Đề tài Thanh lý tài sản thế chấp

ĐỀ TÀI: THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP MỤC LỤC: PHẦN I: TỔNG QUAN VỀ THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 2 1. THANH LÝ, THANH LÝ TÍN DỤNG VÀ THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP: 2 1.1. Thanh lý: 2 1.2. Thanh lý tín dụng: 2 1.3. Thanh lý tài sản thế chấp: 3 2. PHÂN LOẠI TÀI SẢN THẾ CHẤP: 3 2.1 Điều kiện đối với tài sản thế chấp: 3 2.2 Tài sản dùng làm thế chấp nợ vay Ngân hàng gồm: 4 2.3 Các tài sản thường bị cấm dùng làm tài sản thế chấp bao gồm: 4 3. CÁC MẪU ĐƠN VAY TIỀN - LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN THẾ CHẤP: 4 CÔNG CHỨNG VIÊN 9 4. QUY TRÌNH VÀ CÁC PHƯƠNG THỨC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP: 11 PHẦN II: THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Ở VIỆT NAM 12 1. THỰC TIỄN XỬ LÝ NỢ QUÁ HẠN: 12 2. KHÓ KHĂN TRONG THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP: 14 2.1. Pháp luật chồng chéo: 14 2.2. Công tác thi hành án còn chậm: 15 2.3. Thủ tục phát mại tài sản phức tạp đang là nỗi lo lớn của ngân hàng: 16 2.4. Khó khăn trong quá trình chuyển đổi doanh nghiệp Nhà nước: 17 2.5. Giá trị tài sản thế chấp quá lớn : 18 2.6. Việc xử lý nợ trong các trường hợp liên quan đến các DN địa phương rất khó khăn. 18 2.7. Những khó khăn khác: 18 3. MỘT SỐ BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT: 20 3.1 Sự cần thiết thành lập công ty quản lý nợ 20 BÀN VỀ THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP PHẦN I: TỔNG QUAN VỀ THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP THANH LÝ, THANH LÝ TÍN DỤNG VÀ THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP: Thanh lý: Là một hành vi hoặc một quá trình nhằm kềt thúc sự tồn tại của một công ty hay của một giao dich nào đó trên cơ sở bán các tài sản để thực hiện các nghĩa vụ. Thanh lý tín dụng: Trong hoạt động ngân hàng thường xuyên có các khoản vay không hoàn trả đúng han, các khoản vay chưa quá hạn nhưng đã có dấu hiệu khó thu hồi và có thể dẫn đến tổn thất tài chính. Những khoản nợ khê đọng, mất khả năng thanh toán liên quan đến rủi ro tín dụng, rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất và tất yếu làm tăng chi phí quản trị tài sản nợ, chi phí giám sát và xử lý tín dụng. Các biện pháp giải quyết những khoản tín dụng này nhằm cải thiện chất lượng các khoản tín dụng nội bảng gọi là nghiệp vụ thanh lý tín dụng. Thanh lý tín dụng là hành vi hoặc quá trình giải trừ các nghĩa vụ và quyền lợi của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng tín dụng. Thanh lý tài sản thế chấp: - Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, vì vậy khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì phải bán tài sản thế chấp để trả nợ cho ngân hàng. Theo quy định của pháp luật người cho vay được ưu tiên thu nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thực hiện chi trả các loại phí liên quan đến việc bán tài sản. - Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hũư của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản thế chấp. - Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo nguyên tắc đồng thuận hoặc theo phán quyết của toà án. Đối với ngân hàng với cách là chủ nợ, việc bán tài sản thế chấp phải thoả mãn hai yêu cầu sau: Số tiền thanh toán ròng (giá bán trừ các chi phí): Giá bán sát giá thị trường ở thời điểm tốt nhất và chi phí thấp nhất. Thời gian bán tài sản: cần phải xử lý nhanh tài sản, nếu xử lý chấp chậm sẽ gây thiệt hại cho nhân hàng. Điều này được giải thích bởi hai lý do sau: Ngân hang không thu được lãi tiền vay, trong lúc đó phải trả lãi tiền gửi do vốn bị đóng băng ; Kéo dài thời gian gây tốn kém chi phí bảo quản tài sản và giảm giá trị tự nhiên của tài sản. PHÂN LOẠI TÀI SẢN THẾ CHẤP: 2.1 Điều kiện đối với tài sản thế chấp: Theo lý thuyết, bất kỳ cái gì có giá trị và có thể chuyển được thành tiền mặt đều có thể dung làm tài sản thế chấp hay cầm cố. Mặc dầu các bất động sản, thiết bị, kho hang, tài khoản phải thu, quyền trong hợp đồng, giấy chứng nhận sở hữu, các chứng từ chuyển nhượng và các chứng khoán là các loại tài sản thế chấp thông thường nhất nhưng vẫn có các loại tài sản khác có thể được dùng một cách chủ ý như là vật bảo đảm cho một khoản vay, ví dụ như giấy phép, quyền kinh doanh một loại mặt hàng nào đó, đồ cổ, tác phẩm nghệ thụât, đá quý,…. thậm chí một chỗ ngồi tại thị trường chứng khoán tạo ra một nhóm các tài sản thế chấp rất chung chung được gọi là “ tài sản vô hình” Tài sản là bất động sản: hồ sơ nhà gồm các giấy chứng nhận sở hữu tài sản, tờ khai trước bạ, bản vẽ. 2. Máy móc thiết bị, phương tiện vận chuyển, hàng hóa:       + Đối với động sản Nhà nước quy định phải đăng ký quyền sở hữu: giấy chứng nhận quyền sở hữu.       + Đối với động sản đơn vị nhập khẩu trực tiếp: hợp đồng ngọai thương, tờ khai hải quan, bộ chứng từ nhập hàng.       + Động sản đơn vị nhập khẩu ủy thác: hợp đồng ủy thác hoặc hợp đồng mua bán đính kèm biên bản thanh lý hợp đồng; hóa đơn tài chính. 3. Các chứng từ có giá. 2.2 Tài sản dùng làm thế chấp nợ vay Ngân hàng gồm: Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hóa, phương tiện vận tải. Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, ngọai tệ. Được bảo lãnh của bên thứ ba có tài sản thế chấp, cầm cố. Vàng lá hoặc đồ trang sức bằng vàng, bạc, đá quý, kim cương; Số dư của chứng chỉ tiền gửi, các thẻ, phiếu tiết kiệm do Ngân hàng phát hành; Các vật dụng đắt tiền trong sinh hoạt gia đình; 2.3 Các tài sản thường bị cấm dùng làm tài sản thế chấp bao gồm: Các tài sản của người nghỉ hưu, quyền lợi của người vay trong kế hoạch lương hưu hoặc chia sẻ lợi nhuận, trái phiếu tiết kiệm chính phủ, phúc lợi an toàn xã hội và các tài sản do doanh nghiệp giữ theo danh nghĩa người nhận uỷ thác. Các tài sản mà thủ tục hoàn thiện quyền lợi có thể mơ hồ, hoặc có một sự khác nhau đáng kể trong quyền tài phán khác nhau, ví dụ như Lixăng (license - giấy chứng nhận bản quyền), quyền bán các hang hoá nhất định. CÁC MẪU ĐƠN VAY TIỀN - LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN THẾ CHẤP: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Chúng tôi gồm có: Bên thế chấp (sau đây gọi là bên A)(1): ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... Bên nhận thế chấp (sau đây gọi là bên B)(1): ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp tài sản gắn liền với đất với những thoả thuận sau đây: ĐIỀU 1 NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM 1. Bên A đồng ý thế chấp tài sản gắn liền với đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B. 2. Nghĩa vụ được bảo đảm là (8): ..................................................................... .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. ĐIỀU 2 TÀI SẢN THẾ CHẤP Tài sản thuộc quyền sở hữu của bên A theo ........................................................ ............................................................................................................................... (4), cụ thể như sau (3): ...................................... ................................. ................................. ................................. ................................. ................................. ............................... nêu trên là tài sản gắn liền với thửa đất sau: - Tên người sử dụng đất: ..................................................... - Thửa đất số: ................................................... - Tờ bản đồ số:.................................................. - Địa chỉ thửa đất: ........................................................................................... - Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ..............................................) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ...................................... m2 + Sử dụng chung: .................................... m2 - Mục đích sử dụng:.......................................... - Thời hạn sử dụng:........................................... - Nguồn gốc sử dụng:....................................... Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): .................................................. ...................................................................................................................................... Giấy tờ về quyền sử dụng đất có: ........................................................................ ................................................................................................................................ (2) ĐIỀU 3 GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: ......................đồng (bằng chữ: ............................................................... đồng) theo văn bản xác định giá trị tài sản thế chấp ngày ...../......../........ ĐIỀU 4 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A 1. Nghĩa vụ của bên A: - Giao các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên B; - Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được bên B đồng ý bằng văn bản; - Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng; - Tạo điều kiện thuận lợi cho bên B kiểm tra tài sản thế chấp. 2. Quyền của bên A: - Được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp; - Nhận lại các giấy tờ về tài sản thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ. - Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng các giấy tờ về tài sản thế chấp. ĐIỀU 5 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B 1. Nghĩa vụ của bên B: - Giữ và bảo quản các giấy tờ về tài sản thế chấp, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên A; - Giao lại các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên A khi bên A hoàn thành nghĩa vụ. 2. Quyền của bên B - Kiểm tra hoặc yêu cầu bên A cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; - Yêu cầu bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng; - Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức đã thoả thuận. ĐIỀU 6 VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ 1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên .................. chịu trách nhiệm thực hiện. 2. Lệ phí liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ................... chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 7 XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1. Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên B có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức (9): ............................................................................................................................................................................................................................................................................ ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... 2. Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho bên B sau khi đã trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp. ĐIỀU 8 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 9 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây: 1. Bên A cam đoan: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về tài sản và thửa đất có tài sản đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.2. Tài sản thuộc trường hợp được thế chấp tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Tài sản và thửa đất có tài sản không có tranh chấp; b) Tài sản và quyền sử dụng đất có tài sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan: 2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản gắn liền với đất, thửa đất có tài sản nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. ĐIỀU ....... (10) ............................................................................................. .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. ĐIỀU ....... ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. Bên A (Ký và ghi rõ họ tên)(11)  Bên B (Ký và ghi rõ họ tên)(11)   LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ ....................................................) tại .........................................................................................................................(12), tôi ............................................., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ..............., tỉnh/thành phố .............................................. CÔNG CHỨNG: - Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ...................................................................................................................................... và bên B là …….................................................................……..............................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - ......................................................................................................................... .....................................................................................................................................................................................................................................................................(13) - Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho: + Bên A ....... bản chính; + Bên B ....... bản chính; Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính. Số................................, quyển số ..