Báo cáo Mẫu thẩm định dự án bất động sản

Dự án đã hoàn thành quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch 1/500. Sở Quy hoạch Kiến trúc – Thành phố Hồ Chí minh đã có Công văn 1632/SQHKT-QHKV2 ngày 15 tháng 6 năm 2006 gửi Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh giải trình việc Chủ đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng tại khu đất này sẽ làm tăng cảnh quan bộ mặt đô thị cho Quận XXX, đồng thời sẽ góp phần tham gia giải quyết nhà tái định cư cho quận. Về cơ bản, UBND Thành Phố đã có Công văn số 6985/UBND-DT ký ngày 22 tháng 9 năm 2006 về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX nhất trí với phương án điều chỉnh quy hoạch 1/500 và bàn giao cho Sở Quy Hoạch và Kiến Trúc thông qua các bước cuối cùng theo hướng hệ số sử dụng đất <=5,0. Chủ đầu tư là Doanh nghiệp tư nhân Thương mại và Dịch vụ CCCC đã và đang thực hiện cùng với Công ty tư vấn để hoàn thiện quy hoạch 1/500 điều chỉnh. Theo qui hoạch đang thực hiện có bốn (04) khối nhà cao từ 22 đến 30 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 314.415 m2 và tổng diện tích sàn khai thác là 247.233 m2 được đánh số thứ tự là A, B, C, D và E. ƒ Khối A có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 47.064 và 35.949 m2 , cao 21 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 21 tầng có 02 tầng đầu tiên dành cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật và 18 tầng thiết kế để cho thuê văn phòng làm việc. Phân theo chức năng của khối A, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau: Chức năng GFA (m2 ) NFA (m2 ) Tầng hầm 10.054 7.038 Thương mại và dịch vụ 4.200 3.045 Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.100 1.365 Văn phòng 29.880 24.502 Tầng mái và sân thượng 830 - Tổng cộng 47.064 35.949 ƒ Khối B có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 136.593 m2 và 108.442 m2 , cao 30 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 30 tầng có 05 tầng đầu tiên dàng cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật, 15 tầng tiếp theo là các căn hộ nhỏ, 08 tầng tiếp theo là các căn hộ lớn, và tầng thứ 30 là căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của khối B, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau: Chức năng GFA (m2 ) NFA (m2 ) Tầng hầm 16.758 11.731 Thương mại và dịch vụ 29.425 23.166 Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 5.350 4.441 Căn hộ thường (nhỏ) 51.000 42.330 Căn hộ lớn 27.200 22.576 Căn hộ dạng penthouse 5.100 4.199 Tầng mái và sân thượng 1.760 - Tổng cộng 136.593 108.442

pdf33 trang | Chia sẻ: ducpro | Lượt xem: 3829 | Lượt tải: 10download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Báo cáo Mẫu thẩm định dự án bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
MẪU BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG I. TÊN DỰ ÁN II. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN III. CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN Chủ đầu tư Đơn vị Hợp tác Đầu tư Đơn vị Tư vấn thiết kế Đơn vị Tư vấn Quy Hoạch ThS Trần Văn Đức, Eden Group MỤC LỤC Phần Trang 1.1 Tóm tắt dự án 3 1.2 Nguồn vốn và sử dụng vốn 8 1.2.1 Nguồn vốn 8 1.2.2 Sử dụng vốn 8 1.2.3 Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn vay 8 1.3 Các giả định tính toán chính 10 1.3.1 Các giả định về thiết kế và công suất 10 1.3.2 Các giả định về kế hoạch kinh doanh và bán hàng 12 1.4 Phân tích tài chính và phân tích độ nhạy 16 1.4.1 Báo cáo thu nhập 16 1.4.2 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ 17 1.4.3 Phân tích độ nhạy 18 1.4.4 Phân tích các chỉ số tài chính 18 1.5 Hợp đồng phát triển dự án 19 1.6 Tổ chức thực hiện dự án 21 1.6.1 Kế hoạch triển khai dự án 21 1.6.2 Các mốc thời gian chính 24 1.7 Cơ sở đầu tư và chiến lược rút vốn 27 1.7.1 Cơ sở đầu tư 27 1.7.2 Chiến lược rút vốn 28 1.8 Tổng quan về thị trường 28 1.8.1 Thị trường bất động sản Việt Nam 28 1.8.2 Phân tích SWOT 30 1.8.3 Phân tích thị trường 30 ThS Trần Văn Đức, Eden Group 2 TÓM TẮT DỰ ÁN 1.1 Tóm tắt dự án Tóm tắt dự án Dự án đã hoàn thành quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch 1/500. Sở Quy hoạch Kiến trúc – Thành phố Hồ Chí minh đã có Công văn 1632/SQHKT-QHKV2 ngày 15 tháng 6 năm 2006 gửi Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh giải trình việc Chủ đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng tại khu đất này sẽ làm tăng cảnh quan bộ mặt đô thị cho Quận XXX, đồng thời sẽ góp phần tham gia giải quyết nhà tái định cư cho quận. Về cơ bản, UBND Thành Phố đã có Công văn số 6985/UBND-DT ký ngày 22 tháng 9 năm 2006 về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX nhất trí với phương án điều chỉnh quy hoạch 1/500 và bàn giao cho Sở Quy Hoạch và Kiến Trúc thông qua các bước cuối cùng theo hướng hệ số sử dụng đất <=5,0. Chủ đầu tư là Doanh nghiệp tư nhân Thương mại và Dịch vụ CCCC đã và đang thực hiện cùng với Công ty tư vấn để hoàn thiện quy hoạch 1/500 điều chỉnh. Theo qui hoạch đang thực hiện có bốn (04) khối nhà cao từ 22 đến 30 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 314.415 m2 và tổng diện tích sàn khai thác là 247.233 m2 được đánh số thứ tự là A, B, C, D và E. ƒ Khối A có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 47.064 và 35.949 m2, cao 21 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 21 tầng có 02 tầng đầu tiên dành cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật và 18 tầng thiết kế để cho thuê văn phòng làm việc. Phân theo chức năng của khối A, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau: Chức năng GFA (m2) NFA (m2) Tầng hầm 10.054 7.038 Thương mại và dịch vụ 4.200 3.045 Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.100 1.365 Văn phòng 29.880 24.502 Tầng mái và sân thượng 830 - Tổng cộng 47.064 35.949 ƒ Khối B có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 136.593 m2 và 108.442 m2, cao 30 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 30 tầng có 05 tầng đầu tiên dàng cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật, 15 tầng tiếp theo là các căn hộ nhỏ, 08 tầng tiếp theo là các căn hộ lớn, và tầng thứ 30 là căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của khối B, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau: Chức năng GFA (m2) NFA (m2) Tầng hầm 16.758 11.731 Thương mại và dịch vụ 29.425 23.166 Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 5.350 4.441 Căn hộ thường (nhỏ) 51.000 42.330 Căn hộ lớn 27.200 22.576 Căn hộ dạng penthouse 5.100 4.199 Tầng mái và sân thượng 1.760 - Tổng cộng 136.593 108.442 ThS Trần Văn Đức, Eden Group 3 ƒ Khối C có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 58.703 và 45.444 m2 cao 22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 22 tầng có 01 tầng đầu tiên dành cho các căn hộ thương mại, tiếp đến là tầng thương mại và dịch vụ, 18 tầng kế tiếp là các căn hộ thường (nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của khối C, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau: Chức năng GFA (m2) NFA (m2) Tầng hầm 6.260 4.507 Tiện ích - Thương mại và dịch vụ 2.276 1.750 Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.303 1.550 Căn hộ thương mại 3.922 2.506 Căn hộ thường 39.144 32.308 Căn hộ dạng penthouse 3.588 2.822 Tầng mái và sân thượng 1.240 - Tổng cộng 58.703 45.444 ƒ Khối D có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 69.255 m2 và 55.017 m2 cao 22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 22 tầng được thiết kế, 01 tầng đầu tiên là các căn hộ thương mại, tầng tiếp theo là thương mại và dịch vụ, 18 tầng tiế theo là các căn hộ thường (nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse. Phân theo chức năng của khối D, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau: Chức năng GFA (m2) NFA (m2) Tầng hầm 11.828 8.280 Tiện ích - Thương mại và dịch vụ 2.850 1.995 Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.850 1.853 Căn hộ thương mại 4.845 3.653 Căn hộ thường 42.300 35.955 Căn hộ dạng penthouse 3.995 3.282 Tầng mái và sân thượng 587 - Tổng cộng 69.255 55.017 ƒ Khối E có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 2.800 m2 và 2.380 m2 cao 2 tầng dùng để làm trường mẫu giáo, đây là công trình công cộng có thu theo quy hoạch. Địa điểm dự án nằm cận kế trung tâm Quận XXX, một mặt giáp với đường BBBB có lộ giới 30 m, cách ngã tư EEEE khoảng 620m. Địa điểm dự án rất phù hợp quy hoạch chung của Quận XXX và phù hợp với hướng phát triển tương lai của thành phố. Khu đất cũng nằm cận kề với trung tâm dân cư đông đúc của thành phố Hồ Chí Minh, gần trung tâm Quận EEEE, nằm ngay ở trung tâm đông đúc nhất của Quận XXX (Phường XXX). Địa điểm dự án có rất ít những dự án cạnh tranh và quy hoạch chi tiết 1/2000 về sử dụng đất của Quận XXX chưa hoàn thành. Thêm vào đó, Dự án nằm gần các khu Công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các trung tâm đào tạo lớn của Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là cơ hội để phát triển các khu thương mại tập trung, các khu văn phòng tập trung và khu dân cư tập trung khi mà ở thời điểm hiện tại không có dự án lớn được phát triển ở khu vực này, chưa có khu văn phòng tập trung và rất ít khu thương mại ThS Trần Văn Đức, Eden Group 4 tập trung lớn (trừ siêu thị coopmart có diện tích sàn kinh doanh không lớn hơn 2.000 m2). Vốn đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án ước tính khoảng 1.674.877.727.040 đồng bao gồm cả lãi vay trong quá trình xây dựng. Các thành phần của tổng mức đầu tư được liệt kê như sau: Thành phần của Tổng mức đầu tư Thành tiền (VND) Chi phí đất thương phẩm 458.000.000.000 Chi phí phát triển hạ tầng 28.138.602.853 Chi phí xây dựng các khối nhà 1.018.642.158.000 Trong đó, Khối A 150.601.040.000 Khối B 444.130.140.000 Khối C 190.716.593.000 Khối D 224.128.385.000 Khối E 8.666.000.000 Các hạng mục đầu mối kỹ thuật 400.000.000 Chi phí tư vấn thiết kế 62.806.845.651 Dự phòng 104.678.076.085 Lãi vay trong quá trình xây dựng 2.612.044.451 Tổng mức đầu tư 1.674.877.727.040 Giai đoạn 1: đầu tư xây dựng để dự án hoàn tất các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính để có những khu đất thương phẩm, ước tính tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 là 32.640.779.309 đồng (chưa bao gồm lãi vay trong quá trình xây dựng). Chủ đầu tư sẽ góp vốn tự có và vay vốn đối ứngđể hoàn tất hạ tầng kỹ thuật của dự án trong giai đoạn 1. Giai đoạn 2: đầu tư xây dựng các khối nhà phía trên đất và hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật liên quan tới các khối nhà, ước tính tổng mức đầu tư cho giai đoạn 2 là 1.672.265.682.589 đồng (chưa bao gồm lãi vay trong quá trình xây dựng). Giai đoạn 2: Chủ đầu tư sẽ dùng các nguồn vốn tự có, vốn vay, vốn ứng trước của các nhà cung cấp để đáp ứng tổng nhu cầu vốn xây dựng của từng khối cao ốc để hoàn tất phần cọc móng và hoặc thêm một vài tầng thô phía trên, nhu cầu vốn còn lại huy động vốn ứng trước của khách hàng, và đáp ứng bằng nguồn vốn tự có dưới hình thức lợi nhuận chưa chia theo tiến độ xây dựng. Ngoài ra, Chủ đầu tư sẽ huy động vốn bằng hình thức hợp tác đầu tư với các bên thứ ba, các nhà đầu tư thứ cấp, từ các nhà cung ứng và vốn tài trợ thêm từ phía ngân hàng. Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn như sau: TỔNG SỬ DỤNG VỒN: 1.761.399.284.155 đồng Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 32.640.779.309 đồng Chi phí đất thương phẩm: 458.000.000.000 đồng Chi phí xây dựng và triển khai kinh doanh các khối nhà 1.268.146.460.395 đồng Lãi vay trong quá trình xây dựng 2.612.044.451 đồng NGUỒN VỐN 1.761.399.284.155 đồng Vốn ứng trước của khách hàng: 980.449.653.796 đồng Vốn tự có: 458.000.000.000 đồng Vốn vay: 77.837.216.909 đồng Lợi nhuận chưa chia: 245.112.413.499 đồng ThS Trần Văn Đức, Eden Group 5 NPV và tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh Giá trị hiện tại ròng (NPV) ở suất chiết khấu 15% là 149.010.434.621 đồng. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh là 23,36%. Thời gian thực hiện dự án ước tính là 57 tháng. Hệ số trả nợ nhỏ nhất là 21.19 lần. Kế hoạch hoàn trả vốn vay lần 1 vào tháng 6 năm 2009 (20%), lần 2 vào tháng 12 năm 2009 (20%), lần 3 vào tháng 6 năm 2010 (20%), lần 4 vào tháng 12 năm 2010 (20%) và lần 5 vào tháng 6 năm 2011 (20%). Thời gian hoàn vốn góp ước tính là 37 tháng. Vòng đời dự án Vòng đời dự án ước tính vào khoảng 57 tháng (2006-2011). Trong vòng năm 2006 và 2 tháng đầu năm 2007 (giai đoạn 1) sẽ thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Giai đoạn 2 của dự án sẽ tiến hành trong vòng 4 năm (2007-2011) để xây dựng các khối D, C, B, A, và E theo phương thức cuốn chiếu. Theo phương thức xây dựng cuốn chiếu này, khối D sẽ được xây dựng đầu tiên, khối C sau đó sẽ được xây dựng kế tiếp, tiếp theo là khối B và khối A, và sau cùng là khối E Chiến lược rút vốn Giai đoạn 1 – Hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật 1. Chuyển nhượng một phần hoặc toàn phần vốn góp cho bên thứ 3. 2. Phân chia hoặc bán sản phẩm, hoặc chiết khấu thương mại cho các nhà đầu tư thứ cấp và/ hoặc cuối cùng để thực hiện xây dựng theo qui hoạch. 3. Sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập pháp nhân mới (Công ty cổ phần) và thực hiện chuyển nhượng cổ phần trong pháp nhân mới. Giai đoạn 2 – Đầu tư tiếp tục và khai thác kinh doanh 1. Trong quá trình xây dựng có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn phần vốn góp cho bên thứ 3. 2. Phân chia và bán sản phẩm cuối cùng cho các nhà đầu tư thứ cấp và /hoặc cuối cùng theo qui hoạch. 3. Chiết khấu thương mại cho các nhà đầu tư thứ cấp lớn để bán phần lớn khối lượng sản phẩm giúp thu hồi vốn nhanh. 4. Trong giai đoạn này, pháp nhân mới đã được thành lập, việc chuyển nhượng cổ phần trong pháp nhân mới có thể thực hiện. 5. Đầu tư theo hình thức cuốn chiếu (xây dựng từng khối nhà theo tiến độ thời gian). ThS Trần Văn Đức, Eden Group 6 Các lý do quyết định đầu tư 1. Một địa điểm khá hấp dẫn và phù hợp với quy hoạch. Một địa điểm có ít đối thủ cạnh tranh và có tiềm năng trở thành các khu thương mại, dịch vụ, dân cư, văn phòng tập trung. 2. Địa điểm dự án nằm sát với khu dân cư đông đúc của thành phố Hồ Chí Minh. 3. Nhu cầu về căn hộ của người có thu nhập trung bình khá là rất lớn. 4. Lợi nhuận dự án mang lại là khá rõ. 5. Có kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản, có nhiều mối quan hệ với các bên thứ 3 có liên quan. 6. Hồ sơ pháp lý gần đầy đủ, có thể hoàn tất trong thời gian ngắn và có thể kiểm soát được. 7. Đất đã được đền bù giải tỏa 100% (có sổ đỏ 100%). Hồ sơ pháp lý về khu đất đã nộp Sở Tài nguyên và Môi trường để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu. UBND Thành Phố đã đồng ý trên nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch 1/500 bằng Công văn số 6985/UBND-ĐT ký ngày 22 tháng 9 năm 2006 về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX do Doanh nghiệp Tư Nhân Thương mại và Dịch vụ CCCC làm Chủ đầu tư. 8. Giá bán khởi điểm thấp và có sức hấp dẫn. Rủi ro và các yếu tố giảm thiểu rủi ro • Các rủi ro chính 1. Rủi ro cấp phép 2. Khả năng chi phí xây dựng tăng cao 3. Rủi ro bán hàng • Các biện pháp giảm thiểu rủi ro 1. Đây là một dự án do Doanh nghiệp Tư nhân – Thương mại và Dịch vụ CCCC làm Chủ đầu tư. Chính vì thế, do đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch và pháp lý, Chủ đầu tư đương nhiên được cấp phép xây dựng, khai thác, và kinh doanh dự án. Thêm vào đó Nghị định số 112 của Chỉnh phủ vừa mới ban hành, Dự án sẽ nằm trong nhóm B (xây dựng và kinh doanh nhà ở) có tổng mức đầu tư thấp hơn 1.500 tỷ đồng. Thủ tục cấp phép sẽ đơn giản hơn, cơ quan cấp phép sẽ là Ủy ban Nhân dân – TP Hồ Chí Minh. 2. Các dự án phát triển bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh có thể được cấp giấy phép trong vòng 2-3 tháng. Về xây dựng, sẽ thuê các đơn vị tư vấn, xây dựng và quản lý dự án có nhiều kinh nghiệm. Về nguồn tài chính, sẽ tham khảo phía ngân hàng để xây dựng các bảng tính tài chính phù hợp. 3. Rủi ro do chi phí xây dựng có thể tăng cao sẽ được giảm thiểu khi dự toán chi phí đầu tư có tính tới các khoản dự phòng phí. Ở dự án này, 10% chi phí xây dựng được trích làm dự phòng. Thêm vào đó phân tích độ nhạy cũng được thực hiện (cho phép giá xây dựng tăng thêm 15%) và dự án đảm bảo mức lợi nhuận cho phép. 4. Khách hàng đăng ký hết từng khối nhà thì mới xây dựng. Sau khi hoàn thành xong phần móng và hầm, sẽ ký hợp đồng với khách hàng. Khách hàng sẽ trả tiền theo tiến độ xây dựng. Tiếp đó, cũng bằng phương thức này, các khối nhà khác cũng được xây dựng. ThS Trần Văn Đức, Eden Group 7 Phân tích độ nhạy 1. Dự án có mức độ rủi ro thấp khi tiến hành phân tích dao động của giá bán biến động trong khoảng 0% đến 10%. Trong khoảng biến thiên từ 0-10%, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%). 2. Chi phí xây dựng có khả năng tăng cao, chính vì thế dự phòng 10% đã tính toán trong phần ước tính chi phí đầu tư. Thêm vào đó, phân tích dao động của chi phí trên biến động trong khoảng 0%-15%. Trong khoảng biến thiên này, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%). 1.2 Nguồn vốn và sử dụng vốn 1.2.1 Nguồn vốn và sử dụng vốn Vốn được dùng để đầu tư cho các hạng mục chính như: hoàn thiện hoàn toàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật, chi trả các phí tư vấn thiết kế, dự phòng, trả lãi vay của DNTN Thương mại và Dịch vụ CCCC, thi công các hạng mục công trình, và chi trả cho các mục đích khai thác và kinh doanh dự án. Chi tiết nguồn vốn Tổng cộng 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 Vốn ứng trước của khách hàng 980.449.653.796 - 74.143.245.049 268.771.130.967 311.827.867.289 224.620.805.399 101.086.605.093 Lợi nhuận chưa chia 245.112.413.449 - 18.535.811.262 67.192.782.742 77.956.966.822 56.155.201.350 25.271.651.273 Vốn tự có 458.000.000.000 458.000.000.000 - - - - - Vốn vay 77.837.216.909 5.671.454.245 72.165.762.665 - - - - Tổng cộng 1.761.399.284.154 463.671.454.245 164.844.818.976 335.963.913.708 389.784.834.111 280.776.006.749 126.358.256.366 Chi tiết sử dụng vốn Tổng cộng 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 Chi phí đất thương phẩm 458.000.000.000 458.000.000.00 0 - - - - - Xây dựng hạ tầng kỹ thuật 32.640.779.309 1.125.544.114 31.515.235.195 - - - - Chi phí xây dựng và triển khai kinh doanh các khối nhà 1.268.146.460.395 4.482.567.700 130.780.881.761 335.963.913.70 8 389.784.834.11 1 280.776.006.74 9 126.358.256.36 6 Lãi vay 2.612.044.451 63.342.431 2.548.702.020 - - - - Tổng cộng 1.761.399.284.155 463.671.454.245 164.844.818.976 335.963.913.708 389.784.834.111 280.776.006.749 126.358.256.366 Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn cho dự án như sau: Chi tiết nguồn vốn Vốn ứng trước của khách hàng 55,66% Lợi nhuận chưa chia 13,92% Vốn tự có 26,00% Vốn vay 4,42% Sử dụng vốn Lãi vay 0,15% Chi phí xây dựng và triển khai kinh doanh các khối nhà 72,00% Xây dựng hạ tầng kỹ thuật 1,85% Chi phí đất thương phẩm 26,00% 1.2.2 Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn vay Theo tính toán, tổng vốn tự có cho dự án là 458.000.000.000 đồng. Chủ đầu tư dự kiến sử dụng vốn cho các mục đích sau: Làm vốn đối ứng cho quá trình giao dịch mua đứt khu đất và toàn quyền phát triển khu đất 48.646 m2 thành các khối thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cao cấp, căn hộ trung ThS Trần Văn Đức, Eden Group 8 cấp, công trình công cộng có thu, các tiện ích và hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án. Làm vốn đối ứng cho để vay thêm vốn ngân hàng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án, xây dựng, khai thác và kinh doanh các khối nhà theo quy hoạch đã được duyệt. Theo tính toán thì tổng nhu cầu vốn vay như sau: a. Giá trị đất thương phẩm 458.000.000.000 đồng b. Xây dựng các hạng mục HTKT và khối D 75.225.172.458 đồng c. Thanh toán lãi vay: 2.612.044.451 đồng Như vậy, tổng nhu cầu vốn vay là 77.837.216.909 đồng để tài trợ cho công việc như trên. Kế hoạch vay vốn được chi tiết như sau: Đơn vị: Tỷ đồng Thời gian 11/2006 12/2006 1/2007 2/2007 3/2007 4/2007 5/2007 Vốn vay 2,82 2,85 12,32 20,63 20,86 10,25 8,11 Lũy kế vốn vay 2,82 5,67 17,99 38,62 59,48 69,73 77,84 Kế hoạch hoàn trả lãi vay và gốc đã được liệt kê chi tiết trong bảng báo cáo tài chính đính kèm. Tuy nhiên kế hoạch trả lãi vay và gốc như sau: ‐ Thời gian ân hạn: 36 tháng ‐ Lãi phát sinh: Trả hàng tháng hoặc hàng quý ‐ Đợt trả vốn gốc lần 1: Tháng 6 năm 2009 (20%) ‐ Đợt trả vốn gốc lần 2: Tháng 12 năm 2009 (20%) ‐ Đợt trả gốc lần 3: Tháng 6 năm 2010 (20%) ‐ Đợt trả gốc lần 4: Tháng 12 năm 2010 (20%) ‐ Đợt trả gốc lần 5: Tháng 6 năm 2011 (20%) Các phương thức đảm bảo hoàn trả vốn vay: ‐ Khách hàng sẽ mở tài khoản tại ngân hàng đăng ký dưới hình thức gửi tiền tiết kiệm. Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng với khách hàng theo từng lô xây dựng theo hình thức cuốn chiếu và khách hàng cam kết trả tiền theo tiến độ xây dựng. Doanh thu sẽ kiểm soát bởi Ngân hàng. Chủ đầu tư sẽ trích một phần doanh thu theo thời hạn vay hoặc theo tiến độ kinh doanh để hoàn trả ngay vốn vay. ‐ Chiết khấu thương mại với khối lượng lớn cho các nhà đầu tư thứ cấp. ‐ Hợp tác kinh doanh với đối tác thứ 3, theo đó thu hồi lại tiền đất thương phẩm để hoàn trả vốn vay. ‐ Trích một phần lợi nhuận từ các khối nhà trước để hoàn trả vốn vay ngân hàng. ‐ Lập pháp nhân mới để bán cổ phần cho các đối tác để thu hồi tiền hoàn trả vốn vay cho ngân hàng. Như đã tính toán trong báo cáo tài chính thuyết minh đính kèm, số dư tiền mặt các tháng trong suốt vòng đời dự án luôn dương, đảm bảo khả năng nguồn quỹ để xây dựng và khai thác các khối nhà tiếp ThS Trần Văn Đức, Eden Group 9 theo. Hơn nữa, số dư tiền mặt trước sau khi hoàn trả vốn gốc, lãi vay và các khoản vay vào tháng 6 năm 2009, tháng 12 năm 2009, tháng 6 năm 2010, tháng 12 năm 2010 và tháng 6 năm 2011 luôn luôn dương, chứng tỏ đủ điều kiện để hoàn trả vốn vay ngân hàng. Hệ số trả nợ mức thấp nhất là 21,19 lần. 1.3 Các giả định tính toán chính 1.3.1 Các giả định về thiết kế ƒ Khối A có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 47.064 và 35.949 m2, cao 21 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm. Trong 21 tầng có 02 tầng đầu tiên dành cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật và 18 tầng thiết kế để cho thuê văn phòng làm việc. Phân theo chức năng của khối A, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau: Chức năng GFA (m2) NFA (m2) Tầng hầm 10.054 7.038 Thương mại và dịch vụ 4.200 3.045 Tầng kỹ thuật – Thương mại và dịch vu 2.100 1.365 Văn phòng 29.880 24.502 Tầng mái và sân thượng 830 -
Luận văn liên quan