Khóa luận Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam TechcomBank

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1.1. Khái niệm bất động sản 4 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản 5 1.2. QUY ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6 1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp 6 1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản 6 1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp 7 1.3. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8 1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản 8 1.3.2. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản 9 1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp 10 1.4. CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 15 1.4.1. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp 15 1.4.2. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 15 1.5. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 18 1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 19 1.5.2. Phương pháp định giá chi phí 22 1.5.3. Phương pháp vốn hóa 25 1.6. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 27 1.6.1. Xác định vấn đề định giá 27 1.6.2. Lập kế hoạch định giá 27 1.6.3. Khảo sát, thu thập thông tin 27 1.6.4. Phân tích, xử lý thông tin 28 1.6.5. Thực hiện xác định giá trị bất động sản cần định giá 28 1.6.6. Lập báo cáo và viết chứng thư định giá 28 1.7. KINH NGHIỆM CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 29 1.7.1. Kinh nghiệm thế giới 29 1.7.2. Kinh nghiệm trong nước 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - TECHCOMBANK 32 2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK 32 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 32 2.1.2. Kết quả hoạt động tín dụng trong những năm qua 33 2.1.3. Chức năng nhiệm vụ 37 2.2. PHÒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 39 2.2.1. Chức năng và nhiệm vụ của phòng định giá tài sản 39 2.2.2. Cơ cấu tổ chức phòng định giá tài sản 39 2.2.3. Tình hình hoạt động của phòng định giá tài sản 41 2.2.4. Kết quả hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn Hà Nội của Techcombank 42 2.3. QUY ĐỊNH CỦA TECHCOMBANK VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 43 2.3.1. Điều kiện về hồ sơ thế chấp 43 2.3.2. Kiểm tra hiện trạng bất động sản làm thế chấp 45 2.4. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 48 2.4.1. Tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp của khách hàng 48 2.4.2. Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm 49 2.4.3. Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm 51 2.4.4. Định giá tài sản bảo đảm 51 2.4.5. Kiểm soát 52 2.4.6. Quy định về thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm 53 2.5. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN: 53 2.6. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TẠI TECHCOMBANK 55 2.6.1. Quy định của Ngân hàng về phương thức định giá, hệ số chặn K, tỷ lệ cho vay tối đa và đơn giá xây dựng áp dụng cho việc định giá Bất động sản tại các địa bàn Hà Nội 55 2.6.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank 63 2.7. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI TECHCOMBANK 70 2.7.1. Những thuận lợi và kết quả đạt được trong công tác định giá bất động sản 70 2.7.2. Những khó khăn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản 73 2.7.3. Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp 74 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - TECHCOMBANK 79 3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NGÂN HÀNG TRONG TƯƠNG LAI 79 3.1.1. Tầm nhìn chiến lược đến năm 2010 79 3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản 82 3.2. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - TECHCOMBANK 82 3.2.1. Giải pháp từ phía Ngân hàng 82 3.2.2. Giải pháp từ phía Nhà nước 86 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 90 3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 90 3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 95 3.3.3. Kiến nghị với Techcombank 95 KẾT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS  :  Bất động sản   TMCP  :  Thương mại cổ phần   TSBĐ  :  Tài sản bảo đảm   CVKH  :  Chuyên viên khách hàng   CVĐG  :  Chuyên viên định giá   CVKS & HTKD  :  Chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh   ĐGTS  :  Định giá tài sản   ĐGTSBĐ  :  Định giá tài sản bảo đảm   MB  :  Mẫu biểu   CCA  :  Trung tâm kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh   CV QLCT  :  Chuyên viên quản lý chứng từ   KSV  :  Kiểm soát viên   VNĐ  :  Việt Nam đồng   QSD  :  Quyền sử dụng   QSH  :  Quyền sở hữu   GCNQSD  :  Giấy chứng nhận quyền sử dụng   GCNQSH  :  Giấy chứng nhận quyền sở hữu   UBND  :  Ủy ban nhân dân   ROA  :  Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản   ROE  :  Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu   Techcombank  :  Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam   DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank 38 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá thế chấp bất động sản 48 Bảng 2.1: Các chỉ tiêu tài chính cơ bản 34 Bảng 2.2: Báo cáo kết quả cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của Techcombank trên địa bàn Hà Nội 42 Bảng 2.3: Hệ số phân bổ tầng 50 Bảng 2.4: Kết quả điều tra, so sánh giữa đơn giá đất ở do Nhà nước ban hành & đơn giá thị trường tại một số tuyến phố trên địa bàn Thành phố Hà Nội 57 Bảng 2.5: Tỷ lệ cho vay tối đa 60 Bảng 2.6: Hệ số chặn K áp dụng cho các Quận, Huyện 61 Bảng 2.7: Đơn giá xây dựng 62 Bảng 2.8: Kết quả định giá bất động sản 66 Bảng 2.9: Kết quả định giá bất động sản 69 Bảng 2.10: Số lượng hồ sơ BĐS được định giá năm 2008 71 LỜI NÓI ĐẦU Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia tăng. Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhu cầu vốn là rất lớn. Lượng vốn này chủ yếu được vay tại các ngân hàng. Để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu. Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng. Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, BĐS là tài sản được thế chấp nhiều nhất. Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay. Hiện nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng. Rủi ro tín dụng trong hoạt động của các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh doanh của các ngân hàng. Vì vậy, quản trị rủi ro là công tác có tầm quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng và đặc biệt là tại Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Kỹ thương Việt Nam - Techcombank. Với việc thành lập Khối tín dụng và quản trị rủi ro, công tác quản trị rủi ro và định giá tài sản của Techcombank cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng. Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ biến… chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại Techcombank là cần thiết. Trong thời gian thực tập tại Techcombank em đã chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank” làm khóa luận nghiệp. Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, khóa luận làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank nhằm thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt còn hạn chế của công tác định giá BĐS thế chấp. Từ đó, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp của Techcombank tại khu vực Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, khóa luận còn xem xét hoạt động thực tiễn của công tác định giá BĐS và tham khảo thêm một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này. Kết cấu khóa luận: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận bao gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa và các bạn sinh viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Em xin cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này. Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản - Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank đã tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt đề tài này. Em xin trân thành cảm ơn! CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân loại cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản. Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Mỗi nước lại có quan niệm rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai. Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để vay vốn. Khi thế chấp, hai bên ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng. 1.2. Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp 1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm: Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất. QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án. Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện. Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai. Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó để thế chấp cho ngân hàng. Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị… Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. 1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải có bao gồm: - BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất. - BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình. - BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng. 1.3. Định giá bất động sản 1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. Theo Giáo sư A.F. Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân. Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”. Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”. Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ th