Chuyên đề Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng. Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế bảo đảm, đặc biệt là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng .làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát triển và hoàn thiện công tác định giá tại các ngân hàng thương mại, nên trong khoảng thời gian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP QUÂN DộI, em quyết định chọn đề tài: “Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Quân Đội” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng. Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc. Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần: Phần I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp. Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội Phần III: Một số kiến nghị về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp .

doc76 trang | Chia sẻ: tuandn | Ngày: 15/04/2013 | Lượt xem: 2959 | Lượt tải: 50download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Chuyên đề Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
MỤC LỤC Danh mục các từ viết tắt 4 Lời nói đầu 5 Chương I 7 Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản 7 để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng 7 1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng. 7 1.1.1. Tổng quan về BĐS 7 1.1.1.1 Khái niệm về BĐS 7 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS. 8 1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp 9 1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp 10 1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội 10 1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng 11 1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá 11 1.2.2. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay 12 1.2.2.1 Khái niệm về định giá 12 1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 13 1.2.2.3. Nguyên tắc định giá. 14 1.2.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. 15 1.2.3. Quy trình định giá bất động sản: 16 1.2.3.1. Xác định vấn đề 16 1.2.3.2. Lập kế hoạch định giá. 16 1.2.3.3. Thu thập tài liệu 17 1.2.3.4. Phân tích thông tin 17 1.2.3.5. Chuẩn bị báo cáo định giá 18 1.2.3.6. Báo cáo định giá 18 1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 19 1.2.4.1. Phương pháp so sánh 19 1.2.4.2. Phương pháp đầu tư: 23 1.2.4.3. Phương pháp định giá chi phí. 26 1.2.4.4. Phương pháp thặng dư 29 Chương II: 31 Thực trạng về tình hình hoạt động định giá 31 bất động sản để đảm bảo tiền vay tại MB 31 2.1. Một vài nét cơ bản về ngân hàng TMCP quân đội 31 2.1.1. Tổng quan về lịch sử hình thành và phát triển của MB 31 2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng MB 34 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP MB. 35 2.2. Tình hình công tác thẩm định bất động sản đảm bảo tại MB. 38 2.2.1. Đôi nét về Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của MB 38 2.2.1.1. Lịch sử hình thành 38 2.2.1.2. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm 38 2.2.1.3. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm. 38 2.2.2 Hiệu quả của hoạt động thẩm định BDS đảm bảo của MB. 39 Mà thực tế tài sản đảm bảo là BĐS được thế chấp, bảo lãnh tại Ngân hàng chiếm đến 55%. Do đó ta có tình hình thực tế dư nợ cho vay của Ngân hàng MB theo việc định giá BĐS bảo đảm như sau. 39 Bảng 2.1: Dư nợ cho va bằng hình thức thế chấp BĐS. 39 2.3. Thực trạng của việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS đảm bảo tại chi nhánh Hà Nội – MB. 40 2.3.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS đảm bảo. 40 a. Mục đích của việc định giá BĐS đảm bảo. 40 b. Yêu cầu của việc định giá BĐS đảm bảo. 40 d. Căn cứ định giá. 41 2.3.2.Thực tế việc sử dụng phương pháp định giá tại ngân hàng. 42 2.3.2.1. Về mặt lý thuyết 42 2.3.2.2. Về mặt thực tế. 44 a. Đối với BĐS là đất trống: 44 c. Đối BĐS là tài sản hình thành sau vốn vay. 50 3.1. Quan điểm của MB về định giá tài sản đảm bảo. 60 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội 61 3.3. Một số kiến nghị. 63 3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. 63 3.3.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà 63 3.3.1.2. Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản 64 3.3.1.3. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 65 3.3.1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới 67 3.3.1.5. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản 68 3.3.1.6. Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản 69 Kết luận 71 Lời nói đầu 72 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS – Bất động sản. HĐTD – Hợp đồng tín dụng. KHKT – Khoa học kĩ thuật. NHNN - Ngân hàng Nhà nước. NHTMCP – Ngân hàng thương mại cổ phần. TCCC – Thế chấp cầm cố. UBND – Uỷ ban nhân dân. VPBank – Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam. Lời nói đầu Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng. Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế bảo đảm, đặc biệt là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát triển và hoàn thiện công tác định giá tại các ngân hàng thương mại, nên trong khoảng thời gian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP QUÂN DộI, em quyết định chọn đề tài: “Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Quân Đội” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng. Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc. Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần: Phần I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp. Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội Phần III: Một số kiến nghị về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp . Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Quân Đội. Đăc biệt, em xin cảm ơn cô giáo Nguyễn Thanh Hà đã giúp em hoàn thành chuyên đề này. Chương I Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng 1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng. 1.1.1. Tổng quan về BĐS 1.1.1.1 Khái niệm về BĐS Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất quan trọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay hay không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình được điều chỉnh bằng luật. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản. Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam đã xác định khái niệm BĐS như sau: Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những BĐS chính. Nhưng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính quan trọng của BĐS là không di dời được. Vậy thì làm thế nào để mang BĐS đi vay vốn Ngân hàng được. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vốn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử người đến nơi có tài sản để trông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi người có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng thư pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, được Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ được vay vốn. Đó chính là quan hệ thế chấp BĐS trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế. Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp) 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS. - Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, do đó khi khách hàng muốn vay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS đó cho ngân hàng để làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của các yếu tố môi trường như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS. - Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy, cán bộ tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác định thời gian cho vay hợp lý. - Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của bất động sản, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với bất động sản, khác nhau về quang cảnh môi trường…Do đó, cán bộ thẩm định phải quan tâm đến vấn đề này. - Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng tới việc định giá bất động sản thế chấp. - Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng các hoạt động kinh tế- xã hội. Nhà nước phải thống nhất quản lí về bất động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời. 1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài sản thế chấp gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. + Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó. - Thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. 1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội Thị trường bất động sản nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông. Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng. 1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng 1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, nhà xưởng máy móc thiết bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp được xem là hoạt động tư vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản được thẩm định theo giá trị thị trường theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minh bạch. Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư... hoặc một số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mượn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp như nhà xưởng, máy móc thiết bị ...mà chủ yếu là bất động sản. Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phương pháp thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức được vai trò quan trọng của việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản. 1.2.2. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay 1.2.2.1 Khái niệm về định giá Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá của chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai, bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử... Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Để xác định được giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ước tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá bất động sản cần được hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể. 1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản. Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuy
Luận văn liên quan