Tóm tắt Luận văn Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (reit) và khả năng áp dụng cho thị trường bất động sản tại hà nội

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ******** Đào Mạnh Dũng QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) VÀ KHẢ NĂNG ÁP DỤNG CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: QTKD Bất động sản LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Nguyễn Thế Phán HÀ NỘI – 2012 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) .................................................................. ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 1.1. TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) .. Error! Bookmark not defined. 1.1.1. Khái niệm về REIT ........................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.2. Vai trò của REIT .............................................. Error! Bookmark not defined. 1.1.2.1. Đối với nhà đầu tư ..................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.2.2. Đối với thị trường bất động sản ................. Error! Bookmark not defined. 1.1.3. Các mô hình REIT ............................................ Error! Bookmark not defined. 1.1.3.1. Phân loại theo đối tượng đầu tư ................ Error! Bookmark not defined. 1.1.3.2. Phân loại theo tổ chức ............................... Error! Bookmark not defined. 1.1.3.3. Phân loại theo cấu trúc vận hành .............. Error! Bookmark not defined. 1.1.4. Các điều kiện ra đời và phát triển của REIT . Error! Bookmark not defined. 1.1.4.1. Cơ sở pháp lý ............................................. Error! Bookmark not defined. 1.1.4.2. Cơ sở kinh tế .............................................. Error! Bookmark not defined. 1.1.4.3. Các cơ sở khác ........................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.5. Nội dung cơ bản trong hoạt động của REIT .. Error! Bookmark not defined. 1.1.5.1. Cơ cấu tổ chức ........................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.5.2. Quy tắc hoạt động ...................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.5.3. Hoạt động kinh doanh ................................ Error! Bookmark not defined. 1.1.5.4. Nghĩa vụ tài chính ...................................... Error! Bookmark not defined. 1.1.5.5. Phân phối lợi nhuận ................................... Error! Bookmark not defined. 1.2. MỘT SỐ VĂN BẢN PHÁP LÝ VỀ REIT Ở NƯỚC TAError! Bookmark not defined. 1.3. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TỪ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN REIT. Error! Bookmark not defined. 1.3.1. Giới thiệu một số REIT trên thế giới .............. Error! Bookmark not defined. 1.3.1.1. Mỹ .............................................................. Error! Bookmark not defined. 1.3.1.2. Nhật Bản .................................................... Error! Bookmark not defined. 1.3.1.3. Singapore ................................................... Error! Bookmark not defined. 1.3.1.4. Anh Quốc ................................................... Error! Bookmark not defined. 1.3.2. Sự thành công của REIT ở các nƣớc .............. Error! Bookmark not defined. 1.3.3. Bài học kinh nghiệm ......................................... Error! Bookmark not defined. CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC ĐIỀU KIỆN CHO VIỆC XÂY DỰNG REIT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .. Error! Bookmark not defined. 2.1.1. Thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội ... Error! Bookmark not defined. 2.1.1.1. Giai đoạn phát triển hiện nay .................... Error! Bookmark not defined. 2.1.1.2. Các đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay . Error! Bookmark not defined. 2.1.2. Xu hƣớng phát triển và nhu cầu vốn của thị trƣờng bất động sản Hà NộiError! Bookmark not defined. 2.2. THỰC TRẠNG CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Error! Bookmark not defined. 2.2.1. Tổng quan về các hình thức tài trợ cho thị trƣờng bất động sảnError! Bookmark not defined. 2.2.1.1. Tài trợ từ các tổ chức tín dụng .................. Error! Bookmark not defined. 2.2.1.2. Phát hành trái phiếu .................................. Error! Bookmark not defined. 2.2.1.3. Hợp tác kinh doanh .................................... Error! Bookmark not defined. 2.2.1.4. Tài trợ từ các Quỹ Đầu tư .......................... Error! Bookmark not defined. 2.2.1.5. Vốn FDI cho thị trường bất động sản Hà NộiError! Bookmark not defined. 2.2.2. Những khó khăn trong tài trợ cho thị trƣờng bất động sảnError! Bookmark not defined. 2.2.2.1. Về các khoản vay dài hạn của ngân hàng .. Error! Bookmark not defined. 2.2.2.2. Về hoạt động mua bán tài sản nợ trên thị trường tài chính thứ cấp .. Error! Bookmark not defined. 2.2.2.3. Về huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhânError! Bookmark not defined. 2.2.3. Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ. Error! Bookmark not defined. 2.2.3.1. Đối với các dự án bất động sản dài hạn .... Error! Bookmark not defined. 2.2.3.2. Đối với phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp và sang trọngError! Bookmark not defined. 2.2.3.3. Đối với các dự án nhà ở trung bình ........... Error! Bookmark not defined. 2.3. CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ XÂY DỰNG REIT CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Error! Bookmark not defined. 2.3.1. Sự cần thiết phải xây dựng REIT tại thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined. 2.3.2. Điều kiện của Hà Nội cho phép xây dựng mô hình REITError! Bookmark not defined. 2.3.2.1. Điều kiện pháp lý ....................................... Error! Bookmark not defined. 2.3.2.2. Điều kiện kinh tế ........................................ Error! Bookmark not defined. 2.3.2.3. Các điều kiện khác ..................................... Error! Bookmark not defined. CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ THỰC HIỆN MÔ HÌNH REIT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 3.1. ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH REIT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not defined. 3.1.1. Mô hình REIT áp dụng cho Hà Nội ................ Error! Bookmark not defined. 3.1.1.1. Cơ cấu tổ chức ........................................... Error! Bookmark not defined. 3.1.1.2. Nguyên tắc vận hành .................................. Error! Bookmark not defined. 3.1.2. Sự phù hợp của mô hình với thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined. 3.2. CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN ............................. Error! Bookmark not defined. 3.2.1. Về tổ chức .......................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.2. Về nguồn vốn ..................................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.3. Về hoạt động định giá ....................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.4. Về hoạt động quản lý tài sản............................ Error! Bookmark not defined. 3.2.5. Về hoạt động giám sát ...................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.5.1. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các cơ quan quản lýError! Bookmark not defined. 3.2.5.2. Ngân hàng giám sát ................................... Error! Bookmark not defined. 3.2.5.3. Tổ chức kiểm toán ...................................... Error! Bookmark not defined. 3.3. KIẾN NGHỊ ............................................................ Error! Bookmark not defined. 3.3.1. Hoàn thiện môi trƣờng pháp lý ....................... Error! Bookmark not defined. 3.3.2. Củng cố thị trƣờng bất động sản ..................... Error! Bookmark not defined. 3.3.3. Củng cố thị trƣờng chứng khoán và phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa....... Error! Bookmark not defined. PHẦN KẾT LUẬN ............................................. ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................. ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư bất động sản là nguồn vốn tài trợ. Các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường cần có lượng vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, thực lực các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản hiện nay đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Phần lớn các chủ đầu tư chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoặc đền bù giải phóng mặt bằng. Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Thông thường, đa số các dự án bất động sản được tài trợ từ: (i) vốn của các nhà đầu tư – nhưng rất nhỏ, (ii) nguồn vốn ứng trước của người mua và (iii) nguồn tín dụng trung và ngắn hạn từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, các nguồn tài chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn thì không ngừng tăng. Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu trong việc phát triển thị trường bất động sản trong nhiều năm qua, là do thiếu các công cụ tài chính hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực tế, có nhiều nhà đầu tư pháp nhân cũng như thể nhân rất mong muốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhưng không đủ tài chính để mua trọn vẹn một sản phẩm đơn lẻ và mặt khác, nhà đầu tư cũng quan tâm đến tính thanh khoản trong kinh doanh bất động sản và nhu cầu đa dạng hóa đầu tư vào những tài sản khác. Vì vậy, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài toán vốn trong thị trường bất động sản là phải tìm ra những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn từ thị trường tài chính. Vì lý do đó, qua việc xem xét mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) với chiến lược huy động vốn rộng rãi trong công chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản nhưng có số vốn nhất định sẽ góp phần hạn chế những rủi ro liên quan đến việc kinh doanh bất động sản cũng như những rủi ro liên quan đến tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản. Hiện tại, mô hình REIT đã và đang được tổ chức và vận hành rất thành công ở các nước như Mỹ, Anh, Nhật Bản, Singapore, Sự phát triển của mô hình này đã giúp cho thị trường bất động sản ở các nước này phát triển mạnh mẽ và thu hút được rất nhiều nguồn vốn từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên ở Việt Nam, nhất là ở Hà Nội, mô hình REIT được nhắc đến nhiều trên các phương tiện thông tin đại chúng và vừa mới được Chính Phủ thông qua Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012, và có hiệu lực thi hành từ 15/9/2012 cho phép thành lập và hoạt động Quỹ đầu tư bất động sản theo mô hình REIT. Do vậy mà hiện tại vẫn chưa có REIT nào tồn tại trên thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Việc hình thành các REIT và vận hành các REIT sao cho hiệu quả và phát huy được các thế mạnh của mô hình này tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội hiện nay là một vấn đề đòi hỏi cần phải có một nghiên cứu sâu về nó. Chính vì thế, tác giả với mong muốn thông qua đề tài “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và khả năng áp dụng cho thị trường bất động sản tại Hà Nội” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để xây dựng thành công mô hình REIT phù hợp với những điều kiện tại Hà Nội giúp tìm kiếm giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ mới cho thị trường bất động sản tại Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài này sẽ tập trung trả lời 03 câu hỏi lớn sau: 1. Tính ứng dụng mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản - Công cụ để huy động vốn rộng rãi trong công chúng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn của thị trường bất động sản? 2. Mô hình nào và cách thức xây dựng một mô hình phù hợp với điều kiện của thị trường bất động sản Hà Nội trong bối cảnh hiện nay? 3. Giải pháp thực hiện và tổ chức mô hình cho thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội? Từ những câu hỏi trên, đề tài này hướng tới mục tiêu là nghiên cứu cơ sở khoa học của REIT để từ đó nhằm tìm kiếm một giải pháp mới trong việc huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản của Thành phố Hà nội thông qua mô hình REIT. Đồng thời đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả mô hình. Kỳ vọng từ đó sẽ mở rộng quy mô và phạm vi huy động vốn cho toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Mô hình REIT phù hợp với những điều kiện của Hà Nội để huy động vốn tài trợ cho thị trường bất động sản Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu mô hình phù hợp với điều kiện phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội trên cơ sở nghiên cứu khoa học về các mô hình REIT đang được triển khai thành công và rất phát triển tại nhiều nước trên thế giới. Với sự đi sâu phân tích về điều kiện pháp lý, kinh tế và một số các điều kiện khác trong giai đoạn hiện nay của thành phố Hà Nội, cùng với kinh nghiệm rút ra từ các nước trên thế giới, đề tài đề xuất một số giải pháp để có thể thực hiện tốt và phát triển mô hình này trong thời gian tới nhằm tháo gỡ cho những khó khăn của thị trường bất động sản tại Hà Nội. Tuy nhiên, có nhiều khía cạnh cần được nghiên cứu thêm, dưới góc độ chi tiết hơn để có thể khẳng định tính khả thi của các giải pháp đề xuất cho việc triển khai mô hình REIT, cũng như nghiên cứu sâu hơn về pháp lý, chính sách thuế, cơ chế tài chính và các giải pháp vận hành, quản lý hoạt động REIT trong bối cảnh thực tiễn tại Hà Nội. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, phương pháp nghiên cứu được sử dụng trên cơ sở tổng hợp của nhiều phương pháp. Trong đó bao gồm:  Phương pháp thu thập thông tin Thu thập các dữ liệu thứ cấp gồm :  Các số liệu điều tra, báo cáo thống kê của ngành, số liệu của các cơ quản lý chuyên ngành như Sở Tài chính, Sở Xây dựng. Các quy định, văn bản pháp luật, đường lối chính sách của nhà nước đối với hoạt động tài kính, kinh doanh bất động sản.  Các trang web, báo chí, thông tin được công bố thông qua các công ty nghiên cứu đánh giá thị trường.  Các số liệu thống kê về tình hình đầu tư và huy động, sử dụng vốn phục vụ cho các dự án đầu tư bất động sản. Phương pháp chuyên gia:  Phỏng vấn trực tiếp các đối tượng bằng các câu hỏi đã chuẩn bị trước.  Điều tra bằng bảng hỏi.  Phương pháp tổng hợp thông tin Thông tin và các số liệu sau khi được thu thập sẽ được tổng hợp theo các phương pháp tổng hợp thống kê: sắp xếp, phân tổ, hệ thống các biểu bảng thống kê và đồ thị với các chỉ tiêu số lượng và chất lượng khoa học sau khi đã làm sạch số liệu điều tra.  Phương pháp phân tích thông tin Phương pháp mô tả thống kê. Sử dụng các phương pháp so sánh, mô hình hóa, đồ thị. 5. Dự kiến các đóng góp của luận văn Sự phát triển của thị trường bất động sản đã biểu lộ ra rất nhiều hạn chế, vướng mắc có thể gây ra những tác động tiêu cực, những ảnh hưởng không tốt cho sư phát triển của chính thị trường bất động sản. Đó là do sự xuất hiện của những nguyên nhân sau: những người đầu tư cá nhân có tiền nhàn rỗi thay đổi hình thức tiết kiệm sang đầu tư nên đã đầu tư quá mức vào bất động sản; chưa có nguồn tài trợ phù hợp cho các dự án bất động sản vốn là các dự án luôn có nhu cầu vốn lớn và dài hạn Do thị trường bất động sản có một vị trí quyết định đối với nền kinh tế quốc gia, nên cần có các giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và bền vững. Một trong những giải pháp đó là nghiên cứu này với mong muốn chứng thực Quỹ Tín thác bất động sản REIT là mô hình hoàn toàn phổ biến và thông dụng ở các nước phát triển. Mô hình REIT có thể trả lời 2 câu hỏi chủ yếu sau : (1) Làm thế nào để huy động một nguồn vốn lớn, dài hạn từ các nguồn tài chính tiềm năng trong xã hội cho các dự án đầu tư bất động sản? (2) Kênh đầu tư nào thích hợp cho mọi người muốn đầu tư vào các dự án bất động sản để có được lợi nhuận và tính thanh khoản cao? Đồng thời, nghiên cứu này sẽ đi sâu phân tích và đưa ra các khuyến nghị để có thể triển khai mô hình REIT mang đặc tính riêng cho thị trường bất động sản tại Hà Nội. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục thì nội dung của luận văn được kết cấu gồm 3 chương : Chương 1: Cơ sở khoa học về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) Chương 2: Thực trạng các nguồn tài trợ cho thị trường bất động sản và các điều kiện cho việc xây dựng REIT tại thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất mô hình và các giải pháp để thực hiện mô hình REIT tại thành phố Hà Nội