Đề tài Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thực trạng và giải pháp
Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trường BĐS được hình thành và phát triển. Trong thị trường này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và được rất nhiều người quan tâm. Ở nước ta, thị trường BĐS mới được hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước (NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trường vĩ mô cho sự phát triển của thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS”. Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của NN, hoạt động KDBĐS ở nước ta đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã được các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trường pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách của NN chưa thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết được đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai và BĐS, cũng như phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đưa hoạt động KDBĐS ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để thực hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đến nay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trường BĐS Việt Nam cũng như là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam: thực trạng và giải phap" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn.
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thực trạng và giải pháp, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
LêI NãI §ÇU
BÊt ®éng s¶n (B§S) lµ mét nguån tµi s¶n lín cña mäi quèc gia, mäi nÒn kinh tÕ, cña mäi gia ®×nh vµ c¸ nh©n. Nã cã vai trß v« cïng quan träng, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ ®iÒu kiÖn c¬ b¶n tèi thiÓu cña ®êi sèng x· héi, ®¶m b¶o cho qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt tån t¹i vµ ph¸t triÓn. Cïng víi sù ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng ho¸ th× B§S còng ®îc mua b¸n vµ trë thµnh hµng ho¸, tõng bíc ph¸t triÓn tõ thÊp ®Õn cao, qui m« më réng dÇn tõ c¸ biÖt thµnh phæ biÕn, tõ ®ã thÞ trêng B§S ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Trong thÞ trêng nµy, kinh doanh (KD) B§S lµ ho¹t ®éng gi÷ vai trß chñ ®¹o vµ ®îc rÊt nhiÒu ngêi quan t©m.
ë níc ta, thÞ trêng B§S míi ®îc h×nh thµnh kÓ tõ khi LuËt ®Êt ®ai 1993 ra ®êi, cho nªn nã cßn ë giai ®o¹n s¬ khai. ChÝnh v× vËy, §¶ng vµ Nhµ níc (NN) ta ®ang rÊt nç lùc trong viÖc t¹o lËp vµ hoµn thiÖn m«i trêng vÜ m« cho sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S, trong ®ã ®Æc biÖt chó träng tíi ho¹t ®éng KDB§S. B¸o c¸o chÝnh trÞ cña Ban ChÊp hµnh Trung ¬ng §¶ng kho¸ IX t¹i §¹i héi §¹i biÓu Toµn quèc lÇn thø X cña §¶ng ®· chØ râ: “Ph¸t triÓn thÞ trêng B§S, bao gåm thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt vµ B§S g¾n liÒn víi ®Êt... Thùc hiÖn c«ng khai, minh b¹ch vµ t¨ng cêng tÝnh ph¸p lý, kû luËt, kû c¬ng trong qu¶n lý ®Êt ®ai. Hoµn thiÖn hÖ thèng luËt ph¸p vÒ KDB§S”.
Trong thêi gian võa qua, díi t¸c ®éng cña hÖ thèng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch cña NN, ho¹t ®éng KDB§S ë níc ta ®· cã nh÷ng bíc tiÕn ®¸ng kÓ. Tuy nhiªn, do ®©y lµ mét lÜnh vùc cßn rÊt non trÎ nªn cßn tån t¹i rÊt nhiÒu bÊt cËp, g©y c¶n trë cho sù ph¸t triÓn cña KDB§S. Vµ trong tiÕn tr×nh héi nhËp kinh tÕ hiÖn nay, nhiÒu c¬ héi míi ®· ®îc c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam n¾m b¾t, song nh÷ng th¸ch thøc ®Æt ra còng kh«ng nhá. §Æc biÖt, vÒ m«i trêng ph¸p lý, cßn cã nhiÒu m©u thuÉn, chång chÐo, thiÕu nhÊt qu¸n gi÷a c¸c v¨n b¶n ph¸p quy; c¸c chÝnh s¸ch cña NN cha thùc sù thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña lÜnh vùc KDB§S; thñ tôc hµnh chÝnh cßn rêm rµ, r¾c rèi, g©y nhiÒu phiÒn hµ. Do vËy, yªu cÇu bøc thiÕt ®îc ®Æt ra lóc nµy lµ cÇn ph¶i chØnh söa l¹i, tiÕn tíi hoµn thiÖn dÇn hÖ thèng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai vµ B§S, còng nh ph¶i ®æi míi trong c¸ch thøc KD cña c¸c doanh nghiÖp nh»m ®a ho¹t ®éng KDB§S ë níc ta ph¸t triÓn b¾t kÞp víi xu thÕ cña thêi ®¹i. §Ó thùc hiÖn ®îc nh÷ng ®iÒu nµy th× ®ßi hái ph¶i cã mét c¬ së lý luËn khoa häc vµ nh÷ng kinh nghiÖm thùc tiÔn phong phó vµ ®óng ®¾n. Tuy nhiªn cho ®Õn nay cã rÊt Ýt c«ng tr×nh khoa häc nghiªn cøu mét c¸ch ®Çy ®ñ vÒ thÞ trêng B§S ViÖt Nam còng nh lµ ®Ò xuÊt c¸c gi¶i ph¸p nh»m ®Èy m¹nh sù ph¸t triÓn cña ho¹t ®éng KDB§S ë ViÖt Nam. ChÝnh v× vËy, viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi “Ph¸t triÓn kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam: thực trạng và giải phap" trë nªn hÕt søc cÊp thiÕt, cã ý nghÜa s©u s¾c c¶ vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn.
Môc tiªu nghiªn cøu: ®ã lµ qua viÖc ®i s©u vµo t×m hiÓu nh÷ng mÆt cßn tån t¹i, g©y c¶n trë ®èi víi ho¹t ®éng KDB§S ë ViÖt Nam, nh»m ®Ò xuÊt c¸c gi¶i ph¸p ®Ó cã thÓ kh¾c phôc ®îc c¸c tån t¹i nµy víi c¸c c¬ quan ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch NN, ®Ó thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña ho¹t ®éng KDB§S ë ViÖt Nam trong giai ®o¹n hiÖn nay.
§èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu: C«ng tr×nh nµy tiÕp cËn hÖ thèng nh÷ng vÊn ®Ò chñ yÕu liªn quan ®Õn m«i trêng vÜ m« t¸c ®éng tíi ho¹t ®éng KDB§S víi t c¸ch lµ nh÷ng vÊn ®Ò mang tÝnh lÜnh vùc, ®ã lµ lÜnh vùc ®Êt ®ai, B§S.
Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu: C«ng tr×nh nµy lÊy ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng vµ duy vËt lÞch sö lµm nÒn t¶ng nghiªn cøu, ®ång thêi kÕt hîp chÆt chÏ víi c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c nh ph¬ng ph¸p thèng kª, ph¬ng ph¸p chuyªn gia, ph¬ng ph¸p tæng hîp, ph©n tÝch vµ xem xÐt thùc tiÔn ho¹t ®éng KDB§S v.v. vµ cã tham kh¶o thªm c¸c c«ng tr×nh nghiªn cøu ®· thùc hiÖn trong lÜnh vùc nµy. C¸c sè liÖu trong c«ng tr×nh nµy ®îc lÊy tõ c¸c nguån sè liÖu thèng kª cña c¬ quan NN vµ trªn c¸c t¹p chÝ B§S, c¸c trang web chuyªn ngµnh v.v.
KÕt cÊu c«ng tr×nh: C«ng tr×nh nµy bao gåm 3 ch¬ng:
Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n cña ho¹t ®éng KDB§S.
Ch¬ng II: Thùc tr¹ng ho¹t ®éng KDB§S ë ViÖt Nam.
Ch¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p chñ yÕu thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña KDB§S ë ViÖt Nam trong giai ®o¹n hiÖn nay.
CH¦¥NG 1:
MéT Sè VÊN §Ò C¥ B¶N VÒ HO¹T §éNG
Kinh Doanh BÊT §éNG S¶N
1.1. Kh¸I niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß bÊt ®éng s¶n
1.1.1. Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n
Tµi s¶n bao gåm nhiÒu lo¹i, tuú theo môc ®Ých qu¶n lý vµ sö dông,ngêi ta cã c¸c tiªu thøc ph©n chia thµnh c¸c lo¹i kh¸c nhau. Mét c¸ch ph©n chia kh¸i qu¸t nhÊt mµ tÊt c¶ c¸c níc ®Òu sö dông lµ ph©n chia tµi s¶n lµm hai lo¹i:BÊt ®éng s¶n vµ ®éng s¶n.
BÊt ®éng s¶n lµ mét kh¸i niÖm ®îc sö dông phæ biÕn ë hÇu hÕt c¸c níc trªn thÕ giíi. ë níc ta theo ®iÒu 181 bé luËt d©n sù quy ®Þnh:
“BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc bao gåm:
-§Êt ®ai;
-Nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã;
-C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt;
-C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh.”
Mét c¸ch hiÓu phæ biÕn vÒ bÊt ®éng s¶n lµ: BÊt ®éng sản lµ nh÷ng tµi s¶n vËt chÊt kh«ng thÓ di dêi, tån t¹i vµ æn ®Þnh l©u dµi. Nh vËy,®îc coi lµ bÊt ®éng s¶n khi cã c¸c ®iÒu kiÖn sau :
- Lµ mét yÕu tè vËt chÊt cã Ých cho con ngêi.
- §îc chiÕm gi÷ bëi c¸ nh©n hoÆc céng ®ång ngêi.
- Cã thÓ ®o lêng b»ng gi¸ trÞ nhÊt ®Þnh.
- Kh«ng thÓ di dêi hoÆc di dêi h¹n chÕ ®Ó tÝnh chÊt, c«ng n¨ng, h×nh th¸i cña nã kh«ng thay ®æi.
- Tån t¹i l©u dµi
Víi quan niÖm trªn, B§S thêng ®îc ph©n chia thµnh nhãm sau ®©y:
-§Êt ®ai: Ph¶i lµ ®Êt kh«ng di dêi ®îc hoÆc di dêi ®îc nhng kh«ng ®¸ng kÓ; Ph¶i lµ ®Êt ®ai ®· x¸c ®Þnh chñ quyÒn; §Êt ®ai ®ã ph¶i ®îc ®o lêng b»ng gi¸ trÞ.
- Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng ®ã lµ: nhµ cöa x©y dùng cè ®Þnh kh«ng thÓ di dêi, hoÆc kh«ng di dêi ®¸ng kÓ: nhµ ë, trung t©m th¬ng m¹i, kh¸ch s¹n, v¨n phßng; c¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng nghiÖp, giao th«ng: nh ®êng x¸,cÇu cèng, bÕn c¶ng,s©n bay, b·i ®ç ®îc x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn kh«ng thÓ di dêi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng ®ã: m¸y ®iÒu hoµ trung t©m, c¸c c©y c¶nh trång cè ®Þnh t¹o c¶nh quan cho c«ng tr×nh; C¸c tµi s¶n ®ã ph¶i cã kh¶ n¨ng ®o lêng vµ lîng ho¸ thµnh gi¸ trÞ theo c¸c tiªu chuÈn ®o lêng nhÊt ®Þnh.
- C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai nh vên c©y l©u n¨m bao gåm c¶ c©y trång vµ ®Êt trång c©y; C¸c c«ng tr×nh nu«i trång thuû s¶n;c¸nh ®ång lµm muèi; c¸c c«ng tr×nh du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao; Mét sè c«ng tr×nh khai th¸c hÇm má vµ c¸c tµi s¶n do ph¸p luËt quy ®Þnh.
1.1.2. §Æc ®iÓm chñ yÕu cña B§S.
Ngoµi nh÷ng ®Æc trng c¬ b¶n nªu trªn, B§S cßn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm cô thÓ sau:
Thø nhÊt, B§S cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ ®Þa lý, vÒ ®Þa ®iÓm vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng di dêi ®îc. §Æc ®iÓm nµy lµ do B§S lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, mµ ®Êt ®ai cã ®Æc ®iÓm lµ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vµ cã giíi h¹n vÒ diÖn tÝch vµ kh«ng gian. ChÝnh v× vËy, gi¸ trÞ vµ lîi Ých cña B§S g¾n liÒn víi tõng vÞ trÝ cô thÓ. YÕu tè vÞ trÝ bao gåm: vÞ trÝ ®Þa lý vµ vÞ trÝ t¬ng ®èi. VÞ trÝ ®Þa lý ®îc x¸c ®Þnh b»ng c¸c tiªu thøc ®o lêng ®Þa lý th«ng thêng, cßn vÞ trÝ t¬ng ®èi ®îc ®¸nh gi¸ bëi kho¶ng c¸ch ®Õn trung t©m, c¸c ®iÓm dÞch c«ng céng, c¸c c«ng tr×nh c«ng céng nh: th¬ng m¹i, v¨n ho¸, y tÕ, gi¸o dôc vµ phô thuéc vµo kh¶ n¨ng tiÕp cËn. YÕu tè vÞ trÝ sÏ quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ vµ lîi Ých mang l¹i cña B§S. Khi mét yÕu tè lµm thay ®æi vÞ trÝ sÏ quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ vµ lîi Ých mang l¹i cña B§S. Khi mét yÕu tè lµm thay ®æi vÞ trÝ th× còng lµm thay ®æi lîi Ých cña B§S. Do vËy mét mÆt, khi ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn hoÆc ®Þnh gi¸ B§S ph¶i dù tÝnh tríc c¸c thay ®æi nµy. §ång thêi, ®Çu t vµo c¸c c«ng tr×nh B§S ph¶i ®i ®«i víi viÖc ph¸t triÓn c¸c yÕu tè tiÕp cËn, gi¶m kho¶ng c¸ch ®Õn c¸c trung t©m b»ng viÖc ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng, giao th«ng, ®iÖn, níc.
Còng do B§S cã tÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ nªn gi¸ trÞ vµ lîi Ých cña B§S chÞu t¸c ®éng cña yÕu tè vïng vµ khu vùc râ rÖt, bao gåm c¸c yÕu tè vÒ: ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ - x· héi vµ m«i trêng.
Thø hai, B§S lµ lo¹i hµng ho¸ cã tÝnh l©u bÒn. TÝnh l©u bÒn cña hµng ho¸ B§S g¾n liÒn víi sù trêng tån cña ®Êt ®ai, lo¹i tµi s¶n do thiªn nhiªn ban tÆng kh«ng thÓ bÞ tiªu huû: MÆt kh¸c, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng, kiÕn tróc thêng cã tuæi thä cao kÓ c¶ B§S n«ng nghiÖp (vên c©y l©u n¨m) còng tån t¹i l©u dµi. TÝnh l©u bÒn cña B§S kh¸c nhau tuú theo lo¹i B§S. TÝnh l©u bÒn B§S thÓ hiÖn ë c¶ 2 gãc ®é: vËt lý vµ kinh tÕ, thêng tuæi thä vËt lý cao h¬n tuæi thä kinh tÕ chÝnh v× vËy, khi ®Çu t x©y dùng ph¶i dù tÝnh tuæi thä kinh tÕ ®Ó quyÕt ®Þnh tuæi thä vËt lý, tr¸nh ®Çu t l·ng phÝ hoÆc ®Çu t nhiÒu lÇn.
Thø ba, hµng ho¸ B§S mang tÝnh khan hiÕm. Së dÜ cã tÝnh khan hiÕm lµ do ®Êt ®ai lµ yÕu tè cã giíi h¹n, ®Êt ®ai dïng cho ®Çu t ph¸t triÓn l¹i cµng giíi h¹n h¬n. Trong khi ®ã do yªu cÇu ph¸t triÓn, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai ngµy cµng nhiÒu dÉn ®Õn sù mÊt c©n ®èi cung - cµu B§S ®Èy gi¸ lªn cao, xuÊt hiÖn hiÖn tîng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. V× vËy nhµ níc ph¶i cã tÝnh chÊt ®iÒu tiÕt c©n b»ng cung - cÇu.
Thø t, tÝnh dÞ biÖt cña B§S. Sù kh¸c biÖt cña B§S tríc hÕt lµ do kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ, kh¸c nhau vÒ kÕt cÊu, kiÕn tróc, híng, c¶nh quan. Do vËy, trong ®Çu t ph¸t triÓn ph¶i chó ý khai th¸c tÝnh dÞ biÖt ®Ó lµm t¨ng gi¸ trÞ B§S vµ ®¸p øng nhu cÇu vÒ tÝnh dÞ biÖt cña ngêi tiªu dïng.
Thø n¨m, hµng ho¸ B§S mang nÆng yÕu tè tËp qu¸n, thÞ hiÕu vµ t©m lý x· héi. Nh×n chung mäi hµng ho¸ ®Òu cã ®Æc ®iÓm nµy nhng víi hµng ho¸ B§S th× ®Æc ®iÓm nµy næi tréi h¬n. Së dÜ nh vËy lµ v× nhu cÇu vÒ B§S ë mçi khu vùc, mçi d©n téc ®Òu chÞu ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, thÞ hiÕu, t©m lý x· héi thËm chÝ cßn bao gåm c¶ yÕu tè tÝn ngìng, t«n gi¸o, t©m lý.
Thø s¸u, hµng ho¸ B§S chÞu ¶nh hëng lÉn nhau. Gi÷a c¸c hµng ho¸ B§S cã sù t¸c ®éng vµ ¶nh hëng lÉn nhau kh¸ m¹nh mÏ. Sù ra ®êi hay hoµn thiÖn cña hµng ho¸ B§S nµy lµ ®iÒu kiÖn ra ®êi hoÆc mÊt ®i, t¨ng hoÆc gi¶m gi¸ trÞ cña B§S kia. B§S lµ lo¹i tµi s¶n cã tÝnh ¶nh hëng rÊt m¹nh gi÷a c¸c B§S liÒn kÒ vµ cã t¸c ®éng ¶nh hëng rÊt m¹nh ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi cã liªn quan. Do vËy, khi ®Çu t x©y dùng hoÆc ®¸nh gi¸ B§S ph¶i tÝnh ®Õn yÕu tè ¶nh hëng tíi c«ng tr×nh kh¸c. Còng chÝnh v× sù ¶nh hëng cña B§S ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi nªn nhµ níc ph¶i gi÷ vai trß qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt thÞ trêng B§S.
Thø b¶y, B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ cao do gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai cao, chi phÝ ®Çu t x©y dùng lín, kh¶ n¨ng sinh lîi cao ®ång thêi cã thÓ t¹o vèn míi. V× vËy, ®Çu t kinh doanh B§S ph¶i cã vèn lín vµ vèn dµi h¹n, ph¶i biÕt khai th¸c ®Æc tÝnh cã thÓ t¸i t¹o vèn ®Ó quay trë l¹i ®Çu t kinh doanh. Còng do ®Æc ®iÓm nµy ®ßi hái c¸c ho¹t ®éng kinh doanh B§S cÇn ®Õn sù tham gia cña ng©n hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông.
Thø t¸m, hµng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña yÕu tè ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ níc. B§S lµ lo¹i tµi s¶n quan träng. C¸c quan hÖ giao dÞch vÒ B§S thêng cã t¸c ®éng rÊt m¹nh ®Õn hÇu hÕt nh÷ng ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi. H¬n n÷a B§S g¾n liÒn víi ®Êt ®ai mµ ®Êt ®ai vÒ b¶n chÊt thuéc së h÷u toµn x· héi. Do vËy, ®Ó t¨ng cêng vai trß cña m×nh, qu¶n lý c¸c ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S, nhµ níc ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch nh»m thùc hiÖn vai trß qu¶n lý vµ khai th¸c cã hiÖu qu¶ nguån néi lùc.
Thø chÝn, gi¸ trÞ vµ c«ng n¨ng, kh¶ n¨ng khai th¸c hµng ho¸ B§S phô thuéc nhiÒu vµo n¨ng lùc qu¶n lý. V× B§S thêng cã gi¸ trÞ cao, nhiÒu chñng lo¹i nªn viÖc qu¶n lý chóng kh¸ phøc t¹p ®ßi hái ngêi qu¶n lý ph¶i cã n¨ng lùc cao vµ chi phÝ qu¶n lý còng ph¶i cao h¬n so víi hµng ho¸ th«ng thêng.
1.1.3. Vai trß cña B§S
HiÖn nay ë ViÖt Nam cha cã nguån thèng kª chÝnh thøc nµo vÒ tæng gi¸ trÞ c¸c B§S ë níc ta lµ bao nhiªu vµ nã chiÕm tû lÖ nµo trong tæng tµi s¶n quèc gia, do vËy khã th«ng qua c¸c sè liÖu thèng kª chÝnh thøc ®Ó minh ho¹ cho quy m« vµ qua ®ã lµ vai trß cña B§S trong x· héi. Theo mét c¸ch tiÕp cËn, tuy kh«ng ®îc chÝnh thèng song vÉn cã søc thuyÕt phôc, ®ã lµ viÖc ph©n tÝch vÒ c¸c B§S nhµ ë hiÖn nay trong x· héi chóng ta bëi theo quy luËt chung cña sù ph¸t triÓn th× B§S nhµ ë thêng chiÕm tû träng lín trong c¸c lo¹i B§S. Víi mét sè gi¶ ®Þnh vµ c¸c sè liÖu lÊy tõ nguån trªn Website cña Tæng côc Thèng kª ®· íc tÝnh tæng gi¸ trÞ c¸c B§S nhµ ë hiÖn nay cña ViÖt Nam t¬ng ®¬ng kho¶ng 150 tû ®« la Mü. Trong c¸ch íc tÝnh trªn th× tæng gi¸ trÞ B§S nhµ ë cña ViÖt Nam còng cã gi¸ trÞ Ýt nhÊt b»ng 5 lÇn tæng thu nhËp quèc d©n hiÖn nay vµ ®ã lµ mét con sè rÊt lín. Bªn c¹nh c¸c B§S nhµ ë, c¸c B§S th¬ng m¹i, c«ng nghiÖp, c«ng céng, còng cã gi¸ trÞ kh«ng nhá vµ do ®ã cã thÓ nãi tæng gi¸ trÞ B§S lµ mét sè khæng lå.
H¬n n÷a, mçi mét c«ng d©n, mét hé gia ®×nh, tæ chøc ®Òu cÇn ®Õn B§S trong cuéc sèng hµng ngµy nh: n¬i ë, n¬i lµm viÖc, n¬i s¶n xuÊt, n¬i vui ch¬i, gi¶i trÝ.
Do vËy, vai trß B§S lµ v« cïng lín vµ hÕt søc quan träng trong mäi céng ®ång, mäi quèc gia trong ®ã cã ViÖt Nam.
1.2. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß cña thÞ trêng B§S
1.2.1. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S
Cã nhiÒu c¸ch hiÓu kh¸c nhau vÒ thÞ trêng B§S, song c¸c quan niÖm cïng cã mét ®iÓm chung kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng B§S lµ tæng hoµ c¸c quan hÖ giao dÞch vÒ B§S ®îc thùc hiÖn th«ng qua c¸c quan hÖ hµng ho¸ - tiÒn tÖ diÔn ra trong mét kh«ng gian, thêi gian nhÊt ®Þnh.
B§S bao gåm nhiÒu lo¹i kh¸c nhau song mäi B§S ®Òu g¾n liÒn yÕu tè ®Êt ®ai. Do vËy c¸c ®Æc trng cña hµng ho¸ - thÞ trêng ®Êt ®ai lu«n lµ yÕu tè ®ãng vai trß träng t©m, chi phèi toµn bé ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S.
1.2.2. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S
Tuú theo môc tiªu nghiªn cøu vµ tiÕp cËn, ngêi ta cã thÓ ph©n lo¹i thÞ trêng B§S theo nhiÒu tiªu thøc kh¸c nhau. VÝ dô:
Dùa vµo lo¹i hµng ho¸ B§S. Ph©n chia thµnh: thÞ trêng ®Êt ®ai, thÞ trêng nhµ ë, thÞ trêng B§S c«ng nghiÖp, thÞ trêng B§S th¬ng m¹i - dÞch vô,...
Dùa vµo møc ®é kiÓm so¸t, ph©n chia thµnh thÞ trêng chÝnh thøc vµ thÞ trêng phi chÝnh thøc.
Dùa vµo tr×nh tù tham gia, ph©n chia thµnh: thÞ trêng s¬ cÊp vµ thÞ trêng thø cÊp.
1.2.3. Nh÷ng ®Æc ®iÓm chñ yÕu cña thÞ trêng B§S
Hµng ho¸ B§S lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, kh¸c víi c¸c lo¹i hµng ho¸ th«ng thêng nªn thÞ trêng B§S còng cã ®Æc ®iÓm riªng.
Thø nhÊt, tÝnh c¸ch biÖt gi÷a hµng ho¸ víi ®Æc ®iÓm giao dÞch. Do ®Æc ®iÓm cña B§S cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi ®îc. Do vËy c¸c giao dÞch B§S ®îc tiÕn hµnh trªn c¸c chî ¶o, cã thÓ sµn giao dÞch, chî ®Þa èc hoÆc mét ®Þa ®iÓm nhá nh nhµ riªng, nhµ hµng, m¹ng Internet Quan hÖ giao dÞch B§S dï diÔn ra ë ®©u ®Òu ph¶i qua 3 kh©u c¬ b¶n ®ã lµ: ®µm ph¸n, kiÓm tra thùc ®Þa vµ ®¨ng ký ph¸p lý. Tõ ®Æc ®iÓm nµy cho thÊy nhµ níc muèn qu¶n lý thÞ trêng B§S ph¶i th«ng qua quan hÖ ®¨ng ký ph¸p lý b¾t buéc, nã kh«ng gièng nh kiÓm so¸t c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c bµy b¸n trªn s¹p hµng: tem nh·n, xuÊt xø, chÊt lîng, vµ thêi gian diÔn ra giao dÞch thêng dµi, do ®ã dÔ gÆp c¸c biÕn ®éng rñi ro. §iÒu ®ã buéc c¸c bªn ph¶i Ên ®Þnh vµ rót ng¾n thêi gian giao dÞch.
Thø hai,thÞ trêng B§S thùc chÊt lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých chøa ®ùng trong c¸c B§S. Do ®Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai lµ kh«ng hao mßn vµ mÊt ®i (trõ trêng hîp ®Æc biÖt vµ ngêi së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai kh«ng sö dông ®Êt ®ai nh c¸c hµng ho¸ kh¸c. §iÒu mµ hä mong muèn lµ quyÒn hay c¸c lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i. Do ®ã, khi xem xÐt gi¸ c¶ ®Êt ®ai ph¶i dùa vµo kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®ai vµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña vèn ®Çu t vµo ®Êt ®ai.
Thø ba, thÞ trêng B§S mang tÝnh vïng vµ khu vùc s©u s¾c.Do B§S kh«ng di dêi ®îc, nã cã vÞ trÝ cè ®Þnh g¾n liÒn víi ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi cña tõng vïng, tõng khu vùc. Do ®ã cung - cÇu B§S ë c¸c vïng, c¸c khu vùc rÊt phong phó, ®a d¹ng tõ sè lîng, chÊt lîng kiÓu c¸ch ®Õn quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn. MÆt kh¸c, B§S cßn phô thuéc vµo t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña tõng vïng. Tõ ®Æc ®iÓm nµy cho thÊy quan hÖ giao dÞch B§S nÕu cã biÕn ®éng th× thêng chØ diÔn ra ë tõng vïng nhÊt ®Þnh. §ång thêi, khi nghiªn cøu thÞ trêng B§S ph¶i ®Æt chóng trong tõng vïng, tõng khu vùc g¾n víi tõng ®iÒu kiÖn cô thÓ.
Thø t, thÞ trêng B§S lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o. Do c¸c th«ng tin vÒ hµng ho¸ B§S vµ thÞ trêng B§S kh«ng ®Çy ®ñ vµ kh«ng ®îc phæ biÕn réng r·i nh c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c. Sù so s¸nh gi÷a c¸c B§S cïng lo¹i khã chÝnh x¸c, B§S mang tÝnh vïng vµ khu vùc chóng kh«ng liÒn kÒ nhau vµ kh«ng ph¶i bao giê còng t×m ®îc B§S cïng lo¹i ®Ó so s¸nh. H¬n n÷a, sè lîng ngêi tham gia giao dÞch lµ nhá kh«ng ®ñ ®¶m b¶o tiªu chÝ c¹nh tranh hoµn h¶o mµ lµ gi¸ s¶n phÈm ®¬n chiÕc do ®ã ngêi b¸n cã lîi thÕ ®éc quyÒn nhê ®ã thu ®îc lîi nhuËn cao. Còng do tÝnh ®éc quyÒn cña ngêi cung cã thÓ t¹o nªn nh÷ng c¬n sèt gi¸.
Thø n¨m, cung vÒ B§S ph¶n øng chËm h¬n cÇu vµ gi¸ B§S. Do ®Æc ®iÓm cña B§S cÇn ph¶i cã thêi gian ®Ó t¹o ra chóng. Cung B§S lµ cã giíi h¹n, cÇu B§S l¹i lu«n t¨ng nªn sù biÕn ®éng tõ gi¸ thêng b¾t ®Çu do sù thay ®æi cña cÇu. Sù ph¶n øng cña cung kh«ng kÞp cÇu h×nh thµnh nh÷ng c¬n sèt gi¸ B§S. Do vËy, nhµ níc ph¶i can thiÖp nh»m ®iÒu chØnh quan hÖ cung - cÇu B§S, ®Æc biÖt cã c¸c gi¶i ph¸p b×nh æn thÞ trêng B§S h¹n chÕ n¹n ®Çu c¬, t¹o m«i trêng vµ ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ho¹t ®éng kinh doanh B§S, xö lý nghiªm c¸c vi ph¹m ph¸p luËt.
Thø s¸u, thÞ trêng B§S lµ thÞ trêng khã th©m nhËp nªn cÇn cã t vÊn chuyªn nghiÖp. Do B§S lµ lo¹i hµng ho¸ cã tÝnh khan hiÕm vµ gi¸ trÞ lín. Ngêi mua vµ b¸n B§S Ýt cã kinh nghiÖm vµ lîng th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ ®Ó lùa chän ®îc thÞ trêng phï hîp víi B§S cÇn giao dÞch nªn cÇn ph¶i cã c¸c nhµ t vÊn, m«i giíi - ®ã lµ nh÷ng ngêi ®îc ®µo t¹o c¬ b¶n, cã kiÕn thøc kinh doanh, am hiÓu ph¸p luËt, nhiÒu kinh nghiÖm. Víi sù tham gia cña hä, c¸c giao dÞch B§S sÏ trë nªn dÔ dµng h¬n.
Thø b¶y, thÞ trêng B§S chÞu sù chi phèi cña yÕu tè ph¸p luËt. B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín, do ®ã viÖc qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi chóng b»ng ph¸p luËt lµ c¬ së ®Ó b¶o ®¶m an toµn cho c¸c giao dÞch B§S. Mäi B§S ®Òu ®îc nhµ níc qu¶n lý th«ng qua c«ng t¸c ®¨ng ký, cÊp giÊy chøng nhËn. Sù tham gia cña nhµ níc vµo thÞ trêng B§S th«ng qua yÕu tè ph¸p luËt sÏ lµm cho thÞ trêng B§S æn ®Þnh h¬n vµ an toµn h¬n. H¬n n÷a th«ng qua kiÓm so¸t thÞ trêng B§S, nhµ níc t¨ng ®îc nguån thu tõ thuÕ ®èi víi c¸c giao dÞch B§S.
Thø t¸m, thÞ trêng B§S cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn. §Æc ®iÓm nµy b¾t nguån tõ ®Æc ®iÓm B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín do ®ã mäi giao dÞch ®Çu t kinh doanh B§S ®ßi hái ph¶i cã mét lîng vèn lín. Lîng vèn nµy ph¶i huy ®éng tõ thÞ trêng vèn. Thùc tÕ, nÕu kh«ng cã mét thÞ trêng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh, æn ®Þnh thÞ trêng B§S còng kh«ng thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh ®îc. Nh÷ng khñng ho¶ng tµi chÝnh trªn thÕ giíi ®Òu dÉn ®Õn sù khñng ho¶ng cña thÞ trêng B§S.
Thø chÝn, sù tham gia hay rót khái thÞ trêng B§S lµ khã kh¨n, phøc t¹p vµ cÇn nhiÒu thêi gian. Së dÜ nh vËy lµ v× B§S thêng cã gi¸ trÞ lín, ngêi mua kh«ng ®«ng, viÖc mua b¸n l¹i kh«ng thÓ ®¬n gi¶n, nhanh chãng nh ®èi víi c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c. B§S lµ nh÷ng yÕu tè vËt chÊt l©u bÒn, khã chuyÓn ®æi c«ng n¨ng vµ tÝnh chÊt, do vËy kh«ng dÔ dµng g× thay ®æi ®Þnh híng ®Çu t, ®Æc biÖt ®ßi hái nhµ ®Çu t tham gia thÞ trêng B§S ph¶i x¸c ®Þnh híng ®Çu t dµi h¹n, ®ång thêi ph¶i tÝnh to¸n mèi quan hÖ gi÷a tuæi thä kinh tÕ vµ tuæi thä vËt lý ®Ó quyÕt ®Þnh híng ®Çu t.
1.2.4. Vai trß cña thÞ trêng B§S
Thø nhÊt, thÞ trêng B§S gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn.
B§S lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt x· héi, ®iÒu kiÖn ®¶m b¶o tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô. ThÞ trêng B§S cung cÊp hµng ho¸ B§S cho c¸c nhu cÇu ®ã.
ThÞ trêng B§S lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt cho c¸c yÕu tè s¶n xuÊt. S¶n xuÊt ph¸t triÓn ®ßi hái c¸c yªu cÇu vÒ B§S tõ ®ã viÖc kinh doanh B§S ph¸t triÓn, v× vËy x· héi kh«ng ngõng ph¸t triÓn thÞ trêng B§S.
ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn cßn gãp phÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc bè trÝ, s¾p xÕp, ph©n bæ s¶n xuÊt kinh doanh theo quy ho¹ch vµ theo ®Þnh híng ph¸t triÓn kinh tÕ ë mçi ®Þa ph¬ng vµ c¶ quèc gia.
ThÞ trêng B§S lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng vÒ B§S, cÇu nèi gi÷a c¸c giao dÞch B§S. Trong ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn c
