Chuyên đề Một số vấn đề về thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, mọi nền kinh tế, mọi gia đình cá nhân. Nó có vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, và luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất hàng hóa. Ở Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Việt Nam được xem là một trong những nước có nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu thế giới. Đặc biệt hơn, khi Việt Nam chính thức ra nhập WTO thì vốn đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản ngày càng cao và trở nên khá sôi động vì vậy đã đặt thị trường bất động sản Việt Nam vào những thách thức của xu hướng toàn cầu hóa. Tuy nhiên, thị trường bất động sản văn phòng cho thuê Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, và vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm của thị trường cần giải quyết nhiều: sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường; thủ tục hành chính rườm rà, rắc rối. Đặc biệt là vấn về văn phòng cho thuê đã có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường văn phòng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Thực tế hiện nay, vấn đề văn phòng cho thuê đang là vấn đề của các quốc gia đang phát triển, đặc biệt vấn đề này ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn với các thành phố lớn khi quá trình hội nhập đang diễn ra một cách nhanh chóng, khi các doanh nghiệp trong nước đang mở ra với quy mô ngày một lớn, khi các doanh nghiệp nước ngoài đang tìm địa điểm kinh doanh ở một môi trường phát triển. Cuốn theo chiều xoáy phát triển, Hà Nội cũng là một địa điểm hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư do có nhiều yếu tố thuận lợi như là một thành phố đang trên đà phát triển, tình hình kinh tế - chính trị khá ổn định Do vậy, việc nghiên cứu chuyên đề: “một số vấn đề về thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội” trở nên hết sức cấp thiết và có ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay, nó góp thêm một công cụ trong việc đi tìm lời giải cho bài toán lớn về vấn đề văn phòng cho thuê ở thành phố Hà Nội trong những năm tiếp theo. 1. Mục tiêu nghiên cứu Phân tích, hệ thống hóa những lý luận về thị trường bất động sản Việt Nam, tìm hiểu thực trạng và nguyên nhân về văn phòng cho thuê, từ đó đưa ra những giải pháp phát triển cho thị trường này 2. Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu tình hình thực tế về trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay. 3. Phạm vi nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu thực trạng về văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội trong khoảng 5 năm trở lại đây (từ năm 2005 đến năm 2010) 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích Ngoài ra còn tham khảo, sử dụng thêm các nguồn số liệu thống kê của các cơ quan Nhà nước, trên các tạp chí bất động sản, các trang Web chuyên ngành Kết cấu nội dung của chuyên đề: ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo; chuyên đề bao gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản văn phòng cho thuê Chương 2: Thực trạng về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hà Nội Chương 3: Những giải pháp chủ yếu cho việc phát triển thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn T.S Nguyễn Minh Ngọc đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CHO THUÊ 1. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1. Các khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm về bất động sản Theo bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất đai. 1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc tới là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó còn bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. 1.2. Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.2.1. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt: Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dung về bất động sản. Đó chính là nơi thực hện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật (đối với người tiêu dùng bất động sản). Khi thị trường bất động sản không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hóa gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo và ngược lại. Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Trước hết, khi thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản than nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó chính là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng. Tiếp nữa, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ chu chuyển vốn của nó nhanh hơn đó là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Cuối cùng, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Sự phát triển này có thể diễn ra theo hai hướng: một là, tăng lượng hang hóa bất động sản trên thị trường giao dịch; hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ lam cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều dẫn đến góp phần tăng thu cho nhà nước thông qua thuế. Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong nước và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường bất động sản. Do đó sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và đến thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường bất động sản phát triển nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư phát triển, khi đó thị trường lao động và thị trường hàng hóa trong đó có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản cũng phát triển theo tương ứng. Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể định cư tại đó. Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng vì nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn. Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân. Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí Hơn nữa nó còn góp phần thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn, chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa và nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó nâng cao đời sống của nhân dân. Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản. Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản ta mới thấy được những bất cập của chính sách. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của chính sách, của hệ thống quản lý. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các chính sách, công tác quản lý đất đai, bất động sản. Từ đó, khắc phục được tình trạng ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai. 1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng. Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lạ cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể là tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản. Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền lợi và lợi ích chứa trong bất động sản. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đấ đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các loại hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lời của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu. Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác. Bất động sản mang tính vùng và tính khu vực, chúng không liền kề nhau và không bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia vào cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Thứ năm, cung của bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng. Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập. Sở dĩ như thế vì hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua – người bán không có cơ hội và đủ thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán bất động sản thường có ít kinh nghiệm. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiêm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng luật pháp là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn hơn. Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu đối với các giao dịch bất động sản. Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy, nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản cũng không thể phát triển bình thường được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều ít nhiều tác động đến thị trường bất động sản, khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng. Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà tham gia hay rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường có giá trị rất lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư. 1.3. Tổng quan về thị trường văn phòng cho thuê 1.3.1. Cung của văn phòng cho thuê Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận. Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ rang, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này. Đây là những nhà ở chưa có điều kiện đên thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng nhà ở thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa ra các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguông cung bất động sản trên thị trường. Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường có co giãn thuận chiều so với nhân tố giá cả, nhưng đối với cung về hàng hóa bất động sản lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ, thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổn