Chuyên đề Đầu tư vào nhà ở Hà Nội, thực trạng và một số giải pháp

môc lôc Lêi nãi ®Çu 1 Ch­¬ng I 5 Lý luËn chung vÒ ®Çu t­ vµo nhµ ë 5 I. Nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn chung vÒ ®Çu t­. 5 1. Kh¸i niÖm cña ®Çu t­ vµ ®Çu t­ ph¸t triÓn. 5 2. §Æc ®iÓm cña ®Çu t­ ph¸t triÓn 5 3. Vai trß cña ®Çu t­ ph¸t triÓn. 6 4. Vèn vµ nguån vèn. 8 5. KÕt qu¶ vµ hiÖu qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­. 9 II. Nh÷ng vÊn ®Ò chung vÒ nhµ ë vµ ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë. 15 1. Nh÷ng vÊn ®Ò vÒ nhµ ë. 15 2. Vai trß cña nhµ ë. 19 3. §Çu t­ vµo nhµ ë. 20 4. Néi dung vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë. 22 5. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t­ nhµ ë t¹i Hµ néi. 23 6. C¸c yÕu tè ¶nh h­ëng ®Õn ho¹t ®éng ®Çu t­ nhµ ë. 24 Ch­¬ng II 28 Thùc tr¹ng ®Çu t­ vµo nhµ ë t¹i Hµ Néi. 28 I. Kh¸i qu¸t vÒ ®Æc ®iÓm kt- xh cña Hµ Néi. 28 II. Nhu cÇu vÒ nhµ ë cña ng­êi d©n hµ néi 32 III. HiÖn tr¹ng nhµ ë Hµ Néi hiÖn nay. 33 1. VÒ diÖn tÝch ë. 33 2. VÒ chÊt l­îng 34 3. VÒ kh«ng gian ë, kü thuËt x©y dùng vµ h¹ tÇng kü thuËt x· héi khu ë. 38 4. VÒ qu¶n lý. 40 5. Nhµ ë cña hä thu nhËp thÊp cã hÖ sè sö dông cao, chÊt l­îng c«ng tr×nh kÐm, ®a phÇn ®· hÕt niªn h¹n sö dông. 41 IV. Thùc tr¹ng cña ho¹t ®éng ®Çu t­ vµo nhµ ë hµ néi (1986 - nay). 42 1. C«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc vÒ nhµ ë. 42 2. Qui m« vèn ®Çu t­ vµ nguån vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë. 43 2.1. Qui m« vµ c¬ cÊu vèn ®Çu t­. 43 2.2. Nguån vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë. 45 2.3. C¬ cÊu vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë Hµ Néi theo dù ¸n. 47 3. §Çu t­ nhµ ë theo dù ¸n. 51 3.1. C¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng khu ®« thÞ míi, khu d©n c­ tËp trung. 52 3.2. C¸c dù ¸n x©y dùng nhµ ë di d©n gi¶i phãng mÆt b»ng. 52 3.3. C¸c dù ¸n nhµ ë cho ng­êi cã thu nhËp th©p vµ ®èi t­îng chÝnh s¸ch. 53 3.4. Dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®Ó kinh doanh vµ c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc t¹i c¸c khu ®Êt nhá lÎ. 55 3.5. Dù ¸n c¶i t¹o hoµn thiÖn quy ho¹ch, h¹ tÇng kü thuËt vµ nhµ lón nøt nguy hiÓm t¹i c¸c n¬i ë cò. 56 3.6. Ph¸t triÓn nhµ ë c¸c dù ¸n theo ®Þa bµn quËn, huyÖn. 56 3.7. Ph¸t triÓn nhµ ë do d©n tù c¶i t¹o x©y dùng. 57 V. §¸nh gi¸ ho¹t ®éng ®Çu t­ vµo nhµ ë Hµ néi 57 1. Nh÷ng thµnh tùu chung. 57 2. Nh÷ng h¹n chÕ. 63 3. Nguyªn nh©n. 63 Ch­¬ng III 65 §Þnh h­íng vµ gi¶i ph¸p ®Çu t­ vµo nhµ ë Hµ Néi trong thêi gian tíi 65 I. §Þnh h­íng vÒ qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®Õn n¨m 2010. 65 II. C¸c gi¶i ph¸p n©ng cao hiÖu qu¶ §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë hµ néi. 73 1. C«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc trong lÜnh vùc nhµ ë. 73 2. Mét sè gi¶i ph¸p ®Èy m¹nh c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng ®Ó ®Þnh h­íng vµ hç trî ph¸t triÓn nhµ ë . 75 3. §a d¹ng vµ linh ho¹t ho¸ c¸c nguån vèn, ph­¬ng thøc cÊp vèn cho ph¸t triÓn nhµ ë, ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë ngµy cµng ®a d¹ng cña thÞ tr­êng. 76 4. N©ng cao hiÖu qu¶ sö dông c¸c nguån vèn. 82 5. Mét sè chÝnh s¸ch tµi chÝnh kh¸c kh¸c. 85 6. Gi¶i ph¸p n©ng cao hiÖu qu¶ c¸c dù ¸n ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë Hµ néi. 87 KÕt luËn 89 Tµi liÖu tham kh¶o Lêi nãi ®Çu Cha «ng ta th­êng nãi: "TËu tr©u, c­íi vî, lµm nhµ. Xong ba viÖc Êy míi ra hån ng­êi". Nhµ ë lµ môc tiªu phÊn ®Êu lín lao cña ®êi ng­êi -"sèng mçi ng­êi mçi nhµ, chÕt mçi ng­êi mçi må" vµ còng lµ ph­¬ng tiÖn cña cuéc sèng -"cã an c­ míi lËp nghiÖp". PhÊn ®Êu ®Ó cã ®­îc chç ë cña riªng m×nh lu«n lµ ®éng c¬ cña ®a sè d©n c­ c¶ n­íc nãi chung vµ Hµ Néi nãi riªng. Hµ Néi lµ trung t©m kinh tÕ, v¨n ho¸, chÝnh trÞ x· héi cña ViÖt Nam, lµ cöa ngâ giao l­u bu«n b¸n cña nhiÒu ®Çu mèi kinh tÕ, v¨n ho¸. Bªn c¹nh sù ph¸t triÓn nhanh chãng vÒ mÆt kinh tÕ, tèc ®é ®« thÞ ho¸ còng diÔn ra m¹nh mÏ, kÐo theo ®ã tèc ®é gia t¨ng d©n sè cña Hµ Néi còng t¨ng c¶ vÒ tù nhiªn lÉn c¬ häc. ViÖc nµy lµm cho vÊn ®Ò nhµ ë ë Hµ Néi cµng bøc xóc vµ ®Æt ra cho chÝnh quyÒn Thµnh phè nhiÒu ¸p lùc trong viÖc t¹o thªm chç ë cho ng­êi d©n. MÆc dï chÝnh quyÒn thµnh phè ®· ®Ò ra nhiÒu c¬ chÕ, chÝnh s¸ch, khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë vµ ®· gi¶i quyÕt phÇn nµo ®­îc nhu cÇu ë cho ng­êi d©n, tuy nhiªn víi sù ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ nh­ hiÖn nay ®· ph¸t sinh rÊt nhiÒu bÊt cËp trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®« thÞ nãi riªng vµ nh÷ng vÊn ®Ò mang tÝnh x· héi nãi chung. HiÖn nay, bé mÆt kiÕn tróc ®« thÞ "qu¸ ®a d¹ng", c¬ së h¹ tÇng kü thuËt kh«ng ®ång bé, t×nh tr¹ng lÊn chiÕm ®Êt c«ng, x©y dùng kh«ng phÐp, vÊn ®Ò ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng th­êng bÞ kÐo dµi, nhiÒu dù ¸n x©y dùng kh«ng ®óng quy ho¹ch, kh«ng thùc tÕ, g©y l·ng phÝ...Tr­íc nh÷ng vÊn ®Ò næi cém trªn, em chän ®Ò tµi nghiªn cøu: " §Çu t­ vµo nhµ ë Hµ Néi, thùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p". §Ò tµi nµy chØ nh»m môc ®Ých nªu ra mét sè thùc tr¹ng cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng ®Çu t­ vµo nhµ ë Hµ Néi vµ ®­a ra mét sè kiÕn nghÞ, gi¶i ph¸p cho nh÷ng bÊt cÊp cßn ®ang tån t¹i ®Ó n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi, gãp phÇn x©y dùng thñ ®« tiÕn lªn c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ vµ thùc hiÖn chØ thÞ cña thµnh phè vÒ x©y dùng thñ ®« "xanh, s¹ch, ®Ñp", xøng ®¸ng lµ thµnh phè hoµ b×nh, lµ thñ ®« cña c¶ n­íc. Chuyªn ®Ò gåm cã ba ch­¬ng: Ch­¬ng I: VÊn ®Ò lý luËn chung vÒ ®Çu t­ vµ ®Çu t­ vµo nhµ ë. Ch­¬ng II: Thùc tr¹ng ®Çu t­ vµo nhµ ë t¹i Hµ Néi. Ch­¬ng III: §Þnh h­íng môc tiªu vµ gi¶i ph¸p ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë t¹i Hµ Néi trong thêi gian tíi. §­îc sù h­íng dÉn nhiÖt t×nh cña c¸c c« chó, anh chÞ trong C«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ sè 6 Hµ Néi vµ ®Æc biÖt lµ sù h­íng dÉn tËn t×nh cña C« TrÇn Mai Hoa, em ®· hoµn thµnh chuyªn ®Ò tèt nghiÖp vµ häc hái ®­îc rÊt nhiÒu ®iÒu thùc tÕ. Tuy nhiªn, víi kiÕn thøc cßn h¹n chÕ, kinh nghiÖm thùc tÕ ch­a ®ñ ®Ó ®i s©u hÕt c¸c khÝa c¹nh mµ ®Ò tµi ®ßi hái, nªn ch¾c ch¾n kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt vµ khiÕm khuyÕt, em rÊt mong cã ®­îc sù chØ b¶o cña thÇy c« trong bé m«n. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n! Ch­¬ng I lý luËn chung vÒ ®Çu t­ vµo nhµ ë I. Nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn chung vÒ ®Çu t­. 1. Kh¸i niÖm cña ®Çu t­ vµ ®Çu t­ ph¸t triÓn. ThuËt ng÷ “§Çu t­” (Investment) cã thÓ hiÓu ®ång nghÜa víi “sù bá ra”, “sù hy sinh”. Tõ ®ã, cã thÓ coi “§Çu t­” lµ sù bá ra, sù hy sinh nh÷ng c¸i g× ®ã ë hiÖn t¹i (tiÒn, søc lao ®éng, cña c¶i vËt chÊt, trÝ tuÖ) nh»m ®¹t ®­îc nh÷ng kÕt qu¶ cã lîi cho ng­êi ®Çu t­ trong t­¬ng lai. §Çu t­ ph¸t triÓn: Lµ ho¹t ®éng sö dông c¸c nguån lùc tµi chÝnh, nguån vËt chÊt, nguån lao ®éng vµ trÝ tuÖ ®Ó x©y dùng, söa ch÷a nhµ cöa vµ cÊu tróc h¹ tÇng, mua s¾m thiÕt bÞ vµ l¾p ®Æt chóng trªn nÒn bÖ, båi d­ìng ®µo t¹o nguån nh©n lùc, thùc hiÖn chi phÝ th­êng xuyªn g¾n liÒn víi sù ho¹t ®éng cña c¸c tµi s¶n nµy nh»m duy tr× tiÒm lùc ho¹t ®éng cña c¸c c¬ së ®ang tån t¹i vµ t¹o tiÒm lùc míi cho nÒn kinh tÕ x· héi, t¹o viÖc lµm vµ n©ng cao ®êi sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Qua ®Þnh nghÜa vÒ ®Çu t­ vµ ®Çu t­ ph¸t triÓn cho thÊy víi bÊt cø sù ph¸t triÓn nµo còng g¾n víi ho¹t ®éng ®Çu t­, bëi vËy ®Çu t­ cho c¬ së h¹ tÇng, nhµ ë còng chung môc ®Ých ®em l¹i cho t­¬ng lai mét hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng hiÖn ®¹i. 2. §Æc ®iÓm cña ®Çu t­ ph¸t triÓn §Çu t­ lµ mét ho¹t ®éng kh¸ ®Æc biÖt cho nªn nã cã mét sè ®Æc ®iÓm ®¸ng chó ý sau ®©y: - Ho¹t ®éng ®Çu t­ ph¸t triÓn ®ßi hái mét sè vèn lín vµ ®Ó n»m khª ®äng trong suèt qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Çu t­. - Thêi gian ®Ó tiÕn hµnh mét c«ng cuéc ®Çu t­ cho ®Õn khi c¸c thµnh qu¶ cña nã ph¸t huy t¸c dông th­êng ®ßi hái nhiÒu n¨m th¸ng víi nhiÒu biÕn ®éng x¶y ra. - Thêi gian cÇn ho¹t ®éng ®Ó cã thÓ thu håi ®ñ vèn ®· bá ra ®ßi hái nhiÒu n¨m th¸ng do ®ã chÞu sù t¸c ®éng hai mÆt tÝch cùc vµ tiªu cùc cña c¸c yÕu tè kh«ng æn ®Þnh vÒ tù nhiªn, XH, KT, chÝnh trÞ... - C¸c thµnh qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­ ph¸t triÓn th­êng cã gi¸ trÞ sö dông nhiÒu n¨m, cã khi tån t¹i vÜnh viÔn. - C¸c thµnh qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­ ph¸t triÓn lµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng sÏ ho¹t ®éng ë ngay n¬i mµ nã ®­îc t¹o dùng nªn. 3. Vai trß cña ®Çu t­ ph¸t triÓn. 3.1. Trªn gãc ®é toµn bé nÒn kinh tÕ cña ®Êt n­íc. - §Çu t­ võa t¸c ®éng ®Õn tæng cung võa t¸c ®éng ®Õn tæng cÇu. + VÒ mÆt cÇu: §Çu t­ chiÕm tû träng kho¶ng 24-28% trong c¬ cÊu tæng cÇu. §èi víi tæng cÇu, t¸c ®éng cña ®Çu t­ lµ ng¾n h¹n. Víi tæng cung ch­a kÞp thay ®æi, s­ t¨ng lªn cña ®Çu t­ lµm cho tæng cÇu t¨ng kÐo theo s¶n l­îng c©n b»ng t¨ng theo vµ gi¸ c¶ cña c¸c ®Çu vµo t¨ng theo. + VÒ mÆt cung: Khi thµnh qu¶ cña ®Çu t­ ph¸t huy t¸c dông, c¸c n¨ng lùc míi ®i vµo ho¹t ®éng th× tæng cung ®Æc biÖt lµ tæng cung dµi h¹n t¨ng lªn. S¶n l­îng t¨ng, gi¸ c¶ gi¶m cho phÐp t¨ng tiªu dïng. T¨ng tiªu dïng ®Õn l­ît m×nh l¹i tiÕp tôc kÝch thÝch s¶n xuÊt h¬n n÷a. S¶n xuÊt ph¸t triÓn lµ nguån gèc c¬ b¶n ®Ó t¨ng tÝch luü, ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, t¨ng thu nhËp cho ng­êi lao ®éng, n©ng cao ®êi sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi. - §Çu t­ cã t¸c ®éng hai mÆt ®Õn sù æn ®inh kinh tÕ. Khi t¨ng ®Çu t­, cÇu cña c¸c yÕu tè ®Çu vµo t¨ng lµm cho gi¸ cña c¸c hµng ho¸ cã liªn quan t¨ng, ®Õn mét møc nµo ®ã dÉn ®Õn l¹m ph¸t. L¹m ph¸t lµm tÕ ph¸t triÓn chËm l¹i. MÆt kh¸c khi t¨ng ®Çu t­ lµm cho cÇu cña c¸c yÕu tè cã liªn quan t¨ng, s¶n xuÊt cña c¸c ngµnh nµy ph¸t triÓn, thu hót thªm lao ®éng, gi¶m tÖ n¹n x· héi, t¹o ®iÒu kiÖn cho sù ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ. Khi gi¶m ®Çu t­ còng ®Õn hai mÆt, nh­ng theo chiÒu h­íng ng­îc l¹i. - §Çu t­ t¸c ®éng ®Õn tèc ®é t¨ng tr­ëng vµ ph¸t triÓn kinh tÕ. Muèn gi÷ tèc ®é t¨ng tr­ëng ë møc trung b×nh th× tû lÖ ®Çu t­ ph¶i ®¹t ®­îc tõ 15-25% so víi GDP tuú thuéc vµo ICOR cña mçi n­íc. Vèn ®Çu t­ ICOR = Møc t¨ng GDP Vèn ®Çu t­ => Møc t¨ng GDP = ICOR NÕu ICOR kh«ng ®æi, møc t¨ng GDP phô thuéc vµo vèn ®Çu t­. - §Çu t­ vµ sù chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ: ChÝnh s¸ch ®Çu t­ quyÕt ®Þnh sù chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ ë c¸c quèc gia nh»m ®¹t ®­îc tèc ®é t¨ng tr­ëng nhanh cña toµn bé nÒn kinh tÕ. - §Çu t­ víi viÖc t¨ng c­êng kh¶ n¨ng KH & CN cña ®Êt n­íc. Cã nhiÒu con ®­êng ®Ó cã c«ng nghÖ ®ã lµ tù nghiªn cøu ph¸t minh ra c«ng nghÖ, nhËp c«ng nghÖ tõ c¸c n­íc, qua lao ®éng tÝch luü ...Dï lµ con ®­êng nµo ®Ó cã ®­îc c«ng nghÖ th× cÇn ph¶i cã tiÒn, cÇn ph¶i ®Çu t­ vµo s¶n xuÊt kinh doanh, cÇn ph¶i cã vèn ®Çu t­. VËy ®Çu t­ lµ ®iÒu kiÖn tiªn quyÕt cña sù ph¸t triÓn vµ t¨ng c­êng kh¶ n¨ng khoa häc c«ng nghÖ cña ®Êt n­íc. 3.2. Trªn gãc dé c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh dÞch vô §Çu t­ quyÕt ®Þnh sù ra ®êi, tån t¹i vµ ph¸t triÓn nhanh cña mçi c¬ së. Khi t¹o dùng c¬ s¬ vËt chÊt kü thuËt cho sù ra ®êi bÊt kú c¬ s¬ s¶n xuÊt kinh doanh nµo ®Òu ph¶i x©y dùng nhµ x­ëng, cÊu tróc h¹ tÇng, l¾p ®Æt m¸y mãc... C¸c ho¹t ®éng nµy lµ c¸c ho¹t ®éng ®©u t­. Sau mét thêi gian c¸c m¸y mãc nµy bÞ háng hoÆc hao mßn. §Ó b¶o tr× ho¹t ®éng ®­îc s¶n xuÊt ®­îc diÔn ra liªn tôc cÇn ph¶i ®Çu t­ knh phÝ ®Ó söa chöa vµ b¶o hµnh. Chøng tá ®Çu t­ cã ý nghÜa rÊt quan träng kh«ng chØ ë møc vÜ m« mµ cßn c¶ ë tÇm vi m«. 4. Vèn vµ nguån vèn. 4.1. Kh¸i niÖm. Vèn ®Çu t­ lµ tiÒn tÝch luü cña x· héi, cña c¸c c¬ ss¶n xuÊt kinh doanh, dÞch vô, lµ tiÕt kiÖm cña d©n vµ vèn huy ®éng tõ c¸c nguån kh¸c ®­îc ®­a vµo sö dông trong qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt x· héi nh»m duy tr× n¨ng lùc s½n cã vµ t¹o ra n¨ng lùc míi cho nÒn s¶n xuÊt x· héi. 4.2. Nguån h×nh thµnh vèn ®Çu t­. 4.2.1. Vèn ®Çu t­ cña ®Êt n­íc: Nãi chung ®­îc h×nh thµnh tõ hai nguån c¬ b¶n: §ã lµ vèn huy ®éng trong n­íc vµ vèn huy ®éng tõ n­íc ngoµi. - Vèn ®Çu t­ trong n­íc ®­îc h×nh thµnh tõ c¸c nguån vèn sau: + Vèn tÝch luü tõ ng©n s¸ch. + Vèn tÝch luü cña c¸c doanh nghiÖp. + Vèn tiÕt kiÖm cña d©n c­. - Vèn huy ®éng tõ n­íc ngoµi bao gåm: Vèn ®Çu t­ trùc tiÕp (FDI) vµ nguån vèn ®Çu t­ gi¸n tiÕp (ODA) + Nguån vèn ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi (FDI): lµ vèn cña c¸c doanh nghiÖp, c¸c c¸ nh©n ng­êi n­íc ngoµi ®Çu t­ sang c¸c n­íc kh¸c vµ trùc tiÕp qu¶n lý hoÆc tham gia qu¶n lý qu¸ tr×nh sö dông vµ thu håi vèn ®· bá ra. + Nguån vèn ®Çu t­ gi¸n tiÕp n­íc ngoµi (ODA): ODA lµ kho¶n viÖn trî kh«ng hoµn l¹i, cã hoµn l¹i, hoÆc tÝn dông ­u ®·i cña c¸c tæ chøc chÝnh phñ, dµnh cho c¸c n­íc ®ang vµ chËm ph¸t triÓn. ODA bao gåm: ODA kh«ng hoµn l¹i vµ ODA cho vay ­u ®·i cã yÕu tè kh«ng hoµn l¹i ®¹t Ýt nhÊt 25% gi¸ trÞ kho¶n vay. 4.2.2. Nguån vèn ®Çu t­ cña c¸c c¬ së: - §èi víi c¸c c¬ quan qu¶n lý nhµ n­íc, c¸c c¬ së ho¹t ®éng x· héi phóc lîi c«ng céng, vèn ®Çu t­ do ng©n s¸ch cÊp, vèn viÖn trî kh«ng hoµn l¹i trùc tiÕp cho c¬ së vµ vèn tù cã cña c¬ së (b¶n chÊt còng tÝch luü tõ phÇn tiÒn thõa do d©n ®ãng gèp kh«ng dïng ®Õn). - §èi víi c¸c doanh nghiÖp quèc doanh: Bao gåm vèn ng©n s¸ch, vèn khÊu hao c¬ b¶n, vèn viÖn trî qua ng©n s¸ch, vèn tù cã cña doanh nghiÖp, vèn vay, ph¸t hµnh tr¸i phiÒu, vèn gèp liªn doanh liªn kÕt víi c¸c c¸ nh©n vµ tæ chøc trong vµ ngoµi n­íc vµ c¸c h×nh thøc huy ®éng vèn kh¸c quy ®Þnh theo luËt doanh nghiÖp. - §èi víi c¸c doanh nghiÖp ngoµi quèc doanh: Bao gåm vèn tù cã, vèn vay, vèn cæ phÇn, vèn liªn doanh liªn kÕt víi c¸c c¸ nh©n vµ tæ chøc trong vµ ngoµi n­íc. §èi víi c¸c c«ng ty cæ phÇn, vèn ®Çu t­ ngoµi nguån vèn trªn ®Çy cßn bao gåm tiÒn thu ®­îc do ph¸t hµnh tr¸i phiÕu (nÕu cã ®ñ ®iÒu kiÖn theo quy ®Þnh cña LuËt Doanh nghÞªp). 5. KÕt qu¶ vµ hiÖu qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­. 5.1. KÕt qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­. 5.1.1. Kh¸i niÖm. KÕt qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­ ®­îc thÓ hiÖn ë khèi l­îng vèn ®Çu t­ ®· thùc hiÖn ë c¸c tµi s¶n cè ®Þnh ®­îc huy ®éng hoÆc n¨ng lùc s¶n xuÊt kinh doanh phôc vô t¨ng thªm. 5.1.2. C¸c chØ tiªu ph¶n ¸nh kÕt qu¶ ho¹t ®éng ®Çu t­. - Khèi l­îng vèn ®Çu t­ thùc hiÖn: Lµ sè tiÒn ®· chi ®Ó tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng cña c«ng cuéc ®Çu t­ bao gåm c¸c chi phÝ cho c«ng t¸c chuÈn bÞ ®Çu t­, x©y dùng nhµ cöa vµ c¸c cÊu tróc, mua s¾m thiÕt bÞ m¸y mãc, ®Ó tiÕn hµnh c¸c c«ng t¸c x©y dùng c¬ b¶n kh¸c vµ chi phÝ kh¸c theo quy ®Þnh cña thiÕt kÕ dù to¸n vµ ®­îc ghi trong dù to¸n ®Çu t­ ®­îc duyÖt. - Tµi s¶n cè ®Þnh huy ®éng vµ n¨ng lùc s¶n xuÊt phôc vô t¨ng thªm. + Tµi s¶n cè ®Þnh huy ®éng: Lµ c«ng tr×nh hay h¹ng môc c«ng tr×nh, ®èi t­îng x©y dùng cã kh¶ n¨ng ph¸t huy t¸c dông ®éc lËp ®· kÕt thóc qu¸ tr×nh x©y dùng, mua s¾m, ®· lµm xong thñ tôc nghiÖm thu sö dông, cã thÓ ®­a vµo ho¹t ®éng ®­îc ngay. + N¨ng lùc s¶n xuÊt phôc vô t¨ng thªm: Lµ kh¶ n¨ng ®¸p øng nhu cÇu s¶n xuÊt phôc vô cña c¸c tµi s¶n cè ®Þnh ®· ®­îc huy ®éng vµo sö dông ®Ó s¶n xuÊt ra s¶n phÈm hoÆc tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng dÞch vô theo quy ®Þnh ®­îc ghi trong dù ¸n ®Çu t­. 5.2. HiÖu qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­. 5.2.1. HiÖu qu¶ tµi chÝnh. 5.2.1.1. Kh¸i niÖm. HiÖu qu¶ tµi chÝnh (Etc) cña ho¹t déng ®Çu t­ lµ møc ®é ®¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh dÞch vô vµ n©ng cao ®êi sèng cña ng­êi lao ®éng trªn c¬ së vèn ®Çu t­ mµ c¬ së ®· sö dông so víi c¸c kú kh¸c, c¸c c¬ së kh¸c hoÆc so víi ®Þnh møc chung. C¸c kÕt qu¶ mµ c¬ së thu ®­îc do thùc hiÖn ®Çu t­ Etc = Sè vèn ®Çu t­ mµ c¬ së ®a thùc hiÖn ®Ó t¹o ra c¸c kÕt qu¶ trªn Etc ®­îc coi lµ cã hiÖu qu¶ khi Etc >Etc0, víi Etc0 lµ chØ tiªu hiÖu qu¶ tµi chÝnh ®Þnh møc, hoÆc c¸c kú kh¸c mµ c¬ së ®· ®¹t ®­îc chän lµm c¬ së so s¸nh, hoÆc cña ®¬n vÞ kh¸c ®· ®¹t tiªu chuÈn hiÖu qu¶. HiÖu qu¶ tû lÖ thuËn víi kÕt qu¶ thu ®­îc, kÕt qu¶ thu ®­îc ®Çu ra cµng nhiÒu th× hiÖu qu¶ ®¹t ®­îc cµng cao. Cßn ®èi víi c¸c chi phÝ ®Çu vµo, chi phÝ bá ra cµng nhiÒu th× hiÖu qu¶ cµng thÊp. 5.2.1.2. C¸c chØ tiªu ph¶n ¸nh hiÖu qu¶ tµi chÝnh. - SuÊt ®Çu t­: Lµ chØ tiªu ®­îc tÝnh b»ng tû sè gi÷a tæng vèn ®Çu t­ vµ s¶n l­îng s¶n xuÊt ra. C«ng thøc tæng qu¸t: V®t Hv = Q Trong ®ã: Hv : SuÊt ®Çu t­ V®t: Vèn ®Çu t­ cho lÜnh vùc nhµ ë. Q: Khèi l­îng nhµ ®­îc x©y dùng (m2). ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh l­îng vèn ®Çu t­ lµ bao nhiªu ®Ó t¹o ra 1 m2 nhµ ë. - HÖ sè hoµn vèn (RR) hay tû suÊt lîi nhuËn vèn ®Çu t­: HÖ sè hoµn vèn nãi lªn møc ®é thu håi vèn ®Çu t­ ban ®Çu tõ lîi nhuËn thuÇn thu ®­îc hµng n¨m.TÝnh cho tõng n¨m ho¹t ®éng: Wipv RRi = Ivo Wipv : Lîi nhuËn thuÇn n¨m i tÝnh theo mÆt b»ng thêi gian hiÖn t¹i. Ivo : Vèn ®Çu t­ ban ®Çu. RRi : Cã t¸c dông so s¸nh gi÷a c¸c n¨m cña ®êi dù ¸n. - Thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ (T): Thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ lµ thêi gian cÇn thiÕt ®Ó mét dù ¸n ho¹t ®éng thu håi ®ñ sè vèn ®· bá ra, b»ng lîi nhuËn thuÇn hoÆc lîi nhuËn thuÇn vµ khÊu hao hµng n¨m.
T: Lµ n¨m thu håi vèn ®Çu t­. (W+D)ipv: Lîi nhuËn thuÇn vµ khÊu hao ®­a vÒ mÆt b»ng thêi gian hiÖn t¹i. Ivo: Vèn ®Çu t­ ban ®Çu. - Gi¸ trÞ hiÖn t¹i thuÇn (NPV) hay thu nhËp thuÇn cña dù ¸n. Thu nhËp thuÇn cña dù ¸n lµ thu nhËp cßn l¹i sau khi trõ ®i c¸c chi phÝ ®· bá ra cña c¶ ®êi dù ¸n.
Bi: C¸c kho¶n thu cña n¨m i. Ci: C¸c kho¶n chi cña n¨m i. N : Sè n¨m ho¹t ®éng cña ®êi dù ¸n. R: Tû suÊt chiÕt khÊu - HÖ sè hoµn vèn néi bé cña dù ¸n (IRR). HÖ sè hoµn vèn néi bé lµ møc l·i suÊt nÕu dïng nã lµm hÖ sè chiÕt khÊu ®Ó tÝnh chuyÓn c¸c kho¶n thu, chi cña dù ¸n vÒ mÆt b»ng thêi gian hiÖn t¹i th× tæng thu sÏ c©n b»ng víi tæng chi.

Ta cã thÓ x¸c ®Þnh IRR b»ng ph­¬ng ph¸p néi suy:
5.2.2. HiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi. 5.2.2.1. C¸c chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi: §Ó x¸c ®Þnh c¸c chØ tiªu ph¶n ¸nh hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi ph¶i dùa vµo c¸c tiªu chuÈn sau: - N©ng cao møc sèng cña d©n c­: §­îc thÓ hiÖn gi¸n tiÕp th«ng qua c¸c sè liÖu cô thÓ vÒ møc gia t¨ng s¶n phÈm quèc gia, møc gia t¨ng thu nhËp, tèc ®é t¨ng tr­ëng vµ ph¸t triÓn kinh tÕ. - Ph©n phèi thu nhËp vµ c«ng b»ng x· héi: ThÓ hiÖn qua sù ®ãng gãp cña c«ng cuéc ®Çu t­ vµo viÖc ph¸t triÓn c¸c vïng kinh tÕ kÐm ph¸t triÓn vµ ®Èy m¹nh c«ng b»ng x· héi. - Gia t¨ng sè lao ®éng cã viÖc lµm: §©y lµ mét trong nh÷ng môc tiªu chñ yÕu cña chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña c¸c n­íc cã tû lÖ thÊt nghiÖp cao nh­ ViÖt Nam. - T¨ng thu vµ tiÕt kiÖm ngo¹i tÖ: Nh÷ng n­íc ®ang ph¸t triÓn th­êng ë t×nh tr¹ng nhËp siªu. Do ®ã cÇn ®Èy m¹nh xuÊt khÈu, h¹n chÕ nhËp khÈu. - TËn dông hay khai th¸c tµi nguyªn cã hiÖu qu¶ vµ tr¸nh l·ng phÝ. - N©ng cao n¨ng suÊt vµ chÊt l­îng lao ®éng. - Ph¸t triÓn c¸c ngµnh c«ng nghiÖp mòi nhän. - Ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ë nh÷ng vïng khã kh¨n vµ ®Æc biÖt khã kh¨n. 5.2.2.2. C¸c ph­¬ng ph¸p ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi do thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­. Tuú thuéc ph¹m vi xem xÐt ë tÇm vÜ m« hay vi m« mµ cã c¸c ph­¬ng ph¸p ®¸nh gi¸ kh¸c nhau. - XuÊt ph¸t tõ gãc ®é nhµ ®Çu t­: D­íi gãc dé nhµ ®Çu t­, lîi Ých kinh tÕ x· héi cña dù ¸n d­îc xem xÐt biÖt lËp víi c¸c t¸c ®éng cña nÒn kinh tÕ ®èi víi dù ¸n nh­ trî gi¸ ®Çu vµo, bï lç ®Çu ra cña nhµ n­íc. Trong tr­êng hîp nµy, ph­¬ng ph¸p ®­îc ¸p dông lµ dùa trùc tiÕp vµo sè liÖu cña c¸c b¸o c¸o tµi chÝnh cña dù ¸n ®Ó tÝnh c¸c chØ tiªu ®Þnh l­îng nh­: NPV, IRR, RR, Wi ...vµ thùc hiÖn c¸c xem xÐt mang tÝnh chÊt ®Þnh tÝnh sau: + Møc ®ãng gãp cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. + Sè chç lµm viÖc t¨ng thªm tõng n¨m vµ c¶ ®êi dù ¸n = Sè lao ®éng cña dù ¸n - Sè lao ®éng mÊt viÖc. + Sè ngo¹i tÖ thùc thu tõ dù ¸n tõng n¨m vµ c¶ ®êi dù ¸n = Tæng thu ngo¹i tÖ - Tæng chi ngo¹i tÖ. + Tæng chi néi tÖ tÝnh trªn mét d¬n vÞ ngo¹i tÖ thùc thu. + Møc t¨ng n¨ng suÊt lao ®éng sau khi cã dù ¸n so víi tr­íc khi cã dù ¸n. + Møc n©ng cao tr×nh ®é chuyªn mon, nghiÖp vô. + T¹o thÞ tr­êng míi vµ møc ®é chiÕm lÜnh thÞ tr­êng cña dù ¸n. + N©ng cao tr×nh ®é tæ chøc qu¶n lý. + §¸p øng viÖc thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ xÉ héi cña dù ¸n. - XuÊt ph¸t tõ gãc ®é qu¶n lý vÜ m« cña nhµ n­íc. Khi xem xÐt lîi Ých kinh tÕ x· héi cña dù ¸n ph¶i tÝnh ®Õn mäi chi phÝ trùc tiÕp vµ gi¸n tiÕp cã liªn quan ®Õn viÖc thùc hiÖn dù ¸n, mäi chi phÝ trùc tiÕp vµ gi¸n tiÕp thu ®­îc do dù ¸n mang l¹i. Chi phÝ bao gåm cña nhµ ®Çu t­, cña ®Þa ph­¬ng, cña ngµnh, cña ®¸t n­íc. C¸c lîi Ých bao gåm lîi Ých mµ nhµ ®Çu t­, ng­êi lao ®éng, ®Þa ph­¬ng vµ c¶ nÒn kinh tÕ ®­îc h­ëng. §Ó x¸c ®Þnh c¸c chi phÝ, lîi Ých ®Çy ®ñ cña dù ¸n ®Çu t­ ph¶i sö dông c¸c b¸o c¸o tµi chÝnh, tÝnh lai c¸c ®Çu vµo vµ ®Çu ra theo gi¸ x· héi. 5.2.2.3. C¸c chØ tiªu ph¶n ¸nh hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi cña dù ¸n ®Çu t­ xem xÐt ë tÇm vÜ m«. - Gi¸ trÞ gia t¨ng thuÇn tuý (NVA). Gi¸ trÞ gia t¨ng thuÇn tuý lµ møc chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ ®Çu ra vµ gi¸ trÞ ®Çu vµo.
Oi: Lµ gi¸ trÞ ®Çu ra cña dù ¸n n¨m i. MIi: Lµ gi¸ trÞ ®©u vµo vËt chÊt th­¬ng xuyªn vµ c¸c dÞch vô mua ngoµi n¨m i. IVo: lµ gi¸ trÞ vèn ®Çu t­ n¨m ®· quy chuyÓn vÒ ®Çu thêi kú ph©n tÝch. Rs: Tû suÊt chiÕt khÊu x· héi. - Gi¸ trÞ gia t¨ng thuÇn tu