Đề tài Xác lập quyền sử dụng đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA LUẬT KINH TẾ ---0O0--- MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI NHÓM 3 – LA003 – VB2K14 XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Danh sách thành viên nhóm:  Nguyễn Thanh Tuấn  Nguyễn Thăng Lợi  Huỳnh Hoàng Nam  Hồ Thị Ngọc Ly  Đỗ Tuấn Anh  Cao Xuân Đăng  Bùi Thị Xuân Ánh  Phạm Thị Trang Đài  Nguyễn Phương Mai  Lê Bá Quyết  Lưu Thị Thu Trang MỤC LỤC 1/24 Chương 1: KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT .......................................4 1. 1. Khái niệm về hình thức sử dụng đất ((giao đất, cho thuê đất) ...........................................................4 1.2. Phân biệt các hình thức sử dụng đất, ý nghĩa của sự phân biệt ..........................................................4 1.3. Các trường hợp được phép lựa chọn hình thức sử dụng đất...............................................................4 1.4. Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất....................................................................................4 Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT GIAO ...................................................................................................................................5 2.1. Căn cứ giao đất: ....................................................................................................................................5 2.2. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất: ..........................................................................................................................................6 2.2.1. Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất: ..................................................................6 2.2.2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất: ..................................................................................................7 2.3. Thủ tục giao đất (Điều 122 Luật đất đai) .............................................................................................7 Chương 3: QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT THUÊ ...................................................................................................................................7 3.1. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê hằng năm, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: ......................................................................................................7 3.1.1. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê hằng năm ........................7 3.1.2. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: .................................................................................................................................................8 3.2. Căn cứ cho thuê đất:.............................................................................................................................8 3.3. Thủ tục cho thuê đất: (Điều 122 Luật đất đai).....................................................................................8 Chương 4: CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI .......................................................................................9 4.1. Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất (Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ..........................................................................................................................................................9 4.1.1. Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (điều 50 Luật đất đai 2003) .................................................................................................9 4.1.1.1. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất ...............................................................................................................................................9 4.1.1.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất ...................................................................................................................................................... 10 4.1.2. Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (điều 51 Luật đất đai 2003) ............................................................................................................................ 10 2/24 4.2. Thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất: ............................................... 10 4.3. Vấn đề đòi lại đất:............................................................................................................................... 11 4.3.1. Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. ..................................... 11 4.3.2. Đường lối giải quyết .................................................................................................................... 12 4.3.2.1. Đòi lại đất do Nhà nước mượn: ............................................................................................ 12 4.3.2.2. Đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ ........................................................................................... 13 4.3.2.3. Đòi lại đất góp vốn vào hợp tác xã ........................................................................................ 13 Chương 5: VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .... 14 5.1. Khái niệm ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................. 14 5.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ........................................................................ 14 5.1.2. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ...................................................................... 14 5.2. Các trường hợp được và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................. 14 5.2.1. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................ 14 5.2.2. Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................. 15 5.3. Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .................................................... 15 5.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................... 15 5.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ...................................................................... 16 5.3.2.1. Nơi nhận hồ sơ và trao Giấy chứng nhận............................................................................. 16 5.2.2.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: ............................................................... 16 5.2.2.2.1. Thủ tục cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam ....................................................... 16 5.2.2.2.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. ........... 20 5.4. Thế nào là giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành?..................... 22 5.4.1. Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30/4/1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người đó vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp : .................... 22 5.4.2. Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/4/1975 : ........................................................... 22 5.4.3. Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày 30/4/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ được quy định tại khoản 1 và khoản 2 của điều 2 nêu trên : .................................. 23 5.4.4. Trường hợp các chứng từ nêu tại điều này chỉ rõ diện tích đất khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ. ........................................................................... 23 5.5. Những trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng trước và sau ngày 15/10/1993 thì việc cấp GCNQSD Đ được quy định như thế nào? ..................................................................................................................................................... 23 3/24 5.5.1 Trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định: ...................................................................................................................................... 23 5.5.2 Trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng sau ngày 15/10/1993 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định: ...................................................................................................................................... 24 4/24 Chương 1: KHÁI NIỆM HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT 1. 1. Khái niệm về hình thức sử dụng đất ((giao đất, cho thuê đất) Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 1 điều 4 Luật Đất đai 2003). Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 2 điều 4 Luật Đất đai 2003 ). 1.2.Phân biệt các hình thức sử dụng đất, ý nghĩa của sự phân biệt Ý nghĩa phân biệt các hình thức sử dụng đất Phân biệt được 2 hình thức sử dụng đất là giao đất và cho thuê đất sẽ giúp cho các đối tượng có thể lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất thì hình thức nào sẽ phù hợp hơn với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất 1.3. Các trường hợp được phép lựa chọn hình thức sử dụng đất. Căn cứ vào điều 33, điều 34, điều 35 Luật đất đai năm 2003 quy định thì: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có thể lựa chọn hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc hình thức thuê đất. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc hình thức thuê đất. - Tổ chức kinh tế sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc hình thức thuê đất. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc hình thức thuê đất. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam hoặc xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền 1 lần 1.4. Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất  Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương. Quyết định giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng là thể hiện quyền định đoạt đất đai của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tư cách là cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Kể từ ngày 1/7/2004, với hiệu lực pháp lý của Luật đất đai năm 2003, thẩm GIAO ĐẤT • Được trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính. • Nộp/ không nộp tiền sử dụng đất. • Có đầy đủ các quyền tài sản đối với Quyền sử dụng đất (thế chấp, chuyển nhượng, sử dụng.v.v..) CHO THUÊ • Được trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng. • Phải nộp tiền thuê đất. • Người thuê đất bị hạn chế một số quyền như: chuyển nhượng, thế chấp.v.v.. 5/24 quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất. Theo quy định tại Điều 37 của Luật đất đai, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sau đây: -Thứ nhất, có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trong nước, giao đất đối với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất. Khi “tổ chức” - được hiểu theo nghĩa rộng là mọi tổ chức trong nước sử dụng đất (khoản 1 Điều 9 Luật đất đai) có nhu cầu xin giao đất, xin thuê đất thì người có thẩm quyền quyết định là Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Đối với cơ sở tôn giáo, căn cứ vào chính sách tôn giáo của Đảng và Nhà nước ta, các cơ sở tôn giáo đang hoạt động hợp pháp được Nhà nước thừa nhận thì được giao đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện việc giao đất cho cơ sở tôn giáo. -Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. -Thứ ba, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có thể là: Các cơ quan đại diện ngoại giao, các văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam, các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.  Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Cấp huyện là địa bàn rất quan trọng để tổ chức và phân công lại lao động, bố trí lại sản xuất, thẩm quyền của cấp huyện chủ yếu tập trung cho việc giao đất, cho thuê đất đối với các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp.  Thẩm quyền cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Khoản 3 của Điều 37 Luật đất đai năm 2003 giao cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện việc cho thuê và quản lý quỹ đất này phục vụ cho mục tiêu xây dựng các công trình công cộng nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân. Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC LÀ ĐẤT GIAO 2.1. Căn cứ giao đất: Theo điều 31 Luật Đất Đai năm 2003 và Điều 30 Nghị Định 181/2004/NĐ-CP đã sửa đổi bổ sung, căn cứ để quyết định giao đất bao gồm: 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Với căn cứ thứ 2 cần phải xác định hai vấn đề. Thứ nhất là nhu cầu đó thể hiện ở những dự án nào và thứ hai là nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất, thuê đất thì cần thiết phải có cơ quan Nhà nước xác nhận nhu cầu đó không. Vì vậy, các loại dự án cần phải phân biệt thành: a) Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư. Đối với dự án này, cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư trực tiếp thẩm định nhu cầu sử dụng đất 6/24 b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi thực hiện dự án. c) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. d) Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì trong đơn xin giao đất, thuê đất nhất thiết phải có sự xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất. 3. Việc chấp hành tốt pháp luật tốt về đất đai 4. Suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được tính bằng tổng số vốn đầu tư trên đất chia cho tổng diện tích đất của dự án. 2.2. Đối tượng được sử dụng đất dưới hình thức là giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất: Là phạm vi những người sử dụng đất được nhà nước giao đất. 2.2.1. Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất: Là trường hợp các đối tượng được nhà nước giao đất được hưởng ưu đãi về tài chính. Việc ưu đãi này nhằm hỗ trợ cho một số trường hợp có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc do việc sử dụng đất của các chủ thể này không nhằm mục đích lợi nhuận và nhằm mục tiêu xã hội nào đó. Căn cứ Điều 33 Luật Đất Đai năm 2003 về “ Giao đất không thu tiền sử dụng đất” Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật này; 2. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; 3. Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; 4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước; 5. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; 6. Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; 7. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này. Tóm lại: Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất: a. Hộ gia đình, cá nhân b. Tổ chức sử dụng đất: nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp c. Đơn vị vũ trang nhân dân d. Tổ chức sử dụng đất xây nhà tái định cư cho dự án nhà nước. e. Hợp tác xã nông nghiệp f. Người sử dụng đất rừng xây dựng trụ sở cơ quan, sự nghiệp – đất sử dụng vào mục đích phục vụ lợi ích công cộng (công trình giao thông công cộng, thủy lợi..) g. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giao sử dụng đất phi nông nghiệp. 7/24 2.2.2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Căn cứ Điều 34 Luật Đất Đai năm 2003 về “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; 2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; 3. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; 4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; 5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; 6. Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xu