Chuyên đề Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Lời Mở Đầu Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua (2005), thị trường bất động sản nước ta có thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Nghị định 198 của chính phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa có một nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu được nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá. Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọng trong hoạt động của công ty. Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương pháp định giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài thực tập tốt nghiệp của mình là: Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra Phương pháp phân tích Phương pháp thống kê Kết cấu của đề tài gồm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện việc sử dụng các phương pháp định giá tại công ty bất động sản Tôgi. Do thời gian nghiên cứu chưa dài và có những hạn chế nhất định về nhận thức nên đề tài sẽ không tránh khỏi những sai xót nhất định, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô cùng các bạn. Cuối cùng em xin cảm ơn Thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, người đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành chuyên đề này. Em cũng xin cảm ơn các anh chị tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi đỡ em rất nhiều trong quá trình hoàn thành chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn! Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản 1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1. Khái niệm chung về bất động sản - Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng - Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ - Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có một cách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành động sản và bất động sản - Theo điều 181 Bộ luật dân sự: Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính đó là - Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị - Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng, nhà ở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống, bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách dời các công trình xây dựng như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho công trình Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của pháp luật 1.2. Khái niệm về định giá bất động sản 1.2.1. Khái niệm về định giá Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định 1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế Nói định giá bất động sản là một khoa học bởi vì nó thể hiện cách tính toán phân tích dữ liệu trong quá trình xác định giá trị bất động sản Nói định giá bất động sản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm bắt thông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu, nó cần một quan điểm riêng của người định giá Như phần trên đã trình bày, bất dộng sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về quyền chiếm hữu. Quyền sử dụng và về mục đich sử dụng. Hơn nữa bất động sản là tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng bất động sản từng vị trí của bất động sản. Vì vậy việc xác định các quyền đối với bất động sản; những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá. 2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Vai trò của định giá bất động sản Có thể nói định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh tế định giá bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động: Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng; Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán bất động sản: Thế chấp bất động sản; Định giá để cho thuê; Định giá bảo hiểm; Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển; Định giá bao giờ cũng gắn với một bất động sản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất động sản trên thị trường nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào: giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v… Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động giao dịch dân sự khác. 2.2. Các căn cứ định giá bất động sản 2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất đai… Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất) thì giá bất động sản sẽ là tổng của giá đất và giá của các tài sản khác gắn liền với đất. 2.2.1.1. Cơ sở hình thành giá đất Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu lớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại. Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác hay là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ …. Đều được gọi là địa tô. Đó chính là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Quyền đó đã đem lại cho chủ sở hữu một lợi ích cụ thể. Như vậy địa tô là một hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Địa tô được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai ….được gọi là địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó không phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách quan tự nhiên đem lại. Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp. Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫn còn lợi nhuận bình quân. Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do những những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn toàn làm chủ trong sản xuất nông nghiệp. Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư liên tiếp trên cùng loạii đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt. Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ không phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trên loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô, như vậy có nghĩa là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn tại. Thực tế không phải như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô này bất kể có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay không đều phải nộp cho chủ ruộng đất. Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau. Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức khác của giá trị thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra. Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm. Mác đã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại địa tô này phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cá biệt có liên quan đến đất và giá cả thị trường. Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản thân đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư. Điều này đã được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản. Định giá bất động sản theo phương pháp lợi nhuận chính là quá trình phát triển lý thuyết của Mác về địa tô. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập nếu họ bán đất và gửi số tiền đó vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản thường sẽ có lãi. Nguời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và xo thể tính bình quân trong một khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt. Trong phạm vi của nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau. Và như vậy có thể nói lãi suất ngân hàng quyết định giá đất nói chung Thị trường kinh doanh bất động sản phải được phát triển trong một thị truờng vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi. Khi đó các nhà đầu tư bất động sản sẽ hành động dựa trên nguyên tắc so sánh chi phí và lợi ích. Tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất. Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Ở đây nhà đầu tư coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do đó khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải được coi như một khoản chi phí. Nếu Et càng lớn thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau : Pl = Σ (PLt / (1+r) t) (t = 1; ∞) Trong đó P l là giá đất tính như giá trị của một tài sản PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định r là tỷ lệ lãi suất Quan hệ cung cầu bất động sản - Cầu bất động sản trên thị trường Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản trên thị trường được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn. cụ thể là : Giá cả bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị truờng liên quan nghịch đảo với giá trị thị trường của chúng. Nếu nhà ở một khu vực nào đó nằm trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng thanh toán tăng lên và số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng tăng lên. Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn. Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt hàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung. Những dự kiến của khách hàng: Số lượng một mặt hàng được đòi hỏi dựa vào giá của nó trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành mua sắm mặt hàng này sớm hơn và ngược lại. Sở thích và tâm lý tiêu dùng của khách hàng: sự nhận thức về tính hữu dụng của sản phẩm được quyết định dựa nhiều trên sở thích và những phong tục tập quán của khách hàng. Ngoài ra độ tuổi, giới tính vị trí trong xã hội, nghề nghiệp, trình độ văn hoá sẽ quyết định loại sản phẩm mà họ sẽ mua. - Cung bất động sản trên thị trường :Có 4 yếu tố quyết định đến số lượng cung của thị trường đó là : Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung bất động sản trên thị trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương. Sau đó là diện tích của từng loại đất trên địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng. Do đất đai là có giới hạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại đất thì có sự thay đổi do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất. Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sản trên thị trường biến động thì sẽ có tác động đến sự hình thành cung trên thị trường. Nếu giá của bất động sản có xu hướng tăng lên thì lượng cung bất động sản sẽ có xu hướng tăng lên. Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các nguồn lực đầu vào là ổn định) thì số lượng các bất động sản được đưa vào thị trường là phù hợp với dự kiến. Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu vào và vốn bị cạn kiệt thì số lượng bất động sản được sản xuất sẽ hạn chế. Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay đổi công nghệ mới trong xây dựng bất động sản theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá sẽ làm gia tăng chất lượng và số lượng các bất động sản trên thị trường. Ngoài ra, sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế cũng là một yếu tố làm tăng cung bất động sản trên thị trường. 2.2.1.2. Cơ sở tính giá các tài sản trên đất Các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu đó là nhà cửa và các công trình xây dựng khác. Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của các công trình trên đất. Bởi vì khi xem xét định giá bất động sản giá trị của công trình là một bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị của bất động sản lúc nay giá của bất động sản có thể coi như : Giá bất động sản = giá đất + giá công trình = Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời Giá trị hiện tại của công trình  =  Chi phí thay thế / tái tạo công trình  -  Tổng giảm giá tích luỹ công trình   Tổng giảm giá tích luỹ của công trình là: phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do gì tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình so với giá thị trường của bất động sản vào thời điểm định giá. Chúng ta sẽ nghiên cứu rõ hơn về tổng giảm giá tích luỹ trong phương pháp định giá chi phí. 2.2.2. Chi phí cơ hội (sử dụng cao nhất tốt nhất) Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản là việc sử dụng một cách hợp pháp hợp lý của mảnh đất hoặc của bất động sản đã được cải thiện sự phù hợp được thể hiện về mặt vật chất và khả thi về tài chính Nó chịu