Đề tài Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

bé tµi nguyªn vµ m«i tr−êng trung t©m ®iÒu tra quy ho¹ch ®Êt ®ai b¸o c¸o tæng kÕt ®Ò tµi ®éc lËp cÊp nhµ n−íc m∙ sè ®t®l2002/15 nghiªn cøu ®æi míi hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ®Ó h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam Chñ nhiÖm ®Ò tµi: TS. NguyÔn ®×nh bång 5839 22/5/2006 Hµ néi- 1/2006 Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15 Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 2 Danh s¸ch nh÷ng ng−êi thùc hiÖn ®Òtµi Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đình Bồng, Uỷ viên Hội động Khoa học - Bộ Tài nguyên và môi trường Cơ quan chủ trì đề tài: Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai; Cơ quan chủ quản: Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan quản lý: Bộ Khoa học và Công nghệ Những người thực hiện đề tài: - KS Tôn Gia Huyên, TS Nguyễn Đình Bồng, TS Nguyễn Dũng Tiến, ThS Trần Minh Hà: Đề tài nhánh 1- Hệ thống hoá tư liệu về quản lý đất đai và bất động sản. - KS Hà Sỹ Tú, TS Nguyễn Đức Minh, TS Nguyễn Đình Bồng: Đề tài nhánh 2 - Thực trạng và cơ sở khoa học hình thành và phát triển thị trường bất động sản. - ThS Trần Trung Chính, KS Nguyễn Khải: Đề tài nhánh 3 - Giải Pháp đổi mới chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản. - KS Phùng Văn Nghệ, ThS Nguyễn Công Huân, KS Nguyễn Văn Hiếu: Đề tài nhánh 4 - Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản. - TS Nguyễn Đức Minh: Đề tài nhánh 5 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản. - ThS Đỗ Đức Đôi, ThS Nguyễn Văn Chiến, KS Trần Hùng Phi: Đề tài nhánh 6 - Hoàn thiện hệ thống đất đai và bất động sản - PGS TS Lê Tiến Vương: Đề tài nhánh 7 - Thử nghiệm mô hình Đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ Điện tử. Các cơ quan phối hợp nghiên cứu : - Bộ Tài nguyên và Môi Trường: Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai, Viện Nghiên cứu Địa chính, Trung tâm Thông tin, Vụ Đất đai, Vụ Đăng ký,thống kê đất đai, Vụ Khoa học công nghệ, Vụ hợp tác quốc tế; - Các Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15 Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 3 BÀI TÓM TẮT 1. Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” được xây dựng trên cơ sở 14 tài liệu phản ảnh kết quả nghiên cứu của 7 đề tài nhánh đã được nghiệm thu. 2. Kết cấu của báo cáo gồm: Phần đầu của báo cáo chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trường bất động sản nhưng là mới mẻ đối với thị trường nói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản”, “Nhà nước với thị trường bất động sản”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước...”. Bốn chương tiếp theo (chương 2, 3, 4, 5) là tóm tắt kết quả nghiên cứu về 4 vấn đề cốt lõi của đề tài, đó là: Thực trạng và cơ sở hình thành, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (chương 2); Đổi mới chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản (chương 3); Một số vấn đề về chính sách kinh tế tài chính đất trong thị trường bất động sản (chương 4); Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trường bất động sản (chương 5). Đây là những nghiên cứu khái quát trên phạm vi cả nước, làm cơ sở cho những đề xuất có tính vĩ mô và định hướng cho những nghiên cứu chi tiết sau này. Hai chương cuối cùng (chương 7, 8) là kết quả nghiên cứu chuyên đề về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản và “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng chính phủ điện tử. Phần kết luận và kiến nghị nêu lên một số vấn đề then chốt để thống nhất nhận thức và các giải pháp cần thiết đó là: - Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế. - Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất động sản lành mạnh - Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15 Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 4 - Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam - Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản lý được thị trường bất động sản - Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai - Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản - Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trường - Áp dụng thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất. - Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Các hoạt động quản lý đất đai và thị trường bất động sản cần được tin học hóa trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo Chính phủ điện tử - Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ thống pháp luật về các giao dịch bất động sản ở Việt Nam - trong đó đặc biệt chú ý đến các giao dịch có tính thương mại và pháp luật về đăng ký bất động sản; (2) Thực trạng và nguyên nhân tồn tại thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện pháp khắc phục - chú ý tình trạng này ở các thành phố lớn và cái giải pháp về kinh tế; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt động của thị trường bất động sản với những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp dụng các phương pháp định giá đất/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể của thị trường Việt Nam; (6) Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ - thực tiễn và lý luận; (7) Nghiên cứu tiêu chuẩn và lộ trình hình thành các tổ chức định giá bất động sản; (8) Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia cho thị trường bất động sản, mà chủ yếu là các nghiệp vụ về mua bán bất động sản, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo hiểm bất động sản, tài chính về bất động sản, pháp luật về bất động sản v.v... Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 1 MỤC LỤC Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................8 LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................9 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ...................................................12 1.1.1 Thị trường ngày nay ........................................................................................12 1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường....................................................................15 1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản ..................................................................17 1.1.4. Một số vấn đề chủ yếu của thị trường............................................................18 1.1.5 Vai trò của Chính phủ .....................................................................................24 1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............26 1.2.1 Quá trình hình thành /thị trường bất động sản- lấy nước Mỹ làm ví dụ .........26 1.2.2 Sự hình thành Thị trường bất động sản Trung Quốc ......................................28 1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................30 1.3.1 Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ...........................................................30 1.3.2 Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc ..................................................33 1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..............................................33 1.4.1 Đăng ký theo chứng thư và đăng ký theo quyền sở hữu ................................35 1.4.2 Quản lý giá đất / bất động sản.........................................................................38 1.4.2.1 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Úc ...................................................38 1.4.2.2 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Trung Quốc ....................................40 1.4.3 Tài chính đất đai và thuế đất ...........................................................................43 1.4.3.1 Giá trị đất và định giá đất..................................................................43 1.4.3.2 Thuế đất và bất động sản ...................................................................45 1.4.3.3 Vấn đề thu hồi quỹ phát triển.............................................................47 1.4.4 Quy hoạch sử dụng đất....................................................................................47 1.4.4.1 Quy hoạch sử dụng đất nông thôn ở Đài Loan..................................48 1.4.4.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị ............................................................50 1.4.5 Hệ thống thông tin đất đai và bất động sản.....................................................55 1.4.6 Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản .......................................................60 1.4.6.1 Lý thuyết về hệ thống..........................................................................60 1.4.6.2 Mô hình hệ thống quản lý đất đai các nước.......................................62 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 2 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..............................................................................................................67 2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................70 2.2.1 Quỹ Đất ...........................................................................................................70 2.2.2 Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (thị trường sơ cấp) ..........71 2.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp).........................................74 2.2.4 Thị trường đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu chế xuất ..........................................................................................................77 2.2.5 Thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản ....................................78 2.2.6 Thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất....................................................79 2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...........................................81 2.3.1 Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. ....................................................81 2.3.2 Dịch vụ công hỗ trợ thị trường bất động sản ..................................................82 2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM.............................................84 2.4.1 Thực trạng Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam .......................................84 2.4.2 Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam so sánh với các nước ..............................84 2.4.3 Đổi mới hệ thống quản lý đất đai ....................................................................88 CHƯƠNG 3 ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........89 3.1.1 Chính sách đối với đất Nông nghiệp...............................................................89 3.1.2 Chính sách đối với đất phi nông nghiệp..........................................................90 3.1.3 Chính sách đất ở, nhà ở ...................................................................................90 3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .......91 3.2.1 Sự hình thành và phát triển của pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản........................................................................................91 3.2.2 Chế độ sở hữu đất đai......................................................................................92 3.2.2.1 Về quyền chiếm hữu đất đai ...............................................................93 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 3 3.2.2.2 Về quyền sử dụng đất đai ...................................................................94 3.2.2.3 Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai...................................95 3.2.3 Các quyền sử dụng đất ....................................................................................95 3.2.3.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất:..........................................................95 3.2.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................96 3.2.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất: .............................................................97 3.2.3.4 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất............................................98 3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................99 3.3.1 Hoàn thiện chính sách đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản..........................................................................................................99 3.3.1.1 Ổn định chính sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hình thành nhanh chóng và phát triển bền vững, khắc phục được khó khăn về xáo trộn xã hội .......................................................................99 3.3.1.2 Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản ....................................................100 3.3.1.3. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai ..................101 3.3.1.4 Chính sách về nhà ở .........................................................................101 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản........................................................................................................103 3.3.2.1 Giao dịch bất động sản:...................................................................104 3.3.2.2 Định giá đất đai và định giá bất động sản.......................................105 3.3.2.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................................106 3.3.2.4 Các khoản thu về đất........................................................................108 3.3.2.5. Đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản .......................................110 3.3.2.6 Quyền sử dụng đất và sở hữu nhà chung cư ....................................111 CHƯƠNG 4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA............113 4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản. ...................................................................113 4.1.1.1 Giá đất..............................................................................................113 4.1.1.2 Giá đất cho thuê ...............................................................................117 Mục lục Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15 Trang 4 4.1.2 Thực trạng định giá, đấu giá đất....................................................................118 4.1.2.1 Về định giá .......................................................................................118 4.1.2.2 Về đấu giá đất ..................................................................................118 4.1.3 Những tồn tại chủ yếu ...................................................................................119 4.1.3.1 Về giá đất .........................................................................................119 4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: .........................................................................120 4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.....................................121 4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản121 4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất..........................................................................122 4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................123 4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí ...........................................................................123 4.2.1.1 Thuế sử dụng đất ..............................................................................123 4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất .......................................................125 4.2.1.3 Phí và lệ phí......................................................................................126 4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai .........................................................127 4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai .....................................129 4.2.2.1 Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất ..........................................................129 4.2.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất ............129 4.2.2.3 Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ .............................................................130 4.2.2.4 Chính sách thu tiền sử dụng đất.......................................................130 4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất.............................................................130 4.3 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .......131 4.3.1 Thực trạng chính sách hỗ trợ, tái định cư......................................................131 4.3.2 Đổi mới chính sách đền bù đất đai ................................................................133 4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .....................134 4.4.1 Thực trạng Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay ........................................134 4.4.2 Hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp đất đai ............................................137 4.5. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN....................................................138 4.5.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất ........................................................................................................138 4.5.2 Đề án định giá bất động sản ........................................................................