Đề tài Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam

1 1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Chính sách tín dụng luôn được sử dụng theo hai chiều hướng “thắt chặt” hoặc “nới lỏng” tùy theo từng giai đoạn và yêu cầu cụ thể. Trong đó, chính sách nới lỏng tín dụng có thể thực hiện thông qua cho vay lãi suất thấp hoặc cho vay dưới chuẩn. Về lý thuyết, lãi suất thấp khuyến khích doanh nghiệp vay vốn, đẩy mạnh đầu tư, do vậy thị trường bất động sản cũng chịu tác động gián tiếp. Tuy nhiên, một trong những vấn đề lớn của chính sách này là độ trễ của nó. Còn chính sách về cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam ngày càng được quan tâm hơn, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng địa ốc nặng nề tại Mỹ. Theo đánh giá nhận định của một số chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 5 năm trở lại đây (2005-2009) mang nhiều biến động đầy bất ngờ. Là một quốc gia có thị trường bất động sản non trẻ và chưa thật sự có một bộ máy tài chính hoàn thiện, việc áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng ở Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức. Để nói về chính sách nới lỏng tín dụng tại một quốc gia nơi khái niệm này còn khá mới mẻ như Việt Nam, trước hết chúng ta hãy nhìn lại một ví dụ điển hình nhất là Hoa Kỳ, quốc gia mà vào những thập niên cuối thế kỉ XX, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn đã trở thành môt mục tiêu đầu tư lý tưởng. Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không hề được báo trước, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực và nghiêm trọng tới thị trường tài chính và nền kinh tế Mỹ. Cuộc khủng hoảng dần dần lan rộng ra nhiều trung tâm tài chính trên thế giới. Một trong số đó là Trung Quốc : Ngân hàng công thương Trung Quốc và Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11 tỉ USD cho các khoản vay thế chấp rủi ro cao. Bên cạnh đó, chúng ta sẽ nghiên cứu sâu hơn một quốc gia trong khu vực và tương đối gần gũi với Việt Nam – Malaysia – những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia này. Những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường bất động sản có thể được làm rõ qua kinh nghiệm của các nước và từ đó dẫn đến những ngụ ý chính sách phù hợp cho Việt Nam. Vì lý do này mà nhóm tác giả quyết định chọn đề tài “Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị 2 2 trƣờng bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam” với mong muốn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói riêng cũng như thị trường tài chính nói chung ở Việt Nam. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu 2.1. Nghiên cứu của nƣớc ngoài về chính sách nới lỏng tín dụng và thị trƣờng bất động sản Ở các nước phát triển như đặc biệt là Mỹ. đã có rất nhiều nghiên cứu về chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó tới thị trường bất động sản. Có thể đề cập đến The balancing act between lending standards and rates của Shannon Luscher (2010), bàn về cho vay dưới chuẩn và cho vay lãi suất thấp; China at risk of a home-grown financial crisis của Jonathan Bell và Beijing in signal on lending của Patti Waldmeir đề cập đến chính sách tín dụng ở Trung Quốc và tác động của nó. Còn Tuy nhiên, thị trường tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở các nước đó đã phát triển ở mức cao và hiện rất phức tạp. Những nghiên cứu nói trên có thể trong một thời gian nữa mới có thể đưa ra so sánh đối chiếu với các chính sách của Việt Nam do thị trường bất động sản nước ta vẫn còn non trẻ so với thế giới. 2.2. Nghiên cứu trong nƣớc về chính sách nới lỏng tín dụng và thị trƣờng bất động sản TS. Phan Minh Ngọc và ThS Phan Thúy Nga khẳng định về sự tồn tại của thị trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam và sự non trẻ của nó trong Có thị trường cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam không? (Đăng trên tạp chí Ngân hàng); hay Những tác độngc ủa khủng hoảng tài chinh của TS Vũ Quang Việt, bàn về những ảnh hưởng của khủng hoàng tài chính nói chung tới nền kinh tế.. .Các nghiên cứu hiện có đều thống nhất với quan điểm: thị trường bất động sản ở Việt Nam chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách tín dụng. Tuy nhiên có những ý kiến trái chiểu về chính sách trong năm 2010 cũng như thời gian sắp tới: vẫn thiên về ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư. 3. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu 3.1.Đối tượng nghiên cứu 3 3 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chính sách nới lỏng tín dụng và những tác động của nó tới thị trường bất động sản. Từ đó sẽ rút ra những bài học và đề ra giải pháp chính sách tín dụng nhằm kích thích sự phát triển hiệu quả và bền vững thị trường bất động sản ở Việt Nam. 3.2.Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được thực hiện với 3 mục tiêu chính: Thứ nhất, làm rõ các khái niệm về chính sách nới lỏng tín dụng, về thị trường bất động sản cũng như các tác động của chính sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản. Thứ hai, nghiên cứu diễn biến chính sách nới lỏng tín dụng, thực trạng của thị trường bất động sản Mỹ, Trung Quốc và Thái Lan. Cuối cùng, trên cơ sở các mục tiêu đã đạt được nói trên, đề tài sẽ rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đó đề xuất giải pháp định hướng chính sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Nhóm nghiên cứu sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau: - Phân tích-tổng hợp-khái quát hóa - So sánh-đối chiếu - Mô tả-giải thích - Thống kê mô tả - Ngoài ra nhóm cũng tìm hiểu thông tin dựa trên các nghiên cứu đã được tiến hành cũng như trên tình hình thực tế của thị trường 5. Phạm vi nghiên cứu Các chính sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản của Mỹ (từ 1997 tới hết 2008), Trung Quốc (từ 1999 đến nay) và Thái Lan (từ 1986 tới nay) 4 4 6. Kết cấu của đề tài Đề tài gồm 3 phần: Chƣơng I: Tổng quan về thị trường bất động sản và chính sách nới lỏng tín dụng. Chƣơng II: Chính sách nới lỏng tín dụng và những tác động của nó đến thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới. Chƣơng III: Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam trong việc thực hiện hiệu quả chính sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh sự phát trieerncuar thị trường bất động sản. 5 5 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG 1.1.Tổng quan về thị trƣờng bất động sản 1.1.1. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản (Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7) Bất động sản là cá tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cây cối, các thiết bị cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin…) và các tái sản khác do pháp luật quy định. Khái niệm: Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 6 6 Thị trường bất động sản bao gốm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Ngoài ra, căn cứ vào thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì bất động sản gồm có 3 cấp: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (thị trường cấp I); Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (thị trường cấp II); Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được bán hoặc cho thuê (thị trường cấp III). 1.1.2. Các đặc tính của thị trƣờng bất động sản - Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi có trong bất động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. - Thị trường mang tính khu vực do đặc đặc điểm cố định, không di chuyển được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. - Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ số liệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi 7 7 giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên. - Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Muốn biết thị trường hoạt động hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê. 1.1.3. Vai trò của thị trƣờng bất động sản: - Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. 8 8 - Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị 9 9 trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở. 10 10 1.1.4. Rủi ro của thị trƣờng bất động sản Bản chất của hàng hóa bất động sản biến nó thành một thị trường đầy rủi ro. Sự phát triển bong bong của thị trường bất động sản: thông tin về các dự án bất động sản trên thị trường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thỏa thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp nhận về chủ trương đầu tư… Những động thái này tạo nên “cầu ảo” của thị trường và góp phần đưa đến những cơn “sốt” đất khiến cho các dự án bất động sản có dự chênh lệch rất lớn về giá so với giá tị thực tế của nó. Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai một cách rõ ràng, làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này thấp hơn những thị trường khác. Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà nước đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng kí bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản 11 11 lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng phát luật mới về đất đai… Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: Thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản , và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư. Quy hoạch tổng thể: Việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư. 1.2.Chính sách nới lỏng tín dụng 1.2.1. Một số khái niệm Chính sách lƣu thông tiền tệ hay chính sách tiền tệ: là quá trình quản lý hỗ trợ đồng tiền của chính phủ hay ngân hàng trung ương để đạt được những mục đích đặc biệt- như kiềm chế lạm phát, duy trì ổn định tỷ giá hối đoái, đạt được toàn dụng lao động hay tăng trưởng kinh tế. Chính sách lưu thông tiền tệ bao gồm việc thay đổi các loại lãi suất nhất định, có thể trực tiếp hay gián tiếp 12 12 thông qua các nghiệp vụ thị trường mở; qui định mức dự trữ bắt buộc; hoặc trao đổi trên thị trường ngoại hối. Gồm có 6 công cụ sau: + Công cụ tái cấp vốn: là hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng Trung ương đối với các Ngân hàng thương mại. + Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc: là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện cần vô hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toan (cho vay) của các Ngân hàng thương mại. + Công cụ nghiệp vụ thị trƣờng mở: là hoạt động Ngân hàng Trung ương mua bán giấy tờ có giá ngắn hạn trên thị trường tiền tệ. + Công cụ lãi suất tín dụng: Cơ chế điều hành lãi suất được hiểu là tổng thể những chủ trương chính sách và giải pháp cụ thể của Ngân hàng Trung ương nhằm điều tiết lãi suất trên thị trường tiền tệ, tín dụng trong từng thời kỳ nhất định. + Công cụ hạn mức tín dụng: là 1 công cụ can thiệp trực tiếp mang tính hành chính của Ngân hàng Trung ương để khống chế mức tăng khối lượng tín dụng của các tổ chức tín dụng. + Tỷ giá hối đoái:Tỷ giá hối đoái là tương quan sức mua giữa đồng nội tệ và đồng ngoại tệ. Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi coi tỷ giá là công cụ hỗ trợ quan trọng cho chính sách tiền tệ. - Nới lỏng tiền tệ là chính sách của chính phủ nhằm mục đích gia tăng chi tiêu, đầu tư .... trong thời kỳ lạm phát bao gồm các biện pháp của chính sách tài khóa và chinh sách tiền tệ. - Chính sách nới lỏng tín dụng là chính sách nới lỏng về tiền tệ nhằm gia tăng vốn, khuyến khích nhà đầu tư trên thị trường, từ đó thúc đẩy nền kinh tế; thông qua các biện pháp thông dụng như giảm lãi suất cho vay, nâng hạn mức tín dụng và, ở một số quốc gia, là cho vay thế chấp dưới chuẩn… Khái