Khóa luận Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng TechcomBank chi nhánh Láng Hạ

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện nay. Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Kể từ khi gia nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao,và một nhu cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở. Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ. Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân số Việt Nam đạt khoảng trên 85 triệu người, mật độ dân số là gần 260 người/km2 cao gấp 6-7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở. Cả nước hiện tại có khoảng 1,4 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn vè nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở. Tại Hà Nội có một số dự án với tổng số 1564 căn hộ với mức vốn đầu tư 50 tỷ đồng thì đến nay mới hoàn thành 168 căn, bố trí cho 1700 công nhân thuê. Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết từ năm 2003 đến nay toàn thành phố mới giải quyết được 2.780 căn hộ và nền nhà ở xã hội trong khi đó nhu cầu nhà xã hội đến 25.000 căn. Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu, hiện thành phố có khoảng 11.000 cán bộ có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các NHTM đã đưa ra gói sản phẩm cho vay mua nhà, là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà ở cho bản thân và gia đình mình. Hoạt động cho vay mua nhà tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam và cũng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất. Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng cá nhân - ngân hàng Techcombank, em chọn đề tài: “ Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Láng Hạ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp. 2. Mục đích của đề tài: Đề tài đi sâu nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà, từ đó đưa ra các giải pháp kiến nghị nhằm mở rộng cho vay mua nhà của Techcombank. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay mua nhà, phạm vi nghiên cứu là toàn ngân hàng techcombank. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp diễn dịch và quy nạp, phương pháp so sánh, phương pháp logic học và đặc biệt là phương pháp thống kê. 5. Kết cấu của khóa luận: Chương 1: Cơ sở lý luận về mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM. Chương 2: Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại TCB. Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại TCB. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Tổng quan về cho vay mua nhà: 1.1.1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng tiêu dùng: a./ Khái niệm và đặc điểm: Khái niệm tín dụng tiêu dùng: Tín dụng tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng trang trải những nhu cầu về nhà ở, mua sắm đồ dùng gia đình, xe cộ, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác. Đặc điểm tín dụng tiêu dùng: Tín dụng tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế: Khi nền kinh tế hưng thịnh, người dân có thu nhập cao, lạc quan hơn và có nhu cầu tiêu dùng mua sắm nhiều hơn. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng tin vào khả năng hoàn trả của khách hàng, rủi ro tín dụng thấp hơn nên sẽ mở rộng cho vay hơn. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái sẽ khiến cho thu nhập người dân bị giảm sút, không còn lạc quan như trước nữa, người dân không dám mua sắm nhiều nên nhu cầu vay từ đó cũng thấp hơn. Ngân hàng cũng vậy, nền kinh tế suy thoái khiến cho rủi ro tín dụng tăng lên do khách hàng không có khả năng trả nợ tăng, do đó ngân hàng cũng sẽ hạn chế cho vay. Lãi suất cho tín dụng tiêu dùng lớn: Quy mô tín dụng tiêu dùng nhỏ và số lượng các khoản vay lớn. Do vậy chi phí giao dịch bình quân cao (bao gồm chi phí về thẩm định, các thủ tục cho vay và giám sát vốn vay) dẫn đến chi phí cho vay cao. Do vậy lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao. Nhu cầu tiêu dùng của khách hàng thường ít co giãn với lãi suất: Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa lãi suất và nhu cầu vay mua nhà:
 Khi lãi suất tăng cao thì nhu cầu giảm rất ít. Chứng tỏ người đi vay nhằm mục đích tiêu dùng thì lãi suất không phải là yếu tố quan tâm hàng đầu của họ. Điều này là do quy mô khoản vay nhỏ, trả theo kỳ ( thường là trùng với kỳ trả lương), hơn nữa mục đích cao nhất của người dân là thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của họ. Vì vậy ngân hàng nên đa dạng các sản phẩm cho vay tiêu dùng. Chất lượng thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng thường không cao, nhất là những thông tin về tài chính. Nguồn thu nhập để trả nợ của họ thường là thu nhập cá nhân. Thông tin về thu nhập cá nhân là do khách hàng tự cung cấp cho ngân hàng nên độ chính xác không cao. Nguồn trả nợ không ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kền kinh tế, cơ cấu kinh tế, thu nhập của khách hàng, trình độ của khách hàng, sự cố của khách hàng, tư cách của người đi vay. Ví dụ như cơ cấu kinh tế thay đổi, ảnh hưởng đến thu nhập của khách hàng - nguồn trả nợ chủ yếu, do đó sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng. Hay nếu như ngân hàng không thẩm định kỹ tư cách cuả người đi vay, dẫn đến quyết định cho vay sai, gây nên rủi ro mất vốn cho ngân hàng. Nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với thu nhập và trình độ văn hoá của khách hàng. Nếu thu nhập cao, họ sẽ có xu hướng tăng tiêu dùng và ngược lại. Tương tự, nếu trình độ văn hoá cao, họ sẽ có nhu cầu mua sắm những hàng hoá cao cấp, nhu cầu vay tiêu dùng cũng từ đó tăng lên. Từ những đặc điểm trên của tín dụng tiêu dùng, ngân hàng có thể dựa và đó để đưa ra các chính sách cho vay phù hợp, thiết kế các sản phẩm đáp ứng tối đa nhu cầu người dân. b./ Phân loại tín dụng tiêu dùng: Căn cứ vào mục đích vay: Cho vay tiêu dùng cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xây dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình. Đây là khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo thường là tài sản hình thành từ vốn vay. Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học hành, giải trí du lịch, hay những tiêu dùng bất thường khác… Đây là các khoản vay mang tính nhỏ lẻ và thời hạn cho vay ngắn, tài sản đảm bảo có thể hình thành từ vốn vay( như vay mua ô tô) hoặc không. Căn cứ vào phương thức hoàn trả: Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó người đi vay trả nợ ( gồm cả gốc và lãi ) cho ngân hàng nhiều lần theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn cho vay. Phương thức này thường được áp dụng cho các khoản vay có giá trị lớn, thu nhập định kỳ của người dân không đủ khả năng thanh toán hết một lần số nợ vay. Cho vay mua nhà cũng là một hình thức cho vay trả góp. Cho vay tiêu dùng phi trả góp: Theo phương pháp này, tiền vay được khách hàng thanh toán một lần khi đến hạn. Thường thì các khoản cho vay tiêu dùng phi trả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn. Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: Là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương pháp này, trong thời hạn tín dụng được thoả thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được ngân hàng cho phép thực hiện việc vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng. Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ: Cho vay tiêu dùng trực tiếp: Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người này. Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá dịch vụ cho người tiêu dùng. 1.1.2. Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà: a./ Quá trình hình thành: Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà cửa còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xây nhà dựng cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trên mảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều mà người thì ít. Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dân cư lớn đổ về thành thị để làm ăn và sinh sống. Mặt khác, mật độ dân số tăng cao dẫn đến các đô thị , thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại. Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và không thể thiếu đó là các toà nhà cao ốc, các công trình xây dựng ngày càng mọc lên nhiều hơn trên những mảnh đất trống như nấm sau cơn mưa. Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo điều kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu là nhà ở. Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì ngày càng thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập nhưng người dân muốn tích góp đủ 700-800 triệu đồng để mua nhà thì không biết đến bao giờ, 10 năm hay 20 năm. Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi người dân về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản phẩm cho vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng tối đa nhu cầu của người dân. b./ Sự cần thiết của cho vay mua nhà: Đối với người dân Việt Nam: Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn có một quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đâu thì họ vẫn luôn có mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi. Nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ, thật là khó khăn để tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý. Chính vì thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền. Nhờ đó, người dân có thể yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi nhà mình mơ ước. Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao, là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn giúp ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho người dân thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đã vay mua nhà mà ngân hàng Techcombank là một trong những ngân hàng tiên phong. Phát triển cho vay mua nhà giúp ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy động vốn của ngân hàng. Đối với toàn xã hội: Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn định thì xã hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những đòn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu tố quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trình đô thị hoá đất nước. Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng1 đối với mỗi người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội. 1.1.3. Đặc điểm của cho vay mua nhà: CVMN là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác. Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều đó là do đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng nhà cửa có giá trị lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho vay hạn mức tín dụng có thế chấp cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu (tham khảo từ Techcombank). Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và giá trị khoản vay lớn. Thời gian cho vay: Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm. Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng chính ngôi nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác, tuỳ theo quy định riêng của từng ngân hàng. Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng không thể dự đoán trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai. Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro lớn và chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro… Phương thức hoàn trả: Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức cho vay trả góp, gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng; gốc trả theo định kì. Trong CVMN, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước một phần giá trị ngôi nhà. Phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Việc làm này của ngân hàng có 2 mục đích. Thứ nhất: khi để khách hàng tham gia một phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của chính họ và có ý thức giữ gìn hơn. Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản. Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sử dụng nên giá trị đã bị giảm sút đi một phần. Do vậy, số tiền trả trước của khách hàng sẽ một phần nào giúp ngân hàng hạn chế được thiệt hại trong trường hợp này. 1.1.4. Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM: CVMN là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển, vì thế họ đua nhau tung ra các sản phẩm CVMN đa dạng với nhiều tính năng khác nhau. Vậy nên hiện nay có rất nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhưng nhìn chung lại thì vẫn xoay quanh các sản phẩm chính như cho vay trả góp mua nhà ở, nền nhà, cho vay mua nhà để đầu tư, mua nhà dự án, sửa chữa nhà… 1.2. Mở rộng cho vay mua nhà và các nhân tố ảnh hưởng: 1.2.1. Quan niệm về mở rộng cho vay mua nhà: Trước hết, khi nói về mở rộng cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét việc mở rộng theo cả hai chiều hướng. Thứ nhất là mở rộng cho vay mua nhà theo chiều rộng, nghĩa là nâng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng cho vay, các phương thức cho vay sao cho đa dạng, phong phú. Thứ hai là mở rộng theo chiều sâu, nghĩa là số lượng phải đi kèm với chất lượng, ngân hàng cần nâng cao chất lượng của từng sản phẩm cho vay mua nhà. Mỗi một sản phẩm phải thoả mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng đồng thời phù hợp với định hướng phát triển và tiềm lực của ngân hàng về quản lý cũng như trình độ nhân viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lan nhưng không quản lý nổi, dẫn đến phát triển sản phẩm không hiệu quả, gây lãng phí công sức và tăng cao rủi ro cho hoạt động ngân hàng. Mở rộng cho vay mua nhà của các NHTM được thể hiện ở các khía cạnh như sau: Đối với khách hàng: mở rộng CVMN có nghĩa là phải thoả mãn được các nhu cầu hợp lý của khách hàng về khối lượng cung cấp, sự đa dạng hoá phương thức cho vay cũng như các dịch vụ kèm theo. Đối với các NHTM: CVMN cần phải chiếm một khối lượng đáng kể trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và cho vay nói chung của ngân hàng. Tuy nhiên bên cạnh việc cho vay, ngân hàng cần phải chú ý đến chất lượng của khoản vay, sao cho đảm bảo mở rộng cho vay gắn liền với nâng cao chất lượng. Đối với sự phát triển của toàn xã hội: CVMN phải góp phần chuyển dịch một khối lượng lớn các nguồn tài chính, trợ giúp ngân sách nhà nước cũng như tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện đời sống dân cư. 1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà: a./ Chỉ tiêu phản ánh doanh số, số dư nợ cho vay mua nhà: Chỉ tiêu phản ánh Doanh số CVMN: Doanh số CVMN: Là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tuyệt đối: Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối  =  Tổng doanh số CVMN năm (t)  -  Tổng doanh số CVMN năm (t-1)   Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối: Giá trị