Ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũng Liêm giai đoạn 2005 - 2009

Trần Minh Kiệt Nguyễn Thị Út Tuyên ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Vũng Liêm giai ñoạn 2005 - 2009 3 MỤC LỤC Tiêu ñề Trang Lời cảm ơn............................................................................................... i Danh sách chữ viết tắt .............................................................................. ii Mục lục.................................................................................................... iii Danh sách bảng……………………………………………………………v Danh sách hình ........................................................................................ vi Tóm tắt .................................................................................................... 6 MỞ ðẦU................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1:GIỚI THIỆU ....................................................................... 3 1.1 GIỚI THIỆU ðỊA ðIỂM THỰC HIỆN ðỀ TÀI................................ 3 1.1.1 Sơ lược về cơ quan.......................................................................... 3 1.2.1 ðiều kiện tự nhiên:........................................................................... 6 1.2.2 ðiều kiện kinh tế: ............................................................................ 7 1.2.3 ðiều kiện xã hội: ............................................................................ 8 1.3 KHÁI QUÁT CHUNG VẤN ðỀ CHUYỂN NHƯỢNG .................... 11 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng QSDð: .................................................. 11 1.3.2 Lược sử về quá trình chuyển nhượng QSDð: .................................. 11 1.3.3 Những quy ñịnh hiện hành về chuyển nhượng quyền SDð tại Nð17/1999Nð-CP, Nð79/2001/Nð-CP, Nð181/2004/Nð-CP ............... 15 1.4 TÌNH HÌNH QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC VỀ ðẤT ðAI.......................... 18 1.4.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lí, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó ........................................................ 18 1.4.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ ñịa giới hành chính………………………………………………………………………18 1.4.3 Quản lí và phát triển thị trường ñất trong thị trường bất ñộng sản..... ................................................................................................................. 18 1.4.4 Tình hình chuyển ñổi chuyển nhượng QSDð .................................. 19 1.4.5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và xử lí vi phạm pháp luật về ñất ñai .................................................. 20 4 1.4.6 Giải quyết tranh chấp về ñất ñai, giải quyết khiếu nại các quy phạm trong việc quản lí và sử dụng ñất ñai ........................................................ 20 1.4.7 Tình hình chấp hành chính sách pháp luật ....................................... 21 1.5 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN................................ 22 1.5.1 Hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn ................................................. 22 1.5.2 Biến ñộng ñất ñai qua các năm kiểm kê........................................... 27 1.6 CƠ SỞ PHÁP LÍ ................................................................................ 27 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................... 29 2.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................... 29 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 29 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN............................................ 30 3.1 ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA CÁC GIAI ðOẠN ................................................................. 30 3.1.1 Giai ñoạn từ năm 1993 ñến năm 1999 ............................................. 30 3.1.2 Giai ñoạn từ năm 2000 ñến năm 2004 ............................................. 30 3.1.3 Giai ñoạn từ năm 2005 ñến năm 2008 ............................................. 33 3.1.4 Tình hình chuyển nhượng ñầu năm 2009......................................... 40 3.1.5 Tình hình giá ñất và các khoản nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng QSDð: ............................................................................ 45 3.2 HỆ QUẢ KINH TẾ - Xà HỘI SAU KHI CHUYỂN NHƯỢNG QSD ................................................................................................................. 47 3.3 MỘT SỐ VẤN ðỀ RÚT RA QUA CÔNG TÁC ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG.................................................................... 50 3.3.1 Thuận lợi:........................................................................................ 50 3.3.2 Những khó khăn và hướng ñề xuất .................................................. 51 CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................ 53 4.1. KẾT LUẬN....................................................................................... 53 4.2. KIẾN NGHỊ:..................................................................................... 54 5 DANH SÁCH BẢNG Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu mức sống của người dân và thống kê lao ñộng việc làm trong khu vực:............................................................................ 10 Bảng 1.2 Kết quả thành lập bản ñồ ñiạ chính huyện Vũng Liêm .............. 19 Bảng 1.3 Số lượng tiếp nhận ñơn khiếu nại, tố cáo .................................. 21 Bảng 1.4 Cơ cấu sử dụng ñất nông nghiệp huyện Vũng Liêm .................. 22 Bảng 1.5 Cơ cấu sử dụng ñất ở huyện Vũng Liêm.................................... 23 Bảng 1.6 Cơ cấu sử dụng ñất chuyên dùng huyện Vũng Liêm.................. 26 Bảng 1.7 So sánh diện tích các loại ñất năm 2005, 2000, năm 1995. ........ 28 Bảng 3.1 Tình hình chuyển nhượng QSDð trong giai ñoạn 2000 – 2004 . ................................................................................................................. 32 Bảng 3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDð giai ñoạn 2005 - năm 2008 ... ................................................................................................................. 34 Bảng 3.3 Tình hình chuyển nhượng QSDð nông nghiệp giai ñoạn 2005 – 2008 ......................................................................................................... 37 Bảng 3.4 Tình hình chuyển nhượng các loại ñất NN giai ñoạn 2005 – 2008 ................................................................................................................. 38 Bảng 3.5 Tình hình chuyển nhượng ñất ở giai ñoạn 2005 – 2008 ............. 40 Bảng 3.6 Tình hình chuyển nhượng QSDð bốn tháng ñầu năm 2009....... 44 Bảng 3.7 Thống kê tình hình chuyển nhượng QSDð trên ñịa bàn huyện Vũng Liêm............................................................................................... 45 Bảng 3.8 Bảng giá ñất năm 2009.............................................................. 47 Bảng 3.9 Mục ñích sử dụng tiền chuyển nhượng của các hộ năm 2008 .... ................................................................................................................. 49 6 DANH SÁCH HÌNH Hình 1.1 Sơ ñồ cơ cấu tổ chức Văn Phòng ðăng Kí QSDð huyện Vũng Liêm ........................................................................................................ 5 Hình 1.2 Thu nhập bình quân ñầu người qua các năm 2002 – 2008.......... 9 Hình 1.3 Trình tự chuyển nhượng QSDð theo Nghị ðịnh 17/1999/Nð-CP ................................................................................................................. 16 Hình 1.4 Biểu ñồ thể hiện các vụ tranh chấp qua các năm 2005 – 2008... 21 Hình 1.5 Cơ cấu sử dụng ñất năm 2005.................................................... 27 Hình 3.1 Trình tự chuyển nhượng QSDð theo Nghị ñịnh 79/2001/Nð – CP ................................................................................................................. 31 Hình 3.2 Biểu ñồ so sánh số vụ chuyển nhượng QSDð giai ñoạn 2000 – 2004 ......................................................................................................... 33 Hình 3.3 Biểu ñồ so sánh số vụ chuyển nhượng QSDð giai ñoạn 2005 – 2008 ......................................................................................................... 36 Hình 3.4 Tỉ lệ các loại ñất nông nghiệp chuyển nhượng giai ñoạn 2005 – 2008 ......................................................................................................... 38 Hình 3.5 Tỉ lệ ñất ở chuyển nhượng trong giai ñoạn 2005 – 2008 ............ 39 Hình 3.6 Trình tự chuyển nhượng QSDð ở huyện Vũng Liêm................. 42 Hình 3.7 Biểu ñồ so sánh số vụ chuyển nhượng QSDð ñầu năm 2009 ..... ................................................................................................................. 43 Hình 3.8 Tiền sử dụng theo mục ñích....................................................... 50 Hình 3.9: Phòng tiếp nhận hồ sơ ñất ñai ñược ñề xuất .............................. 52 2 DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT BðS : Bất ñộng sản CNQSDð : Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất CT : Chỉ thị QSDð : Quyền sử dụng ñất Lðð : Luật ñất ñai Nð : Nghị ñịnh NN : Nông nghiệp TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thị Trấn TP : Thành phố STT : Số thứ tự VPðKQSDð : Văn phòng ðăng kí quyền sử dụng ñất UBND : Ủy ban nhân dân 7 TÓM TẮT Trường Cao ñẳng Cộng ñồng Vĩnh Long. Sinh viên: Trần Minh Kiệt Sinh viên: Nguyễn Thị Út Tuyên ðề tài: “ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Vũng Liêm - tỉnh Vĩnh Long giai ñoạn 2005 ñến ñầu năm 2009” Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Quốc Hậu Vũng Liêm là một vùng nông thôn, ñất ñai chủ yếu phục vụ sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua nền kinh tế huyện không ngừng tăng trưởng và phát triển, tốc ñộ ñô thị hóa cao, nhu cầu sử dụng ñất tăng lên ñáng kể dẫn ñến tình hình chuyển nhượng QSDð diễn ra rất nhiều. Tuy nhiên vấn ñề chuyển nhượng không chỉ tuân theo pháp luật mà có những trường hợp chuyển nhượng trái phép, gây khó khăn cho công tác quản lí ñất ñai. Bằng các phương pháp: thống kê, ñiều tra, phân tích, so sánh, tổng hợp các số liệu liên quan ñến chuyển nhượng thu thập ñược. ðề tài tiến hành phân tích, ñánh giá thực trạng chuyển nhượng QSDð từ năm 2005 ñến nay, trên cơ sở những kết quả ñạt ñược cũng như những khó khăn, tồn tại, vướng mắt trong thời gian qua, từ ñó tiến hành hướng ñề xuất hoàn thành công tác này. 1 MỞ ðẦU Trong những năm gần ñây có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi phương diện: Tốc ñộ tăng dân số khá cao, quá trình ñô thị hóa cao cùng với sự hội nhập kinh tế thế giới chính vì thế mà nhu cầu sử dụng ñất ñai tăng lên mạnh mẽ trên huyện, quận, thị xã trên cả nước. Riêng trên ñịa bàn huyện Vũng Liêm tỉnh Vĩnh Long việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất diễn ra khá sôi nỗi. ðể thúc ñẩy phát triển kinh tế và tạo ñiều kiện ñơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, trên cơ sở bảo vệ quyền lợi người sử dụng ñất có sự quản lí ñất ñai chặt chẽ và hợp pháp. Do ñó yêu cầu ñặt ra cho công tác ñất ñai là phải ñẩy mạnh và hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cho người dân. ðồng thời mục tiêu ñề ra cho công tác này là ñưa ñất ñai vào sử dụng hợp lí tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất từng bước ñưa ra quỹ ñất ñai vào tầm kiểm soát của Nhà Nước, góp phần quản lí ñất ñai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn. Nhà Nước ñã ñưa ra cơ sở pháp lí quản lí ñất ñai một cách thống nhất trên toàn quốc, nhằm tạo trật tự ñảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Tuy nhiên vấn ñề chuyển nhượng không chỉ ñơn thuần lúc nào cũng tuân theo khuôn khổ pháp luật quy ñịnh, trên thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó khăn trong công tác quản lí Nhà Nước về ñất ñai. ðể giúp người sử dụng ñất hiểu và chấp hành ñúng các quy ñịnh của Nhà Nước trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. ðề tài ñược thực hiện nhằm mục ñích xem xét, ñánh giá so sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Vũng Liêm. Tìm ra những nguyên nhân tồn tại, khó khăn, ñối chiếu với tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở giai ñoạn khác nhau trên ñịa bàn huyện tìm ra phương hướng khắc phục khó khăn, hoàn thiện công tác này góp phần cho công tác quản lí Nhà Nước về ñất ñai nói chung và công tác quản lí việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nói riêng ñược tốt hơn, và ñó là ý nghĩa của ñề tài: ”ðánh giá Tình hình Chuyển nhượng Quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Vũng Liêm tỉnh Vĩnh Long” 2 ðề tài giúp chúng ta hiểu thêm trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương thông qua luật ñất ñai, các văn bản dưới luật, thông tư, chỉ thị, nghị ñịnh….một số sửa ñổi bổ sung của luật ñất ñai. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN 1.1 GIỚI THIỆU ðỊA ðIỂM THỰC HIỆN ðỀ TÀI ðược sự cho phép của nhà trường cùng cơ quan chúng em ñược sự hướng dẫn ñi thực tập tại Văn phòng ðăng kí Quyền sử dụng ñất huyện Vũng Liêm. 1.1.1 Sơ lược về cơ quan Văn phòng ðăng kí Quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Vũng Liêm và chịu sự quản lí của Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Vũng Liêm. Văn phòng ðăng kí Quyền sử dụng ñất là cơ quan chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân huyện và Phòng Tài nguyên Môi trường giải quyết vấn ñề chuyên môn về ñất ñai thuộc thẩm quyền của mình. Văn phòng ðăng kí Quyền sử dụng ñất huyện Vũng Liêm ñược thành lập ngày 15 tháng 10 năm 2007. Văn phòng ðăng kí Quyền sử dụng ñất thuộc khóm 2 thị trấn Vũng Liêm, huyện Vũng Liêm. 1.1.2 Chức năng và nhiệm vụ: Phòng Tài nguyên Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc UBND Huyện thực hiện chức năng quản lí nhà nước về tài nguyên ñất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường trên ñịa bàn huyện. ðồng thời phòng còn chịu sự chỉ ñạo về chuyên môn của sở Tài nguyên và Môi trường. ðiều tra, ño ñạc, lập sổ bộ, các bản ñồ về tài nguyên ñất, tài nguyên nước, tài ngyên khoán sản, ñồng thời cập nhật hoá biến ñộng về tài nguyên vào sổ bộ bản ñồ tài nguyên và các tài liệu về tài nguyên có liên quan. Hướng dẫn các ñối tượng có sử dụng tài nguyên ñất, lập hồ sơ thủ tục khi có yêu cầu chuyển giao, chuyển quyền sử dụng ñất ñúng theo luật ñất ñai trình cấp thẩm quyền quyết ñịnh. 4 ðăng kí, thống kê tài nguyên, lập, giữ sổ bộ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, có trách nhiệm cung cấp các tài liệu về tài nguyên theo phân cấp quản lý các tiêu, cọc mốc về ñịa chính tên ñịa bàn huyện. Phối hợp các ngành chức năng có liên quan tổ chức thanh tra, kiểm thường xuyên, ñột xuất việc sử dụng tài nguyên trên ñịa bàn huyện, ñảm bảo việc chấp hành ñúng quy ñịnh của nhà nước về sử dụng tài nguyên. Phối hợp các ngành chức năng có liên quan tổ chức ñiều tra thu thập các tài liệu có liên quan ñến tranh chấp, khiếu nại, khiếu tố về tài nguyên và môi trường và ñịa giới hành chánh ñể trình UBND huyện và cấp thẩm quyền giải quyết. Trình UBND huyện quy hoạch, kế hoạch dài hạn, 5 năm và hàng năm trong lĩnh vực tài nguyên. Giúp UBND huyện triển khai theo dõi các hoạt ñộng về môi trường, khoáng sản tại ñịa phương, hướng dẫn kiểm tra thủ tục về bảo vệ môi trường ñối với cơ sở sản xuất kinh doanh - dịch vụ trên ñịa bàn huyện. Lãnh ñạo Văn phòng ðăng kí QSDð thực hiện công tác chuyên môn. Thực hiện các chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho phòng Tài nguyên và Môi trường. Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật thông tin về Tài nguyên và Môi trường Báo cáo ñịnh kỳ ba tháng, sáu tháng, một năm, ñột xuất tình hình thực hiện nhiệm vụ và công tác ñược giao cho UBND cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường . Quản lý cán bộ, công chức, viên chức hướng dẫn kiểm tra chuyên môn nghiệp vụ ñối với cán bộ xã, phường, thị trấn tham gia với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc tổ chức, ñào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý Tài nguyên và Môi trường và cán bộ ñịa chính xã, phường, thị trấn. 5 1.1.3 Cơ cấu tổ chức: Hình 1.1 Sơ ñồ cơ cấu tổ chức Văn phòng ðăng kí QSDð huyện Vũng Liêm Trưởng Phòng Nguyễn Văn Tốt Phó Phòng Kiêm Giám ðốc VP.ðKQSDð Nguyễn ðạt Hùng Phó Phòng Nguyễn Văn Tẻng Phó Giám ðốc Lê Văn Lực Tổ in GCN Phạm Văn Lợi Văn Thư Tổng Hợp Nguyễn Thanh Bình Tổ chỉnh lí biến ñộng Võ Thị Tuyết Minh Tổ ðo ðạc Trần Minh Châu Cán Bộ Tiếp Nhận Hồ Sơ Thuế Chấp QSDð Nguyễn Thị Hương 6 1.2 TỔNG QUAN VÙNG NGHIÊN CỨU: 1.2.1 ðiều kiện tự nhiên:
Vị trí ñịa lí: Vũng Liêm là một huyện nông thôn ở ðồng bằng sông Cửu Long, là một trong 7 huyện - thị của tỉnh Vĩnh Long, nằm giữa 2 tỉnh Vĩnh Long và Trà Vinh, cách thành phố Vĩnh Long 35 km, cách thành phố Hồ Chí Minh 175 km. Phía Bắc giáp huyện Măng Thít (tỉnh Vĩnh Long), phía ðông - Bắc giáp tỉnh Bến Tre, phía Nam và ðông Nam giáp tỉnh Trà Vinh, phía Tây và Tây Nam giáp huyện Trà Ôn (tỉnh Vĩnh Long). Tổng diện tích tự nhiên 294 km2. ðường ranh giới phía ðông và phía Bắc là sông Cổ Chiên và sông Mang Thít, ñây là hai tuyến giao thông thuỷ quốc gia và quốc tế của ðồng Bằng sông Cửu Long. Ngoài ra, Vũng Liêm còn có Quốc lộ 53, ñường tỉnh 901, 902, 906, 907 là các tuyến giao thông nối Vũng Liêm với các trung tâm kinh tế của tỉnh Vĩnh Long và Trà Vinh. Huyện Vũng Liêm có 20 ñơn vị hành chính là thị trấn Vũng Liêm, 19 xã: Trung Nghĩa, Trung Ngãi, Trung Thành, Trung Thành ðông, Trung Thành Tây, Trung Hiếu, Trung An, Trung Hiệp, Trung Chánh, Hiếu Thành, Hiếu Nhơn, Hiếu Nghĩa, Hiếu Phụng, Hiếu Thuận, Tân An Luông, Tân Quới Trung, Quới An, Quới Thiện, Thanh Bình, tổng số 168 ấp - khóm.
ðịa hình: ðiạ hình Vũng Liêm thuộc dạng ñịa hình bằng phẳng do phù sa bồi ñắp tạo nên, cao ở các xã ven sông Cổ Chiên và sông Mang Thít, thấp dần về các huyện phía nam của huyện gồm các xã Hiếu Thuận, Trung An, Hiếu Nhơn, Hiếu Thành. Vùng có cao trình cao 0,2 – 0,4 m chiếm 3,71%. ðược chia ra các cấp ñịa hình sau: + Cao trình 0,4 – 0,6 m chiếm 40,43% + Cao trình 0,8 – 1 m chiếm 30,24% + Cao trình 1,0 – 1.2 m chiếm 17,15% + Cao trình 1,2 – 1,4 m chiếm 5,48% + Cao trình 1,4 – 1,6 m chiếm 2,15% 7 + Cao trình từ 1,6 m trở lên chiếm 0,84% Nhìn chung ñịa hình huyện Vũng Liêm bằng phẳng ñộ dốc nhỏ hơn 10, ñất ñai huyện sản xuất nông nghiệp là chủ yếu. Phần lớn diện tích của huyện có ñịa hình thấp dưới 1,0 m chiếm 74,38% rất thuận lợi cho sản xuất lúa và xen canh cây lúa màu, ñối với những vùng có cao trình lớn hơn 1,0 m chiếm 25,62% thuận lợi cho phát triển rau màu và trồng cây lâu năm. Tóm lại ñịa hình của huyện thuận lợi cho phát triền nông nghiệp, chi phí bơm tưới tiêu thấp.
ðiều kiện khí hậu: Khí hậu Vũng Liêm mang tính chất nhiệt ñới gió mùa cận xích ñạo. Trong năm có 02 mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 ñến tháng 11 lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1.400 mm, mùa nắng kéo dài từ tháng 12 ñến tháng 4 năm sau. Nhiệt ñộ trung bình cả năm khoảng 27,2 oC
Thủy văn: Sản xuất nông nghiệp của huyện chịu ảnh hưởng chính của chế ñộ bán nhật triều biển ðông thông qua hệ thống sông Cổ Chiên và sông Mang Thít có ñặc ñiểm ñịa hình rất nhạy cảm với chế ñộ nước trên sông rạch. Trong ngày có hai con nước lớn, ròng, trong tháng có hai con nước kém vào những ngày ñầu và giữa tháng âm lịch. 1.2.2 ðiều kiện kinh tế:
Nông nghiệp: Tập trung chỉ ñạo chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong nông nghiệp, phát triển nông nghiệp toàn diện và bền vững theo hướng sản xuất hàng hoá. Cây lúa : chuyển từ sản xuất 3 vụ thành sản xuất 2 vụ trên năm ( ñông xuân và hè thu ), kết hợp luân canh lúa – màu – lúa, lúa - thủy sản