Đề tài Tài sản đảm bảo hình thành từ vay vốn

/ Ngân Hàng Khối 3-K34 17/11/2011   DANH SÁCH NHÓM ĐỀ TÀI : TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY NGÂN HÀNG KHỐI 3 – LỚP NH7 – K34 Đỗ Thị Mây (Nhóm Trưởng) 20 Nguyễn Vũ Bảo 03 Nguyễn Trọng Tài 31 Nguyễn Văn Tùng 41 Trịnh Việt Tiệp 35 Họ và tên-STT  Công việc  Mức độ hoàn thành   Nguyễn Vũ Bảo-03  -Chỉ đạo ,phân chia công việc -Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Thực trạng xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Lên slide phần “Thực trạng xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Tổng hợp bài của toàn nhóm  -100% -100% -100% -100%   Nguyễn Văn Tùng -41  -Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Thực trạng xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Lên slide phần “Thực trạng xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Chỉnh sửa bài word -Tổng hợp chỉnh sửa slide cho toàn bài -Thuyết trình  -100% -100% -100% -100% -100%   Trịnh Việt Tiệp-35  -Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Giải pháp và kiến nghị xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Lên slide phần “Giải pháp và kiến nghị xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Thuyết trình  -100% -100% -100%   Đỗ Thị Mây-20  -Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Nguyên lí chung về tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Lên slide phần “Nguyên lí chung về tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Thuyết trình  -100% -100% -100%   Nguyễn Trọng Tài -31  -Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Nguyên lí chung về tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay” -Lên slide phần “Nguyên lí chung về tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay”  -100% -100%   Mục lục Chương 1 : NGUYÊN LÍ CHUNG VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO VÀ XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY 4 1. Khái niệm 4 2. Vai trò 4 3. Điều kiện 4 4. Điều kiện đối với khách hàng. 5 5. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay 6 6. Quyền và nghĩa vụ các bên trong hoạt động cho vay bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai ……………………………………………………………………………………………………………………………………….7 7. Quy trình cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay 8 8. Vấn đề xử lý TSTC hình thành từ vốn vay trong hoạt động của ngân hàng thương mại. 10 9. Ý nghĩa của việc xử lý TSTC trong hoạt động tín dụng của NHTM. 14 Chương 2 : THỰC TRẠNG XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY 16 I. Những quy định của pháp luật về xử lý TSĐB 16 II. Thực trạng xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 18 1.Các trường hợp xử lí TSCD hình thành từ vốn vay 18 2.Các vướng mắc trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 19 3.Khó khăn trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 21 4 .Ví dụ về cách giải quyết TSĐB hình thành từ vốn vay của VPBank 22 III.Nguyên nhân của những khó khăn trong quá trình xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay 23 Chương 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY 28 I. Giải pháp xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay 28 II. Kiến nghị về vấn đề về xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay. 34 1.Kiến nghị với Chính phủ. 34 2.Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước. 40 Chương 1 : NGUYÊN LÍ CHUNG VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO VÀ XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY Khái niệm Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là tài sản mà giá trị của nó do một phần hoặc toàn bộ khoản vay Ngân hàng tạo nên được khách hàng sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với Ngân hàng bằng cách giao giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận cho Ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không hoàn trả được nợ vay. Tài sản hình thành từ vốn vay gồm : Nhà cửa, công trình xây dựng ; Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, tàu biển, máy bay ; Hàng hóa nhập khẩu. Vai trò Hình thức bảo đảm này đặc biệt có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp không đủ tài sản thế chấp, nhất là đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Nó vừa góp phần quan trọng giải quyết nhu cầu về vốn để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, vừa giúp Ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay bằng nhiều loại tài sản nhằm tăng lợi nhuận, đảm bảo các yếu tố về mặt pháp lý, hạn chế được những quy định khắt khe của NHNN, giảm bớt được rủi ro tín dụng và duy trì mối quan hệ khách hàng tiềm năng để cung cấp dịch vụ Ngân hàng. Điều kiện Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 qui định như sau: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Như vậy, đây là một qui định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ qui định chung. Tính chất ngoại lệ được thể hiện ở các điểm như sau:  Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tức là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm. Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Theo qui định tại Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 như đã nêu ở trên, tài sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau đây: Điều kiện thứ nhất: Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là “vật”. “ Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định. Điều kiện thứ hai Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành. Qui định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế... nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu. Điều kiện thứ ba Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Điều kiện đối với khách hàng. Ngân hàng chỉ áp dụng bảo đảm tiền vay từ tài sản hình thành từ vốn vay khi cho vay trung và dài hạn đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng các điều kiện sau: khách hàng vay được sử dụng TSTC hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo phải là khách hàng có tín nhiệm đối với Ngân hàng, có khả năng tài chính và nguồn thu nhập hợp pháp trong thời hạn vay vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng, đồng thời khách hàng phải đưa ra phương án đầu tư phương án sản xuất kinh doanh khả thi cho Ngân hàngà có khả năng trả nợ và phù hợp với quy định của pháp luật. ngoài ra khách hàng phải có, đảm bảo bằng mức vốn tự có tha gia dự án đầu tư và giá trị đảm bảo tiền vay bằng các biện pháp thế chấp cầm cố, bảo lãnh bên thứ ba tối thiểu bằng 30% tổng vốn dự án đầu tư dự án. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay Thứ nhất: quyền sở hữu thuộc về khách hàng vay: đối với tài sản là quyền sở dụng đất thì phải xác định được quyền sở dụng thuộc về khách hàng vay và được thế chấp theo quy định của luật đất đai. Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước phải xác định được quyền quản lý, sử dụng tài sản là bất động sản gắn liền với đất, thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất trên đó mà tài sản được hình thành và hoàn thành các thủ tục về đầu tư theo quy định của pháp luật. Thứ hai: phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản. việc xác định này dựa vào phương án đầu tư Thứ ba: tài sản được phép giao dịch không có tranh chấp đối với tài sản hình thành từ vốn vay mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thanh đưa vào sử dụng. Thứ tư: Là giao dịch hợp pháp, hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL và phụ lục của nó phải được công chứng, chứng thực khi có yêu cầu hợp lệ. Quyền và nghĩa vụ các bên trong hoạt động cho vay bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai Đối với khách hàng Được khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi và lợi tức cung thuộc tài sản đảm bảo đảm tiền vay. Khách hàng thuê, cho mượn nếu có thỏa thuận với Ngân hàng hàng cho vay Đồng thời Ngân hàng thực hiện các nghĩa vụ sau: Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà tài sản là bất động sản được hình thành khi kế kết hợp đồng thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Thông baó cho Ngân hàng quá trình hình thành tài sản và tình trạng tài sản đảm bảo, tạo điều kiện chô Ngân hàng kiểm tra đảm bảo tiền vay. Đối với tài sản thế chấp mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu trước khi đưa sử dụng phải đăng ký sở hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận sỡ hữu đó. Không được bán chuyển nhượng, tặng, cho, góp vốn, liên doanh hoặc dung tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiên nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp Ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được đảm bảo. Đối với Ngân hàng Quyền yêu cầu khách hàng vay tong báo thiến độ hình thành tài sản đảm bảo và sự thay đổi của tài sản đảm bảo tiền vay. Quyền tiến hành kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin đẻ kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay. Quyền thu hồi nợ trước hạn nếu phát hiện vốn vay không được sử dụng hình tài sản như đã cam kết Quyền xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Nghĩa vụ thẩm định kiểm trảo để đảm bảo khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng các điều kiện quy định. Nghĩa vụ hoàn trả cho khách hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản ( nếu có) sau khi khách hàng hoàn thành nghĩ vụ trả nợ. Quy trình cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay Định giá tài sản thê chấp Sau khi nhân viên tín dụng đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng, năng lực vay nợ mục đích vay vốn, khả năng tài chính và uy tín. Tất cả đều phải phù hợp với chính sách nhà nước và nằm trong mức độ rủi ro chấp nhận được của ngân hàng, ngân hàng tiến hành giám định về hồ sơ tài sản và tiến hành định giá tài sản thế chấp. Giám định tính chất pháp lý của tài sản thế chấp Tài sản phải đảm bảo đủ điều kiện do pháp luật quy định: tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của người đem thế chấp, không có tranh chấp, được phép giao dịch theo quy định của phá luật. kiểm tra tính dễ chuyển nhượng của tài sản thế chấp tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay phải là tài sản dễ chuyển nhượng trên thị trường, ngân hàng không chấp nhận các loại tài sản thuộc loại ứ đọng kém phẩm chất, các tài sản đặc chủng hoặc dễ bị phá hủy do môi trường thời gian….làm tài sản đảm bảo. cán bộ tín dụng phải có trách nhiệm khảo sát loại tài sản mà khách hàng mang đến thế chấp để đảm bảo tính dễ chuyển nhượng của tài sản. định giá tài sản thế chấp Với TSTC hình thành từ vốn vay là nhà cửa, công trình xây dựng thì giá trị tài sản căn cứ vào dự toán chi phí xây dựng do bên thế chấp xác định dựa trên các quy định hiện hành của nhà nước hoặc phải phù hợp với mức giá trên thị trường. với TSTC hình thành từ vốn vay là máy móc, thiết bị vận chuyển, vận tải, tàu biển, máy bay…… thì giá trị tài sản được xác định căn cứ ghi trên hóa đơn chứng từ hoặc hợp đồng mua bán giữa bên thế chấp và bên cung cấp thiết bị. kiểm tra đối chiếu với mức giá của sản phẩm cùng loại trên thị trường. với hàng hóa nhập khẩu xác định giá ghi trên hóa đơn cứng từ của hàng hóa nhập khẩu nếu tiền vay dung để thanh toán tiền của hàng hóa nhập khẩu hoặc căn cứ vào mức giá ghi trên hóa đơn hàng hóa nhập khẩu cộng tiền thuế nếu tiền vay dung để thanh toán tiền mua hàng nhập khẩu và nộp thuế nhập khẩu. xác định mức cho vay dựa vào tài sản thế chấp. sau khi xác định đươc mức giá của tài sản thế chấp thì Ngân hàng xác định mức cho vay dựa vào tài sản thế chấp. một trong những yếu tố quan trọng đảm bảo an toàn tín dụng thế chấp là tỷ lệ giữa giá trị khoản vay và giá trị thị trường của tài sản đem thế chấp. nói chung tỷ lệ khoản vay trong giá trị TSTC càng lớn thì khả năng vi phạm các cam kết của người vay càng lớn vì phần giá trị mà người vay bỏ ra trong giá trị dung làm tài sản thế chấp là nhỏ. Vì vậy để đề phòng trường hợp người vay mất khả năng trả nợ, về mặt quy định, mức cho vay của ngân hàng bao giờ cũng thấp hơn giá trị tài sản theo mức định ( thông thường 70% giá trị TSTC ) tuy nhiên giá trị tài sản thế chấp thường xuyên biến động trên thị trường, vì vậy tùy theo mức độ biến động trên thị trường mà ấn định tỷ lệ cho vay phù hợp. loại ít biến động giá mức cho vay có thể lên đến 80%, loại biến động nhiều mức cho vay có thể chỉ 50%. ký hợp đồng và quản lý tài sản. i. Lập giấy thế chấp tài sản hoặc hợp đồng TSTC và lưu giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Sau khi đã thoả thuận mức cho vay và các điều kiện về tín dụng, khách hàng vay vốn phải lập giấy TSTC đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng. Tuỳ theo quy định cụ thể của pháp luật mà thực hiện các thủ tục về hành chính thích hợp như : xác nhận của cơ quan công chứng và đăng ký với cơ quan quản lý tài sản thích hợp. ii. Giải toả TSTC và trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Sau khi khách hàng đã thanh toán nợ, cả vốn gốc và lãi thì Ngân hàng lập hồ sơ để giải toả TSTC. Giấy đề nghị giải quyết TSTC phải chuyển đến cơ quan thích hợp ( Cơ quan công chứng, cơ quan quản lý tài sản ).Đồng thời Ngân hàng trả lại giấy chứng nhậnvề quyền sở hữu tài sản cho khách hàng. Trong nền kinh tế thị trường, khách hàng của Ngân hàng rất đa dạng và phức tạp, từ các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp tư nhânđến các hộ gia đình; từ khu vực sản xuất vật chất đến các hoạt động du lịch.Vì vậy yếu tố đầu tiên mà các Ngân hàng dựa vào để đánh giá mức độ rủi ro tín dụng, từ đó quyết định có cấp tín dụng hay không là sự hiểu biết nhất định về khách hàng. Do đó trong quy trình cho vay ( có tài sản đảm bảo và không có tài sản đảm bảo ) dù có những điểm khách biệt song một nội dung chung mà các Ngân hàng đều phải đặc biệt quan tâm đến là tư cách đạo đức, khả năng lãnh đạo, năng lực hoàn trả của doanh nghiệp vì đó chính là cơ sở quan trọng nhất để Ngân hàng bảo đảm an toàn khoản tiền cho vay. 8. Vấn đề xử lý TSTC hỡnh thành từ vốn vay trong hoạt động của ngân hàng thương mại. a. Thời điểm phỏt sinh xử lý tài sản thế chấp Xử lý TSTC núi chung và tài sản thế chấp hỡnh thành từ vốn vay lầ biện phỏp núi riờn để thu hồi cỏc khoản nợ mà khỏch hàng khụng cú khả năng trả nợ khi đến hạn thanh toỏn. Đối với trường hợp khỏch hàng khụng trả được nợ khi đến hạn, Ngõn hàng vẫn tiếp tục xem xột khả năng trả nợ của khỏch hàng, ngõn hàng xem xột gia hạn cho khỏch hàng nếu nhận thấy khỏch hàng vẫn cũn khả năng mục tiờu của ngõn hàng khụng phải bắt nợ khỏch hàng mà là giỳp ngõn hàng trả được nợ. Ngân hàng có thể cấp thêm vốn cho khách hàng để tiếp tục duy trì sản xuất nếu dự án còn khả thi và nguyên nhân không trả được nợ là do khách hàng thiếu vốn để sản xuất kinh doanh. Chính vì vậy, việc xử lý TSTC chỉ nên áp dụng sau khi đã thẩm định, phân tích kỹ khả năng tồn tại để tiếp tục sản xuất, kinh doanh của đơn vị vay. Nếu xét thấy nhu cầu thị trường vẫn chấp nhận được các sản phẩm và dịch vụ mà đơn vị đó cung ứng với giá đảm bảo kinh doanh thì tốt hơn hết là Ngân hàng không nên xử lý TSTC để thu nợ, mà nên tiếp tục gia hạn, hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ đối với đơn vị đó. TSTC chỉ nên xử lý bằng phát mại khi doanh nghiệp không còn khả năng hoàn trả cho Ngân hàng do dự án vay vốn không khả thi hoặc doanh nghiệp bị phá sản. b. Phương thức xử lý TSTC. Trong trường hợp đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản đem thế chấp. Đối với các loại tài sản thông thường: Ngân hàng có thể có các phương pháp như yêu cầu bán đấu giá TSTC để thực hiện nghĩa vụ. Với những tài sản có giá trị nhỏ, Ngân hàng có thể trực tiếp quản lý tài sản đó. Khi đó việc xử lý tài sản do Ngân hàng quyết định đứng ra phát mại. Ngân hàng được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán TSTC, sau khi trừ đi chi phí bảo quản, bán đấu giá tài sản. Với những tài sản lớn, có giá trị cao và theo quy định của pháp luật thì sẽ do cơ quan trung gian đứng ra quản lý. Khi xử lý TSTC, Ngân hàng phải làm đơn kiện lên cơ quan có thẩm quyền đòi xử lý bồi thường. Ngoài ra, Ngân hàng có thể áp dụng các hình thức khác như: để bên thế chấp tự đứng ra bán tài sản, hai bên cùng bán tài sản, uỷ quyền cho tổ chức tín dụng khác bán tài sản... Trong trường hợp phải xử lý TSTC để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn, thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất đã thế chấp: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất được xử lý. Trong trường hợp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đã thế chấp tại Ngân hàng thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi, trong trường hợp quyền sử dụng đất ở đã thế chấp với tổ chức kinh tế, cá nhân thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. Chấm dứt TSTC : Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện, việc tài sản thế chấp được huỷ bỏ hay được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác và trường hợp TSTC đã được xử lý. Khi thế chấp chấm dứt, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã đăng ký việc thế chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp. c. Yêu cầu về xử lý TSTC. Dù là xử lý TSTC hình thành từ vốn vay hay TSTC là tài sản của người đi vay thì cũng luôn là một vấn đề khó khăn và phức tạp, đòi hỏi phải có sự thận trọng lựa chọn chính sách và taọ môi trường cho các giải pháp xử lý. Để đảm bảo tính khả thi cao của giải pháp xử lý, cần đảm bảo các yêu cầu sau: Một là: Các giải pháp phải có tính dân chủ và xã hội hoá cao; Dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, các giải pháp có sự thống nhất từ luật pháp, cơ chế, chính sách đến tổ chức thực hiện đòi hỏi phải thu hút được sự hợp tác đầy trách nhiệm của các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, các nhóm khách hàng cũng như của nhân dân. Hai là: Cần có các giải pháp vĩ mô của Chính phủ để tạo ra thị trường lưu thông nợ và tài sản nhằm đưa tài sản và tiền vốn bị kẹt vào sử dụng sinh lợi, tạo đà đẩy nhanh tiến trình lành mạnh hoá hoạt động tài chính của các khoản vay có thế chấp. Ba là: Các giải pháp xác định được phạm vi,mục tiêu lâu dài để áp dụng và động viên thu hút sự tham gia xử lý ở phạm vi rộng. Bốn là: Các giải pháp phải mang tính đa dạng, có khả năng kết nối, tôn trọng quyền lựa chọn của các bên và xử lý được nhiều tình huống. Năm là: Các giải pháp phải hướng tới việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước, đặc biệt là của Ngân hàng Nhà nước, quy định các điều kiện bảo đảm tính an toàn các nghiệp vụ và ổn định toàn hệ thống, khung giám sát và luật lệ cần được củng cố lại. Ví dụ: Tại ngân hàng Á châu: VAY MUA CĂN HỘ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẰNG CĂN HỘ MUA Đặc tính sản phẩm: Mua căn hộ tại các dự án Bất động sản (BĐS) mà ACB có hợp tác, bao gồm: Hùng Vương Plaza, Saigon Pearl, The Everrich II, The Plemington, Lê Thành-Khu B và Chung cư An Sương. Loại tiền cho vay: VND. Thời hạn vay: tối đa lên đến 120 tháng (10 năm). Mức cho vay: tối đa 70% trị giá căn hộ mua. Lãi suất cạnh tranh tính trên dư nợ thực tế (dư nợ giảm dần). Phương thức giải ngân: giải ngân một hoặc nhiều lần, chuyển khoản trực tiếp cho công ty chủ đầu tư dự án. Phương thức trả nợ: lãi trả hàng tháng và - Vốn trả góp đều; hoặc; - Vốn trả góp bậc thang. Đối tượng khách hàng: Khách hàng là cá nhân, hộ gia đình người Việt Nam và Việt Kiều có sở hữu nhà tại Việt Nam. Độ tuổi từ 18 trở lên. Điều kiện vay: Có nguồn thu nhập ổn định và đủ khả năng trả nợ cho khoản vay từ các nguồn sau: lươ