Tóm tắt Luận văn Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ----* * *---- VŨ THỊ HẢO HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2012 LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong thời gian vừa qua thị trường tài chính Việt Nam gặp nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng không nhỏ từ môi trường kinh tế thế giới. Hoạt động tín dụng của Ngân hàng bị ngừng trệ tạm thời trong một khoảng thời gian ngắn. Đứng trước tình hình đó, các Ngân hàng trong nước phải tăng cường kiểm tra chất lượng tín dụng để rà soát và phòng ngừa rủi ro một cách hiệu quả nhất. Vì vậy hoạt động thẩm định dự án đầu tư trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, qua công tác thẩm định ngân hàng sẽ có những quyết định tài trợ đúng đắn, lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự có hiệu quả, vừa mang lại lợi ích cho nền kinh tế, vừa đảm bảo được lợi nhuận của Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư bất động sản tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lân cận, và số dự án này xin vay vốn NHNNo&PTNT là rất nhiều. Để nghiên cứu rõ hơn về vai trò quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu tư, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nôi”. 2. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1. Câu hỏi nghiên cứu Quy trình và nội dung thẩm định của Ngân hàng đã đáp ứng được yêu cầu của công tác thẩm định dự án chưa? Chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn như thế nào? Thông tin cho hoạt động thẩm định có đầy đủ, chi tiết không? Hoạt động thẩm định dự án tại Ngân hàng đã đạt được những thành tưu gì? còn những hạn chế gì cần phải khắc phục?. 4.2. Phương pháp nghiên cứu - Khung phân tích - Phương pháp thu thập thông tin - Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thông tin 5. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, danh mục bảo biểu, tóm tắt, và kết luận, Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cở sở khoa học về thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng. Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại NH NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. Chương 3: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại NH No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG Trong chương này có 4 nội dung sau: 1.1. Tổng quan hoạt động cho vay Phần này tác giả nêu được tổng quan nhất về hoạt động cho vay của Ngân hàng từ khái niện, vài trò, phân loại đến nguyên tắc trong cho vay. 1.2. Dự án đầu tƣ bất động sản Phần này nêu được khái niệm của một dự án BĐS và phân loại các loại hình dự án đầu tư hiện có từ đó đưa ra vai trò và đặc điểm của dự án đầu tư có ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án bất động sản của Ngân hàng như thế nào? 1.3. Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: Nêu được khái quát về thẩm định cũng như vai trò của thẩm định dự án, căn cứ để thẩm định một dự án cần phải: dựa trên những cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn, quy phạm và định mức gì? Quy trình thẩm định dự án bất động sản gồm những bước gì? Xử lý dữ liệu, hướng dẫn và yêu cầu đặt ra với tờ trình thẩm định để có thể đưa ra quyết định cho vay hay không và có thông báo kịp thời tới khách hàng. Khi thẩm định cụ thể nội dung của một dự án BĐS ta còn phải sử dụng những phương pháp gì? Ở đây tác giả đã nêu được: phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo, triệt tiêu rủi ro, thẩm định theo trình tự trong phần cơ sở khoa học của mình. Nội dung thẩm định dự án đầu tư là phần quan trọng nhất của hoạt động thẩm định dự án đầu tư của Ngân hàng. Nội dung thẩm định gồm hai nội dụng chính là thẩm định về khách hàng vay vốn và thẩm định về dự án đầu tư. Trong đó: - Thẩm định khách hàng vay vốn: trước tiền cần thẩm định về năng lực pháp lí, tư cách và uy tín của khách hàng để xem khách hàng có đủ tư cách để quan hệ với Ngân hàng không? Tiếp đó là thẩm định năng lực tài chính của khách hàng để đánh giá chính xác sức mạnh tài chính, khả năng tự chủ tài chính, khả năng trả nợ của khách hàng từ đó loại được những khách hàng yếu không có khả năng trả nợ sau này. Để phần tích tài chính của khách hàng phải dựa vào các chỉ tiêu tài chính: tỷ lệ thanh toán nhanh, khả năng trả nợ, khả năng sinh lời, các hệ số an toàn vốn chủ sở hữu. - Thẩm định dự án đầu tư: Thứ nhất, Phải thẩm định sự cần thiết của dự án đầu tư vì vai trò của đầu tư là rất to lớn trong phát triển kinh tế nhưng khi xét riêng từng dự án thì có dự án đạt được mục tiêu nà nhưng không đạt được mục tiêu khác. Do đo khi xem xét thẩm định dự án phải xem xét mục tiêu của dự án có phù hợp và đáp ứng những nhu cầu đặt ra của ngành, địa phương và của cả nước không? Thứ hai thẩm định về mặt kỹ thuật của dự án đầu tư để đảm bảo được tính khả thi của dự án. Thứ ba là thẩm định về mặt tài chính của dự án đầu tư, đây là nội dung quan trọng nhất trong phần thẩm định định dự án vì nó đánh giá được dự án này có hiệu quả và tổng vốn đầu tư, chi phí có hợp lý không? Đầu tiên phải đánh giá về tổng vốn đầu tư vì tổng vốn đầu tư là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng công trình dự án, nên việc đánh giá chính xác tổng vốn đầu tư là rất cần thiết, đây là điều kiện quyết định tính hiệu quả của dự án. Tổng vốn đầu tư là chi phí hoàn thiện xây dựng công trình thường gồm: Chi phí xây dựng, chi phí trước khi đưa dự án vào hoạt động, chi phí tài sản cố định, chi phí đầu tư cho tài sản lưu động. Tiếp sau khi thẩm định tổng nguồn vốn thì ta thẩm định về nguồn vốn đầu tư từ những nguồn nào: vốn tự có chiếm bao nhiêu? Nguồn vốn tài trợ chiếm bao nhiêu. Để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn ta sử dụng các chỉ tiêu sau: Giá trị hiện tại ròng, tỷ suất nội hoàn, phân tích độ nhạy, thời gian thu hồi vốn, điểm hòa vốn. Tác giả đã đưa ra được đầy đủ công thức, tiêu thức đánh giá chỉ tiêu trên và còn được minh họa bằng cả đồ thị. Sau khi phân tích hiệu quả sử dụng vốn phải phân tích những rủi ro có thể xảy ra với dự án có thể gặp phải và đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro. Thứ tư là thẩm định về kinh tế xã hội. Thứ năm thẩm định về môi trường sinh thái. Cuối cùng thẩm định về khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo: Khả năng trả nợ căn cứ vào kế hoạch sản xuất – kinh doanh, tài chính của khách hàng, từ đó lập bảng cân đối thu và chi để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng. Về tài sản đảm bảo tiền vay: phải thẩm định xem tài sản có dễ bán, giá trị thu hồi thực tế có đủ để bù đắp được nợ gốc, lãi và các loại thuế hay không? Tài sản đảm bảo có đầy đủ giấy tờ theo quy định không? 1.4. Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản của một số ngân hàng trong nƣớc Tác giả đã nêu được kinh nghiệm thẩm định của hai ngân hàng đó là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam một Ngân hàng lớn và có kinh nghiệm trọng lĩnh vực đầu tư dự án, thứ hai là Ngân hàng TMCP Quân đội một Ngân hàng cổ phần nhưng cũng cá mạnh trong việc tài trợ các dự án lớn để từ đó rút ra được bài học kinh nghiệm và khả năng vận dụng cho NHNNo & PTNT VN chi nhánh Láng Hạ trong quá trình thẩm định nên chú ý tới những điều gì. Từ đó giúp cho Ngân hàng nâng cao được chất lượng thẩm định dự án của mình. CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NH NNo&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ 2.1. Đặc điểm của NH NNo & PTNT Viêṭ nam Chi nhánh Láng Hạ có ảnh hƣởng tới công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản Tác giả đã nêu ra được sự hình thành, phát triển, những kết quả hoạt động kinh doanh đạt được và những dự án đã tài trợ của chi nhánh trong thời gian qua. Ta thấy rằng mặc rù kinh tế kho khăn trong thời gian qua nhưng số lượng dự án của CN vẫn tăng lên cả về giá trị và số lượng, đặc biệt đến năm 2011 Nguồn vốn kinh doanh của CN đã tăng lên được 10.002 tỷ đồng. Số lượng dự án BĐS cũng tăng lên cho thấy rằng chất lượng thẩm định của CN cũng dần được nâng cao. Từ đó đưa ra những thuận lợi và khó khăn của Ngân hàng như thế nào? Ngoài ra, tác giả cũng nêu được những quy định của Ngân hàng về công tác thẩm định dự án. 2.2.Thực trạng thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay của NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ Trong phần thực trạng này đã nêu được quy trình thẩm định và nội dung thẩm định của CN căn cứ vào văn bản hướng dẫn thẩm định các dự án đầu tư trong nước và quốc tế năm 2009 do chính NHNNo&PTNT VN ban hành. Trong đó quy trình nêu rõ được các bước của quy trình thẩm định, thời hạn và phân cấp trong quết định cho vay ở CN. Còn phần nội dung cũng nêu được nên tập trung vào phân tích vào khách hàng vay vốn, khả năng tài chính của khách xem khách hàng có khả năng tài chính để trả nợ Ngân Hàng không? Đối với phần phân tích dự án thì tập trung vào phần thẩm định tài chính dự án, xem dự án này có hiệu quả hay không? Đưa ra các chỉ tiêu tài chính phân tích, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án xem có hợp lý không? từ đó NH tính toán mức vốn khách hàng còn thiếu để đề xuất nên cho vay bao nhiêu? Ngoài ra cũng nên tập trung vào thẩm định tài sản đảm bảo của khách hàng vì nó là nguồn trả nợ khi khách hàng không có khả năng trả nợ. Ở phần này tác giả đã minh họa nội dung và quy trình thẩm định của CN qua ví dụ: “ Thẩm định dự án Xây dựng chung cư CT6 Xa la”. Dự án được thẩm định khá chi tiết đầy đủ, theo đúng quy trình và nội dung thẩm định của CN, số liệu được phân tích khá kỹ lưỡng, thông tin thu thập cẩn thận. Kết quả thẩm định có tính khả dụng cao, CN đã căn cứ vào đó và quyết định nên tài trợ vốn cho dự án với số tiền: 90.841.025.000đ trong thời hạn là 15 tháng. Qua đó ta đánh giá chung được về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản ở Ngân hàng nông nghệp và phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ như dưới đây. 2.3.Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ở Ngân hàng nông nghệp và phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ Trong thời gian qua, công tác thẩm định dự án tại CN đã không ngừng phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng. Biểu hiện rõ ràng là số lượng dự án được thẩm định ngày càng tăng, tổng dư nợ của ngân hàng tăng đều hàng năm tuy nhiên số lượng các khoản nợ xấu, nợ quá hạn thì vẫn luôn đảm bảo ở mức độ an toàn. Đó chính là nhờ, hoạt động thẩm định dự án đã giúp CN lựa chọn được những dự án khả thi và hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng như lợi ích cho doanh nghiệp và toàn xã hội. Để có được những kết quả đó, ta phải kể đến những thành quả của công tác thẩm định của CN trong những khía cạnh: có quy tình thẩm định hợp lý; phương pháp thẩm định được phối hợp với nhau một cách linh hoạt và đa dạng; nội dung thẩm định trung thực, khách quan và chi tiết từng khía cạnh của dự án; thời gian thẩm định được tiến hành kịp thời. Trong phần này tác giả đã nêu ra được những hạn chế còn tồn tại như: quy trình thẩm định còn chung chung, đôi khi là nguyên nhân gây kéo dài thời gian thẩm định; còn một số thiếu sót khi áp dụng phương pháp thẩm định vào dự án cụ thể; Nội dung thẩm định vẫn gặp phải một số khó khăn như: thẩm định kỹ thuật do thiếu chuyên môn với kiến thức nên gặp khó khăn trong quá trình thẩm định, khía cạnh tài chính vẫn chủ yếu dựa vào thông tin từ chủ đầu tư; Thu thập thông tin còn gặp nhiều khó khăn do các nguồn thông tin chủ yêu do khách hàng cung cấp...Từ đó đưa ra được những nguyên nhân gây ra những hạn chế gồm có nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vậy, vấn đề đặt ra cho công tác thẩm định dự án là: trong quá trình thẩm định cần chú trọng thẩm định khả năng tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử dụng vốn của dự án, khi thẩm định cần xem xét kỹ các rủi ro dự án có thể gặp phải, khi thẩm định cần nghiên cứu kỹ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương. Cuối cùng dự án chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách liên quan nên khi thẩm định cần thường xuyên xem xét và cập nhật chính sách liên quan tới BĐS. CHƢƠNG III: CÁC PHƢƠNG PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NH No&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ 3.1. Định hƣớng phát triển của chi nhánh Tác giả đã nêu được những mục tiêu chính của chi nhánh sẽ đạt được về nguồn vốn là bao nhiêu? dư nợ bảo nhiêu? tỷ lệ nợ xấu của NH để NH có thể duy trì được sự tăng trưởng trong thời gian khó khăn này. Định hướng cũng như nhiệm vụ của chi nhánh trong thời gian tới. Từ đó đề ra phương hướng hoạt động của Ngân hàng liên quan tới hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS. 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản của Chi nhánh Agribank Láng Hạ Công tác thẩm định dự án đầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong đó có các yếu tố như: Nội dung, phương pháp và quy trình thẩm định, trình độ chuyên môn của các cán bộ thẩm định, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, các công nghệ, khoa học kỹ thuật phục vụ hoạt động thẩm địnhVì vậy để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung, cũng như dự án BĐS nói riêng, cần phải tập trung hoàn thiện các yếu tố này: Thứ nhất, Nâng cao nhận thức và trình độ của cán bộ thẩm định của chi nhánh về năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp; Thứ hai hoàn thiện quy trình thẩm định và phương pháp thẩm định; Thứ ba là hoàn thiện nội dung thẩm định về thẩm định khách hàng và thẩm định dự án đầu tư; Thứ tư là xây dựng hệ thống thông tin về khách hàng như đa dạng hóa các nguồn thông tin, nâng cấp, hiện đại hóa trang thiết bị phục vụ thẩm định; Thứ năm là hoàn thiện công tác tổ chức điều hành một cách khoa học và theo trình tự công việc giữa các bộ phận để không bị chồng chéo, mâu thuẫn lên nhau; Cuối cùng là một số giải pháp khác như: lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho thẩm định, tăng cường quan hệ với tổ chức tín dụng khác để để thu được thông tin về khách hàng, tăng uy tín Ngân hàng, rút ngắn thời gian thẩm định. 3.3. Kiến nghị Kiến nghị với ba cơ quan chính: nhà nước, Ngân hàng nhà nước và với chính Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn KẾT LUẬN Với vai trò là cơ quan đầu mối thực hiện các nghiệp vụ theo ủy quyền của NHNo&PTNT Việt Nam và kinh doanh trực tiếp như mọi chi nhánh của ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội, NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh Láng Hạ đã từng bước hoàn thiện và hiện đại hoá cơ sở vật chất, nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngành Ngân hàng và đạt được rất nhiều thành tựu trong hoạt động kinh doanh, luôn hoàn thành những mục tiêu đề ra. Để góp vào thành công ấy, không thể không kể đến những thành tựu trong công tác thẩm định dự án tại CN, thẩm định dự án đầu tư là hoạt động có vai trò quan trọng đối với CN. Đó là cơ sở để CN ra quyết định cho vay, cũng chính yếu tố quyết định hiệu quả của hoạt động tín dụng. Sau khi xem xét, ta thấy luận văn đã đưa ra được cơ sở khoa học của việc thẩm định dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng. Nêu rõ được quy trình, phương pháp và nội dung chi tiết thẩm định dự án bất động sản để từ đó đánh giá được thực trạng thẩm định dự án đầu tư BĐS tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. CNLH đã áp dụng quy trình, phương pháp và nội dung vào trong hoạt động thẩm định của CN tuy rằng cũng có một số thay đổi để phù hợp với điều kiện của Ngân hàng. Thực trạng thẩm định của CN được minh họa cụ thể qua việc thẩm định dự án: Chung cư CT6 XaLa, ví dụ được phân tích khá rõ ràng, mô tả được quy trình, phương pháp và nội dung của công tác thẩm định dự án tại CN. Từ đó đưa ra được giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án tại CNLH. Trong thời gian làm việc tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam và quá trình nghiên cứu tại trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, em đã tập trung tìm hiểu, nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, em xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD. Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu chưa nhiều và kiến thức có hạn nên chuyên đề thực tập của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để chuyên đề được hoàn thiện hơn nữa. Nếu như còn thời gian nghiên cứu nhiều hơn, Luận văn nên tập trung vào nghiên cứu chi tiết hơn phần nội dung nghiên cứu của công tác thẩm định, đặc biệt là phần phân tích tài chính của dự án để đánh giá chính xác nhất hiệu quả của một dự án đầu tư, giảm thiểu được rủi ro nhất cho việc tài trợ dự án. Điều này rất quan trọng vì nó liên quan tới tỉnh rủi ro nên ảnh hưởng tới nợ xấu của Ngân hàng làm giảm lợi nhuận cho Ngân hàng. Ngoài ra, thì phần tài sản đảm bảo là phần không thể thiếu được cho việc tài trợ vốn, do đó cần phải xem xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý cũng như về giá trị của tài sản, khi đánh giá tài sản đảm bảo phải phân tích được xu hướng của thị trường, chính sách pháp luật ảnh hưởng tới giá trị của tài, để đảm bảo khi phát mại cũng có thể thu hồi được hết nợ cho Ngân hàng. Trên đây là một số kiến nghị của em về công tác thẩm định dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng. Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dẫn của Thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Thế Phán và các thầy cô trong khoa Quản trị Kinh doanh Bất Động Sản đã giúp em hoàn thiền đề tài này.