Đề tài Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu kinh thành Huế

Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN -------------- Đề tài: CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA, THUÊ NHÀ Ở CỦA CÔNG CHỨC CÓ THU NHẬP THẤP ĐỊNH CƯ TẠI KHU KINH THÀNH HUẾ Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: PGS.TS Mai Văn Xuân Lê Phước Thiện Trí K43A KH-ĐT ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư Hoàn thành công tŕ́ nh nghiên cứu là sự tổng hợp kiến thức và kết quả học tập trong các năm học vừa qua. Trong quá tŕ́ nh t́́ m hiểu nghiên cứu và viết báo cáo chúng tác giả đă nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận t́́ nh của nhiều tập thể, cá nhân, các thầy cô giáo trong trường Đại Học Kinh Tế Huế. Trước hết, tác giả xin trân trọng cảm ơn quư thầy cô giáo đă giảng dạy trong những năm học qua. Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn PGS., TS Mai Văn Xuân – Khoa Kinh Tế & Phát Triển trường Đại Học Kinh Tế Huế đă hướng dẫn tận t́́ nh trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành báo cáo. Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến pḥ̣ ng quản lư đô thị Thành phố Huế, sở Xây dựng Thừa Thiên Huế, pḥ̣ ng Thống kê thành phố Huế và văn pḥ̣ ng đại diện của Tập đoàn Vicoland tại Huế đă tạo mọi điều kiện cho tác giả trong thời gian nghiên cứu vừa qua, cung cấp những kinh nghiệm kiến thức thực tế quư báu cũng như những tư liệu ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư cần thiết cho tác giả trong việc nghiên cứu hoàn thành báo cáo này. Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến các cá nhân đă tận t́́ nh giúp đỡ cho tác giả trong việc phục vụ điều tra và phỏng vấn. V́́ điều kiện thời gian c̣̣ n hạn chế, kiến thức có hạn, kinh nghiệm thực tiến chưa nhiều nên trong báo cáo đề tài khoa học không tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự đóng góp của quư thầy cô. Huế, tháng 05 năm 2013 sinh viên Lê Phước Thiện Trí DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU TNT : Thu nhập thấp Tp : Thành phố ĐVT : Đơn vị tính DN : Doanh nghiệp CBCNV : Cán bộ công nhân viên TB : Trung bình NĐ-CP : Nghị định-Chính Phủ VNĐ : Việt Nam Đồng P-value : Mức ý nghĩa ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư Sig. (2 – tailed) : Significance (2-tailed) (Mức ý nghĩa 2 chiều) UNDP : United Nations Development Programme (Chương trình hỗ trợ phát triển của Liên Hiệp Quốc) ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư MỤC LỤC Trang PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................2 2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................3 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ...............................................................................3 4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................3 5. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ...................................................................4 PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................5 Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................5 1.1. Một số khái niệm cơ bản .......................................................................................5 1.1.1. Khái niệm “Đưa ra quyết định” ......................................................................5 1.1.2. Khái niệm ở và nhà ở......................................................................................6 1.1.3. Khái niệm công chức và công chức có thu nhập thấp ....................................7 1.1.3.1. Khái niệm công chức................................................................................7 1.1.3.2. Quy định về công chức có thu nhập thấp: ................................................7 1.1.4. Mô hình nghiên cứu được sử dụng: ................................................................8 1.2. Nhà ở cho đối tượng công chức có thu nhập thấp ..............................................10 1.3. Vai trò và ý nghĩa của nhà ở đối với công chức có thu nhập thấp......................11 1.4. Các chính sách của nhà nước để khuyến khích phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp trong đó có công chức thu nhập thấp tại các đô thị .................12 1.5. Những kinh nghiệm về giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước ...........................................................................................................14 Chương 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.......................................................................16 2.1. Hiện trạng nhà ở của công chức có thu nhập thấp đang định cư tại khu Kinh Thành Huế ...........................................................................................................16 2.1.1. Sơ lược về khu vực Kinh Thành Huế ...........................................................16 2.1.2. Thực trạng đất ở............................................................................................16 2.1.3. Thực trạng về nhà ở của công chức có TNT định cư tại khu Kinh Thành Huế....18 ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư 2.2. Một số dự án nhà ở tiêu biểu cho người có thu nhập thấp nói chung trong đó công chức có thu nhập thấp.................................................................................21 2.3. Đánh giá tính hiệu quả của các dự án .................................................................24 2.4. Các chính sách và biện pháp của Tp Huế để khuyến khích phát triển quỹ nhà ở cho người có TNT trong đó có đối tượng công chức có thu nhập thấp: .............27 2.4.1. Ưu đãi về phía các nhà đầu tư cho các dự án tham gia phát triển nhà ở thu nhập thấp .......................................................................................................27 2.4.1.1. Ưu đãi trong việc giao đất, cho thuê đất ................................................28 2.4.1.2. Ưu đãi về thuế ........................................................................................28 2.4.1.3. Thuế sử dụng đất ....................................................................................28 2.5. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp đang định cư tại khu Kinh Thành Huế ....................................29 2.5.1. Thông tin chung về mẫu nghiên cứu ............................................................29 2.5.2. Thu nhập của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế...31 2.5.3. Phân tổ các hình thức mua, thuê nhà ở của đối tượng nghiên cứu ...............32 2.5.4. Các lựa chọn về đặc điểm nhà ở để đưa ra quyết định mua, thuê nhà ở của đối tượng nghiên cứu ....................................................................................32 2.5.4.1. Các lựa chọn về giá bán và cho thuê nhà ở: ...........................................33 2.5.4.2. Các lựa chọn về vị trí, diện tích nhà ở....................................................34 2.5.4.3. Các lựa chọn về thông tin về các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp................................................................................................35 2.5.5. Các hình thức giải quyết vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở........................36 2.5.6. Đánh giá độ tin cậy của thang đo (kiểm định Cronbach’s Alpha) ...............37 2.5.7. Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở, kết hợp đánh giá độ tin cậy và giá trị của thang đo sau khi tiến hành rút trích nhân tố..........40 2.5.8. Định lượng vai trò của các nhân tố rút trích đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp đang định cư tại khu Kinh Thành Huế ..........45 2.5.9. Kiểm định giá trị trung bình One_Sample T_test đối với quyết định mua, thuê nhà ở của công chức thu nhập thấp trên địa bàn nghiên cứu ................49 ẠI HO ̣C K INH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư Chương III. ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP..........................................................51 3.1. Giải pháp chung ..................................................................................................51 3.2. Giải pháp dành cho các công chức thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế muốn đưa ra quyết định thuê, mua nhà ở ....................................................55 PHẦN III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................58 1. Kết luận ..................................................................................................................58 2. Kiến nghị ................................................................................................................59 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 01: Cơ cấu mẫu diều tra .....................................................................................4 Bảng 2.1: Cơ cấu sử dụng đất đai khu Kinh Thành Huế............................................18 Bảng 2.2: Tỷ lệ hộ cán bộ, công chức có nhà ở của Thành phố Huế và của khu Kinh Thành Huế..................................................................................................19 Bảng 2.3: Thống kê diện tích ở bình quân 1 nhân khẩu chia theo loại nhà của cán bộ, công chức ...................................................................................................19 Bảng 2.4: Các cụm chung cư tại khu đô thị phía Tây thành phố ...............................22 Bảng 2.5: Các Cụm chung cư tại khu dân cư trục quốc lộ 1A – Tự Đức, phường An Tây Tp Huế ..........................................................................................22 Bảng 2.6: Các cụm chung cư tại khu tái định cư Bắc Hương Sơ...............................23 Bảng 2.7: Thông tin chung về mẫu nghiên cứu .........................................................29 Bảng 2.8: Tính thu nhập bình quân bình quân hộ theo mẫu điều tra .........................31 Bảng 2.9: Phân tổ các hình thức ra mua, thuê nhà ở của đối tượng nghiên cứu .......32 Bảng 2.10: Lựa chọn về giá bán và cho thuê nhà ở .....................................................33 Bảng 2.11: Lựa chọn về giá bán và cho thuê nhà ở .....................................................34 Bảng 2.12: Tỷ lệ (%) mức độ tiếp cận thông tin của các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội của đối tượng nghiên cứu......................................................35 Bảng 2.13: Tỷ lệ (%) thời hạn vay ngân hàng được lựa chọn......................................36 Bảng 2.14: Tỷ lệ (%) khả năng chi trả hàng tháng đối với ngân hàng hoặc người cho thuê, thuê mua............................................................................................37 Bảng 2.15: Đánh giá độ tin cậy thang đo trước khi tiến hành kiểm định.....................38 Bảng 2.16: Kết quả kiểm định KMO ...........................................................................40 Bảng 2.17: Tổng biến động được giải thích .................................................................41 Bảng 2.18: Hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tải sau khi phân tích nhân tố................43 Bảng 2.19: Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng ..................................................46 Bảng 2.20: Phân tích ANOVA .....................................................................................47 Bảng 2.21: Hệ số tương quan .......................................................................................47 Bảng 2.22: Kết quả kiểm định One_Sample T_test .....................................................50 ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2.1: Sử dụng hình thức cho vay để thuê, mua, thuê mua nhà ở .......................36 Biểu đồ 2.2: Mô hình hồi quy các nhân tố tác động đến quyết định mua, thuê nhà ở của đối tượng nghiên cứu.................................................................................48 ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1: Vị trí khu Kinh Thành Huế ..........................................................................17 Hình 2.2: Thực trạng công trình nhà ở thu nhập thấp thời điểm tháng 10/2011..........26 Hình 2.3: Dự án nhà ở TNT do Cty Kinh doanh nhà TT-Huế của Vicoland cơ bản hoàn thiện nhưng ít khách hỏi mua..............................................................26 ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí 1 Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư TÓM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Đề tài: “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế”. 1. Tính cấp thiết: Thành phố Huế là trung tâm phát triển của Tỉnh Thừa Thiên Huế, là nơi sinh sống chủ yếu của đối tượng công chức nói chung và công chức có thu nhập thấp nói riêng, có tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của cả Tỉnh. Vấn đề ổn định nơi ở của đối tượng này trên địa bàn Thành phố hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên vấn đề này càng trở nên cấp thiết, khó khăn hơn rất nhiều đối với các công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế. Từ những điều thúc đẩy việc quy hoạch dân cư nhằm bảo tồn cảnh quan di tích khu Kinh Thành Huế nói chung và vấn đề ổn định nơi ở cho các công chức có thu nhập thấp trong khu vực này nói riêng, cần thiết nghiên cứu đâu là điều đối tượng này cần ở một nơi ở mới và chủ đầu tư, cơ quan ban ngành cần có những hành động gì để đáp ứng những lựa chọn đó. 2. Mục đích nghiên cứu: Dựa trên cơ sở lý thuyết và mô hình đáng tin cậy, kiểm định bổ trợ liên quan nhằm phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế, từ đó đưa ra một số giải pháp phù hợp. 3. Phương pháp nghiên cứu: Nghiên cứu sơ bộ: Nghiên cứu và tham khảo một số tài liệu liên quan trước đó. Nghiên cứu chính thức: Điều tra phỏng vấn trực tiếp bằng chọn mẫu ngẫu nhiên thực địa khách hàng cá nhân tại ngân hàng. Dữ liệu thu thập được (gồm 136 bảng hỏi) xử lý bằng phần mềm PASW Statistics 18.0 bằng các kỹ thuật: - Thống kê mô tả đặc điểm mẫu nghiên cứu. - Kiểm định Cronbach’s Alpha nhằm kiểm tra mức độ tin cậy của thang đo. Kết quả thu được là loại 3 biến quan sát trong bảng hỏi và thang đo sử dụng được. - Phân tích nhân tố khám phá EFA, xoay nhân tố 1 lần thu được 5 nhân tố mới và không có biến quan sát nào bị loại bỏ. - Tiếp tục kiểm định độ tin cậy của các nhân tố mới và kết quả là tất cả các biến quan sát đều có độ tin cậy cao. - Kiểm định giá trị trung bình tổng thể One_Sample T_Test thu được kết quả là đánh giá về quyết định mua, thuê nhà ở để giải quyết nhu cầu nhà ở hiện tại của đối tượng nghiên cứu đạt trên mức quan trọng. 4. Kết quả nghiên cứu: Kết quả khảo sát cho thấy có nhiều nhân tố tác động đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế, vì vậy cơ quan ban ngành và chủ đầu tư cần có những chính sách hợp lý để ổn định nơi ở cho đối tượng này. ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí 2 Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Một trong những vấn đề liên quan đến an sinh xã hội đang dành được nhiều sự quan tâm của nhân dân và chính quyền các cấp vào giai đoạn này chính là vấn đề nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, trong đó bao gồm cả những công chức có thu nhập thấp (TNT). Trên thực tế hiện nay phân khúc đầu tư căn hộ để bán và cho thuê giá thấp gần như còn để ngỏ do các doanh nghiệp (DN) đầu tư, kinh doanh bất động sản chủ yếu quan tâm đến xây dựng nhà ở thương mại hoặc các công trình văn phòng cho thuê với giá cao. Mặc dù vấn đề này đã được Chính phủ đặc biệt quan tâm và xác định đây là vấn đề an sinh xã hội lớn, tuy nhiên trong quá trình thực thi còn gặp phải một số trở ngại nhất định khiến không ít địa phương, DN thiếu mặn mà. Thành phố Huế là trung tâm phát triển của Tỉnh Thừa Thiên Huế, là nơi sinh sống chủ yếu của đối tượng công chức nói chung và công chức có thu nhập thấp nói riêng, có tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của cả Tỉnh. Vấn đề ổn định nơi ở của đối tượng này trên địa bàn Thành phố hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên vấn đề này càng trở nên cấp thiết, khó khăn hơn rất nhiều đối với các công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế để có một nơi ở lâu dài. Đây là khu vực được UNESCO công nhận là di sản văn hoá thế giới năm 1993, các khu di tích trong khu vực này được Bộ Văn hóa xếp hạng thuộc khu vực I và được thực hiện nhiều kế hoạch giãn dân, di dời, hạn chế trong kết cấu xây dựng nhà ở xung quanh nhằm bảo tồn trong tương lai. Từ những điều thúc đẩy việc quy hoạch dân cư nhằm bảo tồn cảnh quan di tích khu Kinh Thành Huế nói chung và sự phát triển của Thành Phố Huế nói riêng, cũng như những khó khăn trong vấn đề ổn định nơi ở cho các công chức có thu nhập thấp trong khu vực này. Tác giả quyết định chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế”. ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí 3 Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư 2. Mục tiêu nghiên cứu - Mục tiêu tổng quát: + Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giải quyết vấn đề trên. - Mục tiêu cụ thể + Hệ thống hoá lý luận về phân tích nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở. + Tìm ra các nhân tố ảnh hưởng quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế. + Đề xuất giải pháp đáp ứng các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Việc đưa ra quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có TNT định cư tại khu Kinh Thành Huế. - Phạm vi nghiên cứu: + Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê nhà ở của công chức có thu nhập thấp định cư tại khu Kinh Thành Huế (Bao gồm 4 phường chính: Thuận Thành, Thuận Lộc, Tây Lộc, Phú Hoà). + Nghiên cứu chỉ tiến hành tìm hiểu các quyết định mua, thuê các loại nhà ở thuộc các công trình nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Huế, có sự tham gia, hỗ trợ từ phía nhà nước. 4. Phương pháp nghiên cứu - Số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin nghiên cứu thông qua các tổ chức, cơ quan có liên quan. - Số liệu sơ cấp: Điều tra chọn mẫu ngẫu nhiên công chức có TNT định cư tại khu Kinh Thành Huế. ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế Khoá luận tốt nghiệp SVTH: Lê Phước Thiện Trí 4 Lớp K43A – Kinh tế & Phát triển – Kế hoạch và đầu tư Bảng 01: Cơ cấu mẫu diều tra Phường Phú Hoà Thuận Hoà Thuận Thành Tây Lộc Tổng số Số công chức có TNT (Người) (N) 87 126 114 178 505 Tỷ lệ (%) 17,2 25 22,6 35,2 100 Số công chức có TNT trong mẫu đi