Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

- 1 - PHẦN MỞ ĐẦU Với khoảng thời gian trên dưới mười lăm năm để hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam tuy được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn chưa phát triển toàn diện, còn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như: biến động trên thị trường chứng khoán, chính sách mới của Nhà nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài,…thậm chí ảnh hưởng bởi tin đồn. Thị trường bất động sản “nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách, đặc biệt là chính sách tài chính nhằm điều tiết và quản lý thị trường bất động sản sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định còn chồng chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển,….Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định hơn và phát triển lên cấp độ cao hơn là một công việc quan trọng và cấp thiết hiện nay. Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam được tác giả thực hiện với mong muốn đưa ra các giải pháp tốt nhất về chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những kết quả đạt được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới. Phạm vi nghiên cứu đề tài được giới hạn trong những quy định về tài chính của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản đến hết quý 1 năm 2007, với phương pháp nghiên cứu chủ - 2 - yếu bao gồm: phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp, phương pháp phân tích định lượng, định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,… Bố cục của đề tài được phân thành ba chương như sau: - Chương 1: Thị trường bất động sản và chính sách tài chính phát triiển thị trường bất động sản. Nội dung chủ yếu của chương này là nhưng cơ sở lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản, chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản, kinh nghiệm về chính sách tài chính của một số nước trên thế giới. - Chương 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Nội dung chủ yếu của chương này là trình bày sơ lược các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua và phân tích thực trạng chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản. Từ đó, rút ra những kết quả đạt được cũng như những mặt tồn tại. - Chương 3: Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Nội dung chủ yếu của chương này là đưa ra các dự báo về thị trường bất động sản và các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đây là đề tài nghiên cứu mang tính thực tiễn quản lý ở Việt Nam nên tính khả thi của đề tài có ý nghĩa về mặt kinh tế lẫn ý nghĩa về mặt xã hội. Ý nghĩa về mặt kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và lành mạnh sẽ góp phần làm phát triển các thị trường khác của nền kinh tế, từ đó thúc đẩy nền kinh tế đất nước tăng trưởng hơn nữa. Ý nghĩa về mặt xã hội, thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh sẽ đem lại lòng tin cho người dân đối với các chính sách của Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội của người dân ngày càng được đảm bảo công bằng, ổn định và nâng cao hơn. - 3 - Chương 1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản và hàng hoá bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo từ điển các thuật ngữ tài chính :‘‘Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền trên đất’’. Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.’’ Như vậy, bất động sản là một tài sản không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Để được coi là bất động sản thì yêu cầu phải có các điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người. - Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. Bất động sản có những đặc điểm sau : - Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích, nếu đất đai đó không phải là hàng hoá thì bất động sản gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hoá. Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - 4 - - Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng. - Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh bất động sản nào đó sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của bất động sản đó. - Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… 1.1.1.2. Khái niệm hàng hoá bất động sản Hàng hóa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất động sản có thể xác định gồm hai loại chủ yếu : đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những bất động sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất động sản cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là hàng hoá đặc biệt. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau : - Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó giá cả bất động sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất động sản kém co giãn so với giá. - 5 - - Thời gian giao dịch hàng hoá bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch bản thân bất động sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao. -Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất động sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm. - Hàng hoá bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng. 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1 . Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản được xuất hiện cùng với các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản là quá trình tất yếu khách quan gắn liền quá trình phát triển nền sản xuất hàng hoá và gắn liền với sự hình thành đồng bộ các thị trường khác trong nền kinh tế. Vì bất động sản là yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, khi sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phải phát triển theo. Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền sản xuất hàng hoá làm cho mức sống con người ngày càng tăng lên, dân số tăng lên, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ hơn dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản cũng phải tăng nhanh. Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền quá trình sản xuất kinh doanh, các thị trường trong hệ thống tác động qua lại lẫn nhau, tương tác nhau nhằm tạo hiệu quả cho quá trình sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển mạnh. Do đó, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố, môi giới ... bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Tổng quát hơn, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một thời gian xác định tuân theo quy luật thị trường. Ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các cá nhân và tổ chức. Vì vậy thị trường bất - 6 - động sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trường bất động sản các nước Tư Bản Chủ Nghĩa là hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam chính là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất. 1.1.2.2 . Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau. - Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có : + Thị trường bất động sản chính thức : là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. + Thị trường bất động sản phi chính thức : là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm). - Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành. - Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ, … - Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường, gồm có: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường cầm cố, thị trường thế chấp,… - Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hoá bất động sản, gồm có : + Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định. + Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,.… 1.1.2.3 . Đặc điểm của thị trường bất động sản Do bất động sản là hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm khác biệt với hàng hoá thông thường, nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng của nó. - Thị trường bất động sản là thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do đặc tính của đất đai là không di dời được, không thể chia cắt và mang từ nơi thừa - 7 - sang nơi thiếu hụt được, mỗi nơi lại có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, dân số …khác nhau dẫn đến nhu cầu về bất động sản rất khác nhau, do đó trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng sẽ khác nhau. Cung trong thị trường bất động sản ở mỗi nơi không thể phản ánh nhanh chóng sự thay đổi của cầu, và do cung hàng hoá bất động sản khó mở rộng nên dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả. - Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường các hàng hoá thông dụng khác. Biến động của giá đất thường mạnh hơn biến động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành không có đầy đủ thông tin cần thiết do thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới,… Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị trường bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Từ đó dẫn đến trường bất động sản là thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản được đo lường một cách tương đối mà thôi. Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại bất động sản là con số rất nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo. - Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ: Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hoá hàng hoá bất động sản thành các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên bất động sản còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. - Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Do bất động sản thường có giá trị tương đối lớn và đặc tính riêng có - 8 - của hàng hoá bất động sản nên giao dịch bất động sản luôn phức tạp hơn các hàng hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch bất động sản là hàng loạt các giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn bất động sản, thuế, lệ phí liên quan phải nộp. Do đó, những quy định pháp luật chi phối đối với bất động sản và giao dịch bất động sản càng tinh gọn, lệ phí liên quan đến việc giao dịch càng thấp thì việc mua bán giao dịch bất động sản diễn ra càng nhanh và càng phát triển thuận lợi. 1.1.2.4 . Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản (1) Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất động sản cũng vận động theo quy luật cung cầu. Do đó, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản. - Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên cung hàng hóa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường. Các yếu tố tác động đến cung bất động sản: + Tổng cung hàng hoá bất động sản. + Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản. + Mức độ phát triển của thị trường vốn. + Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia. + Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động sản. + Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc. - Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó. Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản : + Giá bán hàng hoá bất động sản. + Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất động sản. + Tâm lý, thị hiếu. - 9 - + Tốc độ tăng dân số. + Thu nhập của dân cư. + Tốc độ đô thị hoá. - Quan hệ cung - cầu bất động sản : Quan hệ cung - cầu bất động sản được thể hiện thông qua một hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường trong từng giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định như: tính chất cố định của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn định hoặc cân bằng không ổn định trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hoá bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản. (2) Giá cả hàng hoá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả hàng hoá bất động sản cũng có nhiều khác biệt so với hàng hoá khác như: giá cả bất động sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường. Thông thường giá bất động sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy định, giá thực tế thị trường, giá hạch toán trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản: + Chi phí tạo lập bất động sản . + Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản có nhiều công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn. + Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đối với giá cả bất động sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người. - 10 - + Các yếu tố tác động đến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động sản. + Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước có liên quan đến bất động sản. Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng. (3) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: - Nhà nước: Đối với thị trường bất động sản, Nhà nước đảm nhiệm vai trò rất quan trọng trong việc ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản, cũng như vạch ra các quy hoạch về đất, kiến trúc, cơ sở hạ tầng,… Bên cạnh đó, Nhà nước còn có trách nhiệm trong việc quản lý, xử lý, đề ra kế hoạch sử dụng nguồn tài sản công, là nguồn cung hàng hoá bất động sản quan trọng trên thị trường. - Nhà đầu tư: Trong thị t