Phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu là tính hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là yếu tố về mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm: - Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể Thông thường không thể xấy dựng công trình công nghiệp trên khu đất đã được phân bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố này thường được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích đất được phân bổ. - Hạn chế về quyền sử dụng đất Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú không được tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thích. Mọi sự cho phép đều thuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy hoạch xây dựng. - Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng Muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phòng thì phải xin giấy phép. Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính do thẩm quyển phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa phương. - Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất.

doc23 trang | Chia sẻ: lvbuiluyen | Ngày: 22/01/2013 | Lượt xem: 5221 | Lượt tải: 17download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
CÂU 1: PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản theo nghĩa đơn giản nhất là đất đai cùng tất cả mọi thứ gắn liền vững chắc và lâu dài với nó. Thị trường bất động sản là địa điểm diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch, được thể hiện bằng những con số cung, cầu. Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu là tính hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là yếu tố về mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm: - Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể Thông thường không thể xấy dựng công trình công nghiệp trên khu đất đã được phân bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố này thường được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích đất được phân bổ. - Hạn chế về quyền sử dụng đất Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú không được tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thích. Mọi sự cho phép đều thuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy hoạch xây dựng. - Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng Muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phòng thì phải xin giấy phép. Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính do thẩm quyển phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa phương. - Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất dơn thuần chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản. - Ảnh hưởng của yếu tố nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà là sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. - Chính sách và pháp luật của Nhà nước Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá. Tuy nhiên đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co giãn hơn so với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng mau lẹ theo sự gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài hơn bình thường. Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với nhà cửa là điều khó xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị giảm xuống do bị phá hủy hay thay đổi việc sử dụng. Cầu về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cầu: Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, công trình khác. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định. Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm: - Áp lực gia tăng dân số Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đình tăng lên dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, giáo dục… dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. - Quá trình tăng lên của chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên của các nguồn thu nhập Chất lượng đời sống được nâng cao là điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất ở sẽ tăng lên rõ rệt. - Quá trình đô thị hóa Quá trình đô thị hóa làm tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản về cầu và kết cấu cầu nhà ở đô thị, cũng như các công trình với chức năng làm văn phòng, trung tâm thương mại… - Mốt và thị hiếu nhà ở Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản. - Chính sách của chính phủ Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ... Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản Thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu để hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả hàng hóa bất động sản, là mối quan hệ mang tính chất quy luật. Trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, tức là không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì việc xây nhà thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó do nhu cầu tăng lên sẽ làm cho giá bất động sản được đẩy lên cao. Trong dài hạn, tiền thu được từ bất động sản cao (ví dụ bất động sản nhà cho thuê) khuyến khích việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn tới giá thuê giảm xuống. Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh cầu cũng luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên hơn làm cho sự giảm giá nhà chỉ là tạm thời, thị trường nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững. CÂU 2: NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN QUYỀN ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẤT ĐẤT ĐAI 2003 NHƯ THẾ NÀO? Điều 7 Luật đất đai quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai 1. Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. 2. Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. - Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. 3. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương. 4. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các phương thức thực hiện quyền sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước không trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất, mà thực hiện quyền này thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất và quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trực tiếp. Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được quy định tại điều 5 Luật đất đai 2003: 1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. 2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất. 3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Về nội dung quyền quản lý Nhà nước về đất đai, điều 6 Luật đất đai 2003 quy định: 1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; g) Thống kê, kiểm kê đất đai; h) Quản lý tài chính về đất đai; i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. CÂU 3: ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THAM GIA VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH? Điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản được quy định tại điều 61, điều 62 và điều 106 Luật đất đai năm 2003 + Điều 61 quy định đất được tham gia thị trường bất động sản, bao gồm: - Đất mà Luật đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào ttrường bất động sản. + Điều 62 quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai năm 2003. Điều 106 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản khi có các điều kiện: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện để đất đai và công trình xây dựng tham gia vào thị trường tại điều 6 và 7 của Luật. Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Điều 7 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. CÂU 4: XU HƯỚNG PHẢT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI Theo các chuyên gia bất động sản, sự tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát chính là yếu tố quan trọng quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010 với nhiều thuận lợi hơn. Một yếu tố tích cực sẽ tác động lên thị trường bất động sản trong năm nay đó là công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng được triển khai mạnh mẽ. Năm nay Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng, trong khi đó TP.HCM cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung thành phố và các vùng lân cận. Tại các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, nhiều dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản. I. TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG THÁNG ĐẦU NĂM 2010 1. Thị trường bất động sản cho thuê văn phòng, công sở: Tại Hà Nội, mặc dù nền kinh tế Việt Nam có nhiều dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2009, các công ty có vốn đầu tư nước ngoài đang dần quay lại Việt Nam, song nhu cầu văn phòng trong quý I vẫn rất thấp. Quy mô văn phòng hạng A được thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể trong khi văn phòng hạng B giảm tới một nửa số lượng. Văn phòng hạng C tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Và trước những tác động ban đầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại thì văn phòng hạng C được dự đoán sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo. Uớc tính trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu m2 văn  phòng từ 120 dự án sẽ có mặt trên thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung (khu vực quận trung tâm thành phố chỉ chiếm khoảng 5% lượng cung mới này). Tuy nhiên, với tình trạng chậm tiến độ và trì hoãn vốn rất phổ biến ở Việt Nam, nhiều khả năng các dự án này sẽ còn chậm gia nhập thị trường hơn dự kiến. Dự báo giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục xu hướng giảm, song sẽ có thể phục hồi trong vòng 12 – 16 tháng. Dự tính nhiều khách thuê sẽ linh hoạt tìm địa điểm mới tại các khu vực ngoài trung tâm khi nguồn cung trong khu vực trung tâm thành phố đã được phủ kín. Vì thế, thị trường văn phòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởng ổn định trong khoảng từ cuối năm 2010 đến nửa đầu năm 2011 Tại TP.HCM, trong quý I/2010, thị trường văn phòng cho thuê có thêm một văn phòng hạng B và 7 văn phòng hạng C với tổng diện tích mới 42.000m2. Tổng nguồn cung tăng 5% so với quý IV/2009. Hiện tại, thị trường TPHCM có tổng cộng 138 văn phòng của tất cả các hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000m2. Giá thuê trung bình khoảng 30 USD/m2/tháng, giảm 3% so với quý trước và giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Công suất thuê trung bình cho tất cả các hạng và các quận đạt 89% và giữ ổn định so với quý IV/2009 mặc dù
Luận văn liên quan