Bài giảng Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản

TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình Theo pháp luật: Luật dân sự nuớc Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), trong đó điều 174 quy định bất động sản và động sản. Khái niệm về bất động sản Theo pháp luật: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do luật định Động sản là những tài sản không phải là bất động sản Khái niệm về bất động sản Thị trường bất động sản Khái niệm Là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản, nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, thông qua các dịch vụ: môi giới, trung gian, tư vấn. Theo công dụng Đất đai (nông nghiệp, phi nông nghiệp) Nhà ở (đô thị, nông thôn) Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế xuất,…) Công trình thương mại, dịch vụ Công trình dịch vụ công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa) Công trình đặc biệt khác Phân loại thị trường bất động sản Theo tính chất kinh doanh Chuyển nhượng, mua bán Cho thuê Đấu giá QSDĐ Thế chấp, bảo hiểm Dịch vụ bất động sản Môi giới Thông tin, tư vấn, định giá Bảo trì, bảo quản, quản lý Phân loại thị trường bất động sản Sơ khởi Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Cung bất động sản Là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị trường tại một thời điểm nhất định Cung cầu trên thị trường bất động sản Cầu bất động sản Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng mua và có khả năng thanh toán Cung cầu trên thị trường bất động sản Cầu, cung là một hàm số của giá. Trên mọi thị trường nói chung, giá điều tiết quan hệ cung cầu. Hàm số cầu: QD = a – bP Hàm số cung: QS = a + bP P: Giá QS, QD: lượng cung, lượng cầu Quan hệ cung cầu Quan hệ cung cầu Ví dụ dịch chuyển đường cung Giá (P) Lượng (Q) (S) Đường cầu (D) Q0 P0 Ví dụ dịch chuyển đường cầu Giá (P) Lượng (Q) Đường cung (S) (D) Q0 P0 Ảnh hưởng đến phía cung Quy họach phát triển đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất Hệ thống kết cấu hạ tầng (đường, điện,…) Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Tiến bộ khoa học kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng, kiến trúc Chủ trương, chính sách nhà nước liên quan đến bất động sản (đất đai, đầu tư,…) Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản Ảnh hưởng đến phía cầu Tăng giảm dân số Thu nhập trong dân cư Kế họach phát triển kinh tế - xã hội Quá trình đô thị hóa Sự phát triển cơ sở hạ tầng Chủ trương, chính sách của Chính phủ Khác Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản Các yếu tố tự nhiên Vị trí bất động sản Không gian quan hệ với các bất động sản khác Kính thước, hình thể, khuôn viên,… Địa hình tọa lạc Thổ nhưỡng, môi trường Thuận lợi, bất lợi từ thiên nhiên Những thứ khác Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các yếu tố kinh tế Khả năng thu nhập, sinh lợi Tiện nghi gắn liền Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường hiện tại Yếu tố nền kinh tế vĩ mô: suy thoái, tăng trưởng Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các yếu tố luật pháp Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch đô thị: quy định về kiến trúc, xây dựng Các hạn chế quyền sử dụng đất Tình trạng pháp lý của bất động sản Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng Giấy … tay (giun) Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các yếu tố tâm lý Phong thủy (đông, tây) Sức khỏe, may mắn Tâm linh Con rùa mang ngôi nhà trên lưng, nhưng Con người mang ngôi nhà trong trái tim mình. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản