Đề tài Quy định hiện hành và những hạn chế còn tồn tại của pháp luật hiện hành về thuế về đất đai

Lời nói đầu: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 1994), và ngay cả Luật Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hết hiệu lực thi hành đều đã có những đóng góp không nhỏ trong công tác quản lý thuế của nước ta. Các văn bản trên đã ra đời và tồn tại hơn 15 năm, có thể thấy đây là những sắc thuế ít có sự sửa đổi bổ sung nhất trong hệ thống pháp luật thuế hiện hành ở nước ta bởi mục tiêu chủ yếu của Nhà nước khi ban hành các loại thuế này là để thể hiện sự quản lý nhà nước đối với đất đai. Tuy nhiên càng về sau nay những bất cập về pháp luật thuế về đất đai càng bộc lộ rõ so với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, việc xem xét đánh giá những bất cập để tìm ra giải pháp sửa đổi, bổ sung cho pháp luật thuế về đất đai của nước ta là vô cùng cần thiết. I. Một số vấn đề lý luận và quy định hiện hành của pháp luật về thuế đất đai: 1. Khái niệm thuế đối với đất đai: Một cách khái quát, thuế về đất đai được hiểu là các loại thuế đánh vào việc sử dụng hoặc có quyền sử dụng đối với đất đai (hoặc đánh vào quyền sở hữu đất) Trang 247 Giáo trình Luật thuế Việt Nam. Đại học Luật Hà Nội, 2008. Việt Nam hiện nay áp dụng hai loại thuế liên quan đến đất đai: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà, đất. Trước thời điểm 1/1/2004, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất điều chỉnh việc thu thuế đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có hành vi chuyển quyền sử dụng đất. Từ ngày 1/1/2004 đến 31/12/2008, luật này chỉ còn điều chỉnh đối với cá nhân, hộ gia đình. Kể từ ngày 1/1/2009, thuế chuyển quyền sử dụng đất chính thức chấm dứt hiệu lực điều chỉnh - Thuế sử dụng đất nông nghiệp: là loại thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp. Nếu chủ thể có quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng thì họ vẫn phải nộp loại thuế này. Trang 249 Giáo trình Luật thuế Việt Nam. Đại học Luật Hà Nội, 2008. - Thuế nhà, đất: là loại thuế thu vào việc trực tiếp sử dụng hoặc việc có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và làm muối. Trang 250 Giáo trình Luật thuế Việt Nam. Đại học Luật Hà Nội, 2008. 2. Đặc điểm của thuế về đất đai: - Thuế về đất đai có sự tham gia của cơ quan nhà nước. So với các loại thuế khác thì ngoài cơ quan quản lý chuyên ngành (kho bạc, cơ quan thuế) thì loại thuế này còn có sự tham gia của cơ quan chính quyền ở địa phương - Ủy ban nhân dân các cấp. - Đối tượng của thuế về đất đai: là quyền sử dụng hoặc việc sử dụng đất. - Cách tính thuế: Thuế về đất đai được tính bằng thóc và thu bằng tiền. 3. Các văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh về thuế đối với đất đai: Thứ nhất: Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành chịu sự điều chỉnh chính của các văn bản pháp luật sau: Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993; Nghị định số 74/CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết thi hành luật thuế sử dụng đất nông nghiệp; Nghị quyết của Quốc hội số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp; Nghị định số 129/2003/NĐ-CP ngày 03/11/2003 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết của quốc hội số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thứ hai: Thuế nhà, đất hiện hành chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật sau: Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 sửa đổi bố sung năm 1994; Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất; Thông tư số 83-TC/TCT ngày 07/10/1994 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất; Thông tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19/08/2002 của Bộ tài chính về sửa đổi Thông tư số 83-TC/TCT ngày 07/10/1994 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất. Tuy Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2010 nhưng phải đến ngày 01 tháng 01 năm 2012 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới có hiệu lực thi hành để thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 1994). 4. Nội dung pháp luật thuế hiện hành đối với đất đai: 4.1. Đối tượng chịu thuế: - Đối tượng chịu thuế của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp là đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp gồm: đất trồng trọt; đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản; đất rừng trồng. Các đối tượng không phải chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp mà chịu các loại thuế khác gồm đất rừng tự nhiên; đất đồng cỏ tự nhiên; đất dùng để ở, đất chuyên dùng. - Đối tượng chịu thuế của Pháp lệnh thuế nhà, đất là: đất ở; đất xây dựng công trình. Các đối tượng không phải nộp thuế nhà, đất gồm: đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở. 4.2. Chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế: - Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định tổ chức và cá nhân (gọi chung là hộ nộp thuế) sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp. Hộ được giao quyền sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế. - Pháp lệnh thuế nhà, đất chỉ quy định thu thuế đối với đất ở, đất xây dựng, đất xây dựng công trình mà tạm thời chưa quy định thu thuế đối với nhà. Theo đó, chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế chỉ bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất hoặc trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bẳn, là bằng chứng chứng tỏ việc sử dụng đất hợp pháp. 4.3. Căn cứ phát sinh quan hệ thuế nhà, đất: Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất đều quy định nghĩa vụ nộp thuế nhà đất của một chủ thể nảy sinh khi chủ thể đó rơi vào một trong hai trường hợp: có hành vi sử dụng trực tiếp đất nông nghiệp, đất ở, đất xây dựng công trình hoặc không có hành vi sử dụng đất nhưng có quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất xây dựng công trình. 4.4. Căn cứ tính thuế nhà, đất: Pháp luật hiện hành quy định số thuế phải nộp dựa vào ba yếu tố: diện tích đất; hạng đất (giá đất tính thuế) và mức thuế (định suất thuế) Điều 5 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp; Điều 6 Pháp lệnh thuế nhà đất; . Diện tích đất tính thuế: Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng được ghi trong sổ địa chính của Nhà nước hoặc diện tích được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận hoặc diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Trường hợp địa phương chưa làm sổ địa chính hoặc chưa có kết quả đo đạc được xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trong tờ khai của từng hộ nộp thuế. Điều 6 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp; Điều 6 Nghị định số 74/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993; Đối với thuế nhà, đất: diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng công trình bao gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở, công trình và các diện tích khác trong khuôn viên đất ở; đất xây dựng công trình bao gồm cả diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, quanh công trình kiến trúc, diện tích trồng cây, diện tích ao hồ và các diện tích để trống. Điều 5 Nghị định 94/CP ngày 25 tháng 8 năm 1994; Hạng đất: Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: đất được phân hạng dựa vào các yếu tố như chất đất; vị trí; địa hình; điều kiện khí hậu, thời tiết; điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của năm năm Điều 7 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp; . Đối với thuế nhà, đất: đất thuộc vùng đô thị, hạng đất được xác định căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, khu phố và vị trí đất. Đối với đất vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính và đất thuộc vùng nông thôn, không xác định hạng đất để xác định mức thuế mà căn cứ vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng. Điều 7 Pháp lệnh thuế nhà, đất; Mức thuế (định suất thuế): Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất đều quy định định mức thuế phân biệt giữa các loại đất dùng vào sản xuất nông nghiệp hay đất ở, đất xây dựng công trình và đều được tính bằng đơn vị kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. Điểm khác biệt giữa hai loại thuế này là thuế nhà, đất thời hạn thu nộp thuế không phụ thuộc vào thời điểm thu hoạch của vụ sản xuất chính như thời hạn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. Nguyên tắc xác định mức thuế nhà đất là: khu vực nào đất đai có khả năng sinh lợi càng lớn thì mức thuế (so với mức thuế sử dụng đất nông nghiệp) càng cao. 4.5. Chế độ miễn giảm thuế nhà đất: Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn đã quy định các trường hợp được giảm thuế và miễn thuế. Pháp lệnh thuế nhà, đất và và các văn bản hướng dẫn quy định ngoài những trường hợp được được xét miễn giảm thuế đất thì có những trường hợp chỉ được tạm miễn thuế đất đó là: đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hóa, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất ở thuộc vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới; đất ở cùa gia đình thương binh liệt sĩ thỏa mãn điều kiện luật định, đất xây dựng cho các đối tượng chính sách xã hội, đất ở của một số đối tượng đặc biệt khác. II. Những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về thuế về đất đai: Bất cập về đối tượng chịu thuế: Hiện nay pháp luật sử dụng đất nông nghiệp hiện hành quy định chỉ có đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng trồng phải chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp; còn đất ở và đất xây dựng công trình chịu sự điều chỉnh của Pháp Lệnh thuế nhà đất. Tuy nhiên ta có thể khẳng định rằng Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành chưa bao quát được hết các đối tượng chịu thuế sử dụng đất. Vẫn còn nhiều loại đất khác chưa có văn bản pháp luật nào quy định phải nộp thuế sử dụng đất. Vì vậy, Nhà nước cần sớm ban hành các văn bản cụ thể về việc tính thuế đối với các loại đất khác mà người sử dụng đất khai thác, sử dụng những thuộc tính có ích của đất nhằm đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách Nhà nước, đồng thời đảm bảo tính hợp lý, bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất trong việc thực nghĩa vụ đối với Nhà nước.    2. Bất cập về căn cứ tính thuế: Thứ nhất: việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập: - Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: một thực tế là, yêu cầu các tài liệu chứng minh diện tích đất sử dụng thường khó đáp ứng được đầy đủ nên cơ quan thuế chủ yếu dựa vào phần tự kê khai của đối tượng nộp thuế. Do đó khó tránh khỏi kê khai gian lận và mất công cho chi phí xác minh, kiểm tra. trông nghiệp năm 2010 như trên, cụ thể như sau:ất tính thuế do đó n các cấp.t đai sẽ góp phần quan- Đối với thuế nhà, đất: để đảm bảo xác định diện tích tính thuế một cách chính xác thì cần phải có đủ 3 loại tài liệu sau: giấy giao quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của lô đất, số liệu đo đạc thực tế với diện tích đất đang sử dụng. Tuy nhiên việc có được đầy đủ 3 loại giấy tờ trên là không hề đơn giản, bởi vậy cũng giống như đối với việc nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, các trường hợp tính thuế phần lớn cũng căn cứ vào tờ khai của đối tượng nộp thuế. Theo kết quả thống kê của Tổng cục địa chính, diện tích đất thu thuế năm 2001 là 302.000 ha trên tổng diện tích đất chịu thuế là 469.669ha, chiếm 64,1% tổng diện tích đất ở. Điều đó đã cho thấy sự thất thoát lớn cho nguồn thu của ngân sách nhà nước mà một trong những nguyên nhân là do nhiều khu vực chưa có quy hoạch, thậm chí có khu dân cư nằm trong các cơ quan, đơn vị, có những khu vực hộ khẩu biến động liên tục do vậy tình trạng bỏ sót, tính trùng hộ, thừa hộ xảy ra phổ biến. ThS. Phạm Nguyệt Thảo. “Thuế nhà đất – một số bất cập và hướng hoàn thiện”. Tạp chí Luật học số 5/2009; Thứ hai: hạng đất tính thuế phức tạp và không còn tính khả thi: - Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: cách phân chia hạng đất dựa vào các yếu tố như chất đất; vị trí; địa hình; điều kiện khí hậu, thời tiết; điều kiện tưới tiêu… như đã nêu trên là quá phức tạp và không mang tính khả thi do ở nước ta, điều kiện kỹ thuật, nhân lực còn thiếu và yếu trong khi việc xác định hạng đất theo các căn cứ này lại đòi hỏi phải có sự tham gia của kiến thức khoa học kỹ thuật, của nhiều cơ quan chức năng có liên quan, tốn kém chi phí. Điều đó đã dẫn đến tình trạng trong thực tiễn ở nhiều địa phương việc phân hạng đất chủ yếu được tiến hành trên cơ sở sản lượng thực tế của những năm trước đó. Ngoài ra một số yếu tố hiện nay đã không còn phù hợp khi có chuyển dịch cơ cấu kinh tế, hiệu quả sử dụng đất thay đổi rất lớn. Ví dụ: đất trồng nông nghiệp xếp hạng 6 nay chuyển sang nuôi tôm, giá trị kinh tế cao hơn nhiều thì số thuế phải nộp quá thấp đối với hạng 6 đã chuyển sang nuôi tôm. Thêm nữa hiện nay quá trình đô thị hóa mạnh đang diễn ra một cách mạnh mẽ, nhiều vùng đất nông thôn ngoại thành trước đây đã trở thành thị trấn của vùng ven đô thị mới hoặc thị trấn liền kề vùng đô thị hóa nhưng đến nay vẫn chưa điều chỉnh kịp thời, thiếu hướng dẫn chi tiết cách phân loại hạng đất gây lúng túng trong việc tổ chức thực hiện. - Đối với thuế nhà, đất: yếu tố hạng đất theo quy định hiện hành được xác định căn cứ vào loại đô thị (từ I đến VI), loại đường phố (dựa vào vị trí đất ở khu vực trung tâm, cận trung tâm hay ven đô), các điều kiện có lợi trong sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt. Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ như hiện nay, quy định này từ năm 1994 đã không còn phù hợp, gây khó khăn cho những địa phương mới được xếp hạng lên đô thị loại cao hơn. Thêm nữa việc xác định mức thuế đất dựa vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn do bản thân mức thuế sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào phân hạng đất mà như trên đã phân tích. Điều đó đã dẫn đến tình trạng là trong một khu đất thuộc hai địa phương khác nhau thì mức thuế áp dụng khác nhau do xác định hạng đất nông nghiệp ở hai địa phương không đồng nhất. Việc dựa vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp làm cho giá trị thực của đất ở, đất xây dựng công trình không được phản ánh một cách chính xác. Điều 7 Pháp lệnh sửa đổi bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994 quy định: “Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng… Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng…”. Thực tế đã cho thấy giá đất ở, đất xây dựng công trình cao hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp và những lợi nhuận mà nó mang lại có khi gấp hàng trăm lần đất nông nghiệp chứ không chỉ dừng lại ở mức 32 lần. Thứ ba: Bất cấp trong mức thuế (định suất thuế): Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất là loại thuế được tính bằng đơn vị đơn vị kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất nhưng thu thuế tính bằng tiền theo giá thóc tại thời điểm thu thuế. Ta có thể khẳng định việc xác định thuế nhà, đất theo mức thuế tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền đã tạo tính luỹ thoái của thuế, đi ngược với chính sách thuế trực thu. Quy định này đã làm thất thu ngân sách nhà nước đồng thời tạo ra tính lũy thoái ngoài mong muốn của thuế nhà, đất với tính chất là một loại thuế trực thu, bởi trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình có xu thế tăng nhanh chóng thì giá thóc tăng không đáng kể, thậm chí giữ nguyên hoặc giảm đi. Việc tính thuế đất bằng thóc theo giá thuế sử dụng đất nông nghiệp vụ cuối năm trước liền kề năm tính thuế đã khiến mức thuế đất tỷ lệ nghịch với giá trị thực tế của đất ở, đất xây dựng công trình. Thêm nữa, mức thuế được tính bằng kg thóc trên 1ha của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất đã không còn phù hợp trong điều kiện chính sách tài chính liên quan đến đất đai thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003- sử dụng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong khung giá của Chính phủ làm căn cứ để tính thuế. Thứ tư: bất cập trong quy định về miễn giảm thuế và đặt ra đòi hỏi phải thu thuế đối với nhà ở: Căn cứ áp dụng miễn giảm thuế vẫn còn có những điểm chưa thỏa đáng. Chẳng hạn như có những hộ gia đình, cá nhân với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức lớn nhưng đều được giảm 50% thuế là thiếu hợp lý, thiếu công bằng. Trong khi đó, điển hình như người làm muối với rất nhiều khó khăn nhưng mới chỉ được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức, giảm 50% đối với diện tích vượt hạn mức. Theo quy định của Pháp lệnh về thuế nhà, đất hiện hành thì tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà. Tuy nhiên cùng với sự vận động phát triển của nền kinh tế thì sự phân hoá giàu nghèo diễn ra ngày càng rõ nét hơn, có rất nhiều biệt thự, ngôi nhà giá trị được xây dựng. Do đó việc sớm thu thuế đối với nhà sẽ đem lại nguồn thu cho ngân sách mà và đảm bảo thực hiện mục tiêu công bằng xã hội. III. Một số biện pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thuế về đất đai hiện hành: Vai trò tích cực của thuế về đất đai đã được thể hiện như tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, giúp điều chỉnh tình trạng đầu cơ đất diễn ra mạnh mẽ ở nước ta. Tuy nhiên, sau gần 20 năm ra đời (Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993; Pháp lệnh Thuế nhà đất năm 1992 sửa đổi bổ sung năm 1994) các văn bản pháp luật thuế về đất đai đã bộc lộ những thiếu sót, bất cập mà nguyên nhân lớn nhất là do không bắt kịp với quá trình phát triển không ngừng của nền kinh tế nước ta. Đứng trong hoàn cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày càng càng cao, cùng lúc với nhiều nguồn thu ngân sách bị giảm sút do Việt Nam phải đáp ứng những cam kết hội nhập, thì việc cần sớm sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật thuế về đất đai là vô cùng cần thiết. Những điểm mới của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010: Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2010 và sẽ có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 thay thế cho Pháp lệnh Thuế nhà , đất năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 1994. Sự ra đời của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có những điểm mới – khắc phục những hạn chế, bất cập của Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 như sau: Đối tượng chịu thuế đã được quy định rõ: Nếu ở Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 1994) mới chỉ quy định đối tượng chịu thuế là: đất ở, đất xây dựng công trình, thì nay tại Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã quy định rõ ràng hơn về đối tượng chịu thuế và không chịu thuế. Đối tượng chịu Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm) và những loại đất phi nông nghiệp không chịu thuế nhưng lại được sử dụng vào mục đích kinh doanh. Luật mới cũng quy định 7 loại đất không chịu thuế, đó là: đất của cơ sở tôn giáo; đất nghĩa trang; đất sông rạch, mặt nước chuyên dùng; đất đình, đền, miếu am, từ đường, nhà thờ họ; đất trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. Đưa ra căn cứ tính thuế mới: Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định có hai căn cứ để tính thuế là: giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất thực tế sử dụng nhân với giá của 1m2 đất. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm kể từ ngày luật này có hiệu lực. Quy định mới này phù hợp với cách tính của các quốc gia khác (các quốc gia thường quy định căn cứ tính