Đề tài Sự tác động của giá đất giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội

LỜI CẢM ƠN ! Để hoàn thành được khoá luận tốt nghiệp sau thời gian 4 năm học tập tại khoa Địa lý trường đại học Khoa Học Tự Nhiên thuộc đại học Quốc Gia Hà Nội, trước tiên em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô, cán bộ trong khoa Địa lý trong thời gian qua đã truyền đạt những kiến thức quý báu về chuyên ngành địa chính nói riêng và địa lý nói chung cho em để phục vụ cho công việc sau này. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến chuyên viên cao cấp Mai Xuân Yến là người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khoá luận tốt nghiệp này. em xin chúc các thầy cô luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và công tác tốt. Và để hoàn thành tốt khoá luận này em xin chân thành cảm ơn phòng tài nguyên và môi trưng quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội là nơi cung cấp các số liệu giúp em thực hiện khoá luận. Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn tất cả những ai đã ủng hộ và giúp đỡ em trong 4 năm học vừa qua, xin chân thành cảm ơn! Hà nội 25 tháng 05 năm 2006. Sinh viên: Trần Hoàng AnhMỞ ĐẦU Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn đó chính là bất động sản, nó gắn liền với con người ngay từ thuở sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó… và chung nhất là thái độ đối xử của nhà nước về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định. ë Việt Nam cũng vậy, từ luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua, bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Theo pháp luật Việt Nam, thì toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do đó, về mặt pháp luật trong thị trường bất động sản không có việc mua và bán quyền sở hữu đất đai mà chỉ có mua bán quyền sử dụng đất tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và hiện nay đang phát triển rất sôi động hơn bao giờ trong quá trình phát triển từ trước đến nay. Tuy nhiên, một thực tế dễ dàng có thể nhận ra là với tốc độ phát triển mạnh mẽ đến chóng mặt như vậy nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay lại không được quản lý một cách chặt chẽ, nó đã tạo ra rất nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giải quyết cho phù hợp và ổn định trong sự phát triển của nền kinh tế của một Quốc gia. Đó cũng là lý do mà trong suốt một thời gian dài cho đến nay Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản, khiến cho các mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn và phức tạp. Điển hình là nhà nước không thể kìm chế được sự leo thang của giá đất, làm cho kinh doanh bất động sản tạo ra một tỷ suất siêu lợi nhuận nhưng lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế chung và làm thất thu hàng trăm tỷ đồng của nhà nước, gây nên dư luận không tốt trong quần chúng nhân dân, thiếu chỗ ở cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu cơ đất xảy ra mạnh mẽ. Tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuận tiện và hiệu quả đang là một trong những chính sách mà nhà nước đề ra. Để giải quyết tốt vấn đề của thị trường bất động sản, tạo cơ sở vững chắc khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng đất, xoá bỏ thị trường bất động sản kinh doanh nhà đất bất hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường để thực hiện tốt việc sử dụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá phù hợp với định hướng phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp thiết, nhằm góp phần giúp nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường bất động sản. Bắt nguồn từ nhu cầu thực tế hiện nay tôi thực hiện đề tài: “Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội” Để thực hiện được đề tài này, một số phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: - Phương pháp điều tra: phỏng vườn một số chủ bất động sản có nhu cầu bán bất động sản trên địa bàn quận Cầu Giấy về các thông tin như: vị trí các bất động sản, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý, số tầng, diện tích xây dựng, hiện trạng và cuối cùng là giá bán các bất động sản. - Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị trường bất động sản nh các Nghị định của chính phủ, Quyết định, Thông tư liên quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản. Thu thập các mẫu phiếu điều tra phân bố trên địa bàn quận Cầu Giấy. - Phương pháp tổng hợp và phân tích: từ các thông tin thu thập được tiến hành tổng hợp và phân tích các số liệu, xác định và loại bỏ mẫu nghi ngờ, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giá nhà trên thị trường, rút ra nhận xét. Và đề tài cũng đặt ra được một số yêu cầu như: phân tích các yếu tố tác động đến giá bất động sản hay chính là giá đất, giá nhà ở để từ đó thấy được sự thay đổi trong giá của bất động sản như thế nào. ch­¬ng 1 tæng quan vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định. Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai, vật kiến trúc trên đất, thứ gắn liền với đất đai. Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng: Đất đai là điều kiện vật chất để con người tồn tại và tái sản xuất. Và nhà ở là không gian cho con người để ở, sinh hoạt, sản xuất. Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không chỉ là nguồn tài nguyên lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế. Từ khái niệm trên, bất động sản có những đặc tính như: Có vị trí cố định: không di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ở nơi nó toạ lạc và làm cho giá cả ở mỗi nơi mỗi lúc một khác nhau. Có tính lâu bền, trong đó cần phân biệt ba loại tuổi thọ của bất động sản: Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn; tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ của vật liệu xây dựng; tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng công trình. Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý bởi trong những trường hợp chất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải phá đi xây dựng công trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng mới. Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của người sử dụng nó. Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn cây. Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do diều kiện không gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới để điều chỉnh các quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối, đó là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Việc phát huy những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ, phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình một cách cao nhất. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau. Vấn đề này trước hết phải được giải quyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước mắt và lâu dài. Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng các bất động sản. Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản này. Riêng đất đai thì đặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính của nó, đó là có vị trí cố định, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đất đai gắn liền với lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia. 1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữa người mua và người bán bất động sản theo quy luật thị trường. Tuỳ thuộc vào từng chế độ sở hữu, phạm vi hoạt động mà thị trường bất động sản có sự khác biệt với nhau về tính chất cũng như phương thức hoạt động. Thị trường bất động sản có 4 cách phân loại: - Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C. - Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp. - Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất động sản. - Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập thị trường: Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai ). Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình Thị trường cấp III: là thị trường bán hoặc cho thuê công trình. Với bất kỳ một loại thị trường nào cũng đều có ba yếu tố cấu thành là : khách thể, chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các yếu tố đó được biểu hiện như sau: - Chủ thể thị trường bất động sản: Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước trong đó các chủ thể này vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng vai trò bán bất động sản. Những chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định có hay không tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản. Khi tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người bán được bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm. Các chủ thể khi tham gia thị trường có quyền và nghĩa vụ chung. Trong các chủ thể trên thì Nhà nước là một chủ thể đặc biệt của thị trường BĐS vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn bộ quỹ đất, có quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điểm c khoản 2 Điều 5 Luật đất đai 2003). Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ”. Pháp luật ở nước ta cũng cho phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”. Khi đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, các chủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất. Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…”. - Khách thể: khách thể của thị trường bất động sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là hàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu t nhân, thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách thể của thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Còn ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó khách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dời được trong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của bất động sản. Và nh vậy quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị trường bất động sản. - Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động, tác dụng của các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng và là thành phần không thể thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường mà môi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể cầu bất động sản, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể sau giao dịch …trong đó giá cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả. Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn có một số yếu tố như: Quyền của người được chuyển quyền sử dụng đất và người được nhận quyền sử dụng đất. Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất và người chuyển quyền sử dụng đất tìm đến nhau, một cơ chế thông báo, quảng cáo việc bán đất. Cơ sở xây dựng hợp đồng giữa người mua và người bán – văn bản viết hoặc một số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà người mua và người bán có thể thực hiện được. Tự thoả thuận giá bán không có sự can thiệp của bên ngoài. Biện pháp thu thập thông tin về đất đai- thường lấy tin ở cơ quan đăng ký đất. Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của người bán, những hạn chế về quyền sử dụng đất và hưởng lợi trên đất đối với người mua, nghĩa vụ về tài chính của người bán ( liên quan đến đất đó) chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua. Khi chuyển nhượng thường phải xem người bán đã trả bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu (ví dụ về thuế đất) để người mua khấu trừ cho người bán, kế hoạch của Nhà nước trong tơng lai tác động đến đất đó. Biện pháp để người bán bảo đảm chuyển quyền về đất cho người mua. Nói chung, phải qua kê khai đăng ký chuyển quyền ở nơi đăng ký. Biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ những mối đe doạ đến quyền đó. Nói chung là phải đăng ký công khai hoặc tuan theo trình tự thủ tục thông dụng. Quyền người mua được vay tiền lấy đất làm vật bảo đảm. người vay và cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiểm soát tài chính. Biện pháp đảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợ không bị mất một số quyền lợi liên quan đến đất đã thế chấp do dất đo trước đây đã chuyển nhượng và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo hay không. Quyền chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ. Nói chung, bao gồm quyền chủ nợ được công khai phát mại quyền sử dụng đất để thanh toán nợ. Đảm bảo Nhà nước thu được đầy đủ thuế chuyển quyền và luôn luôn hiện chỉnh số liệu thuế thu được. Vai trò của Nhà nước trong việc xây dựng một hành lang pháp lý đầy đủ và thành lập một cơ quan quản lý, điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh. Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường bất động sản - Tính đặc thù: Thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích giữa người mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng ; thị trường bất động sản mang tính khu vực do bất động sản là cố định, tức lầ bất động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả tơng ứng với khu vực đó; cần có dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán bất động sản; dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền do sự tự do cạnh tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn; thị trường bất động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua bán, xong giá trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so với động sản. - Tính quy luật: Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởi các yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác động này là tất yếu mang tính quy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh). a. Quy luật giá trị: Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường, nó tự phát và điều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu. Nó cung cấp thông tin cho nhà nước để điều tiết vĩ mô nhằm cân bằng cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản được bình ổn, giảm bớt những cơn sốt giả tạo về đất nói riêng và bất động sản nói chung. Gía cả ở đây được hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá cho thuê). b. Quy luật cung cầu: Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra của bên bán và sức mua bất động sản của bên mua. Nó thường xuyên mâu thuẫn trên 4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian. Khắc phục được mâu thuẫn này thì cung cầu được cân bằng. Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làm cho giá cả sát với giá trị. Quan hệ cung cầu luôn biến động, sự cân bằng chỉ là tơng đối, còn mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, do vậy muốn cung đủ cầu thì phải có thời gian và điều kiện để tạo ra lượng bất động sản cần thiết. Trong đó quy luật cung và cầu trong thị trường bất động sản được biểu hiện : · Khái niệm cung - cầu: Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định của “hộp đen” kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác động của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội đồng thời là hai bộ phận cấu thành nên thị trường hàng hoá dịch vụ. Thị trường bất động sản là một loại trong hệ thống các thị trường hàng hoá cũng không thể thiếu được hai bộ phận cơ bản này. Chúng được thể hiện thông qua giá cả cuả bất động sản ở mỗi nơi mỗi lúc. . Khái niệm cầu: Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi và đối tượng xuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản. Cầu thực tế có khả năng than