Đề tài Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui định của pháp luật và định hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC THỜI ĐIỂM GIAO KẾT VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUI ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 Chủ trì hội thảo: NCS. LÊ MINH HÙNG TP. HỒ CHÍ MINH – ngày 05/12/2009 ii MỤC LỤC Chuyên đề 1: “VỀ THỰC TẾ XÉT XỬ CỦA TOÀ ÁN TRONG VIỆC CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở & HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” – Thẩm phán Phan Thanh Tùng – TAND Tp.HCM ........ 1 Chuyên đề 2: “THỜI ĐIỂM GIAO KẾT VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005” CÒN ĐÓ NHIỀU QUY ĐỊNH CHƯA ĐẦY ĐỦ - ThS. LS. Trương Thị Hoà – Đoàn LS Tp. HCM ....... 8 Chuyên đề 3: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG VÀ VIỆC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG” – LS. Huỳnh Văn Nông - Đoàn LS Tp. HCM....................... 13 Chuyên đề 4: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO CÓ ĐIỀU KIỆN THEO ĐIỀU 470 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005" – CCV Phan Văn Cheo – Phòng Công chứng Sài Gòn .......................................................................................... 19 Chuyên đề 5: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN” – TS. Dương Anh Sơn – Khoa Kinh tế, ĐHQG Tp. HCM ................................ 22 Chuyên đề 6: “THỜI ĐIỂM GIAO KẾT HỢP ĐỒNG VÀ VẤN ĐỀ XUNG ĐỘT PHÁP LUẬT TRONG THỜI GIAN”- TS. Đỗ Văn Đại – ĐHL Tp. HCM ................. 28 Chuyên đề 7: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN” – NCS Lê Minh Hùng - ĐHL Tp. HCM .......................................................................... 41 iii THỜI ĐIỂM GIAO KẾT VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUI ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 Thời gian: 8h00, Thứ Bảy ngày 05 tháng 12 năm 2009 Địa điểm: Hội trường B303 – Trường ĐH Luật TP.HCM Số 02 Nguyễn Tất Thành, Quận 4, TP.HCM GIỜ 7h30– 8h00 Đón đại biểu 8h00 – 8h10 Tuyên bố lý do, giới thiệu đại biểu 8h10 – 8h25 Tham luận: “Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui định của pháp luật hiện hành – Thực trạng và định hướng hoàn thiện” NCS. Lê Minh Hùng – Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh 8h25 – 8h40 Phần trình bày của TS. Chu Hải Thanh – Phó Giám đốc Học viện Tư pháp 8h40 – 9h00 Tham luận: “Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 - Còn đó nhiều quy định chưa đầy đủ” ThS. LS. Trương Thị Hòa – Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh 9h00 – 9h15 Tham luận: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm công chứng hợp đồng” LS. Huỳnh Văn Nông – VPLS Sông Hậu – SH LAW CHƯƠNG TRÌNH HỘI THẢO iv 9h15 – 10h15 Thảo luận 10h15- 10h30 Giải lao 10h30 – 10h50 Tham luận: “Về thực tế xét xử của toà án trong việc công nhận hợp đồng mua bán nhà ở & hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Thẩm phán Phan Thanh Tùng – Phó Chánh Tòa Dân sự Tòa án nhân dân Tp. Hồ Chí Minh 10h50– 11h05 Tham luận: “Thời điểm giao kết hợp đồng và vấn đề xung đột pháp luật trong thời gian” TS. Đỗ Văn Đại – Phó trưởng khoa Luật Dân sự - ĐH Luật Tp. HCM 11h05 – 11h20 Tham luận: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản” TS. Dương Anh Sơn – Khoa Kinh tế - ĐHQG TP. HCM 11h20 - 12h00 Thảo luận và Tổng kết Hội thảo 1 Chuyên đề 1: “VỀ THỰC TẾ XÉT XỬ CỦA TOÀ ÁN TRONG VIỆC CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở & HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” Thẩm phán Phan Thanh Tùng Toà Dân sự – Toà án nhân dân Tp.Hồ Chí Minh 1. Lý thuyết về hợp đồng: Tại nhiều quốc gia trên thế giới, Bộ luật Dân sự của họ luôn dành một phần quan trọng quy định về nghĩa vụ dân sự. Đơn giản nhất, nghĩa vụ dân sự được hiểu là một mối quan hệ pháp lý, trong đó một người phải thi hành một yêu cầu của một người khác; người phải thi hành còn được gọi là “con nợ”, còn người được thi hành gọi là “chủ nợ”. Sự “phải thi hành” đó xuất phát từ một nghĩa vụ, mà chúng ta gọi là nghĩa vụ dân sự. Trong Bộ luật Dân sự hiện hành của Việt Nam, nghĩa vụ dân sự là một định chế quan trọng, được quy định “khung” nhưng đồng thời cũng mang tính chi tiết trong luật. Điều 280 Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS 2005) định nghĩa về nghĩa vụ dân sự như sau: “Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền). Tiếp liền sau đó, điều 281 BLDS 2005 xác định về các căn cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự như sau: “Nghĩa vụ dân sự phát sinh từ các căn cứ sau đây: 1/Hợp đồng dân sự; 2/Hành vi pháp lý đơn phương; 3/Thực hiện công việc không có uỷ quyền; 4/Chiếm hữu, sử dụng tài sản hoặc được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật; 5/Gây thiệt hại do hành vi trái pháp luật; 6/Những căn cứ khác do pháp luật quy định.”. Như vậy, một trong những căn cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự mà điều 281 BLDS 2005 quy định, là “Hợp đồng dân sự”. Trong cuộc sống hàng ngày, do nhu cầu của đời sống mà chúng ta đã phải thực hiện rất nhiều hành vi như: -mua bán, thuê mướn, chuyên chở, giữ hộ tài sản…..hoặc làm một công việc gì đó. Khi thực hiện những hành vi như vậy, chúng ta đã ký kết những “Hợp đồng dân sự” mà theo đó sẽ phát sinh nghĩa vụ dân sự cho chính chúng ta. Nói cách khác, một trong những nguồn gốc phát sinh nghĩa vụ dân sự là các “Hợp đồng dân sự” được tạo ra bởi chính ý chí của chúng ta. 2 Về mặt pháp lý, điều 388 BLDS 2005 nêu ra khái niệm về “Hợp đồng dân sự” như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Theo tác giả Đỗ Văn Đại, “Hợp đồng là một trong những chế định quan trọng, có tần suất áp dụng rất cao trên thực tế và có khả năng ảnh hưởng đến sự vận hành của phần lớn giao dịch dân sự” (TS Đỗ Văn Đại – Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án – NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008 – tr.14-15). Thật vậy, trong thực tế xét xử án dân sự của Toà án hàng năm, số vụ án xuất phát từ hợp đồng chiếm tỷ lệ hơn 50%. 2. Sự quy định về hợp đồng trong pháp luật dân sự Việt Nam: Bộ luật Dân sự hiện hành của chúng ta là BLDS 2005. Trong Bộ luật này, phần tổng quát về hợp đồng dân sự (HĐDS) được quy định từ điều 388 đến điều 427 (tổng cộng 41 điều). Một số quy định căn bản của luật về HĐDS như sau: - Nguyên tắc giao kết HĐDS (điều 389): -(1)Tự do giao kết HĐDS nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; (2)Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng; - Đề nghị giao kết HĐDS (điều 390): -(1)Đề nghị giao kết HĐDS là việc thể hiện rõ ý định giao kết HĐ và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của của bên đề nghị đối với bên đã được xác định cụ thể; (2)Trong trường hợp đề nghị giao kết HĐ có nêu rõ thời hạn trả lời, nếu bên đề nghị lại giao kết HĐ với người thứ ba trong thời hạn chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị mà không được giao kết HĐ nếu co thiệt hại phát sinh; - Thời điểm đề nghị giao kết HĐ có hiệu lực; Thay đổi, rút lại đề nghị giao kết HĐ; Huỷ bỏ đề nghị giao kết HĐ; Chấm dứt đề nghị giao kết HĐ; Sửa đổi đề nghị do bên được đề nghị đề xuất; Chấp nhận đề nghị giao kết HĐ; Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết HĐ; Trường hợp bên đề nghị giao kết HĐ chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự; Trường hợp bên được đề nghị giao kết HĐ chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự; Rút lại thông báo chấp nhận giao kết HĐ; Hình thức HĐDS; Nội dung của HĐDS (từ điều 391 đến 402); - Địa điểm giao kết HĐDS (điều 403): -Địa điểm giao kết HĐDS do các bên thỏa thuận; nếu không có thoả thuận thì địa điểm giao kết HĐDS là nơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết HĐ; - Thời điểm giao kết HĐDS (điều 404): -(1)HĐDS được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết; (2)HĐDS cũng xem như đã được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có sự thoả 3 thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết; (3)Thời điểm giao kết HĐ bằng lời nói là thời điểm các bên đã thoả thuận về nội dung của HĐ; (4)Thời điểm giao kết HĐ bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. - Hiệu lực của HĐDS (điều 405): -HĐ được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; - HĐDS vô hiệu (điều 410): -(1)Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ điều 127 đến điều 138 của BLDS 2005 cũng được áp dụng đối với HĐDS vô hiệu; (2)Sự vô hiệu của HĐ chính làm chấm dứt HĐ phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận HĐ phụ được thay thế HĐ chính. Quy định này không áp dụng đối cới các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ DS; (3)Sự vô hiệu của HĐ phụ không làm chấm dứt HĐ chính, trừ trường hợp các bên thoả thuận HĐ phụ là một phần không thể tách rời của HĐ chính; - HĐDS vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (điều 411): - (1)Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, HĐ có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì HĐ này vô hiệu; (2)Trong trường hợp khi giao kết HĐ mà một bên biết hoặc phải biết về việc HĐ có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết HĐ thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc HĐ có đối tượng không thể thực hiện được; (3)Quy định tại khoản (2) này cũng được áp dụng đối với trường hợp HĐ có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của HĐ vẫn có giá trị pháp lý. 3. Thực tế xét xử của Toà án trong việc công nhận HĐ mua bán nhà ở (HĐMBNƠ) và HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ): 3.1. Về việc công nhận HĐMBNƠ: HĐMBNƠ là một trong những HĐDS thông dụng, được quy định từ điều 450 đến điều 455 BLDS 2005. Trong thực tế xét xử, bên cạnh các điều luật này, Toà án còn áp dụng Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Nghị quyết của HĐTP-TANDTC là một loại văn bản quy phạm pháp luật) để giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở. Điều 450 BLDS 2005 quy định về hình thức HĐMBNƠ như sau: “HĐMBNƠ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đa số các tranh chấp về HĐMBNƠ xảy ra mà Toà án phải xét xử là do sự vi phạm quy định về hình thức của HĐMBNƠ, nói tại điều 450 BLDS 2005. Mặc dù không xem sự vi phạm quy định về hình thức của HĐMBNƠ dẫn đến sự vô 4 hiệu tuyệt đối của HĐ (pháp luật hiện hành chỉ xem hình thức của HĐMBNƠ là điều kiện có hiệu lực của HĐ (xem điều 134 BLDS 2005), nhưng trong trường hợp đã được Toà án yêu cầu các bên phải hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ mà các bên không chấp hành, HĐMBNƠ sẽ được Toà án tuyên bố là vô hiệu, huỷ HĐ đồng thời xác định của các bên tham gia. Quy trình giải quyết của Toà án có thể tóm tắt như sau: - Trong trường hợp các bên giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng HĐ không được công chứng hoặc chứng thực, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án ra quyết định buộc các bên phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ; thời hạn để các bên thực hiện là 01 tháng kể từ ngày Toà án ra quyết định (xem điều 134 BLDS 2005; điểm b tiểu mục 2.2 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của HĐTP- TANDTC); - Quá thời hạn 01 tháng mà các bên không đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (trong trường hợp này là Phòng Công chứng; Văn phòng công chứng) để thực hiện các thủ tục hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ thì Toà án tuyên bố HĐMBNƠ đó vô hiệu; bên có lỗi làm cho HĐ bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không thực hiện quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định; Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy đối với loại HĐMBNƠ, pháp luật nghiêng hẳn về quan điểm “Trọng thức” khi quy định rằng “HĐMBNƠ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” và sự vi phạm về hình thức của HĐMBNƠ có thể dẫn đến sự vô hiệu của HĐ. Nhưng có một điểm cần lưu ý ở đây: -trong trường hợp sau khi Toà án ra quyết định buộc các bên phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ, các bên chấp hành quyết định của Toà án, thì trong trường hợp đó, hiệu lực của HĐ sẽ được công nhận theo cả 02 bản HĐ: -HĐMBNƠ do các bên đã soạn thảo và ký kết và HĐMBNƠ do các bên ký kết mới tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (công nhận về thời gian xác lập, về giá mua bán, về các nội dung khác của HĐ). Còn trong trường hợp sau khi Toà án ra quyết định buộc các bên phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ, các bên không chấp hành quyết định của Toà án, thì Toà án sẽ tuyên bố HĐMBNƠ bị vô hiệu vào thời điểm các bên ký kết HĐMBNƠ (bản HĐ không công chứng, chứng thực theo quy định), nhưng thời điểm xác định lỗi là tính kể từ lúc bên nào đó không chấp hành quyết định của Toà án và việc xác định lỗi dựa trên sự không chấp hành này của đương sự (không xác định lỗi do việc không ký kết 5 HĐMBNƠ không có công chứng, chứng thực hợp pháp mà xác định lỗi do không chấp hành quyết định của toà án buộc thực hiện thủ tục hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ). 3.2. Về việc công nhận HĐCNQSDĐ: HĐCNQSDĐ cũng là một loại HĐDS, quy định tại điều 697 của BLDS 2005 như sau: “HĐCNQSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. HĐCNQSDĐ là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do đó việc chuyển nhượng cũng phải thực theo quy định chung, nói tại điều 689 về hính thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: “1/Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua HĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều này. 2/HĐ chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” (khoản 3 điều 689 quy định rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ điều 733 đến điều 735 của BLDS 2005). Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy đối với loại HĐCNQSDĐ, pháp luật cũng nghiêng về quan điểm “Trọng thức” khi quy định rằng HĐCNQSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, và sự vi phạm về hình thức của HĐCNQSDĐ có thể dẫn đến sự vô hiệu của HĐ. Mặc dầu vậy, trong một số trường hợp, quan điểm “Trọng thức” cũng có ngoại lệ. Chúng ta xem xét một số trường hợp sau: a. Đối với việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ được xác lập từ ngày 01/07/1980 (ngày Chính phủ ban hành quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực): - Về nguyên tắc chung, HĐCNQSDĐ xác lập trong thời điểm này là HĐ trái pháp luật; do đó nếu có tranh chấp mà HĐCNQSDĐ chưa được thực hiện thì Toà án huỷ HĐ do vô hiệu (việc giải quyết hậu quả của HĐ vô hiệu thực hiện theo quy định chung); - Nếu HĐ đã được thực hiện thì Toà án công nhận HĐ trong các trường hợp sau đây: -bên nhận CNQSDĐ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai; trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng bên nhận chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại UBND cấp có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng; bên nhận CNQSDĐ đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản 6 xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận CNQSDĐ xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó. b. Đối với việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực): - Về nguyên tắc, các điều kiện để công nhận HĐCNQSDĐ bao gồm: -người tham gia giao kết HĐCNQSDĐ có năng lực hành vi dân sự; người tham gia giao kết HĐCNQSDĐ hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của HĐCNQSDĐ không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; bên CNQSDĐ phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận CNQSDĐ phải có đủ điều kiện về nhận CNQSDĐ theo quy định; HĐCNQSDĐ phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền; - Trong trường hợp HĐCNQSDĐ không có đầy đủ các điều kiện để công nhận nêu trên thì vẫn có thể được công nhận trong một số trường hợp sau đây: (1)Đối với HĐ giao kết trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật) vi phạm điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ khác quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/07/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không xem là vi phạm điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ; (2)Đối với HĐCNQSDĐ mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ và điều kiện về hình thức của HDCNQSDĐ nhưng sau đó đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ khác quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/07/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không xem là vi phạm điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ và điều kiện về hình thức của HDCNQSDĐ; (3)Đối với HĐCNQSDĐ vi phạm các điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ và điều kiện về hình thức của HDCNQSDĐ, nếu sau khi thực hiện HĐCNQSDĐ, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố……và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận HĐ. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận HĐCNQSD phần đất có nhà và huỷ HĐCNQSD phần đất còn lại. (Xem thêm Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán – TANDTC). 7 4. Kết luận: Với thực tế xét xử của Toà án nêu trên, ta có thể rút ra kết luận như sau: - Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, sự có hiệu lực của hợp đồng dẫn đến việc Toà án công nhận hợp đồng không phụ thuộc vào thực tế chiếm hữu; Toà án thường triệt để áp dụng quan điểm “Trọng thức” trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở; - Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về nguyên tắc Toà án cũng áp dụng quan điểm “Trọng thức”, nhưng trong một số trường hợp Toà án đã căn cứ thực tế chiếm hữu, quản lý, sử dụng đất để công nhận hợp đồng. Cách giải quyết như vậy cũng để nhằm ổn định trật tự xã hội; ngoài ra quan điểm đó còn xuất phát từ quan điểm “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mà Nhà nước là người đại diện cho chủ sở hữu; người sử dụng đất chỉ được trao quyền sử dụng đất”. Sự phân biệt về cách giải quyết của Toà án nêu trên đối với 02 loại hợp đồng cụ thể (hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở) sẽ làm cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức có thể tự mình bảo vệ được quyền lợi của bản thân khi có tranh chấp xảy ra và bảo đảm trật tự công cộng. 8 Chuyên đề 2: “THỜI ĐIỂM GIAO KẾT VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005” CÒN ĐÓ NHIỀU QUY ĐỊNH CHƯA ĐẦY ĐỦ Thạs sĩ Ls. Trương Thị Hòa Văn phòng Luật sư Trương Thị Hòa – Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh Trên cơ sở phạm vi của Hội