giữa xác định dòng tiền và xác định tỷ suất chiết khấu - Mức độ chính xác của phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính dự án - Tính đầy đủ của nội dung phân tích tài chính dự án 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác phân tích tài chính dự án * Nhân tố chủ quan: - Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về công tác phân tích tài chính dự án - Trình độ của cán bộ phân tích - Quy trình và phương pháp phân tích tài chính dự án - Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác phân tích tài chính dự án * Nhân tố khách quan - Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước - Lạm phát 4 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP VĨNH SƠN 2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty CP Vĩnh Sơn 2.2 Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty CP Vĩnh Sơn * Quy trình phân tích tài chính dự án tại Công ty Công tác phân tích tài chính dự án của Công ty được thực hiện theo quy trình sau: (1) Xác định tổng mức đầu tư và nguồn tài trợ cho dự án, (2) Lập báo cáo tài chính cho các năm hoạt động của dự án, (3) Xác định dòng tiền của dự án và dự tính tỷ suất chiết khấu, (4) Phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, (5) Phân tích rủi ro của dự án, (6) Trình ban lãnh đạo phê duyệt dự án. * Minh hoạ công tác phân tích tài chính thông qua dự án “Khu biệt thự và nhà nghỉ Nam Sơn” a. Xác định tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư của dự án: 1.379.738 triệu đồng. b. Xác định nguồn tài trợ Nguồn vốn tài trợ cho dự án được huy động từ những nguồn sau đây : - Vốn tự có: chiếm 20% tổng mức đầu tư. - Vốn tín dụng ngân hàng: là nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng. Mức lãi suất vay ngân hàng tính toán là 15%/năm. Thời gian vay vốn 2 năm, lãi vay trả hàng năm, gốc vay trả vào thời kỳ đáo hạn. - Vốn huy động ứng trước và thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng của khách hàng. c. Phân tích dòng tiền của dự án Dòng tiền của dự án được xác định theo công thức sau: 5 CFFA = OCF - NWC - CS Phân tích dòng tiền đầu tư ban đầu: - Tổng chi phí đầu tư phân bổ cho khu biệt thự: 1.039.790 triệu đồng - Tổng chi phí đầu tư phân bổ cho khu dịch vụ: 259.947 triệu đồng Phân tích dòng tiền hoạt động: Xác định doanh thu, chi phí, khấu hao cho từng năm hoạt động. Căn cứ vào đó tính được dòng tiền hoạt động từ năm 2009 đến năm 2057 của dự án. d. Xác định tỷ suất chiết khấu của dự án Công ty lấy lãi suất ngân hàng (lãi suất vay vốn ngân hàng) là 15%/năm làm tỷ suất chiết khấu của dự án. e. Phân tích chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án NPVdự án = 318.913 triệu đồng >>> 0 IRRdự án = 30,64% >>> 15% PPkhông chiết khấu = 4,46 năm APP = 50.454.500 ngàn đồng/năm f. Phân tích rủi ro của dự án Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới dòng tiền đầu tư của dự án, nhưng yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất phải kể đến: giá bán căn biệt thự và yếu tố chi phí xây dựng. Bằng cách sử dụng công cụ table trong excel, tính toán được mức độ ảnh hưởng của hai yếu tố này tới hai chỉ tiêu NPV và IRR. 2.3 Đánh giá thực trạng công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty CP Vĩnh Sơn * Kết quả đạt được - Công tác phân tích tài chính dự án đã đưa ra được một bức tranh toàn cảnh về tài chính của dự án, cung cấp cho chủ đầu tư những chỉ tiêu cần thiết để xem xét quyết định đầu tư vào dự án. - Cơ sở tính toán tổng mức đầu tư, chi phí dự án tin cậy được. - Cán bộ phân tích đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền để tính toán 6 các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. * Hạn chế - Tính phù hợp giữa xác định dòng tiền và xác định tỷ suất chiết khấu của dự án còn thấp. - Mức độ chính xác của phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính dự án còn chưa cao. - Tính đầy đủ của nội dung phân tích tài chính dự án chưa cao. - Cán bộ phân tích chưa dự báo được nhiều rủi ro tiềm ẩn trong vấn đề kinh tế vĩ mô. * Nguyên nhân của những hạn chế Nguyên nhân chủ quan: Thứ nhất, ban lãnh đạo công ty chưa nhận thức đúng tầm quan trọng của công tác phân tích tài chính dự án, đôi khi chỉ coi công tác này mang tính hình thức. Thứ hai, trình độ chuyên môn của cán bộ phân tích chưa đồng đều, tập trung công việc phân tích vào một số người có trình độ vững vàng. Thứ ba, cơ sở vật chất trang bị cho công tác phân tích còn hạn chế, ứng dụng tin học và các phần mền phân tích tài chính còn chưa cao. Thứ tư, chất lượng nguồn thông tin đầu vào phục vụ cho quá trình phân tích còn chưa đầy đủ. Nguyên nhân khách quan: Một trong những nguyên nhân dẫn đến hạn chế của công tác phân tích tài chính là: lạm phát và hành lanh pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước. Hai nhân tố khách quan này làm cho việc dự báo những rủi ro tiềm ẩn trong công tác phân tích tài chính dự án còn gặp nhiều khó khăn, độ chính xác của công tác phân tích rủi ro này chưa cao. 7 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP VĨNH SƠN 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư của Công ty 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty CP Vĩnh Sơn * Nâng cao nhận thức của ban lãnh đạo về tầm quan trọng của công tác phân tích tài chính dự án Công tác phân tích tài chính dự án là công việc phức tạp và có vai trò rất quan trọng trong mỗi quyết định đầu tư. Để thực hiện tốt công tác này, trước hết ban lãnh đạo công ty phải có nhận thức đúng đắn về vai trò của công tác này trong hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. * Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin Nguồn thông tin phải chính xác, việc xử lý thông tin dựa vào hệ thống thiết bị công nghệ và phần mềm ứng dựng cho quá trình thống kê, dự báo số liệu (phần mềm Eview), phần mềm phân tích tài chính dự án (Crytalball). * Nâng cao chất lượng cán bộ phân tích tài chính dự án Cần có sự tách bạch giữa công tác tài chính và nghiệp vụ kế toán, Công ty cần xây dựng riêng một ban tài chính. Từ đó, cơ cấu lại nhân sự cho ban tài chính. Quá trình tuyển dụng, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực nhằm nâng cao chất lượng nhân sự cho bộ phận này. * Hoàn thiện quy trình và nội dung phân tích tài chính dự án Về quy trìn phân tích, ban tài chính xây dựng một quy trình chuẩn cho công tác này. Một mẫu quy trình chuẩn phải đầy đủ các bước, nhiệm vụ, yêu cầu và kết quả đạt được của từng bước để cán bộ phân tích thực hiện một cách chính xác nhất. 8 Về nội dung phân tích, thực hiện đầy đủ nội dung trong các bước phân tích. * Hoàn thiện phương pháp phân tích tài chính dự án Công ty cần phải sử dụng những phương pháp phân tích tài chính dựa vào giá trị thời gian của tiền kết hợp với các phương pháp hiện đại được thực hiện tại công ty để phân tích một cách chính xác dự án. 3.3 Kiến nghị 3.4 Tái phân tích tài chính dự án “Khu biệt thự và nhà nghỉ Nam Sơn” * Cơ cấu lại nguồn tài trợ Tìm kiếm thêm nguồn tài trợ để đảm bảo tài chính cho dự án, Công ty có thể chọn phương án sau: - Vay nợ ngân hàng thương mại - Hợp tác kinh doanh với tổ chức có tiềm lực về tài chính * Xác định dòng tiền dự án theo quan điểm tổng vốn đầu tư Theo quan điểm tổng vốn đầu tư, dòng tiền hoạt động được tính toán lại cho 2 năm đầu của dự án, năm 2009 và năm 2010. * Điều chỉnh lại tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu được tính toán lại dựa trên chi phí vốn bình quân gia quyền: WACC = 19,05% * Tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án + NPV = 260.173 triệu đồng + IRR = 32,25% + Tỷ số doanh lợi PI = 1,267, cho biết một đồng vốn bỏ ra ban đầu sẽ mang lại 1,267 đồng thu nhập trong tương lai. + Thời gian hoàn vốn có chiết khấu = 4,75 năm 9 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam đã phần nào khẳng định vai trò, vị trí của nó trong nền kinh tế quốc dân qua bốn năm gia nhập WTO. Tác động qua lại lẫn nhau giữa thị trường bất động sản, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh hưởng tới nền kinh tế như thế nào chúng ta đã thấy rõ, nhất là vào cuối năm 2008 khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu bắt đầu chạm đến nền kinh tế Việt Nam. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Một dự án bất động sản thành công đòi hỏi nhiều yếu tố, một yếu tố quan trọng giữ vai trò quyết định là công tác phân tích tài chính của dự án. Kết quả của công tác này là căn cứ cho chủ đầu tư quyết định đầu tư vào dự án. Cũng giống như nhiều chủ đầu tư, Công ty CP Vĩnh Sơn đã chú trọng đến công tác này để phục vụ quá trình ra quyết định đầu tư. Mặc dù, công tác phân tích tài chính dự án đã tuân thủ nghiêm chỉnh quy trình phân tích và cơ sở tính toán các chỉ tiêu có thể tin cậy được. Nhưng công tác này vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án. Dựa trên những kiến thức về tài chính dự án, những thông tin thu thập được và tình hình hiện tại của dự án, một số giải pháp đã được đề xuất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty. Hy vọng rằng, những ý kiến đó sẽ giúp ích một phần cho sự phát triển của Công ty nói chung và cho công tác phân tích tài chính dự án nói riêng.