Báo cáo Thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước

MỤC LỤC 1. Sự cần thiết đầu tƣ ......................................................................................................... 2 2. Nguồn vốn và sử dụng vốn ............................................................................................. 3 2.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án .................................................................................... 3 2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn ...................................................................................... 4 2.3. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn .......................................................................... 5 3. Các giả định tính toán .................................................................................................... 6 3.1. Giả định về thiết kế ................................................................................................. 6 3.2. Giả định khai thác kinh doanh ............................................................................... 6 3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp ................................ 8 4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án................................................................................ 9 4.1. Báo cáo thu nhập dự trù ......................................................................................... 9 4.2. Báo cáo ngân lƣu quan điểm tổng đầu tƣ ............................................................. 10 4.3. Báo cáo ngân lƣu quan điểm chủ sở hữu.............................................................. 11 5. Phân tích rủi ro của dự án ........................................................................................... 11 5.1. Phân tích độ nhạy .................................................................................................. 11 5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều .......................................................................... 12 5.1.2. Phân tích độ nhạy hai chiều ........................................................................... 13 5.1.3. Giá trị hoán chuyển của các biến rủi ro ........................................................ 15 5.2. Ảnh hƣởng của các yếu tố đến NPV ..................................................................... 16 5.2.1. Quan điểm tổng đầu tƣ TIPV ........................................................................ 16 5.2.2. Quan điểm chủ sở hữu EPV ........................................................................... 17 5.3. Phân tích kịch bản ................................................................................................. 18 5.3.1. Phân tích kịch bản bằng Excel ....................................................................... 18 5.3.2. Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball ............................................................ 19 5.4. Phân tích mô phỏng ............................................................................................... 21 5.4.1. Quan điểm tổng đầu tƣ – TIPV...................................................................... 21 5.4.2. Quan điểm chủ sở hữu – EPV ........................................................................ 23 5.4.3. So sánh giữa hai quan điểm TIPV và EPV .................................................... 25 6. Tổ chức thực hiện dự án .............................................................................................. 26 6.1. Sơ đồ thực hiện cấu trúc dự án ............................................................................. 26 6.2. Tiến độ thực hiện ................................................................................................... 26 7. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Việt Nam ....................................................... 27 7.1. Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản Việt Nam........................................................... 27 7.2. Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2009 .................................... 28 7.3. Rủi ro trong bất động sản ..................................................................................... 28 7.4. Phân tích SWOT thị trƣờng bất động sản Việt Nam ........................................... 30 8. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc và vị trí của khu đất triển khai dự án ........................ 30 8.1. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc ............................................................................... 30 8.2. Vị trí khu đất triển khai dự án ............................................................................. 31 9. Kết luận ........................................................................................................................ 31 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng) ....................................................... 4 Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) ................................................................ 4 Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) ..................................................... 5 Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) ............................................ 6 Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2) ...................................................................... 6 Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) ................................................. 7 Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %) ............................................... 7 Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) ................................................................... 7 Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng) ................................................. 8 Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %) ......................................................... 9 Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng) .......................................................... 9 Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng) ................................ 10 Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng) ................................. 11 Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng) .......................................................................................................................................... 13 Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng) ................... 14 Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %) ................................. 14 Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng) ..................... 14 Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_EPV (ĐVT: %) ................................... 15 Bảng 19: Xếp hạng các biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án ............................ 15 Bảng 20: Phân tích kịch bản bằng Excel (ĐVT: triệu đồng) .............................................. 19 Bảng 21: Một số kịch bản để NPV = 19.001 triệu đồng ..................................................... 20 Bảng 22: Một số kịch bản để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồn ............................................ 20 Bảng 23: Một số kịch bản để NPV = 11.013 triệu đồng ..................................................... 20 Bảng 24: Một số kịch bản để NPV = 12.293 triệu đồng ..................................................... 21 Bảng 25: Cơ cấu và chi phí nhân sự của dự án ................................................................... 26 Bảng 26: Tiến độ thực hiện theo phần trăm giá trị (ĐVT: %) ............................................. 27 1 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH – ĐẦU TƢ ------------ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG I. TÊN DỰ ÁN DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC II. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN Xã Tân Kim, Huyện Cần Giuộc, Tỉnh Long An III. CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN Chủ đầu tƣ: Công ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh Đơn vị tƣ vấn thiết kế: Công ty cổ phần tƣ vấn – đầu tƣ xây dựng Bình Chánh 2 1. Sự cần thiết đầu tƣ Trong những năm vừa qua, trên địa bàn tỉnh Long An đã có nhiều khu công nghiệp tập trung ra đời, đặc biệt là tại huyện Cần Giuộc, do nhiều doanh nghiệp trên địa bàn và các tỉnh đến đầu tư, khai thác nhằm góp phần đáng kể cho sự phát triển chung của kinh tế tỉnh Long An, trong đó có Công ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh. Với niềm tin việc hình thành các khu công nghiệp tập trung là một trong những xu thế tất yếu để đẩy nhanh phát triển công nghiệp, thu hút vốn đầu tư, đồng thời góp phần chuyển biến theo hướng tích cực đối với môi trường sống, tạo điều kiện cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chủ đầu tư KCN Tân kim (mở rộng) luôn hướng đến việc hình thành dự án có đầy đủ các yếu tố kỹ thuật và xã hội, trong đó có khu dân cư gồm phần tái định cư. Trong quá trình đầu tư xây dựng khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) với quy mô diện tích 50,89 ha có làm phát sinh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ các mục đích khác sang mục đích khu công nghiệp, do vậy việc bố trí tái định cư cho người dân có nhà ở bị thu hồi là công việc rất quan trọng mà chủ đầu tư phải quan tâm giải quyết. Ngoài ra, việc hình thành một khu dân cư gồm cả phần diện tích tái định cư ở gần khu công nghiệp cũng là giải pháp tham gia khắc phục những bất cập mà các thành phố lớn thường gặp phải như vấn đề hạ tầng kỹ thuật, lao động, việc làm, chỗ ở công nhân và chuyên gia, các vấn đề xã hội khác như trường học, nhà trẻ, chợ, nơi vui chơi giải trí giúp người lao động tái tạo sức lao động để tiếp tục công việc sản xuất kinh doanh, an ninh trật tự... Bên cạnh đó, việc xây dựng một khu dân cư phục vụ tái định cư cũng phải bảo đảm các yêu cầu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, năng lượng, thông tin và cảnh quan, và các phương diện hạ tầng xã hội khác nhằm đem lại cuộc sống cho người dân tái định cư tốt hơn trước để bảo đảm mọi người dân đều được thụ hưởng những tiện ích vật chất, tinh thần mà lâu nay, do điều kiện kinh tế, lịch sử, họ chưa được phục vụ. Khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) dự kiến sử dụng hàng ngàn lao động bao gồm công nhân và chuyên gia; việc xây dựng khu dân cư gần khu công nghiệp cũng góp phần tăng hiệu suất lao động, góp phần giảm thiểu kẹt xe, tai nạn giao thông, ô nhiễm môi trường, lãng phí thời gian lao động và hao phí xã hội... 3 Khu dân cư được xây dựng với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt chú trọng đến định hướng tương lai phát triển khu vực khi quan tâm đến thế hệ công nhân hiện hữu có nhu cầu lập gia đình, nhu cầu về nuôi dạy và chăm sóc trẻ bảo đảm sự phát triển toàn diện cho thế hệ trẻ trong tương lai thông qua hệ thống trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí... Về phía các doanh nghiệp thứ cấp, khi đến đầu tư vào khu công nghiệp chỉ có thể yên tâm khi người lao động được quan tâm đúng mức về vật chất và tinh thần, trong đó việc ổn định chỗ ở có vai trò rất quan trọng, và có như vậy mới góp phần làm cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư nhằm hướng đến kết quả phát triển một cách bền vững. Với suy nghĩ và cách tiếp cận vấn đề như trên, chủ đầu tư dự án đề xuất thực hiện dự án khu tái định cư Tân Phước tại địa bàn xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An trên cơ sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 khu tái định cư Tân Phước với các hạng mục hoàn toàn mới, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở ổn định cho người dân tái định cư và người lao động làm việc tại khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng), trong đó chú trọng cơ cấu phân khu chức năng, mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc khống chế để làm cơ sở cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng cụ thể. Ngoài ra, việc quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị cũng bảo đảm nét hiện đại, thẩm mỹ, an toàn, vệ sinh môi trường và gắn với việc quản lý đô thị, kế hoạch sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch, hạn chế việc xây dựng tự phát trên cơ sở các mối quan hệ về hạ tầng và không gian xây dựng nhằm xác định quy mô dành cho dân cư, công trình công cộng như trường học, y tế, thương mại dịch vụ, công viên nghỉ ngơi giải trí một cách hợp lý. 2. Nguồn vốn và sử dụng vốn 2.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án Trên cơ sở quy hoạch và phương án đầu tư, tổng mức đầu tư được tính toán bao gồm các khoản phí: Chi phí xây lắp, chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng), dự phòng. Tổng mức đầu tư thực hiện dự án là 163.620,39 triệu đồng thể hiện qua bảng dưới. Các thành phần cụ thể trong tổng mức đầu tư (Xem thêm trong phụ lục 1). 4 Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng) Các thành phần Giá trị Chi phí xây dựng 95.520,00 Chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư 36.399,30 Chi phí quản lý dự án 1.564,92 Chi phí tư vần đầu tư XDCT 3.991,49 Chi phí khác 18.353,23 Dự phòng 7.791,45 Tổng mức đầu tư 163.620,39 2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn Nguồn vốn của dự án bao gồm: Vốn của chủ đầu tư: 44.000,00 triệu đồng Vốn vay: 66.000,00 triệu đồng Ứng trước của khách hàng (Vốn thu hàng năm): 188.030,58 triệu đồng Vốn được dùng đầu tư cho các hạng mục chính như: đền bù và giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ thống hạ tầng kỹ thuật, chi trả các phí tư vấn thiết kế, dự phòng, trả lãi vay trong quá trình xây dựng, chi cho các mục khai thác và kinh doanh dự án. Tùy theo tình hình thực tế, chủ đầu tư sẽ tính toán nguồn vốn có hiệu quả để làm giảm chi phí đầu tư nhằm giảm giá thành để phục vụ khách hàng tốt hơn. Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 Vốn chủ 20.000,00 24.000,00 - - Ứng trước khách hàng 3.644,39 9.443,30 47.518,63 127.424,26 Vốn vay 10.000,00 56.000,00 - - Tổng cộng 33.644,39 89.443,30 47.518,63 127.424,26 Trong các dự án bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu tự có và vốn đi vay các ngân hàng thương mại thì vốn thu từ khách hàng cũng là một nguồn vốn quan trọng đối với dự án. Vốn này được thu từ những khách hàng cùa dự án, điều này giúp cho chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng về vốn cũng như tiền lãi đi vay tại các ngân hàng thương mại. 5 Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 Chi phí xây dựng - 66.864,00 19.104,00 9.552,00 Chi phí GPMB & Tái định cư 29.119,44 7.279,86 - - Chi phí quản lý dự án 156,49 938,95 312,98 156,49 Chi phí tư vấn đầu tư XDCT 1.995,75 1,197,45 798,30 - Chi phí khác 41,73 250,37 83,46 41,73 Dự phòng 779,14 4.674,87 1.558,29 779,14 Lãi vay 1.200,00 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tổng cộng 33.292,55 89.269,50 27.531,27 13.527,08 Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn như sau: 2.3. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn Theo tính toán, tổng vốn chủ sở hữu của dự án là 44.000,00 triệu đồng. Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn này cho các mục đích sau: thực hiện đền bù cho các hộ gia đình nằm trong quy hoạch của dự án, và thanh toán lãi vay cho ngân hàng. Với quy mô hoạt động và nhu cầu vốn như trên, chủ đầu tư vay thêm 66.000,00 đồng theo tiến độ xây dựng và khai thác. Lãi vay được tính là 12%/năm, kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn được thể hiện như sau: Vốn chủ sở hữu 15% Vốn thu hàng năm 63% Vốn vay 22% NGUỒN VỐN Chi phí xây dựng 58% Chi phí GPMB 22% Chi phí QLDA 1% Chi phí tư vấn 3% Chi phí khác 0% Dự phòng 5% Lãi vay 11% SỬ DỤNG VỐN 6 Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 Nợ đầu kỳ 10.000,00 67.200,00 47.285,35 24.980,94 Lãi phát sinh trong kỳ 1.200,00 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tổng trả nợ - 27.978,65 27.978,65 27.978,65 Trả gốc - 19.914,65 22.304,41 24.980,94 Trả lãi - 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tăng trong kỳ 56.000,00 - - - Nợ cuối kỳ 10.000,00 67.200,00 47,285,35 24.980,94 - Phương thức trả nợ: trả gốc và lãi đều trong 3 năm. Tổng trả gốc và lãi mỗi năm là 27.978,65 triệu đồng. Thời gian ân hạn: 1 năm (bao gồm ân hạn cả gốc và lãi) 3. Các giả định tính toán 3.1. Giả định về thiết kế Tổng diện tích của khu đất là 118.200 m2 trong đó diện tích xây dựng 112.000 m2 bao gồm: đất dành tái định cư, đất dành nhà liên kết, đất dành biệt thự, đất dành cho chung cư. Bên cạnh đó, phần đất còn lại được dùng cho việc xây dựng giao thông, cây xanh và công trình công cộng theo quy định của nhà nước. Quy hoạch khu đất như sau: Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2) Các thành phần Diện tích Mật độ xây dựng Toàn khu đất 118.200 Đất kinh doanh 112.000 61% Đất tái định cư 9.600 5% Đất nhà liên kế 68.800 38% Đất biệt thự 25.900 14% Đất chung cư 7.700 4% 3.2. Giả định khai thác kinh doanh Khu đất được chủ đầu tư phân chia thành nhiều khu vực khác nhau để kinh doanh, vì là dự án tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa của khu công nghiệp Tân Kim mở rộng nên đất tái định cư sẽ được bán với giá ưu đãi theo quy định của nhà nước. Thay vì trả toàn bộ số tiền đền bù cho người dân, thì chủ đầu tư sắp xếp bán lại đất cho người dân để họ ổn 7 định chỗ ở tại khu tái định cư và chi trả phần đền bù còn lại cho họ. Cho nên trong năm đầu tiên của dự án đã có doanh thu từ đất tái định cư, cụ thể như sau: Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) Loại giá Đơn giá Diện tích (m2) Doanh thu Giá tái định cư 0,215 5.900 1.268,50 Giá ưu đãi 0,580 2.000 1.160,00 Giá 70% giá vốn 0,840 1.700 1.428,00 Tổng doanh thu đất tái định cƣ 3.856,50 Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Đất tái định cư 100% Đất nhà liên kế 20% 50% 30% Đất nhà biệt thự 10% 20% 50% 20% Đất chung cư 100% Trong các dự án bất động sản thì khi khách hàng đặt mua sản phẩm của dự án thì chúng ta không thể thu tiền của khách hàng một lần mà tùy theo tiến độ thi công mà tiến hành thu từng đợt. Cụ thể trong dự án này như sau: Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Đất tái định cư 90% 10% Đất nhà liên kế 2010 20% 50% 30% Đất nhà liên kế 2011 20% 50% 30% Đất nhà liên kế 2012 50% 50% Đất nhà biệt thự 2010 20% 50% 30% Đất nhà biệt thự 2011 20% 50% 30% Đất nhà biệt thự 2012 50% 50% Đất nhà biệt thự 2013 50% 50% Đất chung cư 100% Trong bảng 8, đối với đất tái định cư thì chúng ta tiến hành thu trong 2 năm với mức thu là 90% vào năm 2009 và 10% vào năm 2010 với lý do như đã nêu trên. Còn đối với đất nhà liên kế và đất nhà biệt thự trong 2010 và năm 2011 thì dự án mới bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng do đó chỉ thu trước khách hàng 20% vào năm và phần còn lài sẽ thu vào những năm tiếp theo là 50% và 30%. Tuy nhiên, 2 loại đất này khi bước vào năm 2012 thí dự án đã hoàn tất cơ sở hạ tầng do đó tiến độ thu tiền sẽ là 2 năm và mỗi năm là 50%. Đối với đất 8 chung cư thì chúng ta sẽ cho tiến hành thầu do đó việc thu tiền sẽ được thực hiện một lần vào năm 2014. Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Chỉ số lạm phát 1.00 1.07 1.14 1.23 1.31 1.40 Đất tái định cư 3.470,85 412,65 Nhà liên kế 2010 7.361,60 19.692,28 12.642,44 Nhà liên kế 2011 19.692,28 52.676,85 33.818,54 Nhà liên kế 2012 31.606,11 33.818,54 - Nhà biệt thự 2010 1.219,37 3.261,82 Nhà biệt thự 2011 2,609,46 6.980,30 Nhà biệt thự 2012 17.450,74 18.672,29 Nhà biệt thự 2013 7.468,92 7.991,74 Đất chung cư 26.999,12 Thu từ dịch vụ 173,54 449,68 2.262,79 6.067,82 4.688,91 1.749,54 Tổng doanh thu 3.644,39 9.443,30 47.518,63 127.424,26 98.467,19 36.740,40 Doanh thu này tính theo tiến độ thu tiền khách hàng của chủ đầu tư thàng từng đợt nhỏ tùy theo từng loại đất mà kế hoạch thu khác nhau. Bên cạnh, nguồn doanh thu chính đến từ việc kinh doanh