Tóm tắt Luận văn - Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại NHNo và PTNT Việt Nam - Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk

Tr¦êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n ---------------- ĐOÀN KINH ĐỊNH N¢NG CAO CHÊT LUîNG THÈM §ÞNH TµI S¶N §¶M B¶O B»NG QUYÒN Sö DôNG §ÊT T¹I NHNo&PTNT VIÖT NAM- CHI NH¸NH TØNH §¡K L¡K Chuyªn ngµnh: KINH TÕ, TµI CHÝNH - NG¢N HµNG Hµ Néi - 2011 iA. LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay, với sự xuất hiện ngày càng nhiều các Ngân hàng thương mại nên đã tạo một áp lực trong vấn đề cạnh tranh về huy động, cho vay, đầu tư, cũng như cung cấp các dịch vụ giữa các ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của ngân hàng luôn đối mặt với những rủi ro mà đặc biệt là rủi ro tín dụng mà đây cũng là hoạt động quan trọng nhất, nó mang lại lợi nhuận lớn nhất nhưng cũng chứa đựng rủi ro cao nhất. Cho nên, công tác thẩm định tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng trong việc ngăn ngừa rủi ro và hạn chế mức thấp nhất khả năng mất vốn tín dụng ngân hàng. Trong những năm vừa qua, với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt từ các Ngân hàng thương mại cổ phần và các Ngân hàng thương mại Nhà nước trên địa bà n. Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk luôn đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng. Nhưng, việc tăng trưởng tín dụng tại Chi nhánh luôn đòi hỏi an toàn. Do vậy, chất lượng công tác thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay luôn được coi trọng và đặt biệt là công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề đó nên tác giả chọn đề tài “ Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNT Việt Nam - Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk”. 2. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của NHNo&PTNT Việt Nam- Chi nhánh Tỉnh Đăk Lăk. - Qua kinh nghiệm và công tác thực tế, cùng với việc nghiên cứu các tài liệu liên quan đến quá trình thẩm định tài sản đảm bả o bằng quyền sử dụng đất, tác giả đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản bằng quyền sử dụng đất. ii - Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản bằng quyền sử dụng đất trong đảm bảo cho tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk trong 03 năm từ 2008 đến 2010. 4. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu đã được sử dụng để tiếp cận và giải quyết vấn đề là: phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp logic, phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu và tổng hợp. 5. Bố cục của luận văn Chương 1: Lý luận chung về chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại NHNo & PTNT Việt Nam- Chi nhánh tỉnh Đăk Lăk iii B. NỘI DUNG Chương I LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng và đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất 1.1.1. Tổng quan về tín dụng ngân hàng 1.1.1.1 Khái niệm: Tín dụng là quan hệ vay mượn, quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa người đi vay và người cho vay dựa trên nguyên trắc hoàn trả. 1.1.1.2 Đặc điểm của cho vay Xét về bản chất, hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại có ba đặc điểm chính sau: Thứ nhất, cho vay là sự cung cấp một lượng giá trị dựa trên cơ sở lòng tin. Thứ hai, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng vốn trong một thời hạn xác định. Thứ ba, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị trên nguyên tắc phải hoàn trả cả gốc và lãi. 1.1.1.3 Rủi ro trong kinh doanh ngân hàng 1.1.1.3.1 Khái niệm rủi ro. Rủi ro là sự tổn thất về tài sản hay sự giảm sút về lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận dự kiến hay là phải tốn kém thêm một khoản chi phí để có thể hoàn thành được mọt nghiệm vụ tài chính nhất định khi có những biến cố không mong đợi xảy ra. 1.1.1.3.2 Các loại rủi ro trong kinh doanh ngân hàng. Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, rủi ro có thể chia thành các loại: Rủi ro tín dụng, ruit ro thanh toán, rủi ro lãi suất, rủi ro tỷ giá hối đoái, các loại rủi ro khác. iv 1.1.1.3.3 Rủi ro tín dụng, nguyên nhân chính đòi hỏi phát đảm bảo tín dụng. - Khái niệm: Rủi ro tín dụng là loại rủi ro gắn liền với nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng biểu hiện dưới hình thức người đi vay không trả được nợ hoặc trả nợ không đúng hạn cho ngân hàng. Rủi ro do không thu hồi được nợ là hiện tượng thường xuyên xảy ra và tuỳ tín dụng hình thức mà có thể chia rủi ro tín dụng ra làm hai loại: rủi ro nợ khê đọng và rủi ro không được hoàn trả. - Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng gồm: nguyên nhân từ phía khách hàng, nguyên nhân từ phía ngân hàng và các nguyên nhân khách quan. 1.1.2. Đảm bảo tài sản bằng quyền sử dụng đất trong cho vay 1.1.2.1 Khái niệm Đảm bảo tín dụng bằng quyền sử dụng đất là việc bên vay vốn thế chấp hoặc bên bảo lãnh thế chất tài sản bằng quyền sử d ụng đất của mình cho bên cho vay để đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay. 1.1.2.2 Đặc trưng của bảo đảm tiền vay Đứng trên phương diện của các ngân hàng thương mại thì hoạt động đảm bảo tiền vay phải được thể được 3 đặc trưng: giá trị của bảo đảm phải lớn hơn nghĩa v ụ bảo đảm, tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ, có đầy đủ cơ sở pháp lý để Ngân hàng thương mại có quyền ưu tiên về xử lý tài sản bảo đảm. 1.1.2.3 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay - Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có tài sản đảm bảo, cho vay không có tài sản đảm bảo theo quy định của các văn bản pháp quy và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. - Tổ chức tín dụng có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợ trước hạn nếu khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng. v- Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật có liên quan để thu hồi nợ khi khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghiệp vụ trả nợ đã cam kết. - Sau khi xử lý tài sản đảm bảo tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết. 1.1.2.4 Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của Ngân hàng -Bảo đảm tiền vay giúp ngân hàng có đủ cơ sở pháp lý để có nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được. -Bảo đảm tiền vay gắn kết trách nhiệm vật chất của người đi vay trong quá trình sử dụng vốn vay tránh tình trạng khách hàn g sử dụng vốn vay sai mục đích hoặc thiếu hiệu quả gây nên tổn thất và rủi ro cho ngân hàng. Bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện để các tổ chức cá nhận được cấp tín dụng, là bước khởi đầu trong quan hệ tạo lập tín dụng với Ngân hàng thương mại vì đây là điều kiện để cấp tín dụng. 1.1.2.5 Các hình thức đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường khi mà hoạt động của các doanh nghiệp, cá nhân ngày càng đa dạng và phong phú thì để thực hiện mục tiêu mở rộng tín dụng, hạn chế rủi ro đòi hỏi các Ngân hàng thương mại phải áp dụng nhiều hình thức bảo đảm tiền vay. Đối với tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất thì các hình thức đảm bảo như: Thế chấp tài sản, bảo lãnh thế chấp bên thứ ba. 1.1.2.6 Gía trị quyền sử dụng đất được thế chấp. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp được xác đinh nghị định 178/1999/NĐ- CP. 1.1.2.7 Hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức nếu có đủ một trong những điều kiện nêu trên, khi làm hồ sơ thế chấp cần phải có các giấy tờ như: hợp đồng th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất (theo mẫu in), gíây chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ thửa đất và trích lục bản đồ thửa đất, chứng từ nộp tiền thuê đất vi 1.1.2.8 Xử lý tài sản đảm bảo nợ vay là quyền sử dụng đất Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, các Ngân hàng phải thực hiện theo các bước sau : Bước 1 : Thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản bảo đảm Bước 2 : Lập biên bản xử lý tài sản bảo đảm Bước 3 : Ngân hàng lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm Bước 4 : Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm Bước 5 : Xoá đăng ký xử lý tài sản bảo đảm 1.2 Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay bằng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái quát chung Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất là việc sử dụng hệ thống quy trình, nội dung và phương pháp có luận cứ về khoa học nhằm đánh giá một cách chính xác và trung thực giá trị, khả năng thanh lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất khi cần thiết. 1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo là bản chỉ dẫn các bước tiến hành từ xem xét, thu thập thông tin cần thiết cho đến khi đưa ra được kết luận sau cùng về giá trị hiện tại và khả năng thanh lý trong tương lai. 1.2.3 Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất 1.2.3.1 Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất đây là một khâu quan trọng trong điều kiện cần thiết để đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi thẩm định nhân viên tín dụng chỉ cần xem xét tính chân thực của giấy chứng nhận đăng ký sở hữu, nếu cần thiết có thể liên hệ với cơ quan cấp giấy chứng nhận để làm rỏ thêm. 1.2.3.2 Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất Trong toàn bộ khâu thẩm định tài sản đảm bảo tài sản bằng quyền sử dụng đất vii thì khâu thẩm định giá trị tài sản đảm bảo đóng vai trò mắt xích quan trọng quyết định đến vấn đề ngăn ngừa và hạn chế rủi ro khi cho vay. Hiện nay chúng ta sử dụng năm phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), p hương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. 1.3 Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất trong cho vay 1.3.1 Khái niệm Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất trong cho vay là chỉ tiêu tổng hợp phản ánh mức độ chính xác của kế t quả thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng hệ thống quy trình, nội dung và phương pháp thẩm định có luận cứ khoa học từ đó đưa ra kết luận chính xác về giá trị quyền sử dụng đất có đủ đảm bảo nghĩ vụ vay vốn của ngân hàng thương mại 1.3.2 Tiêu chí đánh giá chất lượn g thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. 1.3.2.1 Các tiêu chí định tính gồm : uy tín của ngân hàng, chất lượng kiểm tra kiểm soát, quản lý tài sản đảm bảo, thời gian xử lý. 1.3.2.2 Các tiêu chí định lượng: - Chỉ tiêu về số lượng các khoản nợ thanh lý. - Chỉ tiêu về tỷ lệ thu hồi nợ của các khoản vay bị thanh lý. Tỷ lệ thu hồi nợ đối với du nợ cho vay có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất bị thanh lý = Giá trị thu hồi của các khoản vay bị thanh lý Dư nợ cho vay đối với các khoản nợ bị thanh lý - Chỉ tiêu về thời gian thu hồi của các khoản nợ bị thanh lý. Chỉ tiêu này được xác định từ thời điểm mà ngân hàng tiến hành xử lý tài sản là quyền sử dụng đất đến thời điểm thu hồi một phần hoặc toàn bộ dư nợ mà ngân hàng cho vay. viii 1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tà i sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. 1.3.3.1. Các nhân tố chủ quan: Các nhân tố chủ quan như: trình độ của cán bộ ngân hàng, công tác thẩm định tài sản bảo đảm và thẩm định khách hàng, chiến lược kinh doanh, mục tiêu của ngân hàng từng thời kỳ. 1.3.3.2. Các nhân tố khách quan. Các nhân tố khách quan như: từ phía khách hàng, và các nhân tố khác. Chương 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNo& PTNT VIỆT NAM- CHI NHÁNH TỈNH ĐĂK LĂK 2.1.Khái quát về NHNo&PTNT Việt Nam và chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk 2.1.1 Giới thiệu về NHNo&PTNT Việt Nam Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam được thành lập theo Nghị định số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thành lập các ngân hàng chuyên doanh. Ngày 14/11/1990, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) ký Quyết định số 400/CT thành lập Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thay thế Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam. Ngày 15/11/1996, được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký ban hành Quyết định số 280/QĐ-NHNN V/v đổi tên Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam, thành Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (viết tắt là NHNo&PTNT VN) , tên tiếng Anh là: Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development (viết tắt tiếng Anh là: AGRIBANK). ix 2.1.2 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk 2.1.2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển. Ngân hàng Nông nghiệp tỉnh Đăk Lăk trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam, được thành lập theo Quyết định số 603/NH – QĐ ngày 22/12/1992 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc thành lập Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp các tỉnh thành phố. Kể từ tháng 11/1999 đến nay, đư ợc đổi tên thành: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Đăk Lăk (theo Quyết định số 280/QĐ-NHNN). 2.1.2.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức, màng lưới hoạt động. Đến nay, toàn Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk có tất cả 66 đầu mối trực thuộc. Bao gồm: 23 Chi nhánh (CN) cấp II, 17 Chi nhánh cấp III và 26 phòng Giao dịch trực thuộc, trong đó có 09 phòng Giao dịch trực thuộc tỉnh. Mạng lưới, thị phần hoạt động kinh doanh của Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk ngày càng được mở rộng. 2.1.2.3. Tình hình hoạt động của Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk 03 năm (2008 - 2010). Đứng trước những biến động về kinh tế trong những năm vừa qua cùng với sự cạnh tranh của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn, Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk đã hoàn thành tốt chỉ tiêu được giao trong hoạt động kinh doanh. 2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk. Trên cơ sở phân tích thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2008- 2010 cho thấy chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh tương đối tốt. Qua đó đã góp phần đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng nhằm ổn định phát triển kinh doanh. x2.3. Đánh giá chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk 2.3.1. Những chuẩn mực để đánh giá hiệu quả của hoạt động bảo đảm tiền vay Trong những năm vừa qua, Chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk đã thực hiện nghiêm chỉnh luật pháp của Nhà nước và các chỉ đạo của NHNo&PTNT Việt Nam trong vấn đề đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất. Chi nhánh đã từng bước nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất góp phần giảm thiểu mọi rủi ro trong hoạch động tín dụng cho vay. - Chỉ tiêu về tỷ lệ thu hồi nợ của các khoản vay bị thanh lý. Trong những năm 2008 đến 2010 ta thấy đứng trước những điều kiện kinh tế khó khăn, tuy nhiên công tác thẩm định tài sản bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh có nhiều chuyển biến theo chiều hướng tốt - Chỉ tiêu về thời gian thu hồi của các khoản nợ bị thanh lý. Qua số liệu thống kê tại chi nhánh ta thấy cong tác xử lý tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất đã được cải thiện, thời gian xử lý nhanh hơn. 2.3.3.1. Hạn chế Ngoài những kết quả đạt được, Chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk vẫn còn những hạn chế trong việc thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất. 2.3.3.2. Nguyên nhân 2.3.3.2.1 Những nguyên nhân thuộc về ngân hàng Nhưng nguyên nhân thuộc về ngân hàng như: chất lượng đội ngũ cán bộ tín dụng còn nhiều hạn chế, cách đánh giá tài sản đảm bảo chưa đúng mức 2.3.3.2.2 Những nhân tố bên ngoài ngân hàng Những nhân tố bên ngoài như: khách hàng, môi trường pháp lý, môi trường kinh tế, chính trị xã hội.. xi CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NHNo&PTNT TỈNH ĐĂK LĂK 3.1 Quan điểm, định hướng của Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk trong thẩm định tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất Trong bối cảnh nền kinh tế những năm vừa qua, chi nhánh đã có những định hướng cho mình trong công tác huy động, hoạt động cho vay và công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất nói riêng. 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk Đê nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằn g quyền sử dụng đất tại chi nhánh, đồng thời khắc phục những hạn chế còn tồn tại như đã trình bày trong Chương 2 của Luận văn tác giả mạnh dạn đưa ta một số giải pháp mà chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk có thể thực hiện như sau: - Nâng cao trình độ cán bộ thẩm định. Chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk cần phải đào tạo đội ngũ cán bộ tín dụng thạo về chuyên môn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả năng phân tích và dự đoán xu hướng thay đổi của môi trường kinh tế, thị trường bất động sản nhằm đáp ứng không chỉ khả năng thẩm định phương án, dự án vay vốn hiệu quả hay không mà còn đánh giá được giá trị tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất qua đó xác định được nghĩa vụ đảm bảo tối đa và ước lượng được giá trị thu hồi xảy ra trong tương lai nếu có. - Hoàn thiện quy tr ình, chính sách trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. Thường xuyên bổ sung, sửa đổi kịp thời các quy định, chính sách liên quan phù hợp với quan điểm, định hướng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất, phù hợp với những biến đổi của thị trường như: nên khảo sát và đưa ra hệ số K phù hợp với từng vùng từng khu vực cho phù hợp, cần phải chi tiết hóa giá trị thanh lý trong xii thời gian tương lai khi xảy ra nhưng giá trị ước tính phải phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của khách hàng vay, và tính thanh khoản của tài sản đảm bảo. - Sử dụng các phương pháp định giá trong khâu xác định giá trị quyền sử dụng đât. Hiện nay tại NHNo&PTNT tỉnh Đăk Lăk chưa có văn bản hướng dẫn, quy định cụ thể về việc sử dụng các phương pháp định giá, điều k iện áp dụng các phương pháp điều này dẫn đến việc các cán bộ tín dụng hầu hết đều sử dụng chung một phương pháp cụ thể là phương pháp so sánh. Do vậy, kết quả thẩm định tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không chính xác ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng thẩm đinh tài sản đảm bảo. Do đó việc đưa ra các phương pháp định giá và điều kiện áp dụng, cách thức vận dụng các phương pháp là thực sự cần thiết và rất quan trọng - Nâng cao chất lượng thu thập, xử lý thông tin Ngoài những giải pháp cơ bản nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại chi nhánh như trên, thì chất lượng của các luồng thông tin, trực tiếp hay gián tiếp cũng là một trong những giải pháp. - Thực hiện tốt công tác kiểm tra kiểm soát sau khi cho vay về tình hình tài sản đảm bảo. Cán bộ tín dụng trong quá trình kiểm tra sau khi cho vay cần phải kiểm tra thật kỹ không chỉ hiện trạng tài sản mà những biến động mà đặc biệt là về phần giá trị, khi có những biến động có khả năng ảnh hưởng đến nghĩa vụ đảm bảo thì cá n bộ tín dụng cần phải đưa ra những biện pháp khắc phục nhằm hạn chế rủi ro xảy ra. - Nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản bảo đảm Vấn đề xử lý tài sản đảm bảo là biện pháp cuối cùng để thu hồi nợ, nhưng đây là một công việc hết sức khó khăn. Khi khách hàng vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để làm cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được an toàn và hiệu quả. Đây là một công việc phức tạp, đòi hỏi thời gian dài. Vì vậy đối với các khoản nợ tồn đọng có tài sản bảo đảm cần phải tập trung nghiên cứu để phân tích nguyên nhân làm chậm quá trình chuyển hoá tài sản này thành tiền. xiii 3.3 Kiến nghị Nhằm nâng cao chất lượng trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo đòi hỏi sự nổ lực của Chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk Lăk, nhưng công tác thẩm định giá tại Chi nhánh NHNo& PTNT tỉnh Đăk Lăk cần nhiều sự hỗ trợ từ phía cơ quan chức năng. 3.3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam Cần có một văn bản cụ thể về việc hướng dẫn chi tiết về côn